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1、水立方休閑娛樂會所項目投資分析及運營管理概念方案任何一個項目的成功都離不開在項目開始之前，對于項目的分析和深入研究而演化出來的各種方案。只有針對性的了解一個項目在建立初期的投資和運營之后的投資回報比，才能更好的掌控自己選擇的項目。此次以水立方休閑娛樂會所為例幫您分析投資及運營管理概念方案。項目投資概算經(jīng)營面積約為4500平米，布局為3000平米桑拿洗浴會館，1500平米建設(shè)25間ktv包房及一個小型演藝酒吧。1.桑拿會所裝修：3000x1500元/=450萬（三星材質(zhì)，四星形象）2.空調(diào)、消防系統(tǒng)：3000x300元/=90萬3.家具、潔具、浴具：約65萬，（家具定制潔具四星浴具頂級）4.電器2、機械設(shè)備：約165萬，（桑拿電器進口名牌，液晶等國產(chǎn)名牌）5.開辦費用：約100萬桑拿會館合計投資約870萬元KTV會所裝修（含酒吧）：1500x1500元/=225萬（三星材質(zhì)，四星形象）空調(diào)、消防系統(tǒng)：1500x300元/=45萬家具、潔具：40萬（沙發(fā)、茶幾、吧椅，每房配衛(wèi)生間）設(shè)備：約80萬（電視、麥克風、功放、音箱、電腦、燈光、音響）開辦費用：50萬（市調(diào)，辦公，宣傳，人事，食宿，制服，用品用具）KTV投資合計：440萬元該項目總投資合計：1310萬元經(jīng)營收入預估水立方休閑娛樂會所的項目定位地區(qū)頂級桑拿場所，采用正規(guī)會所經(jīng)營模式，可使本會所在本地市場迅速贏得口碑與人氣。設(shè)計消費：門3、票58元/人，（含自助餐）人均消費180元，日平均接待200人，日營業(yè)額36000元，月營業(yè)額108萬KTV會所房均消費1000元，每日開15間，下午場及午夜場4折400元每間，每日開12間，日營業(yè)額19800元，月營業(yè)額59.4萬總計日營業(yè)額55800元，月營業(yè)額167.4萬元。經(jīng)營成本估算水電費、空調(diào)費 10萬/月采購成本 30萬/月工資福利 15萬/月銷售提成 25萬/月稅費，辦公費 12萬/月折舊 15萬/月房租（業(yè)主自有）按10萬/月計總計：月經(jīng)營成本117萬項目利潤估算月營業(yè)額167.4萬-月經(jīng)營成本117萬=50.4萬X12月=605萬/年年投資回報率：605萬/總投資1310萬4、元=46%以投資回報計，經(jīng)營正常的一般情況下，三年內(nèi)收回全部投資。運營管理經(jīng)過分析項目投資情況大致估算以及對于項目的利潤成本收回的方案，成敗關(guān)鍵在于后期的運營管理，為了避免在運營中出現(xiàn)問題，現(xiàn)整理管理思路規(guī)劃方案。按照項目啟動到正式平穩(wěn)運營到后期的贏利運營中間會經(jīng)歷三個發(fā)展過程：基礎(chǔ)期、穩(wěn)定期、發(fā)展期一、 基礎(chǔ)期1、在人事上采取穩(wěn)定打法但遵循的是“寧缺誤濫”頒布獎懲制度以嚴格治理員工隊伍，抓營業(yè)當中的一些細小的問題，為下一步打下良好的工作基礎(chǔ)。2、消費指南中合理定價，定價原則為啞鈴式定價準則、中間為主要消費群體、兩端滿足店內(nèi)各消費群體的需要。3、按摩技師的服務與手法的管理列為管理當中的重中之重5、，首先在手法上進行統(tǒng)一，并要求每天進行培訓并達到合格。4、以營業(yè)運行規(guī)律為第一依據(jù)，對營業(yè)上的各種能源消耗項目合理的進行控制，節(jié)能降耗。5、在營業(yè)中對員工進行調(diào)整，從基礎(chǔ)素質(zhì)上保證員工狀態(tài)，對不能勝任本崗位工作的、經(jīng)常違犯會館紀律的、無可繼續(xù)培養(yǎng)價值的員工，進行精減，并開始招聘新員工，使內(nèi)部血液得到凈化；在一個月內(nèi)憂勝劣汰基本結(jié)束，三個月內(nèi)達到人事相對穩(wěn)定階段。6、在財務管理上對營業(yè)的各項物品及其狀況進行登記，并將責任人落實到位，出現(xiàn)問題由責任人負責。綜上所述工作為營業(yè)初期的基礎(chǔ)期，在此基礎(chǔ)上才能合理開展下步工作。二、 穩(wěn)定期激勵人們上進，并繼續(xù)對基層管理人員選拔， 讓所有員工都能有希望得到晉6、升，積累三個月營業(yè)數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)據(jù)布置銷售任務，在這個基礎(chǔ)上尋找我們的上升空間點、利潤點，以便制定銷售政策；對一些相對穩(wěn)定的客人開始制定相應的優(yōu)惠政策，掌握這些客人的基本情況，使這批客人真正的能夠穩(wěn)定，并通過老客戶逐步朝周邊地區(qū)消費群體作出正面宣傳；該階段主要是對人事隊伍的建設(shè)和根據(jù)客人的消費規(guī)律重新對自身的定位有一個新的了解，通過客人形成的良好口碑，起到宣傳的作用。三、 發(fā)展期1、通過開業(yè)和三個月的穩(wěn)定期，會所基本上走上了正規(guī)發(fā)展的道路，這一時期應由財務部門列出本會館的損益平衡點，以便會所開始在營銷策劃上出臺新的政策，并要在洗浴淡季到來之際，抓 住消費群體，作到淡季不淡；2、人事架構(gòu)和基礎(chǔ)服務技能、商品知識得到穩(wěn)固之后，并在各種店內(nèi)環(huán)節(jié)得到改善之后，把這一時期的所有精力集中在客人的消費上，達到會館員工的全員銷售、全員服務和全員成本意識。經(jīng)過對自身行業(yè)的深入了解，能夠從中得到清晰明白的投資方向，對于自己投資的項目會有更加深刻的認知。而且我們能夠針對不同的方案來增加對項目透徹的解析。