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1、土地評估項目實施專業技術方案.doc 七、評估工程實施方案 鄭州市市國土資源局為了規范本級協議土地出讓和劃撥土地宗地評估行為，采用公開招標的方式確定土地評估中介機構。我公司擬投標，為了規范入圍后我公司參與的具體宗地評估工程的評估行為，按時、保質完成具體宗地評估業務，保證我公司出具的評估結果科學、合理，且符合鄭州市和具體估價對象的實際情況，特制訂本方案。 一、 機構 人員組織、 業務流程 及崗位職責 我公司具備從事河南省范圍內的土地評估業務的資質的機構，自公司成立以來一直從事涉及土地出讓、轉讓、土地劃撥、企業改制等地價評估工作。另外，除了日常的宗地評估外，本公司還承擔著中原出版傳媒投資控股集團有2、限公司下屬子公司企業改制工程等，本公司目前已經充分掌握了河南省大部分地區的土地、房地產交易資料，對河南省土地市場的現狀特點、發展規律有較為全面的了解。 本公司具體負責該工程評估工程的負責人和土地估價師均是長期從事宗地地價評估的專職資深注冊土地估價師，從事過大量土地出讓、轉讓、劃撥、企業改制工程的評估工作，不但理論功底扎實、實踐經驗豐富，而且對河南省，尤其是鄭州市涉及土地出讓、轉讓、土地劃撥的有關政策、辦理流程有充分的了解，完全有能力為委托方提供高質量、高效率的服務。 根據工程特點，本公司擬安排公司總經理徐進蘭為總負責人，孫建偉作為工程負責人，組織、協調具體評估工作。另抽調多名豐富經驗的土地估價3、師成立兩個工程小組，負責具體工程的組織實施（詳見 下表）。 工程實施主要人員情況 職責 姓名 學歷 執業資格 從業時間 總負責人 徐進蘭 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 6 工程負責人 孫建偉 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 6 第一組工程負責人 鄭占蕊 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 5 第一組工作人員. 秦利軍 專科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 3 張紅娜 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 4 程超峰 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 3 第二組工程負責人 趙新偉 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 3 第二組工作人員. 孟令華 本科 注冊土地4、估價師、注冊房地產估價師 8 王得位 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 3 張德恩 專科 土地估價師、注冊房地產估價師 3 本公司宗地評估工程依據中華人民共和國國家標準城鎮土地估價規程（GBT185082021）、中華人民共和國國家標準城鎮土地分等定級規程（CBT185072021）、中華人民共和國國家標準土地利用現狀分類（GBT 210102021）、協議出讓國有土地使用權規定（國土資源部第 21 號）、劃撥土地使用權管理暫行辦法（國家土地管理局第 1 號）及委托方提供的有關估價對象的資料（包括規劃設計資料、宗地圖及出讓前置條件和配套保障性住房的文件、委托評估約定書等）受理業務，之后進5、入估價程序到完成估價報告，主要經過以下步驟： 1、明確評估的基本事項。內容主要包括估價對象（權屬、用途、面積等）、估價目的、基準日、價格類型、估價日期等。 2、擬定估價作業計劃； 3、收集資料，實地踏勘，分析整理相關資料，商討估價技術方法； 4、選擇合適的估價方法，確定相關的技術參數，確定試算價格； 5、初算結果工程負責人自檢，并將自檢結果交于工程經理會議討論； 6、工程經理會議討論結果報技術總負責人審核，,總估價師審核評估報告書是否符合合法性原則，委托方的委托依據、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及評估過程是否符合城鎮土地估價規程的要求，評估結果是否客觀、公正、科學、可行，審核通過的技術總6、負責人簽署審核意見； 7、確定估價結果； 8、撰寫估價技術報告及估價結果報告初稿； 9、報告初稿提交審核小組審核； 10、經審核過的報告提交委托方。 