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1、水岸山城項(xiàng)目物業(yè)管理研究不一樣的項(xiàng)目，不一樣的別墅，不一樣的需求，不一樣的服務(wù)，塑造出不一樣的潛在需求。 水岸山城項(xiàng)目的形象定位（初步）：一種獨(dú)特的姿態(tài)與氣質(zhì)，一種詩意與理性的完美融合， 一種居住地享受 。對于我們的業(yè)主是身心休息、釋放心靈的地方；但是，他們顯然又和普通大眾不一樣，他們 對生活有更高的要求；尤其作為別墅，舒適的居住條件，無論是硬件還是軟件配套，都要超 越平凡，獨(dú)樹一幟。在研讀了貴公司提交的水岸山城物業(yè)管理研究后，將水岸山城項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)構(gòu)想 內(nèi)容做一簡要補(bǔ)充：一、入場時(shí)機(jī)選擇1對項(xiàng)目的物業(yè)管理提早介入表示認(rèn)同物業(yè)管理早期介入的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下方面：1以使多方滿意，從而確保2、發(fā)展商之良好信譽(yù)；2有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)、減少返工、減少后遺癥對項(xiàng)目優(yōu)化過程中可以節(jié)約開支；3有利于后期工作的順利進(jìn)行，給物業(yè)使用者和管理者帶來多種方便；、保證物業(yè)交接連續(xù)性、節(jié)約時(shí)間。二、物業(yè)管理組建設(shè)想延用佳兆業(yè)的物管公司的成功管理及品牌優(yōu)勢。由于考慮到項(xiàng)目所處的東莞（鳳崗）市場沒 有已經(jīng)運(yùn)作成功的優(yōu)秀管理公司，而佳兆業(yè)集團(tuán)的物管公司具備一定的品牌知名度，在深圳 桂芳園等項(xiàng)目上，物管水平有目共睹。因此，有必要輸出佳兆業(yè)的服務(wù)品牌，充分發(fā)揮企業(yè) 的自身優(yōu)勢，從多角度展示企業(yè)形象，樹立行業(yè)地位。三、管理目標(biāo)和設(shè)想為了給置業(yè)于的業(yè)主們營造一個(gè)美好的溫馨家園，通過專業(yè)、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)，提 升小區(qū)居住品3、質(zhì)，使之成為鳳崗獨(dú)具特色的模范住宅小區(qū)，樹立佳兆業(yè)水岸山城的物業(yè)品牌。管理設(shè)想是：.建設(shè)專業(yè)技術(shù)管理隊(duì)伍。.利用本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)以環(huán)境取勝的特點(diǎn)，營造獨(dú)特的高品味社區(qū)文化。.在物業(yè)管理基本職能方面（包括：安全管理、環(huán)境管理、H程維護(hù)管理、行政事 務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、物料管理）結(jié)合本項(xiàng)目物業(yè)實(shí)際情況，全面導(dǎo)A質(zhì)量管理體系， 實(shí)行“職能管理標(biāo)準(zhǔn)化”，并進(jìn)行物業(yè)量化管理。推行以業(yè)主為中心的管理服務(wù)模式，主動(dòng)了解業(yè)主的服務(wù)需求（包括潛在的、特別 的），在物業(yè)管理范疇內(nèi)實(shí)施“以人為本”本方位個(gè)性化的業(yè)主服務(wù)，并維持良好的溝通， 共同營造溫馨美好的家園。四、建立服務(wù)理念建立并放大項(xiàng)目的服務(wù)理念。建立自身的定位4、系統(tǒng)，利用定位特征達(dá)到形象建立的目的：、市場形象定位：“家的安全”、“最安全的小區(qū)”、“安心之家”等、服務(wù)理念定位：如：“六心”服務(wù)每位業(yè)主在水岸山城可以充分的體驗(yàn)到“六心級(jí)”服務(wù)，因?yàn)槲覀円髥T工必須具有：愛心：熱愛自身崗位工作，熱愛所服務(wù)的社區(qū)，關(guān)心每一位業(yè)主；耐心：在為業(yè)主服務(wù)、解答疑問咨詢或處理業(yè)主反映的問題時(shí)、都應(yīng)具有耐心；恒心：做好社區(qū)服務(wù)工作必須持之以恒，常抓不懈，精益求精；細(xì)心：社區(qū)服務(wù)是一項(xiàng)很瑣碎的工作，因此要求所有的服務(wù)必須細(xì)致入微；精心：樹立精品意識(shí)，每項(xiàng)工作都要精心設(shè)計(jì)、精心實(shí)施，不求最好，但求更好； 忠心：對業(yè)主的服務(wù)忠心耿耿，特別注意保護(hù)每位業(yè)主的私隱生活。通過響亮5、地號(hào)，細(xì)致縝密的服務(wù)形成管理中心與業(yè)戶的“GOTO”橋梁。五、梳理清晰項(xiàng)目各階段物業(yè)管理意義梳理清晰項(xiàng)目各階段物業(yè)管理所發(fā)揮的角色，使物業(yè)管理的早期介入能夠?qū)?xiàng)目啟到 實(shí)際的指導(dǎo)意義。在住戶入伙前，物業(yè)管理的主要職能可分為四大方面：（一）設(shè)計(jì)階段審查設(shè)計(jì)圖紙，從日后物業(yè)管理的角度在規(guī)劃和功能方面提出建議。