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1、物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)方案 本項(xiàng)目擁有大量先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備，通過(guò)精細(xì)、高效的設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、報(bào)修管理、節(jié)能管理、檔案管理、應(yīng)急方案設(shè)計(jì)等服務(wù)，向客戶提供365天、24小時(shí)不間斷的基礎(chǔ)功能服務(wù)，確保舒適、安全和便利，是物業(yè)管理公司最為重要的職責(zé)之一。 我司在服務(wù)于國(guó)貿(mào)中心的過(guò)程中，積累了非常豐富的現(xiàn)代高檔設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)及管理經(jīng)驗(yàn)，在領(lǐng)導(dǎo)重視、技術(shù)過(guò)硬、精細(xì)管理以及持續(xù)改進(jìn)的多重因素下，確保了17年無(wú)重大設(shè)備故障事故的出色專業(yè)記錄。 國(guó)貿(mào)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行與維修保養(yǎng)服務(wù)的目標(biāo)是確保本項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的安全、高效率及綜合成本得到有效控制。 一、強(qiáng)弱電系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù) 1.目標(biāo) 為本項(xiàng)目建筑物及配套設(shè)備2、設(shè)施提供安全、可靠、穩(wěn)定的電能供應(yīng)，電視及通訊網(wǎng)絡(luò)暢通，滿足客戶需求，是管理公司的首要目的之一。 2.內(nèi)容 對(duì)變配電系統(tǒng)設(shè)備、動(dòng)力用電設(shè)備、照明等系統(tǒng)設(shè)備按專業(yè)規(guī)范和操作規(guī)程實(shí)施運(yùn)行和維護(hù)，保證強(qiáng)弱電系統(tǒng)設(shè)備的安全供電、設(shè)備的安全運(yùn)行以及運(yùn)行維護(hù)人員的人身安全。 按行業(yè)規(guī)范設(shè)置變配電系統(tǒng)值班崗位和維修保養(yǎng)崗位； 制訂各類設(shè)備維護(hù)、檢修的月、季和年度計(jì)劃，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)檢修； 執(zhí)行巡視、檢修制度，快速響應(yīng)投訴和臨時(shí)維修。 3.措施 人員：具備有專業(yè)技能和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)的技工隊(duì)伍，所有員工必須持政府主管部門頒發(fā)的相應(yīng)等級(jí)的操作證上崗； 程序：汲取國(guó)貿(mào)中心多年來(lái)的實(shí)際運(yùn)行和管理經(jīng)驗(yàn)，制定相關(guān)的規(guī)程3、制度、安全和操作程序，建立完善的監(jiān)督檢查機(jī)制、意見(jiàn)反饋體系等； 建立嚴(yán)格的規(guī)章制度，認(rèn)真執(zhí)行安全操作規(guī)程； 建立設(shè)備運(yùn)行、維修檔案； 培訓(xùn)：專業(yè)提高培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)； 針對(duì)具體設(shè)備的定向技術(shù)操作培訓(xùn)； 針對(duì)電氣專業(yè)的不同內(nèi)容（包括電站）的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 二、空調(diào)（制冷）機(jī)組運(yùn)行與維護(hù) 1.目標(biāo) 制冷機(jī)組及其配套設(shè)備是暖通空調(diào)系統(tǒng)的核心設(shè)備，其正常運(yùn)轉(zhuǎn)是本項(xiàng)目暖通空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行的基本條件。物業(yè)管理公司將根據(jù)樓宇的設(shè)備技術(shù)情況，制訂制冷機(jī)組及其配套設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)和管理規(guī)程，保證制冷系統(tǒng)正常運(yùn)行，并逐步實(shí)現(xiàn)降低能源消耗、減少運(yùn)行成本的目標(biāo)。 2.