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1、*廣場未來遠景 計劃匯報一、 序言二、 前期工作結(jié)果三、 未來遠景計劃四、 結(jié)語 一、序言 *廣場商圈在*市中心，臨進火車站、汽車站，人流大、車流密；因地處老城區(qū)，街道窄、人行道等公共配套設施形同虛設。項目面積跨度大，受街道分離，加上開放式設計，零碎式銷售，管理上需要投入更多人力、物力、財力，加上只有三、四線城市物業(yè)服務收費標準，空置率過高，必將影響項目正常運作。結(jié)合前期我企業(yè)對該物業(yè)區(qū)域了解，依據(jù)項目實際情況，我們將統(tǒng)籌制訂項目計劃、實施、管理綱要，和行之有效管理制度和服務理念，確保該中心商圈能夠連續(xù)、穩(wěn)固發(fā)展。鑒于前期雙方合作基礎上，我們對所做工作結(jié)果進行了一次總結(jié)，并對未來合作方向做出遠2、景計劃，期待真誠合作，共赴共贏之路。二、前期工作結(jié)果9月15日依據(jù)*物業(yè)委托服務協(xié)議入住*以來，秉承“互利 共贏 創(chuàng)建友好小區(qū)”經(jīng)營理念，對數(shù)據(jù)整理分析、費用管控、內(nèi)部管理、感觀品質(zhì)提升等方面做出了大量工作，取得了很大改善，總結(jié)以下：（一）數(shù)據(jù)方面1 住宅、商業(yè)房屋數(shù)據(jù)梳理。每棟樓安排一名樓管員對每一戶數(shù)據(jù)信息進行數(shù)次查對，并查對用戶手中數(shù)據(jù)信息，確保收費數(shù)據(jù)完整有效。依據(jù)數(shù)據(jù)噴繪房屋動態(tài)一覽表，樓棟房屋動態(tài)清楚。 2 財務數(shù)據(jù)查對。部分賬目是金蝶系統(tǒng)臺賬，部分賬目是手工開票，為核準收費賬目，安排專員查對一個多月，才將賬目理出頭緒。3 設施設備數(shù)據(jù)。設施設備沒有完善臺賬，不便于管理，本企業(yè)利用3、“大干三十天”契機，對轄區(qū)全部設施設備進行統(tǒng)計，建立設施設備臺賬。依據(jù)臺賬統(tǒng)籌設備養(yǎng)護、維保計劃，能使物業(yè)保值增值。4 水電表臺賬建立。水電表臺賬沒有系統(tǒng)建立，不利于后期對水電表核查，管控。連續(xù)兩個月對全部住宅、商戶水電表進行統(tǒng)計、排除，補裝水表12塊，水表損壞28塊，有效杜絕了企業(yè)損失。（二）費用管控1. 水電費管控。8-9月份電費累計77萬，水費19萬，接管后，對漏洞進行排查，無計量、出處用戶全部關(guān)停，經(jīng)過管控，9-10月份電費累計39萬（中央空調(diào)關(guān)閉有一定影響），水費15萬。以后申請對自來水用水性質(zhì)進行調(diào)整（由全部非工業(yè)用水調(diào)整為部分非工業(yè)用水、部分居民用水），估計調(diào)整后月節(jié)省水費2.54、3萬元。2. 物料采購管控。物業(yè)企業(yè)本著一心為業(yè)主服務，既滿足各部門需求，又不鋪張浪費，材料采購貨比三家，經(jīng)過市場考察，擇優(yōu)選擇，材料采購成本管控有顯據(jù)成效。3. 電梯維保費管控。從90臺電梯年維保費62萬元（大包，配件費約10萬/年），經(jīng)過市場考察，現(xiàn)在按90臺電梯年維保費約40萬元（包200元以內(nèi)配間，大件估計10萬/年，總費用在50萬元以內(nèi)）。