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1、項目總體評估技術(shù)方案 項目總體評估技術(shù)方案 一、評估技術(shù)方案 1、總體要求 原則上每家單體采用兩種方法，資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。具體視各家單體實際情況，分析兩種方法的適用性后，選擇合適的評估方法。每家單體都要分析兩種方法結(jié)果后選擇一種作為最終評估結(jié)果。 2、方法的適用性判斷原則 單體企業(yè)經(jīng)營情況 盈利狀況 評估方法 評估結(jié)果選取 正常經(jīng)營 盈利 資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法 項目經(jīng)理判斷 虧損 資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法 一般取資產(chǎn)基礎(chǔ)法 3、申報表填報及評估資料收集原則 1）申報表填報 對于個別科目具體明細數(shù)量巨大的，可以按業(yè)務(wù)小類或者地區(qū)分類填寫明細表，但是需根據(jù)前述分類，分別提供各個分類前200項具體明細。 2、2）評估資料收集 具體要求詳見附件：“00-資產(chǎn)評估資料清單-華海項目” 4、長期股權(quán)投資評估原則 根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南等相關(guān)資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，首先對長期股權(quán)投資的持有目的、期限、控制權(quán)等對股權(quán)投資項目進行了梳理，根據(jù)是否能夠?qū)嶋H控制被投資單位、長期投資單位的具體情況等因素，分別不同情況進行評估。 1）對全資及其他具有控制權(quán)子公司，采用與*相同的評估原則、假設(shè)、程序，對被投資單位整體資產(chǎn)進行評估，確定被投資單位股東全部權(quán)益價值，按持股比例計算應(yīng)享有的份額確定該長期股權(quán)投資的評估值： 長期投資評估值=被投資單位股東全部權(quán)益價值持股比例 2）對于不具有控制權(quán)的參股公司，以評估基準日被投資3、企業(yè)會計報表的賬面凈資產(chǎn)乘以投資比例確定評估值。 3、往來款評估處理 原則上保持與審計一致，壞賬計提可以參考審計計提原則； 4、房地產(chǎn)、土地、在建工程 （1）房屋建筑物： 評估技術(shù)思路：對于企業(yè)自建的生產(chǎn)經(jīng)營用房，主要采用成本法進行評估；對于企業(yè)外購的商品房，主要采用市場法結(jié)合收益法房地合一進行評估，并需在基準日市場價的基礎(chǔ)上考慮加計契稅（企業(yè)實際未繳納的除外）。 1）成本法 A、建安工程造價 建安造價按取得評估依據(jù)資料的性質(zhì)可分別采用重編預(yù)算法、決算調(diào)整法、類比造價案例調(diào)整法、工程造價系數(shù)調(diào)整法等方法。 計算中涉及2020、2021年建安工程造價指數(shù)的，若當?shù)亟y(tǒng)計數(shù)據(jù)中有該等數(shù)據(jù)，可直接引用4、。若統(tǒng)計數(shù)據(jù)未公布，則建議采用PPI指數(shù)替代。 B、前期費用及管理費用 一般情況下，前期費用包括規(guī)劃、設(shè)計費，可行性研究費、勘察設(shè)計費、招標費，各種預(yù)算費、審查費、標底編制費、臨時設(shè)施建設(shè)費等。 管理費用主要為工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費等工程建設(shè)期間發(fā)生的各項費用。 C、資金成本 資金成本即建設(shè)期投入資金的貸款利息，利息率按基準日LPR確定，資金投入期按整個項目工期的一半計算。 資金成本=工程造價前期費用費率利率建設(shè)期+工程造價(1+期間費用費率)利率建設(shè)期1/2 D、成新率的確定 綜合成新率=勘察成新率60%+年限法成新率40% 其中：年限法成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）5、100%；勘察成新率勘察成新率按結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施三方面的使用功能確定。 2）市場法 市場法是根據(jù)替代原理，在一定市場條件下，選擇同一供需圈內(nèi)功能相似，近期已經(jīng)發(fā)生交易的若干房地產(chǎn)交易實例，就交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況等條件與委估房地產(chǎn)進行比較，并對交易實例價格加以修正，從而確定委估房地產(chǎn)價格的方法。 