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1、度假別院自營項目策劃方案自營項目策劃方案一、項目區域分析1、友愛鎮對于打造“一院一主題，共享民宿小院，鄉村會客廳”的政策導向正好與我們公司項目相契合。2、皇莊村地處成都市郫都區友愛鎮，東距縣城七公里，西靠友愛三元場，北達清水河，南臨農科村，郫花路穿村而過，交通位置優越。3、現在的皇莊村目前的支柱產業是以苗圃為主，現在村民房屋都是以自住為主，基本沒有涉足過農家樂，現有房屋都比較陳舊。二、周邊競品情況1、周邊農科村農家樂非常多，最出名的是徐家大院，劉氏莊園。這是農科村最早的農家樂，是友愛鎮農家樂的名片。2、觀景樓農家樂，配餐788元1288元/桌，民宿120元180元/間.夜，臨水軒消費是78012、688元/桌，民宿280380元/間.夜。結論：周邊民宿、農家樂很多，同質化競爭很激烈，上客率都不理想。三、皇莊村自營項目整體定位拋磚引玉，我搭平臺，大家唱戲。吸引更多商家共同打造項目，從而實現大家共贏的局面。四、項目初期規劃規劃自營項目：將4號院、5號院、6號院、7號院及的院落作為自營特色民宿區（A區）。其余物業作為康養度假民宿區（B區）A區結合現代國際元素，打造流行派對空間。關鍵詞：主題獨院，時尚，國際化元素，定制消費，強IP優勢：劣勢：1、交通便利2、綠化率高，空氣清新3、私密性強4、契合友愛鎮打造“鄉村會客廳，主題民宿聚落”的發展政策5、有區域優勢，中國農家樂發源地的名片1、全新組合模3、式，適應性有待考證2、自成IP與項目本身環境關系不大3、管理難度相對較大機會:威脅：1、消費迭代更新2、大成都范圍內缺乏相應業態3、本身項目架空層適合這種業態4、自成IP，易造網紅，易推廣5、快速匯集人氣，為后期物業銷售打下基礎對原住村民和周邊村民影響較大優勢：劣勢：1、交通便利2、綠化率高，空氣清新3、私密性強4、契合友愛鎮打造“鄉村會客廳，主題民宿聚落”的發展政策5、有區域優勢，中國農家樂發源地的名片1、全新組合模式，適應性有待考證2、自成IP與項目本身環境關系不大3、管理難度相對較大機會:威脅：1、消費迭代更新2、大成都范圍內缺乏相應業態3、本身項目架空層適合這種業態4、自成IP，易造網4、紅，易推廣5、快速匯集人氣，為后期物業銷售打下基礎對原住村民和周邊村民影響較大B區將B區打造成為園林式健康養身度假別院，集養身、餐飲、民宿、度假于一體的大型健康養生度假別院群落。其主要針對以70，80后為主的“上有老，下有小”家庭親子度假型消費群體。優勢：劣勢：1、交通便利，距成都市區1小時車程。2、項目內空氣清新，綠化率高3、項目私密性強，曲徑通幽4、契合友愛鎮打造“鄉村會客廳，主題民宿聚落”的發展政策5、有區域優勢，中國農家樂發源地的名片1、區域發展較早，整體陳舊，老化2、類似競品同質化3、村民返遷造成管理不便4、針對的客群消費較理性機會：威脅：1、一院一主題，打造共享民宿小院2、全新的農5、企合作模式，投資小風險可控1、可復制性強，同質競爭激烈2、后期經營缺乏持續競爭力優勢：劣勢：1、交通便利，距成都市區1小時車程。2、項目內空氣清新，綠化率高3、項目私密性強，曲徑通幽4、契合友愛鎮打造“鄉村會客廳，主題民宿聚落”的發展政策5、有區域優勢，中國農家樂發源地的名片1、區域發展較早，整體陳舊，老化2、類似競品同質化3、村民返遷造成管理不便4、針對的客群消費較理性機會：威脅：1、一院一主題，打造共享民宿小院2、全新的農企合作模式，投資小風險可控1、可復制性強，同質競爭激烈2、后期經營缺乏持續競爭力最后：A、B區恰當融合可以快速匯聚人氣，使之成為網紅景點，并促進后期業態形成。最終促進物業銷售。五、營銷推廣（一）、目標客源：70，80、90后社會消費主力人群。目標人群畫像：獵奇、時尚、高消費、國際化元素（二）營銷思路：1. 有主動營銷快速過度到自媒體營銷2. 強IP，易推廣，多渠道3. 圈層營銷，渠道合作4. 搭建平臺，吸引更多主題民宿經營者來共同打造總結：鎖定目標客源人群，以強IP，主題活動營銷，快速切入市場，形成口碑效應。并利用主流營銷平臺推廣，形成粉絲群，吸引人氣，吸引商家。助力整個院落剩余物業的去化，差異性補充郫都去友愛鎮現有的經營性業態。結合國際時尚元素，打造鄉村鎮新農旅結合示范性特色民宿院落標桿。