二、 工程工作進度安排 鄭州市國土資源局委托的協議土地出讓評估、劃撥土地評估工程的完成日期按照正常情況，承諾 5 個工作日完成，如果委托方有其他特殊情況需要加快進度的，在保證成果質量的前提下，我方承諾全力配合保證不影響委托方需求。一般情況下，具體工作進度安排如下： 收到委托方作業通知后： 第 l 天明確估價基本事項、擬定作業計劃、完成現場踏勘、估價對象資料收集、周邊房地產市場情況和上地利用情況調查； 第 2 天分析整理相關資料，選定適合方法試算價7、格； 第 3 天土地評估公司內部進行三級審核，確定測算價格； 第 4 天撰寫估價報告并自審； 第 5 天審核報告，裝訂成果，提供成果給委托方。 三、 工程實施技術路線 根據城鎮土地估價規程，宗地地價評估的技術途徑是利用調查的有關資料，采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數修正法評估宗地地價。估價方法的選擇要根據估價目的、估價對象所在的區域條件和估價對象的具體利用條件，選擇合適的估價方法進行評估。根據鄭州市城市資源保障能力、當前.經濟發展水平以及房產、地產市場的發育水平，考慮到估價目的，對于不同用途估價對象的首選估價方法按以順序進行： 1、商服用地采用收益還原法、市場比較法8、剩余法、基準地價系數修正法評估； 2、城鎮住宅用地可采用市場比較法、假設開發法、基準地價系數修正法評估； 3、工業用地采用基準地價系數修正法、市場比較法、成本逼近法評估； 4、其他地類采用基準地價系數修正法、市場比較法、成本法評估。 以上方法為通常情況所用的測算方法，在具體工程評估中，根據宗地具體狀況、估價目的對各估價方法進行適用性分析，總體原則就是方法要適合估價對象的客觀存在情況。 按照城鎮土地估價規程要求，每個估價工程應當至少選擇兩種以上方法，考慮到涉及政府收益評估的復雜性，具體評估工程要根 據估價對象的具體利用方式選擇適合的方法。 四 、 確保工程質量、工期的技術和組織措施 我公司自成9、立以來，一直從事地價評估工作，并多次作為牽頭機構，參與全省范圍內的各種類型宗地評估工程，積累了豐富的地價資料和地價評估經驗，具有較強的組織協調能力和較高的專業技術水平，能夠保證高效率、高質量完成委托方的宗地評估業務；并且能夠充分應用各項基礎業務成果，保證估價結果的客觀、真實。 （一）質量方針 質量方針：遵守規范、質量為先、精誠團結、改革創新。 （二）質量保證體系 公司為確保本工程以順利的完成，實現宗地評估工程成果達到優良等級的總目標，公司決定建立一套完整的質量保證體系，組織一支技術精湛、經驗豐富的質量管理隊伍。 公司總經理對工程質量總負責。公司技術負責人在公司總經理領導下具體地對宗地評估工作負10、責組織指導、定期定時檢查，對薄弱環節和重大技術問題組織攻關活動，運用經濟手段獎優罰劣。工程經理對宗地評估工程負責。公司和評估部設立專職審核部門，設立兼職審核員，形成質量控制網，一層抓一層，層層抓質量。 1、工程組質量管理職責規定 (1)工程總經理 是本評估工程質量的第一責任人。負責組織貫徹公司的質量方針目標，保證整體質量體系的有效運行。 (2)評估部 評估部對工程總經理和公司技術負責人負責。負責具體宗地評估的評估方法、計算參數和方案方法的貫徹實施；負責日常的技術管理工作；做好具體工程的組織設計、方案、進度計劃的必要修改和報審；填寫工程日志；處理解決技術問題。 (3)審核部 審核部對公司技術負責11、人和技術組負責。負責編制工程質量計劃，認真按照城鎮土地估價規程中規定的合格評審要求，對評估部出具的數據及其文本文件進行檢查，做好檢驗記錄，保證內容齊全、數字準確、情況真實；制定質量不合格工程的糾正和預防措施，并監督實施。 2、質量獎罰制度 按照各崗位職責分工，能夠圓滿完成各自職責的，公司酌情給予物資獎勵和精神鼓勵。對于不能堅守崗位、玩忽職守，給公司形象造成不良影響的，并造成評估工程不能按照約定時間交付的，將給予扣減獎金處罰；情節較重的，將酌情扣減基本工資。 