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，如下部 分問題經(jīng)常出現(xiàn)：、所用房不足，未按住戶會(huì)所的要求提出男女老幼皆宜的多功能會(huì)所；、管理用房不足，管理設(shè)施未予充分考慮等影響管理；、未從發(fā)展的角度考慮未來樓宇智能化的要求；、公共設(shè)施的適用性問題；、從服務(wù)的角度，物業(yè)的管理者將結(jié)合自身物業(yè)特點(diǎn)提出各方面的建議。（二）施工階段的6、介入建材、設(shè)備的選擇及安裝方法的建議：、建材適用性和耐用性問題，如墻體的材料是否滲水，窗與陽臺(tái)是否導(dǎo)水等等，也要從管 理方面和使用效果的方面仔細(xì)考慮；、各類設(shè)備的選型、安裝建議，包括智能化設(shè)施的選擇建議；、檢查施工質(zhì)量，對設(shè)計(jì)中不合理卻可更改部分繼續(xù)提出建議；、對設(shè)備的安裝、管線的位置等進(jìn)行監(jiān)督、檢查；、各類工程的驗(yàn)收；、設(shè)備的檢測。（三）售樓期間：、相關(guān)物業(yè)管理的銷售策劃咨詢；、售樓中心、樣板房物業(yè)管理包括：）樓宇清潔工作，展現(xiàn)建筑物的嶄新形象；）提供發(fā)售和促銷時(shí)期的安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)；）綠化的養(yǎng)護(hù)；）其他服務(wù)。（四）新樓宇的接管入伙工作：基本包括九項(xiàng)內(nèi)容：、成立組織機(jī)構(gòu)、建立管理制度；、招聘和培7、訓(xùn)人員；、編寫入伙方案；、制定公共簽約；、樓宇的驗(yàn)收接管；、開發(fā)預(yù)算的管理；、預(yù)算的編制；、裝修控制；、對外聯(lián)絡(luò)。六、物管服務(wù)內(nèi)容升華：“自選動(dòng)作” + “特色服務(wù)”項(xiàng)目的定位為“鳳崗的高端物業(yè)”，而項(xiàng)目的規(guī)劃上又存在別墅物業(yè)的建筑類型。所以建議 項(xiàng)目在做出物業(yè)管理的常規(guī)動(dòng)作的同時(shí)，還應(yīng)注意對目標(biāo)客戶的現(xiàn)在需求的挖掘，體現(xiàn)項(xiàng)目 的特色服務(wù)空間，增強(qiáng)客戶居住的舒適的及滿意度。由于項(xiàng)目目標(biāo)客戶為臺(tái)灣、香港等企業(yè)的白領(lǐng)或金領(lǐng)。而項(xiàng)目所處的生活圈的周邊服務(wù)環(huán)境 尚不十分理想，所以就要求我們在物業(yè)管理的基礎(chǔ)上去盡量彌補(bǔ)這一市場空白點(diǎn)。從物業(yè)管理角度提高家政服務(wù)系統(tǒng)的范疇，增大項(xiàng)目的星級(jí)服務(wù)指數(shù)。例如：無8、償服務(wù)部分：（）代訂報(bào)紙、雜志，代收發(fā)信件、電報(bào)、報(bào)紙、雜志，代查網(wǎng)上信息、收發(fā)傳真、（）代叫出租車，代定購國際國內(nèi)機(jī)票、火車票及船票，代定生日蛋糕、花籃；（）協(xié)助業(yè)主聘請家教、保姆、司機(jī)、秘書、家教；（）代聘裝潢設(shè)計(jì)，施工單位；代請保姆；（）進(jìn)戶維修房間內(nèi)所有原裝設(shè)施免收人工費(fèi)）有償服務(wù)部分：（）商務(wù)服務(wù)：安排私人及商務(wù)宴會(huì)；小型商務(wù)會(huì)議場所及服務(wù)；抄寫、打字、錄入、排 版、打印、復(fù)印服務(wù)；商務(wù)及家庭翻譯、校對；出租旅游、商務(wù)車；（）家庭服務(wù)： 小時(shí)鐘點(diǎn)工服務(wù)；接送兒童、老人、照顧病人及陪護(hù)服務(wù)；安排和設(shè)計(jì) 私家園林花卉的種植；照顧寵物、喂養(yǎng)寵物；導(dǎo)游、代購物；臨時(shí)充當(dāng)司機(jī)；送水、送餐; 房9、屋托管，房屋租賃；（）清潔服務(wù)：室內(nèi)日常清潔；廚房清潔；門窗、抽煙機(jī)清潔；洗手間、浴室清潔；布草 （床單、枕套）清洗；地板、地毯清潔、吸塵；衣服清洗熨燙、皮鞋清潔保養(yǎng)。七、管理方式佳兆業(yè)專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理，憑“以物業(yè)管理為依托，以業(yè)戶服務(wù)為中心”的理念， 進(jìn)行物業(yè)管理“基本職能標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)戶服務(wù)個(gè)性化”的方式。在有關(guān)的管理架構(gòu)、管理制度 的設(shè)置、職能管理要求和操作規(guī)程、財(cái)務(wù)管理和成本控制、社區(qū)文化組織和業(yè)戶服務(wù)內(nèi)容等 方面，參照規(guī)范的蘇格蘭式管理的風(fēng)格并結(jié)合本項(xiàng)目物業(yè)狀況和業(yè)主需求，引進(jìn)先進(jìn)的運(yùn)作 模式和機(jī)制。（一）內(nèi)部管理架構(gòu)（二）運(yùn)作機(jī)制1全面質(zhì)量管理本項(xiàng)目物業(yè)管理需要建立一套質(zhì)量管理體系10、手段和方法，并根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，綜合運(yùn)作現(xiàn)代科學(xué)管理技術(shù)成果，從調(diào)動(dòng)員工積 極性出發(fā)，實(shí)現(xiàn)全員性的質(zhì)量管理。