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1、縣房地產項目全生命周期管理實施方案（試行）為進一步解決當前房地產領域存在的突出問題，保障房地產市場健康有序發展，遵循房地產“因城施策、一城一策”總要求，根據城市房地產管理法和上級有關文件精神，結合實際，特此制定本實施方案。一、總體目標對標“重要窗口”新目標、新定位，堅持“房住不炒”的定位，深化市場導向、問題導向，推動資源整合、過程監管，把好土地供應、規劃設計、施工圖審查、建筑工程質量、商品房開發銷售等關鍵環節，形成覆蓋房地產開發全流程的監管機制，著力構建健康有序的房地產市場體系。二、主要措施（一）優化地塊出讓指標管理。全縣年度供地計劃涉及住宅部分，需經縣房地產健康發展工作領導小組討論后確定。地2、塊出讓前需按照控規、專項規劃等要求，并依據房地產項目消化周期、供銷比例情況及市場環境等因素，確定出讓數量、節奏、類別和主要經濟技術指標，擬定供地地塊商務條件，經縣房地產健康發展工作領導小組討論后確定。其中，涉住宅的供地地塊商務條件在磋商確定前須報縣房地產健康發展工作領導小組審定；文旅等綜合性出讓土地項目中含有住宅的，其住宅用地也需對照上述要求進行審核，并由獨立主體進行投資開發。（二）優化規劃設計源頭管理。推動規劃方案事前聯審，住宅項目方案申報后，提前征求住建、城管、供電等相關部門意見，組織職能部門評審，其中項目建筑設計方案定稿前供電部門需完成供電專項設計審批，回遷項目需由征遷單位組織回遷戶確認3、。推進設計缺陷動態清單管理，由資源規劃、住建等部門定期動態梳理符合規范但不符合日常居住習慣、容易引起爭議的設計缺陷事項，在方案提交階段一次性告知建設、設計單位，對列入建設的設計缺陷事項，在商品房價格報備時按相關規定相應下調測算價格，或相應調整投資形象進度。（三）優化施工圖紙審查管理。推動房地產項目質量通病前置審查，設計單位需將湖州市質量通病防治規定作為設計依據，圖審單位在審查時需審查質量通病事項，并著重審查項目供電設施、人防、排煙井、給排水等設計內容，加強方案成果稿和施工圖的前后一致性審查。推動房地產項目重大設計變更報備審理，房地產項目涉及結構、材料、戶型等易產生投訴或質量問題事項的設計變更，4、實行事先提交職能部門審理，并落實“誰審理誰簽字誰負責”要求，實行線上圖審，變更事項需明確變更理由及依據。項目取得預售后，變更內容涉及需征求利害關系人及相關職能部門意見的，相關行業審批部門應按程序征求利害關系人及相關職能部門意見，并報住建、資源規劃部門備案。（四）優化建設工程質量管理。壓實建設單位第一責任主體，推動房產項目監理單位建庫招標管理，建設單位通過招投標，在入庫監理單位中確定中標單位。加大違法打擊力度，依法打擊違法分包、發包、轉包、掛靠、未批先建、不按圖施工等違法行為；嚴格落實農民工工資支付保障條例等規定，建設單位按月足額支付農民工工資到專戶，并通過專戶按規定支付到位；嚴格落實停工整改要5、求，對停工項目加大巡查約束力度。引入第三方質量巡檢機構，定期開展房地產項目專項臨檢，探索節點參與監督方式，擴大分戶驗收抽檢比例，市政工程驗收前資質單位閉路電視檢測應合格。推動房地產市政景觀工程規劃許可、施工許可，加強市政景觀工程過程監督，保障市政景觀質量。加強原材料源頭質量監管，由縣商務局牽頭組織商品砼、砂漿等原材料的抽檢，每季不少于1次，縣市場監管局參與并負責檢測，檢測結果經縣住建局通報房地產項目建設、施工單位。（五）優化房產開發銷售管理。