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1、酒店式公寓工程營銷籌劃方案酒店式公寓工程營銷籌劃方案1、工程簡介xx市xx酒店式公寓用地位于xx市xx北路西側(cè)，總投資1.2億元，一至六層裙房局部布置為公共效勞區(qū)。主樓七至十八層為客房，第十九層為屋頂花園及觀光茶座。負(fù)一層為美容美發(fā)康體中心，負(fù)二層設(shè)有地下停車場(chǎng)，通過南側(cè)規(guī)劃道路出入。酒店式公寓東向留有大面積園林綠地，綠地內(nèi)將精心布置休閑亭及景觀樹木，努力營造園林化的住宿環(huán)境，同時(shí)園林綠地將員工休息與酒店自然進(jìn)行分界。2、營銷環(huán)境的動(dòng)態(tài)跟蹤1、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)分析xx市所在地xx區(qū)本工程所在地是全市經(jīng)濟(jì)、文化、政治中心，聚集了xx市最重要的商業(yè)資源。隨著xx市政府推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，實(shí)施南移北擴(kuò)，舊2、城改造，大大提升了xx的城市品位，加大了xx區(qū)對(duì)周邊縣市乃至湘中地區(qū)的輻射能力。在20xx年至200xx年間，xx中心城區(qū)含xxxx已完成的商業(yè)房地產(chǎn)工程有：明珠步行街、金海商貿(mào)城、九億步行街、星劍汽摩配件城等，正在進(jìn)行和正要進(jìn)行的商業(yè)房地產(chǎn)工程，將對(duì)本工程構(gòu)成競爭或較大競爭力的工程有：環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)、xxxx商業(yè)步行街、艾菲爾國際物流中心原彩冠印刷廠及xx工人文化廣場(chǎng)xx區(qū)總工會(huì)原址改建等。在酒店業(yè)態(tài)方面，xx中心城區(qū)上檔次的酒店中，定位四星級(jí)并即將通過評(píng)定的商務(wù)酒店有清泉大酒店、金香大酒店，與本酒店地理位置靠近的青云賓館、xxxx 賓館也將是主要的競爭對(duì)手。至于三星級(jí)或定位三星級(jí)的xx賓館、3、xx迎賓館、xx酒店式公寓，號(hào)稱四星級(jí)但實(shí)際缺乏三星級(jí)的xx酒店式公寓對(duì)本酒店式公寓的今后經(jīng)營存在一定的競爭因素。綜上所述，本工程在營銷上，應(yīng)盡量回避環(huán)球商業(yè)廣、xxxx商業(yè)步行街的促銷頂峰期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)機(jī)并存，與商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)特別是產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)開發(fā)相比，產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)，在xx全境還是首次，只要產(chǎn)品包裝、市場(chǎng)定位、價(jià)格定位、推廣策略得當(dāng)，銷售前景是十分可觀的。目前估計(jì)，銷售總額應(yīng)該在4000萬元以上。2、產(chǎn)權(quán)式酒店的開展趨勢(shì)產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店TIME SHARE演變而來，由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報(bào)4、，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店寵大復(fù)雜的管理和巨額集中的投資，分解成單體的組合，為擁有一定呆滯資金取得較高回報(bào)，為不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供保值增值時(shí)機(jī)，因此，正在全球范圍內(nèi)快速接增長。到1995年已有3.5萬個(gè)家庭在81個(gè)國家的4000多個(gè)旅游目的地購置了時(shí)權(quán)酒店，美國的產(chǎn)權(quán)式酒店已超過3000家。在中國大陸，產(chǎn)權(quán)式酒店自1995年開始流行，目前北京、上海、深圳、昆明、長沙、蘭州、海口等地均出現(xiàn)數(shù)十家，開展速度異常迅猛。僅上海，今年產(chǎn)權(quán)式酒店已達(dá)71家。湖南除長沙外，株洲等地均已成功地運(yùn)作產(chǎn)權(quán)式酒店。據(jù)中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所預(yù)測(cè)，近年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)式酒5、店這種業(yè)態(tài)形式，將會(huì)在全國各地蓬勃開展。