把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)直到個(gè)人，并通過質(zhì) 量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，提供住戶滿意的系列管理活動(dòng)。2計(jì)劃目標(biāo)管理“東莞聞名，鳳崗第一”。以此為目標(biāo)，對管理處各職能管理人員明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)施過程中抓好權(quán)限收放和 自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況，存在問題及時(shí)用圖表 和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，以進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定成果和考績，并與個(gè)人利 益待遇相結(jié)合。）協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服11、務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員 工與員工之間、員工與業(yè)主（住戶）之間的矛盾或沖突。行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)懲為后盾的強(qiáng)制性 促動(dòng)力。競爭促動(dòng)力，運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)， 共同完成任務(wù)。輿論促動(dòng)力，因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對于下屬的吸引力、影響力，這將 是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。4、督導(dǎo)管理管理處在管理現(xiàn)場采用國際酒店業(yè)廣泛使用的督導(dǎo)管理方式，對各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo) 管理。經(jīng)濟(jì)管理，通過制定員工崗位和工作成績掛鉤的工資制度，調(diào)12、動(dòng)員工積極性。法規(guī)管理，制定一整套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量 和工作效率。宣傳教育管理，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)， 不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。）、管理運(yùn)作機(jī)制圖：三）、激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中的相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi) 在聯(lián)系的綜合機(jī)體。其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。實(shí)施管理日常目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性，按照全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 制訂各項(xiàng)管理指標(biāo)，管理年將按此標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格做好每項(xiàng)工作，明確獎(jiǎng)懲。實(shí)施獎(jiǎng)金、破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)全員工作熱情。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與 工作表13、現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對先進(jìn)給予存貯格晉級(jí)，以形成競爭激勵(lì)機(jī)制， 提高工作積極性。依法管理，管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽訂勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫 助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（四）、監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)偏 差，保證小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。