規范售前管理，商品房預售前，由住建、資源規劃、市場監管、城管等部門進行現場聯合踏勘，確保規范方案及施工圖落地、負面清單管理、不利因素告知、市場宣傳等措施落6、實。探索推動全裝修項目明細化和菜單化，提供多種配套方案，全裝修清單需經購房戶確認。規范售中管理，強化房產經紀行為管理，委托銷售項目一律簽訂委托銷售合同并報備，房地產承銷機構不得向購房人收取電商費、服務費等價外費用。規范售后管理，推動工地開放，全裝修項目重要節點實行工地開放，毛坯項目探索推動交付前開放。推動保修責任落實，竣工驗收前建設單位需承諾及時完成保修整改，未及時開展整改的，可由物業公司依照法定程序動用住宅物業保修金進行整改。三、責任落實（一）建設單位：對發生設計缺陷清單事項、建設質量違規違法行為、建設質量投訴查實等影響住宅品質情形的，在價格報備時適當下調測算價格；對項目建設、市場銷售等存在7、違法違規情形或重大群體投訴查實情形的，對投資形象進度和預售條件從嚴把控；因違法被查處，或者未按月足額支付農民工工資到專戶引發欠薪投訴被查實，事先承諾延遲網簽的，嚴格按承諾內容辦理；對因群體投訴查實需整改的，整改完成后實施項目驗收。（二）施工單位：依據法律法規，加大執法檢查與過程監管、溯源查處力度，依法追究責任。（三）監理單位：房地產項目監理單位在監理期間發生違法違規行為的，以及項目產生質量問題導致群體投訴的，督促監理單位履行承諾，加大項目監督管理力度。（四）設計、勘察單位：運用設計單位黑名單管理等法律法規及政策規定，加大違法或群體投訴責任倒查和溯源分析力度，對設計缺陷導致的依照相關規定處理。四8、有關要求（一）強化領導，合力推進。組建房地產健康發展工作領導小組，落實專人負責，并專職聘用高技術人才不少于2名，負責方案設計、圖紙審核和監督等工作。各相關部門立足各自職責，加強工作落實。房地產項目的關鍵指標與重大事項，需提交房地產健康發展工作領導小組討論。房地產項目推進關鍵節點，需組織相關部門聯合踏勘。涉及房地產項目的行政處罰，需抄送縣住建局。（二）突出關鍵，力求突破。圍繞房地產健康發展主題，堅持問題導向，緊盯重點環節和群眾關注熱點，加大突破力度，縣資源規劃局、住建局全面推進房地產項目市政工程規劃許可、施工許可，提升市政品質與監管；縣綜合執法局加強房地產項目綠化景觀的審核與驗收，把握綠化標準9、。（三）嚴格監管，有效激勵。加大對房地產項目的監督檢查力度，探索節點管理、過程管理、跟蹤管理等方式，督促建設單位履行主體職責，積極加強房地產項目管理。同時，開展房地產項目優秀企業評定，激勵房地產項目品質提升。本實施方案自公布之日起施行。有效期為三年。附件：1.縣房地產項目全生命周期管理實施細則2.縣房地產全生命周期管理體系流程圖附件1縣房地產項目全生命周期管理實施細則第一條根據縣房地產項目全生命周期管理實施方案，為進一步加強流程管理，保障措施落實，特制定本實施細則。第二條房地產項目建設開發依據法律法規規定，落實管理措施，履行各項程序，依法辦理出讓、規劃設計、施工、開發銷售和監管等措施，并通過全10、生命周期管理優化完善相關程序與措施。第三條土地出讓前，縣資源規劃局依據規劃及平臺申請，提出住宅用地初步計劃及建議經濟指標，整合平臺提出的商務條件，征求縣住建局意見。縣住建局根據房地產項目消化周期、供銷比例情況及市場環境等因素，提出反饋意見。反饋意見經修改后，由縣資源規劃局提交縣房地產健康發展工作領導小組討論確定。相關意見不統一的，一般不提交會議討論，確需討論的，需列明意見及提交依據。第四條房地產項目建設單位提交方案后，縣資源規劃局提前3日征求住建、綜合執法、供電等相關部門意見。