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1、城南新區項目產品定位方案引言通過對遂平地產市場近期的調查，目前遂平的居住產品正在從多層逐步向小高層和高層轉化。居住區域正在從老城向新城過度，對天潔來說這是一個機會。一個新的居住地域從開始到周邊配套成熟需要4-6年的時間，面臨遂平縣城主城區配套的完善，這也是一個挑戰。遂平縣主城區的政府單位整體的南遷，必定會給新區地產帶來巨大的機會。作為新區的兩個帶頭開發商，天潔集團和河南建業都會用自己特色的產品來定位市場。那個在市場上占主導地位，就會立于不敗之地。對于中國地產來講，多層的審批會越來越嚴格。對于一個縣城來說，客戶選擇多層的意向還是大一些。就價位而言只能以同一地段多層和小高層做比較，均價相錯200元2、左右。就城南而言，預計產品能在后年上市，對于目前整體地產市場來說，不是很樂觀。就入市而言，有一定的過渡期。在國家對地產的宏觀調控之下，對于城南新區項目做一個簡單的定位方案，僅供參考。一、地塊基本情況位置和范圍：遂平城南新區地塊面積及形狀：總面積 平方米。環境條件：宗地屬于新區，區位優勢明顯，被業內人士認為是遂平后期最具潛力的、最具增長性的區域。二、市場基本情況遂平縣概況及市場概況：遂平縣位于河南省南部，屬駐馬店市。總面積1080.2平方公里，人口54萬。本區屬暖溫帶大陸性季風氣候，年平均氣溫14.9C，年降水量972毫米，無霜期220天。區內已形成以造紙、化工、建材、農副產品深加工等四大支柱工3、業體系。土特產品有遂沙、小磨油、黃桃等。旅游景點有“中原盆景”之譽的嵖岈山、還有唐崗春秋故城遺址等農業人口48.8萬，轄11個鄉鎮、3個街道辦事處、2個景區管委會，207個行政村遂平房地產市場情況：目前遂平縣縣城共存著項目近20個，項目啟動時間相差不大，產品的可替代性比較大。從剛性需求角度來看，顯然供給過剩。但是大環境下，投資中小城市的趨向比較明顯，極大的增加了對房地產的需求，也使得開發商大量的開發土地，增加供給。通過統計近兩年開發規模在100萬方左右。可以容納2.5萬人。加之城南新區千畝土地開發，以及國家對地產市場的調控，遂平房價上漲速度會逐步緩慢。商品房的供需基本平衡，住宅供應呈現出高增長4、趨勢，整體前景依然看好。而且房地產公司多，競爭市場發展成熟。在近幾年內，遂平地產市場住宅供應量會較大，未來的市場競爭將異常激。具體表現為幾點：1、房價穩中有升，漲幅明顯回落。2、產品結構變化明顯，逐漸從多層向小高層、高層住宅轉化。3、120左右的緊湊3房比例明顯提高，但仍顯不足；住宅開發向緊湊、實用型發展。4、行業競爭加劇，企業優勝劣汰步伐加快。區域房地產市場現狀：2008年遂平縣政府提出發展城南西區發展戰略，目前政府對新區的市政道路在整改，加之遂平縣政府單位整體搬到新區，給該地域的發展提供了很大的空間。 目標客戶群定位描述： 目前，縣城的建筑多為2-6層多層磚混建筑，或者是兩層的獨家獨院。不5、管是什么樣的房子，建筑設計都比較陳舊，采光、通風、格局配比以及室內功能性設計都遠不如現在的設計水平。這樣就使得居住的舒適度得不到相應的滿足。部分家庭還出現三代同住一套房子的現象，中年夫妻則希望和老人分開居住，這種情況就使得他們迫切的需要買一套房子。遂平是一個勞務輸出大縣，本地沒有太多企業，在外地務工收入情況無法統計，但是在外地買房的可能性不是太大。