3、xx酒店式公寓優(yōu)勢(shì)與缺陷分析1、工程優(yōu)勢(shì)分析xx大橋的改建：xx大橋也稱一大橋是連接xx城區(qū)與開發(fā)區(qū)的重要紐帶，它建成后已有30多年歷史。為加快xx城市的開展，市政府決定重建xx大橋，并決定在200xx年三季度開工，這給本工程在道路交通方面帶來很大方面，縮短了現(xiàn)在xx二個(gè)城區(qū)的車距，提升了本工程的產(chǎn)品附加值，給本工程帶來了很大的升值空間。開發(fā)區(qū)的快速開展：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)集中了xx的大型骨干企業(yè)和一批開展來勢(shì)看好的高新科技企業(yè)，無疑提升了漣水河以北xx北路段的土地升值空間。品牌優(yōu)勢(shì)：酒店定位準(zhǔn)五星級(jí)，占領(lǐng)xx酒店式公寓業(yè)目前最高點(diǎn)，特別是與五星級(jí)大酒店6、xxxx酒店的聯(lián)姻，更提升了本工程的品牌價(jià)值。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)權(quán)式酒店與產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)一樣，對(duì)消費(fèi)者來說，實(shí)際上是一種投資行為，準(zhǔn)五星級(jí)的定位，9%以上的年回報(bào)率是有很大吸引力的。特別的xx人喜歡看熱鬧、買新鮮的消費(fèi)心理，第一家產(chǎn)權(quán)式酒店的工程推出是有很大的投資煸動(dòng)性的。時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)權(quán)式酒店在xx還沒有起步，在消費(fèi)者心中其投資理念，經(jīng)營理念還處模糊狀態(tài)。因此本工程只要正確、煸動(dòng)性地引導(dǎo)消費(fèi)者，將工程的開發(fā)理念、投資理念、經(jīng)營理念，消費(fèi)理念灌輸給消費(fèi)者，將會(huì)很快搶得市場(chǎng)份額，贏得消費(fèi)者的認(rèn)同。網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)：利用現(xiàn)在xxxx酒店與全國旅行社建立的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，把一些來婁旅游的客人入住xx酒店式公寓。2、工程劣勢(shì)分7、析相對(duì)于處城區(qū)而言，本工程現(xiàn)在所處的地理位置較偏，第一會(huì)減弱投資者的投資信心，第二對(duì)今后的經(jīng)營有相當(dāng)?shù)呢?fù)面影響。其次樓盤過大，對(duì)xx目前的星級(jí)酒店而言，本工程建成開業(yè)后，將是規(guī)模最大的，這對(duì)經(jīng)營和保證投資者9%以上年回報(bào)率是存在一定難度的。再次，本酒店所在地主要是居民居住區(qū)，周邊企、事業(yè)單位，特別是行政單位少，商業(yè)氣氛不濃，這對(duì)本工程存在相當(dāng)?shù)挠绊憽?、工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)分析政策優(yōu)勢(shì)：外商投資工程，政府優(yōu)惠政策保護(hù)。政府優(yōu)勢(shì)：恰到好處地宣傳本工程為開發(fā)區(qū)管委會(huì)政府的工程，今后的地位相當(dāng)政府的接待處，增強(qiáng)投資者的投資信心。聯(lián)姻優(yōu)勢(shì)：強(qiáng)調(diào)xxxx酒店在本工程今后經(jīng)營管理中的作用，消除xx酒店式公寓對(duì)xx8、酒店式公寓業(yè)態(tài)帶來的巨大負(fù)面影響。4、工程的威脅點(diǎn)分析本工程的威脅點(diǎn)主要是來自競爭樓盤，第一，同地理位置的有xxxx步行街、環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)，第二同性質(zhì)的有金海商貿(mào)城酒店局部，同時(shí)要密切關(guān)注艾菲爾國際物流廣場(chǎng)的營銷活動(dòng)。4、酒店工程定位1、市場(chǎng)定位房地產(chǎn)開發(fā)圈內(nèi)有一句行話叫做“沒有不好的市場(chǎng)，只有不適合消費(fèi)者的樓盤，這就是說無論什么樓盤都必須首先在市場(chǎng)上找準(zhǔn)自已的位置，找到一個(gè)時(shí)機(jī)點(diǎn)。樓市的整體開展趨勢(shì)是具有潮流性、時(shí)尚性和突破性。本市幾個(gè)樓盤在市場(chǎng)定位上有很多成功的經(jīng)驗(yàn)。明珠商業(yè)步行街，強(qiáng)調(diào)女性市場(chǎng)，銷售到達(dá)預(yù)期目的；九億街打造xx第一條品牌步行街集休閑、購物、觀光為一體，銷售十分火爆，并炒出了樓盤天價(jià)；金海借船出海，主力艦隊(duì)新一佳的主，摧發(fā)了第二期開盤的高潮；星劍汽摩配件城現(xiàn)定位摩托城市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，一周內(nèi)根本訂完分析以