各相關職能部門組織專業審查后，提出修改意見。縣資源規劃局依據部門反饋意見，組織職能部門專家聯合評審。涉及回遷人員的，回11、遷方案及設計需事先由征遷單位征求回遷人員意見，一般需提供多個方案進行選擇，選擇確定的方案，由建設單位列入項目方案中提交。第五條縣資源規劃局、住建局根據房地產投訴及日常檢查情況，定期梳理房地產項目圖紙設計中不符合日常居住習慣、不能體現品質與舒適、容易引起爭議但又符合規范的事項，共同確定設計缺陷動態清單。房地產項目建設單位提交方案時，縣資源規劃局將清單告知建設、設計單位并要求自查，同時明確責任。方案審查及圖紙審查、預售前聯合踏勘時發現負面清單事項的，告知建設單位，未修改或無法修改事項，抄送縣住建局，并在商品房價格報備時相應下調測算價格，已確定價格的相應調整投資形象進度及預售時間。第六條房地產項目建12、設單位提交方案時，縣資源規劃局將湖州市質量通病防治規定告知建設、設計單位。設計單位將湖州市質量通病防治規定作為設計依據進行設計，圖審單位根據湖州市質量通病防治規定對施工圖進行審查，對審查未發現且導致較大規模質量通病的，依照相關規定處理。第七條房地產項目在建設過程中，出現涉及結構、材料、戶型等易產生投訴或質量問題事項的重大設計變更時，由設計單位提出，建設、監理等單位確認，報縣住建局審查。對確需變更的，依法予以變更。重大設計變更經縣住建局或相關職能部門同意并由審核人員簽字后，方可報圖審單位審查，并實施線上報審。在預售后變更內容涉及需征求利害關系人及相關職能部門意見的，相關行業審批部門應按程序征求利13、害關系人及相關職能部門意見，并報住建、資源規劃部門備案。第八條房地產項目在土地掛牌出讓時，明確房產項目建設單位需通過招投標確定監理機構。縣住建局以承諾人員到位且項目監理期間不發生違法違規行為，以及違反承諾中止項目監理業務作為入庫條件，動態確定項目監理庫。建設單位組織監理招投標時，將進入監理庫及違反入庫承諾自動中止監理業務納入招投標條件與監理合同。第九條房地產項目在建設過程中，縣住建局可委托第三方機構開展質量巡檢。第三方巡檢結果經建設、施工、監理單位簽字確認后報縣住建局，縣住建局依據巡檢結果開展后續監督檢查。第三方機構可參與隱蔽工程驗收等節點驗收，并監督五方主體履行好節點驗收職責。房地產項目市政14、工程建設完畢后，需由建設單位委托有資質的第三方機構，開展地下管網閉路電視檢測，檢測合格的方可開展市政驗收。第十條縣商務局牽頭，組織縣住建局、市場監管局對商品砼、砂漿等原材料供應商開展每季度不少于一次的抽查，檢查結果由縣市場監管局提供，縣住建局抄告房地產項目建設和施工單位。第十一條房地產項目在開具商品房預售許可證前，由縣住建局牽頭，組織縣資源規劃局、市場監管局、綜合執法局等部門到項目現場，對樣板房及銷售現場進行現場聯合踏勘，重點就沙盤、宣傳圖冊及商品房與規劃設計一致性、設計缺陷清單事項、區域內不利因素告知、廣告宣傳資料與實際一致性等內容進行查看，對不符合上述要求的督促整改，無法整改或未整改的，與房屋品質、建安費用等掛鉤，嚴格把控投資形象進度和預售周期。第十二條房地產項目實行委托房產經紀機構銷售時，縣住建局因仔細審查委托合同、經紀機構資質證書等資料，建設單位按照規定或約定出具委托銷售機構向購房戶收取的與項目及房屋相關費用（含關聯于項目及房屋的合同所明確的費用）納入房款的承諾。第十三條建設單位在全裝修項目建設過程中，按照湖州市住宅全裝修項目質量管理規定（試行），組織不少于3次的工地開放日活動，其中包括主體和裝修工程交接階段、安裝工程隱蔽階段和竣工階段，每次開放日活動需作好文字影像記錄。