3、評估結果一票否決制度 在對宗地評估工程的各個階段堅持三級檢查制度的同時，公司堅決支持各級審核人員的工作，賦予其一票否決的權力，在公司內12、部三級檢查過程中，無論哪一級審核人員認定該分項質量達不到合格等級，都不再向上一級審核部門申報檢驗，待完全達到合格標準后，方可向上一級審驗，直到每一級都達到合格評審要求為止。 4、質量控制程序 (1)文件和資料的控制 針對管理性文件，由工程總經理負責與委托方進行溝通并索要管理性文件。現場勘查土地估價師負責具體宗地評估工程有關文件的收集、整理和歸檔。 （2）技術控制 嚴格執行中華人民共和國國家標準城鎮土地估價規程（GBT185082021）、中華人民共和國國家標準城鎮土地分等定級規程（CBT185072021）、中華人民共和國國家標準土地利用現狀分類（GBT 210102021）及其他國家和河南省13、及鄭州市的相關規定，保證估價結果獨立、客觀、公正、公平。 （3）質量記錄的控制 宗地評估工程文件保存時間為二十年，在檔案室專人保留存放。文字記錄、照片及其他資料應注意保存環境條件，不能使之霉變，針對電子文件資料專門進行可移動硬盤備份并定期檢查，審批存放和失效銷毀由公司技術負責人負責。 5、質量保證措施一般要求 （1）認真貫徹質量方針，建立以工程總經理為質量第一責任者的崗位責任制。 實行三級質量檢查制，嚴格控制分部分項工程的質量。 加強人員培訓，提高技術素質。 對質量事故處理堅持三不放過的原則。 （三）保證措施 1、工期保證措施 為了保證按時、保質的完成鄭州市協議土地出讓評估、劃撥土地評估工作，14、我公司制定了以下措施： （1）對于涉及政府土地收益的宗地評估工程不同于一般的抵押、核定資產、企業改制等市場類評估工程，不但要求評估結果客觀、公正，估價中所采用的各種參數的確定也必須依據充分，估價報告經得起檢驗。因此，對于這類工程的評估不能僅靠加班加點來縮短工期，要嚴格按照規定的程序進行，把需要做的工作分解到日常工作中，以此提高工作效率。 （2）我公司自成立以來，已經完成多項土地出讓、轉讓和劃撥土地評估工程，了解土地出讓、轉讓、劃撥的辦理程序，知道這類工程評估的要點。我公司有專人負責搜集鄭州市土地出讓、轉讓等交易資料，并對資料進行錄入、上傳、分析工作，同時，我們建立了資料定期收集制度，每一位土地15、估價師每年采集一定數量的土地交易數據，是公司考核的一項重要指標。目前我們不但有豐富的交易信息，而且有歷年來.經濟發展資料、規劃資料、基準地價資料、基礎設施和公共服務設施資料、環境條件資料等影響地價的資料。因此，估價師在做該類工程評估時，只需要結合現場踏勘，收集、調查估價對象的現狀和規劃利用資料、估價對象所在區域土地利用情況。不需要再花費大量的時間收集影響地價的其他信息。可大大節約時間，提高工作效率。 （3）工程負責人和參加人員都是經過公司反復研究抽調的業務骨干，有豐富的工作經驗，他們可根據具體估價工程的特點，快速做出科學判斷，選擇合適的估價方法和技術路線，利用公司豐富的地價信息，合理測算地價。16、 （4）由于我們每年都在做土地出讓工程評估工作，可利用已有的評估案例，提高報告撰寫的工作效率。 （5）目前評估部每 2 天召開一次評估交流會，重點檢查評估工程的執行情況，并針對估價技術問題，由技術小組提出解決的措施，限期解決，確保工期的按時和提前完成。 （6）評估工程承包制，各小組要按下達的評估工程準時完成任務，對提前完成的予以獎勵，對拖延工期的給予懲罰。積極組織技術人員，根據工期和工程需求，隨時增加技術人員。 2、質量保證措施 (1)建立評估工程質量管理體系，由工程總經理擔任該評估工程的總負責人，落實評估工程各級人員的職責，責任到人。 (2)堅持：以人為本的管理理念，嚴格要求評估工程成員的資17、格，在工程開展中對工程成員進行考核。 (3)編制明確細致的質量計劃，在工程實施的過程中采取適宜的質量保證措施，抓好質量流程各環節的工作，明確每個崗位的質量責任。 (4)嚴格按照城鎮土地估價規及省廳的技術規程進行操作。 (5)對出現質量問題的小組，查明原因，嚴重者調出本工程。 (6)堅持自檢、互檢、復檢的三級檢查制度，保證工程質量。 