（三）工作開展1. 人員優(yōu)化。經(jīng)過引進、提拔、培訓對原有崗位人員進行優(yōu)化，淘汰了一批工作能力差、思想不堅定、實施力不強職員；培訓、教育、提升了一批愿意學、肯吃苦職員；引進了一批有經(jīng)驗、有頭腦管理層職員。整體隊伍戰(zhàn)斗力穩(wěn)步上升。2. 制度建設。經(jīng)過對5、現(xiàn)場情況摸底，結(jié)合原有制度步驟，重新梳理制訂了一套符合項目實際運作體系文件，導入實施后可形成制度約束崗位。3. 廣場環(huán)境。廣場是我們臉面，經(jīng)過對廣場外墻小廣告清理，下雨時機對廣場步行街沖洗，又購置洗地車、掃地車補充廣場清潔力量，利用現(xiàn)代化設備替換傳統(tǒng)人工清洗。又對廣場安裝廣告牌進行拆除，整個廣場環(huán)境及視野開闊不少。4. 樓層整改。經(jīng)過開展“大干三十天”活動，對樓宇根本清理，樓宇小廣告、消火栓箱、天臺等公共部位進行清理，清理出垃圾清運了約35車（不含正常裝修垃圾）。5遺留問題處理。（1）伴隨易生活物業(yè)企業(yè)介入，協(xié)調(diào)實業(yè)企業(yè)對房屋滲漏水300多處進行排查，發(fā)覺并處理了40余處，其它滲漏點是之前維修6、過未聯(lián)絡業(yè)主確定或聯(lián)絡不上用戶。（2）住宅業(yè)主更換刷卡式智能電表，有效處理墊付住宅電費情況，更換過程中發(fā)覺有多戶1年多、甚至多年未交過電費情況。（3）排污泵缺失、損壞31臺之多，排污靠排污車抽，增加了人工成本，經(jīng)過協(xié)調(diào)，和廠家直接對接采購，降低中間步驟。（4）公共部位存在多處安全隱患，比如：大堂側(cè)門無門禁、天臺女兒墻高度不足等問題，各部門集思廣益尋求處理方案，消除隱患。6消防演練。組織3次預演，4次消防演練，邀請大部分商戶參與，同時邀請消防隊、小區(qū)、派出所參入演練和觀摩。受到廣大業(yè)主/用戶一致好評。 7、“大干三十天”活動開展。經(jīng)過大干三十天活動，對現(xiàn)場用戶反應比較強烈衛(wèi)生差、通道燈不亮、消防7、通道占用等感觀問題，充足調(diào)動全部職員開展為期30天整理整理，取得了大部分用戶好評，得到了大部分業(yè)主肯定。 三、未來遠景計劃 物業(yè)市場和房地產(chǎn)市場一樣，正經(jīng)歷生死存亡大戰(zhàn)，前很快傳出萬達物業(yè)拋售傳聞，可想而知，中國巨頭全部想著怎樣在經(jīng)濟低迷市場保留自己獨有優(yōu)勢，將弱勢資源推入滾滾波濤中重新洗牌。作為三、四線城市我們，更應該把握時機審時度勢，充足挖掘周圍市場潛力，整合資源，不停革新，打造一個整齊、舒適、安全多元化小區(qū)。（一） 查漏洞、控成本、找盈利，實現(xiàn)盈虧平衡 1 自來水。自來水屬公共資源，市場供水收費規(guī)律為市政直供水由自來水企業(yè)直接向住戶收費，屬物業(yè)二次加壓供水按樓層不一樣加收二次加壓供水費。8、長久以來，未收取二次加壓供水費，該費用由物業(yè)企業(yè)負擔。2 供電。因區(qū)域范圍廣、用戶多，加上部分線路需過專有部分，存在偷用、錯接、混用現(xiàn)象，排查起來極其困難，需要上下一心，逐一排查，公共部位增設分支電表，確保使用有計量，每個月總表和分表匯總分析。3 空調(diào)。