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1、七、評估項目實施方案鄭州市市國土資源局為了規范本級協議土地出讓和劃撥土地宗 地評估行為，采用公開招標的方式確定土地評估中介機構。我公司擬 投標，為了規范入圍后我公司參與的具體宗地評估項目的評估行為， 按時、保質完成具體宗地評估業務，保證我公司出具的評估結果科學、 合理，且符合鄭州市和具體估價對象的實際情況，特制訂本方案。一、機構人員組織、業務流程及崗位職責我公司具備從事河南省范圍內的土地評估業務的資質的機構， 自 公司成立以來一直從事涉及土地出讓、轉讓、土地劃撥、企業改制等 地價評估工作。另外，除了日常的宗地評估外，本公司還承擔著中原 出版傳媒投資控股集團有限公司下屬子公司企業改制項目等，本公2、司目前已經充分掌握了河南省大部分地區的土地、 房地產交易資料，對 河南省土地市場的現狀特點、發展規律有較為全面的了解。本公司具體負責該項目評估項目的負責人和土地估價師均是長 期從事宗地地價評估的專職資深注冊土地估價師， 從事過大量土地出 讓、轉讓、劃撥、企業改制項目的評估工作，不但理論功底扎實、實 踐經驗豐富，而且對河南省，尤其是鄭州市涉及土地出讓、轉讓、土 地劃撥的有關政策、辦理流程有充分的了解，完全有能力為委托方提 供高質量、高效率的服務。根據項目特點，本公司擬安排公司總經理徐進蘭為總負責人， 孫 建偉作為項目負責人，組織、協調具體評估工作。另抽調多名豐富經 驗的土地估價師成立兩個項目小組3、， 負責具體項目的組織實施（詳見項目實施主要人員情況職責B名學歷執業資格I從業時間總負責人徐進蘭本科注冊土地估價師、注冊房地產估價師6項目負責人孫建偉:本科注冊土地估價帥、注冊房地產估價帥6第一組項目 負責人鄭占蕊本科注冊土地估價師、注冊房地產估價師5第一組工作 人員名單秦利軍:?？谱酝恋毓纼r師、注冊房地產估價師3張紅娜:本科注冊土地估價師、注冊房地產估價師4程超峰本科注冊土地估價師、注冊房地產估價師3第二組項目 負責人趙新偉本科注冊土地估價師、注冊房地產估價師3第二組工作 人員名單孟令華本科注冊土地估價師、注冊房地產估價師8王得位本科注冊土地估價師、注冊房地產估價師3張德恩?？仆恋毓纼r師、4、注冊房地產估價師3本公司宗地評估項目依據中華人民共和國國家標準 城鎮土地估 價規程（GB/T185082001）、中華人民共和國國家標準城鎮土地 分等定級規程（CB/T18507 2001）、中華人民共和國國家標準土 地利用現狀分類（GB/T 21010 2007）、協議出讓國有土地使用權 規定（國土資源部第21號）、劃撥土地使用權管理暫行辦法（國 家土地管理局第1號）及委托方提供的有關估價對象的資料 （包括規 劃設計資料、宗地圖及出讓前置條件和配套保障性住房的文件、委托評估約定書等）受理業務，之后進入估價程序到完成估價報告，主要 經過以下步驟：1、明確評估的基本事項。內容主要包括估價對象（權5、屬、用途、 面積等）、估價目的、基準日、價格類型、估價日期等。2、擬定估價作業計劃；3、收集資料，實地踏勘，分析整理相關資料，商討估價技術方法;4、選擇合適的估價方法，確定相關的技術參數，確定試算價格；5、初算結果項目負責人自檢，并將自檢結果交于項目經理會議 討論；6、 項目經理會議討論結果報技術總負責人審核，總估價師審核 評估報告書是否符合合法性原則，委托方的委托依據、所提供的文件、 材料是否充分可靠，以及評估過程是否符合城鎮土地估價規程的 要求，評估結果是否客觀、公正、科學、可行，審核通過的技術總負 責人簽署審核意見；7、確定估價結果；&撰寫估價技術報告及估價結果報告初稿；9、報告初稿提交6、審核小組審核；10、經審核過的報告提交委托方。二、項目工作進度安排鄭州市國土資源局委托的協議土地出讓評估、 劃撥土地評估項目 的完成日期按照正常情況，承諾5個工作日完成，如果委托方有其他 特殊情況需要加快進度的，在保證成果質量的前提下，我方承諾全力 配合保證不影響委托方需求。