管理者對機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主（住戶）對管理機(jī)構(gòu)及工作人員是否依法從事管理活動(dòng)進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合的監(jiān)督體系。同進(jìn)通過反饋監(jiān)督、實(shí)行監(jiān)督等各種手段及實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制來保 證小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有14、效實(shí)現(xiàn)。（五）、自我約束機(jī)制管理處建立決策實(shí)施過程中的自我約束機(jī)制，以便各項(xiàng)物業(yè)管理工作得以順利進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)引導(dǎo)自我約束機(jī)制，充分適用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對象對利益敏感的動(dòng) 機(jī)，由這種動(dòng)機(jī)去對行為作自我約束。目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促動(dòng)機(jī)制。權(quán)力鏈條相互制約機(jī)制，建立管理對象之間相互制約的權(quán)力鏈條，造成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān) 員工相互制約的自我約束機(jī)制。（六）、信息反饋及控制機(jī)制A、信息反饋渠道B、信息反饋控制方式1）、中央值班調(diào)度室，通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機(jī)等現(xiàn)代化工具， 及時(shí)反饋?zhàn)≌瑓^(qū)每個(gè)區(qū)域發(fā)生的任何情況。2）、嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。3）、流15、暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。4）、管理處部（隊(duì)）長和主任的每月（日）檢查，通過總結(jié)評(píng)比來獲取反饋信息。5）、通過反饋信息的總結(jié)評(píng)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，以便改進(jìn)工作，提高服 務(wù)質(zhì)量。（七）、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作1、量化管理每年根據(jù)ISO92質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對業(yè)主及客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完 好率、消防隱患處理率等做出量化要求。實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制，對管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求。管理處對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。實(shí)行年度考核量化、年度崗位輪換制，并實(shí)行末位淘汰制。財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對管理處16、各項(xiàng)指標(biāo)采取有計(jì)劃的控制成本的 財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。2、運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理1）、貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。2）、貫徹公司ISO92物業(yè)管理質(zhì)量體系，導(dǎo)入ISO140環(huán)境管理質(zhì)量體系管理規(guī)程和操 作要求。3）、運(yùn)用公司員工手冊，規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。4）、發(fā)揮公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。5）、實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。在研讀了貴公司提交的水岸山城物業(yè)管理研究后，我公司所提交的關(guān)于物業(yè)管理的回復(fù) 建議，只是在與貴公司報(bào)告的基礎(chǔ)上所提出的關(guān)于項(xiàng)目的操作過程中需要強(qiáng)化和關(guān)注的地 方。關(guān)于物業(yè)公司的服務(wù)的深度工作內(nèi)容與細(xì)節(jié)，則需要在項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)行中結(jié)合項(xiàng)目推廣 需求另行商討。