中央空調(diào)使用方便、美觀，但住宅、商鋪戶數(shù)多，跨度大，管路長，末端設備監(jiān)管難度大（需要進戶），甚至部分用戶從使用至今全部未能進入檢驗，存在極大漏洞。每戶建立巡查電子臺賬，每次巡檢、維修均需憑派工單進行，有效管控，嚴禁職員私自檢驗、診療、維修，杜絕干私活現(xiàn)象。4 消防。消防問題是本項目標一塊最大弊病，系統(tǒng)分散，無完工驗收，長久無維保，很多設備老化、9、損毀嚴重，從長遠角度考慮，短期投資一筆費用將系統(tǒng)整合，降低后期維護、人員成本，有利于項目管理。5 區(qū)域性水電獨立。春天小街、名吃廣場、義烏商品城、流行前線、16號商業(yè)樓、13-14號商業(yè)樓等較大型商業(yè)區(qū)實施水電獨立核實，實施誰使用、誰管理、誰受益、誰負責管理制度，可一定程度上節(jié)省人力成本，設施設備維修養(yǎng)護成本。6 停車場。伴隨車輛不停增加，停車場管理漏洞也需不停完善。現(xiàn)有系統(tǒng)升級，制訂符合項目實際情況收費系統(tǒng)和監(jiān)管系統(tǒng)，用科技和人員相結(jié)合管理手段有效管控。7 排污。整個排污系統(tǒng)采取車抽人撈模式運作，排水泵損壞得不到修理，管網(wǎng)設置不科學，致使過多人力、物力成本投入；修復和增設排水/污泵，部分管網(wǎng)10、改造接入市政管網(wǎng)，減輕排污壓力，精簡隊伍或在同行業(yè)實現(xiàn)市場化運作。8 充足利用廣場活動、樓宇外墻廣告位等資源，開展多個經(jīng)營，主動創(chuàng)收，填補物業(yè)管理費不足。9 利用火車站、汽車站特有優(yōu)勢，開展房屋租賃、代訂票務、商務接待、特色服務等，經(jīng)過微信平臺推廣到縣區(qū)，為信陽及周圍縣區(qū)人群提供服務，實現(xiàn)盈利。只有意識到危機，不停向全體職員灌輸漏洞危害、成本管控、集體開動腦筋，樹立主人翁意識，才能實現(xiàn)群防群堵、共同節(jié)省、實現(xiàn)連續(xù)盈利。（二） 扎實物業(yè)基礎服務1. 不停完善基礎制度。基礎制度是一個企業(yè)運作奠基石，只有基礎堅實、穩(wěn)固，企業(yè)壯大發(fā)展才不會在云中漂浮。基礎制度、基礎服務需重新梳理，依據(jù)項目特征梳理一套11、符合項目需求制度。2. 對內(nèi)實施“精細化”管理，對外實施“人性化”管理，對用戶實施“大愛”管理。物業(yè)服務大全部經(jīng)過細節(jié)服務來表現(xiàn)，精細化服務就是對細節(jié)服務詮釋。精是做精，把事情做到正確、精巧、最優(yōu)；細就是做細，把工作、步驟、服務做到細致入微；化就是規(guī)范化，步驟規(guī)范、服務規(guī)范、管理規(guī)范，形成標準化、規(guī)范化文件實施。3. 分門別類建立樓宇、公共建筑、設施設備、車庫車位、臨建倉庫/門面房等臺賬，梳理出各類型建筑動態(tài)、使用情況、維護情況、年限、存在問題等，依據(jù)各類問題分別出處理方法，確保各項基礎數(shù)據(jù)完備，消除后續(xù)管理隱患。4. 消防、監(jiān)控是基礎管理至關(guān)關(guān)鍵部分，除建立臺賬外，還需聘用有專業(yè)資質(zhì)維保單位12、對系統(tǒng)進行診療、修整，納入到日常關(guān)鍵工作事項管理。聯(lián)合消防隊、派出所、小區(qū)對關(guān)鍵戶進行排查，借助職能部門力量消除拒不配合、疑難戶安全隱患問題。5. 