內(nèi)容 按設(shè)備運(yùn)行規(guī)程和操作手冊(cè)技術(shù)要求，制訂制冷系統(tǒng)4、運(yùn)行規(guī)程和操作任務(wù)書，用以指導(dǎo)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)人員的規(guī)范操作； 制訂并執(zhí)行該系統(tǒng)設(shè)備例行的月、季和年度維修保養(yǎng)計(jì)劃； 通過(guò)智能化群控系統(tǒng)采集運(yùn)行數(shù)據(jù)，進(jìn)行能源消耗分析，按不同季節(jié)制冷量的需求，優(yōu)化制冷機(jī)組及其配套設(shè)備的運(yùn)行程序，以達(dá)到降低能耗的目的； 配合制冷機(jī)組供應(yīng)商或?qū)I(yè)公司對(duì)制冷機(jī)組進(jìn)行專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作，對(duì)其全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督管理，并建立設(shè)備運(yùn)行維護(hù)檔案。 3.措施 汲取國(guó)貿(mào)中心大型尖端制冷設(shè)備多年積累的運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，制定完善的崗位責(zé)任制、操作手冊(cè)等文件； 建立并執(zhí)行機(jī)房設(shè)備巡視制度和設(shè)備運(yùn)行記錄制度； 制冷機(jī)組及其配套設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，考試合格后上崗； 組織設(shè)備供應(yīng)商對(duì)物業(yè)管理公5、司運(yùn)行維護(hù)人員做專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)； 三、熱交換機(jī)組運(yùn)行與維護(hù) 1.目標(biāo) 為本項(xiàng)目提供穩(wěn)定可靠、舒適安全的熱力能源，通過(guò)對(duì)機(jī)組的維護(hù)和保養(yǎng)，確保系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)正常。在充分掌握設(shè)備技術(shù)數(shù)據(jù)的前提下，制定出相應(yīng)的運(yùn)行模式，以達(dá)到節(jié)省能源的目的。 2.內(nèi)容 熱力交換設(shè)施的維護(hù)與運(yùn)行； 燃?xì)忮仩t的維護(hù)與運(yùn)行； 室內(nèi)散熱器的維修與保養(yǎng)； 壓力容器的定期檢測(cè)； 燃?xì)馄骶叩亩ㄆ跈z測(cè)； 熱力管線、閥門的維護(hù)與檢修。 3.措施 根據(jù)設(shè)備技術(shù)要求制定維修保養(yǎng)計(jì)劃； 定期對(duì)換熱器進(jìn)行清洗、除污、更換密封件； 按計(jì)劃報(bào)請(qǐng)技術(shù)監(jiān)督局進(jìn)行檢測(cè)； 認(rèn)真填寫巡檢記錄； 收集匯總運(yùn)行數(shù)據(jù)，采取相應(yīng)的節(jié)能措施； 所有從業(yè)人員必須持有專業(yè)上6、崗證。 四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù) 1.目標(biāo) 通過(guò)給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的正常安全運(yùn)行，保證本項(xiàng)目用水穩(wěn)定供應(yīng)，污水排放符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。在周密的計(jì)劃保養(yǎng)、及時(shí)維修的狀況下，使設(shè)備始終處于良好的水平，徹底消除跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 2.內(nèi)容 所有供水設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)； 生活水箱、消防水箱的維護(hù)、檢測(cè)； 按計(jì)劃進(jìn)行生活水質(zhì)的檢測(cè)化驗(yàn)； 控制柜、傳感器、穩(wěn)壓裝置 文章來(lái)源自 房地產(chǎn)E網(wǎng) 、閥門、膨脹結(jié)的維護(hù)與檢修。 3.