部分收入在3000以上的打工者會考慮買房。企事業單位領導的人群年平均收入水平一般都在4萬左右，私營主家庭年收入在3萬左右，工薪階層年收入平均為1-3萬元，包括企事業單位基層員工、教師、退休職工，社會成功人士的收入水平一般是5萬以上。因為本項目為高端設6、計，針對的主要客戶都是收入較高或有資金實力的消費人群。目標客戶主要位于縣城和返鄉的務工人員，而縣城的客戶多為事業單位領導和部分私營業主。因為本項目從小區環境還是建筑質量上都是按遂平縣城的最高標準，所以這也會吸引一些社會成功人士的眼球，也就是說目標客戶群年齡主要集中在3050歲之間三、本項目SWOT分析優勢（S）1、位于遂平縣城未來發展方向上，區位優勢明顯2、交通便利，周邊道路縱橫交錯、四通八達3、地價相對較低，具備一定的利潤上漲空間4、品牌影響力劣勢（W）1、遠離市區、周邊配套相對較差2、市政基礎設施不全3、首付款的提高和外地戶口買房的限制 機會（O）1、遂平市場處于發展階段2、政府加大力度對7、新區的投入3、汝河渠改造通水，周邊環境有較大幅提升威脅（T）1、國家加大宏觀調控影響房地產行業整體低靡2、市場供應量大幅度增加3、周邊建業同質樓盤即將上市四、產品定位市場定位：目前遂平縣已經面市的住宅產品尚在發展階段（特別是中高檔產品、大型住宅社區），另外消費者的消費理念相對不是很成熟，大部分居民認為“小區的綠化、項目的位置是一個中高檔小區必須具備的基本硬件條件”。項目地處新城的CBD核心區。高端的“品牌社區”路線據此我們的目標：由以人為本到高端品牌。我們的策略：由人文景觀引入、塑造天潔集團高端品牌形象。贏得消費者認同借品牌與地域之勢而上，撬動區域市場項目自身勝出同時通過天潔實力，產品、景觀差8、異性跳出周邊競爭樓盤我們的品牌在遂平市場三級跳物理感受（建筑）精神感受（生活）行為主張（領導品牌）生活品位 增值空間品牌認同地段價值 社區品質產品定位：以多層、小高層住宅為主導的高品質社區，配以少量別墅及商業配套及高層產品，突出產品檔次。客戶群定位：25-35歲青年白領、小私營業主、公務員、教師等企事業單位員工。功能定位：提倡以人為本及居住的舒適度。價格定位：相應高端，不脫離當地市場，能較好的體現物業價值及升值潛力。以2013年產品推向市場預計小高層均價 3100元/，多層均價2900元/。五、產品配比及設計建議產品配比建議:上周看了天潔海宇的產品，個人認為城南可以采取重慶西湖山水的風格，主打9、以人為本和那種置身田園山水的感覺。產品前期以多層、小高層和別墅為主導，產品配比為5：3：2。后期把產品向高層擴展。戶型設計、排布建議：為減少分攤面積，增加得房率、舒適度，建議產品類別應以多層、小高層為主。所有樓體盡可能南北朝向，避免出現東西朝向樓體。戶型設計以滿足功能需要為準則，求全但不貪大。戶型設計應盡可能滿足各功能空間尺寸比例合理優化，主要功能空間（客廳、主臥）朝陽，眀廚、明衛等基本戶型喜好要求。廚房、衛生間設計時應重點考慮管道擺布對空間使用的影響，實現面積利用優化，以減小面積與舒適度之間的矛盾。在總面積或戶型組合擺布需要的情況下，可考慮設計少量四房戶型（144以下），但總量務必控制在5%（按面積計算）左右。二房的應在80-95之間，三房面積在110-128之間配 套：1、停車位（地上、地下），滿足規劃要求即可。2、注重物業服務 銷售部 2011-12-29