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1、房地產開發項目整體稅務籌劃方案項目整體稅務運作方案一、 拿地環節 1、推遲約定交地時間，節約土地使用稅土地轉讓合同約定交地時間次月繳納土地使用稅，地塊轉讓合同約定交地時間在20XX年12月8日前，在20XX年1月開始繳納土地使用稅。建議：將時間定在20XX年1月1日后，但實際交地仍然按原時間進行，每延遲1個月，能節約大筆土地使用稅。切忌合同不約定交地時間。二、 規劃環節 一） 戶型規劃 1、小戶型住宅土增稅優惠容積率以上且套內面積小于120或建筑面積小于144方的住宅，增值率低于20%，免征土地增值稅。建議：在戶型規劃中考慮小戶型住宅的土增稅優惠，避免出現危險面積戶型，如119或122方套內產2、品，銷售不溢價，稅負卻增加。 2、贈送面積戶型的稅收優惠土增稅清算中，普通住宅的面積臨界點為確權面積，贈送面積戶型如確權套內面積低于120方則屬于普通住宅，增值率低于20%享受免稅優惠。建議：綜合考慮銷售、成本、規劃、稅務因素，判斷是否規劃贈送面積戶型。 3、小戶型住宅的契稅優惠家庭唯一且建筑面積小于90方住宅，契稅1%，建筑面積低于144方的，契稅%。面積規劃中，需兼顧客戶契稅優惠政策，避免出現145方建面尷尬戶型。二） 分期規劃1、 展示區及分期范圍的規劃土增稅清算土地成本分攤以確權業態的占地面積為基數，在一期售價不高的情況下，展示區劃分到一期將導致一期土地成本過高而后續各期成本過少，增加3、項目稅負。同時各期規劃證劃分的面積，也直接影響到分期物業土地成本，如某一分期劃分范圍過大，容積率卻不高，就會導致單方土地成本過高的不利情況。建議：盡量均衡各個分期范圍及分期容積率，避免出現分期業態忽高忽低情況。 2、規劃證分期規劃證是清算單位判定重要依據，規劃證越小，清算業態越細，清算業態就無法均衡增值率，增加項目稅負。建議：盡量采取大規劃證，分期中盡量避免再拆分過多規劃證。 3、高增值業態的合理單配商鋪、車位、大戶型住宅在同一清算單位中合并計算匯總增值率，商鋪增值率高，車位增值率低，合理單配會降低商鋪土增稅稅負。建議：商鋪、車位、大戶型住宅要合理搭配，預期商鋪高增值時，一定要與大戶型住宅及車位合并報建規劃，避免商鋪高增值高稅負。 4、底商與獨商的稅收差異按照測繪規則，獨立基底的獨商單獨測繪土地面積，建筑及占地相同的獨商，其分攤的土地成本要高于底商。建議：商業規劃時，應綜合規劃、成本、營銷、稅務等因素，綜合規劃商業的業態類型。 5、地下室的規劃按測繪規則，地下室也分攤土地面積，清算中也分攤土地成本。無地下室的樓棟確權土地面積小，清算土地成本低，清算壓力大。