措施 從業(yè)人員必須是具備一定技術(shù)知識(shí)的熟練技工，定期要進(jìn)行技能、服務(wù)意識(shí)方面的培訓(xùn)； 每日必須進(jìn)行巡視檢查，記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)； 水泵閥門等易損部件，每季度進(jìn)行一次檢修保養(yǎng)； 消防供水設(shè)施每半年進(jìn)行7、一次啟動(dòng)運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)； 雨季來(lái)臨前對(duì)所有排水管道、地溝、集水井進(jìn)行清疏； 每月對(duì)污水泵、排水泵、加壓泵進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)； 隨時(shí)檢查各處的用水情況，保證節(jié)水計(jì)劃的落實(shí)； 每年兩次對(duì)生活水箱進(jìn)行清洗消毒，檢測(cè)達(dá)標(biāo)。 五、中水系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù) 1.目標(biāo) 最大限度的利用設(shè)備能力，節(jié)省有限的資源；適應(yīng).發(fā)展的需要，著眼于未來(lái)，從現(xiàn)在做起，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)環(huán)保目標(biāo)。 2.內(nèi)容 主要從BOD、COD、SS、PH值四個(gè)方面，將原水水質(zhì)經(jīng)過(guò)處理達(dá)到中水水質(zhì)的再使用或排放標(biāo)準(zhǔn)。 前處理階段：去除廢水中的雜質(zhì)，主要處理流程的物質(zhì)； 主要處理過(guò)程：利用微生物對(duì)于水中有機(jī)物的吸附、氧化分解和催化作用來(lái)除去水中的SS有機(jī)物質(zhì)； 后處8、理階段：對(duì)回用的水進(jìn)行進(jìn)一步的處理和消毒。 3.措施 人員：熟悉中水處理站的機(jī)械設(shè)備、工藝流程、控制系統(tǒng)、配管、穿線、通風(fēng)等狀況。具備水質(zhì)化驗(yàn)操作證書； 培訓(xùn)：專業(yè)培訓(xùn)； 制定運(yùn)行維保、管道的防腐、清洗等工作計(jì)劃； 化驗(yàn)：水質(zhì)化驗(yàn)由專門的技術(shù)人員進(jìn)行操作，按規(guī)定填寫記錄、分析結(jié)果，資料入檔保存。 六、電梯運(yùn)行與維護(hù) 1.目標(biāo) 提供及時(shí)有效的設(shè)備維護(hù)與管理，保證本項(xiàng)目所有電梯設(shè)備隨時(shí)處于良好的狀態(tài)。向所有使用者提供安全、及時(shí)、可靠的運(yùn)輸服務(wù)。 2.內(nèi)容 對(duì)以下設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)和保養(yǎng) 機(jī)房?jī)?nèi)主要設(shè)備：電引軌、配電柜、限速器等； 井內(nèi)的主要設(shè)備：轎廂、隨行電纜、軌道、鋼絲繩、廳門、配重、限位開(kāi)關(guān)等；9、 地坑內(nèi)主要設(shè)備：緩沖器、平衡配垂、限速配垂、安全開(kāi)關(guān)等。 3.措施 人員：本系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)人員須具備相應(yīng)的專業(yè)技能，經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗； 培訓(xùn)：針對(duì)電梯的特點(diǎn)，定期進(jìn)行培訓(xùn)； 專業(yè)承包：確定有信譽(yù)、專業(yè)水平高、管理水平強(qiáng)的專業(yè)承包單位； 按時(shí)申請(qǐng)技術(shù)監(jiān)督部門對(duì)電梯進(jìn)行檢驗(yàn)，確保合格證的有效性； 強(qiáng)化日常巡視檢查和定期保養(yǎng)制度，定崗定責(zé)； 收集整理有關(guān)技術(shù)資料，歸檔保存； 收集妥善保管電梯備件、附件及工具。 七、樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù) 1.目標(biāo) 樓宇自控系統(tǒng)的監(jiān)控范圍涵蓋變配電系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)等，是自動(dòng)化控制的中樞系統(tǒng)。物業(yè)管理公司將非常重視該系統(tǒng)從業(yè)人員的素質(zhì)和運(yùn)行、10、維護(hù)、管理的水平。逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)該系統(tǒng)監(jiān)控功能的深層次開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)對(duì)各類數(shù)據(jù)、信息采集和處理以及對(duì)過(guò)程控制的精確調(diào)整，保證受控設(shè)備的正常運(yùn)行，為本項(xiàng)目提供安全、舒適、和諧的環(huán)境，并根據(jù)優(yōu)化運(yùn)行的數(shù)據(jù)為節(jié)約能源提供依據(jù)和方案。 2.