一般情況下，具體工作進度安排如下：收到委托方作業通知后：第I天明確估價基本事項、擬定作業計劃、完成現場踏勘、估價 對象資料收集、周邊房地產市場情況和上地利用情況調查；第2天分析整理相關資料，選定適合方法試算價格；第3天土地評估公司內部進行三級審核，確定測算價格；第4天撰寫估價報告并自審；第5天審核報告，裝訂成果，提供成果給7、委托方。三、項目實施技術路線根據城鎮土地估價規程，宗地地價評估的技術途徑是利用調 查的有關資料，采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法 和基準地價系數修正法評估宗地地價。估價方法的選擇要根據估價目 的、估價對象所在的區域條件和估價對象的具體利用條件，選擇合適的估價方法進行評估。根據鄭州市城市資源保障能力、當前社會經濟 發展水平以及房產、地產市場的發育水平，考慮到估價目的，對于不 同用途估價對象的首選估價方法按以順序進行：1、商服用地采用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價 系數修正法評估；2、城鎮住宅用地可采用市場比較法、假設開發法、基準地價系 數修正法評估；3、工業用地采用基準地8、價系數修正法、市場比較法、成本逼近 法評估；4、其他地類采用基準地價系數修正法、市場比較法、成本法評 估。以上方法為通常情況所用的測算方法， 在具體項目評估中，根據 宗地具體狀況、估價目的對各估價方法進行適用性分析， 總體原則就 是方法要適合估價對象的客觀存在情況。按照城鎮土地估價規程要求，每個估價項目應當至少選擇兩 種以上方法，考慮到涉及政府收益評估的復雜性， 具體評估項目要根據估價對象的具體利用方式選擇適合的方法。四、確保工程質量、工期的技術和組織措施我公司自成立以來，一直從事地價評估工作，并多次作為牽頭機 構，參與全省范圍內的各種類型宗地評估項目， 積累了豐富的地價資 料和地價評估經驗，9、具有較強的組織協調能力和較高的專業技術水 平，能夠保證高效率、高質量完成委托方的宗地評估業務；并且能夠 充分應用各項基礎業務成果，保證估價結果的客觀、真實。（一）質量方針質量方針：遵守規范、質量為先、精誠團結、改革創新。（二）質量保證體系公司為確保本項目以順利的完成，實現宗地評估項目成果達到優 良等級的總目標，公司決定建立一套完整的質量保證體系， 組織一支 技術精湛、經驗豐富的質量管理隊伍。公司總經理對工程質量總負責。公司技術負責人在公司總經理領 導下具體地對宗地評估工作負責組織指導、定期定時檢查，對薄弱環 節和重大技術問題組織攻關活動， 運用經濟手段獎優罰劣。項目經理 對宗地評估項目負責。公10、司和評估部設立專職審核部門， 設立兼職審 核員，形成質量控制網，一層抓一層，層層抓質量。1、項目組質量管理職責規定（1）項目總經理是本評估項目質量的第一責任人。負責組織貫徹公司的質量方針 目標，保證整體質量體系的有效運行。(2) 評估部評估部對項目總經理和公司技術負責人負責。 負責具體宗地評估 的評估方法、計算參數和方案方法的貫徹實施；負責日常的技術管理 工作；做好具體項目的組織設計、方案、進度計劃的必要修改和報審； 填寫項目日志；處理解決技術問題。(3) 審核部審核部對公司技術負責人和技術組負責。負責編制項目質量計 劃，認真按照城鎮土地估價規程中規定的合格評審要求，對評估 部出具的數據及其文11、本文件進行檢查，做好檢驗記錄，保證內容齊全、 數字準確、情況真實；制定質量不合格項目的糾正和預防措施，并監 督實施。2、質量獎罰制度按照各崗位職責分工，能夠圓滿完成各自職責的，公司酌情給予 物資獎勵和精神鼓勵。對于不能堅守崗位、玩忽職守，給公司形象造 成不良影響的，并造成評估項目不能按照約定時間交付的，將給予扣減獎金處罰；情節較重的，將酌情扣減基本工資。