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1、海灣山莊項目發展方案概要一、 方案匯總方案一：階梯式別墅模式。所有建筑按地勢而建，絕大多數座北朝南，除入口處為 22層弧形高層住宅外，均為依山而建的階梯式復式住宅。分四期發展： 第一期為22層弧形高層建筑；第二期為部分階梯式B型住宅；第三期為 階梯式B型住宅或獨立式別墅及中央公園；第四期為可發展獨立式別墅， 共約93200M2。方案二：科技園、旅游區模式。分利用山谷及兩側山坡地規劃成商住，旅游度假， 居住綜合發展三個小區，分六期建設。商住區為18層橢園形環保大廈， 連排公寓等組成，旅游度假區為三層，連排式公寓，住宅區為三層連排式 公寓及獨立式別墅組成，建筑面積共約121050M2。方案三：環保2、別墅分五期發展方案。規劃成高尚環保別墅區，分為商住區、交通轉 換站、別墅、會所及中央公園，汽車不可入內，建筑面積為84600 M2。方案四：不增地，以連排式住宅及多層住宅為主的模式。在批準紅線圖內完全按原 始之地形稍加平整發展的商住和環保住宅小區，分為商住環保大廈、停車 場、連排式住宅，建筑面積為62470 M2。方案五：少量增地，連排別墅，雙側發展的方案。此方案在第四方案基礎上進行了 改善，原有地形過于曲折狹窄不利發展，建議在向陽局部山坡地區劈山取 土重整部分地勢規劃，修整山坡面積約20000 M2。分商住環保大廈、停 車場、連排式住宅等，建筑面積為79380 M2。 二、 方案優選A方案：3、修改后單邊多層發展方案。此方案是在原第五方案基礎上進行改善，用 盡地區最好朝向，此方案包括22層住宅1棟40000 M2，連排式住宅41 棟11070 M2，6層公寓16棟31800 M2，建筑面積86370 M2。山谷入口處 建高層建筑，里面連排式住宅及公寓依山而建，車道均在公寓及排屋后面， 可直達每門戶口，如需擴建，還可以道路為軸心線單邊征地，保留發展空 間。B方案：修改后的多層雙邊發展方案。此方案在區內設有車路，汽車可經過旋轉車 道進入區內，直達住戶門口，各住所均設停車位，此方案包括高層住宅1 棟19200 M2，連排式住宅65棟17550 M2，6層公寓16棟31800 M2，建 筑面4、積90105 M2。三、 優選方案詳細說明1、基本情況高層住宅40000 M2連排式住宅41幢11000 M26層公寓16棟31800 M2會所1幢3000 M2商場2000 M2戶數4002、 產品定位 酒店式服務公寓 每戶定位在250-300 M2。 檔次定位在高檔住宅小區。 環境：位于全封閉山谷中，環保自然。 位置：鬧中取靜，交通方便。 安全：相對封閉獨立。 特點：設計超前，外立面優美。 公寓設計風格如同酒店，簡潔、明朗、數碼、現代。 公寓帶裝修，配管理，方便業主出租。 主要銷售對象為港澳，北方金領，在珠海擁有一套董事房，可隨時使用，不使用時酒店統一出租。 外圍設一休閑廣場，連接公寓首層5、及二層，設商場、網球場、保齡球，作為酒店與公寓的共同配套。 首層架空，作停車場及配套設施，與酒店互動。3、方案優點 征地面積不大，造成總投資相對減少。 道路全部在別墅后面，預留發展空間。 所有房屋全部朝南，風景無阻擋。 中間地帶全花園，不作道路，投入少。 大量減少擋土墻和開山的面積。 別墅區和多層小區相對獨立，隱秘性強，便于市場銷售的價格區分。 中間預留水面面積，形成中心景觀，同時作為排洪功能和消防功能。 土地占用面積相對較小，由于外面建高層，內部建筑密度小，環境更優美，價值更高。 車道的解決采用先修建可通車的道路，兩邊綠化，如需進車再進行修整。 車庫全部在首層預留，如不進車，則封為儲藏室等。6、4、方案特征 投資回報高：先建高層，使用容積率，回收投資，降低項目風險。 投資風險?。好科椒矫壮杀驹?000元左右，珠海海景樓均價最低在6500元/ M2。 資金運用：投入資金量小，起動容易。 征地報建：無須征地報建，省卻繁雜手續。 靈活程度：保留以車道為軸心線單邊擴展，可進可退，靈活自如。 銷售難易：市場更易接受服務式公寓概念，回收資金快，投資周期短。5、 投資回報5.1投資總額數量材料單價投資額高層公寓40000 M21500元/ M26000萬多層連排住宅20000 M21200元/ M22400萬其他(配套 等)8400萬10%840投資總額：7240萬5.2銷售收入高層公寓根據珠?，F7、有房地產市場行情，海景樓價格為6000-10000元/ M2，銷售收入為：6500 X 40000 = 2億6千萬多層連排公寓均價6000元/ M2，銷售收入為：6000 X 20000 = 1億2千萬銷售總收入為3億8千萬5.3成本金額說明地價7500萬6000 X 1250建筑成本7240萬/推廣費用760萬2%辦公費用380萬1%其他380萬1%共計： 16260萬5.4利潤：總銷售收入 成本 = 38000 16260 = 21740萬6、 施工進度 計劃于2001年5月報建，2003年1月完成土建，2003年4月完成外裝修，2003年7月份完成設備安裝，2003年8月正式竣工入伙。78、 投資回報 根據珠海市政府規定，高層建筑土建達到2/3即可發售。 按照封頂后24個月銷售來計，則2005年1月完成銷售任務。 年平均投資回報率為：總投資額 每年平均利潤額 = 6211 7240 = 86%8、投資風險總投資額：16260萬總建筑面積為：40000 M2則平均售價為4065元，可以盈虧平衡，風險較小。四、 項目實施選擇1、 先建高層，再建多層排屋優點： 建高層先使用容積率，獲取利潤。 客戶容易接受，銷售攻勢容易展開，市場對象廣泛。 設計風格超前，外形簡潔。 投資回收率高，投資風險小。 資金占用小，容易起動。 不需要征地報建。 建高層利潤再進行別墅的土地平整及市政建設，實行滾動9、式開發先將產品和概念深入人心，引起市場注意力，再進行別墅開發，成功實現市場預熱，預留別墅發展空間，達到客戶心理預期。缺點： 地勢和視線阻礙，對后期開發有心理上的影響。2、 先建多層排屋，再建高層優點： 造型獨特，實用率高。 客戶面廣，銷售對象廣泛。 施工相對獨立。 不影響酒店經營。缺點： 建設條件差，底層為沖積巖石，建設速度慢，工程時間長。 前期投入大量時間，財力進行環境平整，市政建設時間長。 需要征地，審批時間長。 投資回報率低，投入產出時間長，風險較大。3、 高層、多層排屋同時施工優點： 整體規劃，同時施工，項目總體規模大。 投入總量大，形成規模效應，市場熱點。缺點： 投入資金量大。 前期規劃時間長。 銷售時間長，費用增大。 銷售重點不突出，產品定位不清晰。 投資風險太大，不夠靈活。五、 其它需關注的問題 市政配套 排洪 地形平整 防火 山口 通風 道路 超紅線 施工車道入口 政府政策風險