車：關(guān)鍵位置增設多層非機動車停車位，把立體空間利用上，減輕路面停車擁堵；貨：路面設置貨流引導裝置，規(guī)范商戶上貨時間、路線，確保人流大時候看不到商戶上貨；經(jīng)過對基礎設施計劃，使商圈環(huán)境提升，以配合大商圈升級。6. 和用戶建立良好溝通。經(jīng)過樓管對入住、非入住、當?shù)亍惖赜脩艟鶎嵤┰煸L，發(fā)送節(jié)日祝福語，針對業(yè)主造訪統(tǒng)計將用戶分類，實施二次或數(shù)次造訪，建立業(yè)主信息庫，同時和業(yè)戶取得良好溝通，讓在家業(yè)戶感受到實際行動，在外工作人感受到家鄉(xiāng)溫暖，構(gòu)建友好小區(qū)。13、7. 人員素質(zhì)提升。人是一切事務根本，經(jīng)過高密度培訓教育、引導、幫帶，使大部分職員素質(zhì)得到提升，同時引進有優(yōu)異管理經(jīng)驗人才，以滿足企業(yè)發(fā)展需要，應對市場多種需求。8. 開展多個經(jīng)營活動。利用傳統(tǒng)春節(jié)、元宵節(jié)、中秋節(jié)等節(jié)日氣氛，開展多個經(jīng)營活動，把業(yè)戶主動性帶動起來，參與友好小區(qū)建設。9. 多種職能單位關(guān)系維護。經(jīng)過對已建立聯(lián)絡各職能單位加強交流，同時對相關(guān)聯(lián)職能單位邀請到項目指導工作，經(jīng)過職能單位幫帶，扎實業(yè)務知識，扎實基礎服務。同時也可建立工作關(guān)系，處理企業(yè)發(fā)展所需。 基礎工作扎實了，業(yè)務熟練了，人員充沛了，才能愈加好地推行各項增值創(chuàng)收項目。 （三）城市中心商圈升級1. 對步行街臨鋪進行整改14、（必需時拆除臨鋪），規(guī)范路面商戶門頭廣告、招牌，打造一條或多條人員流動路線，每條客流路線有專題，有內(nèi)容，帶動動線上商戶，降低空置率，提升商戶收益。2. 整合現(xiàn)有廣場停車、展銷、廣告資源，結(jié)合市場受歡迎品牌調(diào)查，引進含有特色優(yōu)質(zhì)項目，拉動商圈客流及消費，同時將各優(yōu)質(zhì)商家整合到網(wǎng)絡平臺上，實現(xiàn)線上訂單、線下服務功效。3. 調(diào)整部分位置，支持當今最時尚、流行電子商務、物流配送、物品倉儲等企業(yè)落戶本商圈，為商圈內(nèi)商家提供時時刻刻不在下樓便利。4. 部分物業(yè)空置率高，經(jīng)過置換、賠償、參股等方法統(tǒng)一資源，打造以兒童早教、專業(yè)培訓（游泳、跆拳道、書法、考前教導、武術(shù)）等機構(gòu)組成含有專業(yè)市場商圈氣氛。逐步將整個商圈升級為購物休閑、美食廣場、酒吧街、電子物流、專業(yè)培訓、電玩一條街、賓館網(wǎng)吧等專題圈，改變現(xiàn)有交叉品類、參差不齊局面，才含有市場力，贏得市場。 回顧過去、展望未來，既要認清不足，立即更正，也要大膽向前，勇于創(chuàng)新。伴隨互聯(lián)網(wǎng)、物流業(yè)不停升級，實體商家生存之路越走越艱苦，整合資源、形成有特色服務專題商圈是肯定趨勢。四、結(jié)束語衷心感謝您充足、耐心地看完本遠景計劃匯報。在本匯報中，我們已依據(jù)項目特點將堵漏、增收、實現(xiàn)盈虧平衡和扎實基礎服務、商圈中心城市升級具體事項敘述很具體，加上有實施力團體協(xié)作，未來發(fā)展趨勢一定向好。最終，真誠期望此次合作圓滿成功！ *物業(yè)服務*