3、評估結果一票否決制度在對宗地評估項目的各個階段堅持“三級檢查制度”的同時，公 司堅決支持各級審核人員的工作，賦予其“一票否決”的權力，在公 司內部三級檢查過程中，無論哪一級審核人員認定該分項質量達不到 合格等級，都不再向上一級審核部門申報檢12、驗， 待完全達到合格標準 后，方可向上一級審驗，直到每一級都達到合格評審要求為止。4、質量控制程序(1) 文件和資料的控制針對管理性文件，由項目總經理負責與委托方進行溝通并索要管 理性文件。現場勘查土地估價師負責具體宗地評估項目有關文件的收 集、整理和歸檔。(2) 技術控制嚴格執行中華人民共和國國家標準城鎮土地估價規程(GB/T185082001)、中華人民共和國國家標準城鎮土地分等定級規程(CB/T185072001)、中華人民共和國國家標準土地利用現狀分 類(GB/T 21010-2007)及其他國家和河南省及鄭州市的相關規定， 保證估價結果獨立、客觀、公正、公平。(3) 質量記錄的控制宗13、地評估項目文件保存時間為二十年，在檔案室專人保留存放。 文字記錄、照片及其他資料應注意保存環境條件，不能使之霉變，針 對電子文件資料專門進行可移動硬盤備份并定期檢查，審批存放和失效銷毀由公司技術負責人負責。5、質量保證措施一般要求(1) 認真貫徹質量方針，建立以項目總經理為質量第一責任者 的崗位責任制。 實行三級質量檢查制，嚴格控制分部分項工程的質量。 加強人員培訓，提高技術素質。 對質量事故處理堅持“三不放過”的原則。（三）保證措施1、工期保證措施為了保證按時、保質的完成鄭州市協議土地出讓評估、 劃撥土地 評估工作，我公司制定了以下措施：（1）對于涉及政府土地收益的宗地評估項目不同于一般的抵14、押、核定資產、企業改制等市場類評估項目，不但要求評估結果客觀、公 正，估價中所采用的各種參數的確定也必須依據充分，估價報告經得起檢驗。因此，對于這類項目的評估不能僅靠加班加點來縮短工期，要嚴格按照規定的程序進行，把需要做的工作分解到日常工作中， 以 此提高工作效率。（2）我公司自成立以來，已經完成多項土地出讓、轉讓和劃撥 土地評估項目，了解土地出讓、轉讓、劃撥的辦理程序，知道這類項目評估的要點。我公司有專人負責搜集鄭州市土地出讓、轉讓等交易 資料，并對資料進行錄入、上傳、分析工作，同時，我們建立了資料 定期收集制度，每一位土地估價師每年采集一定數量的土地交易數 據，是公司考核的一項重要指標。目15、前我們不但有豐富的交易信息， 而且有歷年來社會經濟發展資料、規劃資料、基準地價資料、基礎設 施和公共服務設施資料、環境條件資料等影響地價的資料。因此，估 價師在做該類項目評估時，只需要結合現場踏勘，收集、調查估價對 象的現狀和規劃利用資料、估價對象所在區域土地利用情況。 不需要 再花費大量的時間收集影響地價的其他信息?？纱蟠蠊澕s時間，提高工作效率。(3) 項目負責人和參加人員都是經過公司反復研究抽調的業務 骨干，有豐富的工作經驗，他們可根據具體估價項目的特點，快速做 出科學判斷，選擇合適的估價方法和技術路線，利用公司豐富的地價 信息，合理測算地價。(4) 由于我們每年都在做土地出讓項目評估工作16、，可利用已有 的評估案例，提高報告撰寫的工作效率。(5) 目前評估部每2天召開一次評估交流會，重點檢查評估項 目的執行情況，并針對估價技術問題，由技術小組提出解決的措施， 限期解決，確保工期的按時和提前完成。(6) 評估項目承包制，各小組要按下達的評估項目準時完成任 務，對提前完成的予以獎勵，對拖延工期的給予懲罰。積極組織技術 人員，根據工期和項目需求，隨時增加技術人員。2、質量保證措施(1) 建立評估項目質量管理體系，由項目總經理擔任該評估項目 的總負責人，落實評估項目各級人員的職責，責任到人。(2) 堅持：“以人為本”的管理理念，嚴格要求評估項目成員的資 格，在項目開展中對項目成員進行考核17、。