內(nèi)容 根據(jù)系統(tǒng)技術(shù)數(shù)據(jù)編制設(shè)備控制點(diǎn)表和監(jiān)控界面，制訂監(jiān)控任務(wù)書； 制訂各項(xiàng)崗位責(zé)任制； 熟悉、掌握該系統(tǒng)工作站操作軟件； 熟悉、了解該系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)控制器的硬件結(jié)構(gòu)以及相關(guān)受控設(shè)備的電氣原理圖和接線圖等資料； 定期檢查、維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)控制器并對(duì)各類傳感器、執(zhí)行器進(jìn)行維護(hù)、校正工作。 3.措施 本系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)人員須具備相應(yīng)的技術(shù)職稱，經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗； 建立樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行工作日志和設(shè)11、備檔案； 系統(tǒng)供應(yīng)商應(yīng)向物業(yè)管理公司操作人員提供必要的技術(shù)培訓(xùn)； 系統(tǒng)設(shè)備及軟件定期進(jìn)行維護(hù)、檢查； 選擇可靠的經(jīng)營(yíng)商簽訂系統(tǒng)維保合同。以支持本系統(tǒng)在優(yōu)化監(jiān)控功能、數(shù)據(jù)庫(kù)開(kāi)發(fā)等方面的工作，提高樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行、管理水平，為優(yōu)化運(yùn)行程序和節(jié)約能源創(chuàng)造條件。 八、維保參與及配合協(xié)調(diào) 1.目標(biāo) 以專業(yè)的技術(shù)，全面的管理，優(yōu)良的服務(wù)，向本項(xiàng)目所有外包的維修保養(yǎng)項(xiàng)目提供配合，協(xié)調(diào)各家維保公司在現(xiàn)場(chǎng)的工作。嚴(yán)格按計(jì)劃、按標(biāo)準(zhǔn)、按時(shí)間，井然有序地完成各項(xiàng)外包工作。 2.內(nèi)容 為廠家提供維修場(chǎng)地、臨時(shí)電源、工具物品存放處； 提供設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)、工作狀況、故障現(xiàn)象資料； 配合設(shè)備運(yùn)行時(shí)間的調(diào)整，滿足維修的需12、要； 確認(rèn)設(shè)備故障的排除，參與設(shè)備的調(diào)試運(yùn)行； 確認(rèn)廠家對(duì)損壞部件的更換，在維修記錄上簽字； 為廠家的工作人員提供生活與工作方面的必要幫助。 3.措施 任何外包維修項(xiàng)目的開(kāi)展必須經(jīng)所屬專業(yè)工程師的同意； 維修工作的全過(guò)程必須指定專門技術(shù)人員負(fù)責(zé)； 維修工作結(jié)算單中必須由工程部主任簽字確認(rèn)； 所有外包工程的施工資料均入檔保存。 九、設(shè)施設(shè)備例行檢查 1.目標(biāo) 通過(guò)嚴(yán)格的監(jiān)督檢查制度，及早發(fā)現(xiàn)故障的苗頭和現(xiàn)象，最大限度地減少設(shè)備的損壞故障率，達(dá)到提高設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)水平，提高設(shè)備的使用壽命和效率的目的。 2.內(nèi)容 各專業(yè)系統(tǒng)機(jī)房管理的檢查； 主要設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況的檢查； 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施情況的檢查； 設(shè)備臺(tái)帳、檔案資料保管情況的檢查； 安全操作規(guī)程執(zhí)行情況的檢查。 3 .措施 所有設(shè)施設(shè)備必須落實(shí)到人； 設(shè)備設(shè)施的責(zé)任人或?qū)I(yè)系統(tǒng)，每日必須進(jìn)行巡視自查； 工程部每月至少進(jìn)行一次專項(xiàng)設(shè)備管理檢查； 所有檢查記錄必須入檔保存； 檢查結(jié)果作為部門、系統(tǒng)與個(gè)人的獎(jiǎng)懲評(píng)定條件之一。 十、應(yīng)急預(yù)案 觸電事故的應(yīng)急處理程序； 電梯故障的處理程序； 火災(zāi)時(shí)工程部處理程序； 遇地震、雷暴、風(fēng)、雪等自然災(zāi)害的處理程序； 停電的處理程序； 突發(fā)性水浸事故處理程序。 另：應(yīng)急預(yù)案詳見(jiàn)本投標(biāo)書附件操作手冊(cè)。