3、人員保證措施 工程主要人員情況表 職責 姓名 學歷 執業資格 從業時間 總負責人 徐進蘭 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 6 工程負責人 孫建偉 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 6 第一組工程負責人 鄭占蕊 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師18、 5 第一組工作人員. 秦利軍 專科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 3 張紅娜 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 4 程超峰 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 3 第二組工程負責人 趙新偉 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 3 第二組工作人員. 孟令華 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 8 王得位 本科 注冊土地估價師、注冊房地產估價師 3 張德恩 專科 土地估價師、注冊房地產估價師 3 4、資金保證措施 為了使評估工作不因資金問題而影響工作進度和參加人員的工作積極性，使大家始終保持高昂的斗志和工作熱情，公司決定會針對此次評估工程設立專項資金，專門用于外業勘查的交通19、就餐、外業補助，內業用于評估工程設計等工作的需要。總之土地評估公司在資金需求方面一定會大力支持評估人員的需要。 5、資料保障 地價評估實質上是在對大量資料分析基礎上，對地價水平的科學判斷。占有資料的多少以及對資料分析的深度直接影響估價師對地價形成機制、土地市場發展現狀和發展規律的把握，進而影響方法選擇、估價參數確定及估價結果的客觀、公正。 6、組織保障 考慮到鄭州市國土資源局采用招標方式確定協議土地出讓評估、劃撥土地評估工程評估機構，為了做好該工程，公司領導多次開會研 究，根據估價師的特點和專長，成立了兩個工程組，為該工程提供專職服務。可從組織上保障工程的順利實施。 7、嚴把質量關、確保報告20、高質量的措施 為確保估價質量及工期的技術措施，在接受委托后，我公司將確定該工程總負責人，由總負責人安排車輛、人員、資金，然后安排一個工作組進行實地勘察，及收集資料，資料收集完成后，在實地踏勘基礎上成立一個由多名估價師成立的專項小組，對土地評估方法的選取，并試算估價結果，再集體討論進行初步試算結果進行調整，最終確定估價結果。 總之，為保證工程質量及評估結果客觀、公正、合理，還要進行相應的審核制度。 （1）審核程序 評估人員在接受安排任務后，第一時間明確評估目的并進行外業調查，調查完成后結合內業迅速完成初稿，初稿完成后將報告交給檢查人員，檢查人員在檢查完報告后需在初稿上標注需要完善的地方，并進行說21、明然后后返還評估人員修改、評估人員在修改后，交給工程經理審核，工程經理審核后提交總經理審核，最后出具正式報告。 （2）審核依據和標準 城鎮土地分等頂級規程和城鎮土地估價規程中要求的方法、準則、原則和標準。以及國土資源部辦公廳關于發布國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）的通知（國土資廳發202120 號）、河南省國土資源廳辦公室關于貫徹執行國有建設用 地使用權出讓地價評估技術規范（試行）的通知（豫國土資辦發202136 號）和鄭州市國土資源局關于轉發河南省國土資源廳辦公室關于貫徹執行國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）的通知的通知（鄭國土資文2021562 號）確定的原則和標準。 、 五、 技術路線 和測算過程 符合國家標準和 鄭州 市實際土地市場情況 1、堅持實地踏勘，調查待估宗地周邊范圍內實際市場資料； 2、以鄭州市通過驗收的基準地價作為評估的基礎和參考； 3、堅持以鄭州市地價動態監測結果作為評估的重要參考； 4、選取足夠數量的成交案例，確保待估宗地價格能符合實際水平； 5、評估要結合鄭州市宏觀經濟走向與整體經濟發展趨勢。