(3) 編制明確細致的質量計劃，在項目實施的過程中采取適宜的 質量保證措施，抓好質量流程各環節的工作，明確每個崗位的質量責 任。(4) 嚴格按照城鎮土地估價規及省廳的技術規程進行操作。(5) 對出現質量問題的小組，查明原因，嚴重者調出本項目。(6) 堅持自檢、互檢、復檢的三級檢查制度，保證項目質量3、人員保證措施項目主要人員情況表職責姓名學歷執業資格L從業時間總負責人徐進蘭本科注冊土地估價師、注冊房地產估價師6項目負責人孫建偉:本科注冊土地估價帥、注冊房地產估價帥6第一組項目 負責人鄭占蕊本科注冊土地估價師、注冊房地產估價師5第一組工作 人員名單秦利軍:?？谱酝恋毓纼r師、注冊房地產估價師318、張紅娜:本科注冊土地估價師、注冊房地產估價師4程超峰本科注冊土地估價師、注冊房地產估價師3第二組項目 負責人趙新偉本科注冊土地估價師、注冊房地產估價師3第二組工作 人員名單孟令華本科注冊土地估價師、注冊房地產估價師8王得位本科注冊土地估價師、注冊房地產估價師3張德恩?？仆恋毓纼r師、注冊房地產估價師34、資金保證措施為了使評估工作不因資金問題而影響工作進度和參加人員的工 作積極性，使大家始終保持高昂的斗志和工作熱情， 公司決定會針對 此次評估項目設立專項資金，專門用于外業勘查的交通、就餐、外業 補助，內業用于評估項目設計等工作的需要。 總之土地評估公司在資 金需求方面一定會大力支持評估人員的需要19、。5、資料保障地價評估實質上是在對大量資料分析基礎上，對地價水平的科學 判斷。占有資料的多少以及對資料分析的深度直接影響估價師對地價 形成機制、土地市場發展現狀和發展規律的把握，進而影響方法選擇、 估價參數確定及估價結果的客觀、公正。6、組織保障考慮到鄭州市國土資源局采用招標方式確定協議土地出讓評估、 劃撥土地評估項目評估機構，為了做好該項目，公司領導多次開會研 究，根據估價師的特點和專長，成立了兩個項目組，為該項目提供專 職服務?？蓮慕M織上保障項目的順利實施。7、嚴把質量關、確保報告高質量的措施為確保估價質量及工期的技術措施， 在接受委托后，我公司將確 定該項目總負責人，由總負責人安排車輛、20、人員、資金，然后安排一 個工作組進行實地勘察，及收集資料，資料收集完成后，在實地踏勘 基礎上成立一個由多名估價師成立的專項小組， 對土地評估方法的選 取，并試算估價結果，再集體討論進行初步試算結果進行調整，最終 確定估價結果?？傊?，為保證項目質量及評估結果客觀、公正、合理，還要進行 相應的審核制度。（1）審核程序評估人員在接受安排任務后，第一時間明確評估目的并進行外業 調查，調查完成后結合內業迅速完成初稿， 初稿完成后將報告交給檢 查人員，檢查人員在檢查完報告后需在初稿上標注需要完善的地方， 并進行說明然后后返還評估人員修改、 評估人員在修改后，交給項目 經理審核，項目經理審核后提交總經理審核21、，最后出具正式報告。（2）審核依據和標準城鎮土地分等頂級規程和城鎮土地估價規程中要求的方 法、準則、原則和標準。以及國土資源部辦公廳關于發布（國土資廳 發201320號）河南省國土資源廳辦公室關于貫徹執行國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）的通知（豫國土資辦發201336號）和鄭州市國土資源局關于轉發 河南省國土資源廳辦 公室關于貫徹執行國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試 行）的通知 的通知（鄭國土資文2013562號）確定的原則和標準。五、技術路線和測算過程符合國家標準和鄭州市實際土地市 場情況1、堅持實地踏勘，調查待估宗地周邊范圍內實際市場資料；2、以鄭州市通過驗收的基準地價作為評估的基礎和參考；3、堅持以鄭州市地價動態監測結果作為評估的重要參考；4、選取足夠數量的成交案例，確保待估宗地價格能符合實際水平；5、評估要結合鄭州市宏觀經濟走向與整體經濟發展趨勢。