計算公式為： 待估房地產(chǎn)市場價格=可比實例交易價格（正常交易情況指數(shù)/可比實例交易情況指數(shù)）（基準日價格指數(shù)/可比實例交易日價格指數(shù)）（待估對象區(qū)域因素條件指數(shù)/可比實例區(qū)域因素條件指數(shù)）（待估對象個別因素條件指數(shù)/可比實例個別因素條件指數(shù)） （2）在建工程： 在建工程，6、一般按賬面值剔除財務(wù)費用后，再加計合理資金成本計算評估值。評估在建工程時需注意以下問題： 1）當在建工程工期較長時，應(yīng)考慮工程造價變動對在建工程價值的影響。 2）若在建工程長期停工，且明顯存在較為嚴重的實體性、功能性和經(jīng)濟性貶值，則需考慮其對在建工程價值的影響。 3）當在建工程實際已竣工并投入生產(chǎn)時，可視同固定資產(chǎn)評估后，扣除未付的工程款項（若有）。 （3）土地使用權(quán)： 土地使用權(quán)的評估應(yīng)首選市場法。當缺乏市場資料，難以選用市場法的，則可選用基準地價修正法或成本逼近法。 市場法技術(shù)思路：市場法是根據(jù)替代原理，在一定市場條件下，選擇同一供需圈內(nèi)功能相似，近期已經(jīng)發(fā)生交易的若干房地產(chǎn)交易實例，就交7、易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況等條件與委估房地產(chǎn)進行比較，并對交易實例價格加以修正，從而確定委估房地產(chǎn)價格的方法。 比較法公式：評估價值=可比實例價格交易情況修正系數(shù)市場狀況修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。 采用基準地價修正法需取得當?shù)鼗鶞实貎r標準及修正體系。 土地使用權(quán)評估應(yīng)當考慮加計契稅（企業(yè)實際未繳納的除外）。 （4）投資性房地產(chǎn)： 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)視同固定資產(chǎn)評估。 5、固定資產(chǎn)-機器設(shè)備 具體評估方法：依據(jù)評估目的，本次設(shè)備類資產(chǎn)評估主要采用重置成本法，即在持續(xù)使用的前 提下，以重新配置該項資產(chǎn)的現(xiàn)行市值為基礎(chǔ)確定重置全價，同時通過照片勘察和綜合技術(shù)分析確定8、相應(yīng)損耗后的成新率，據(jù)此計算評估值。其計算公式為： 設(shè)備評估值=設(shè)備重置全價綜合成新率。 6、賬外無形資產(chǎn)（專利、商標、軟著等） 賬外無形資產(chǎn)一般在權(quán)屬所在單位評估。 根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況，判斷相關(guān)無形資產(chǎn)是否能夠帶來超額收益，進而確定評估方法。具體原則如下： （1）對于經(jīng)營持續(xù)虧損企業(yè)，可以認為相關(guān)無形資產(chǎn)無法帶來超額收益，可以采用成本法評估； 按考慮合理成本、利潤等確定評估值： 評估值=成本（設(shè)計制作費、注冊費）+合理利潤 （2）對于正常經(jīng)營盈利的企業(yè)，認為相關(guān)無形資產(chǎn)可以帶來超額收益，采用收益法-凈利潤分成法； 凈利潤分成率：可視具體情況，采用“三分法”或“四分法”； 技術(shù)衰減率：根據(jù)技術(shù)具9、體情況適當考慮； 無形資產(chǎn)折現(xiàn)率：可以采用累加法“折現(xiàn)率無風險報酬率+風險報酬率，風險報酬率=行業(yè)風險報酬率+技術(shù)風險報酬率市場風險報酬管理風險報酬率+財務(wù)風險報酬率”確定。 （3）對于經(jīng)營虧損的公司，如果經(jīng)溝通了解公司虧損是非市場因素（如管理、偶發(fā)因素等）造成的，無形資產(chǎn)依然存在超額收益的，可通過預(yù)測無形資產(chǎn)銷售收入，再參考同行業(yè)銷售凈利率水平確定凈利潤，再采用“三分法”或“四分法”確定無形資產(chǎn)超額收益。 10、遞延所得稅資產(chǎn)和負債 （1）因時間性差異造成的資產(chǎn)（或負債），應(yīng)當還原到它產(chǎn)生的源頭合并評估，并按資產(chǎn)評估的常規(guī)處理相關(guān)的所得稅事項，避免漏計或重復(fù)考慮。具體操作，往來類科目形成的遞10、延所得稅資產(chǎn)（或負債），根據(jù)評估處理重新計算，本次評估往來原則上與審計保持一致，則相應(yīng)形成的遞延所得稅資產(chǎn)（負債）按照審定的賬面值確認；交易性金融資產(chǎn)公允價值變動損失形成的遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)評估處理重新計算；實物資產(chǎn)如存貨、機器設(shè)備、房地產(chǎn)等引起的遞延所得稅資產(chǎn)（或負債），將其評估為0。 （2）因以前年度虧損而帶來的可彌補虧損遞延所得稅我們按稅務(wù)機關(guān)根據(jù)稅法的規(guī)定所核定的數(shù)額予以確認。 （3）屬于預(yù)付性質(zhì)的遞延所得稅（如：因為某種原因，稅務(wù)機關(guān)要求企業(yè)提前交納某些稅金，這類提前交納的稅金常常被列作為遞延所得稅資產(chǎn)），作為預(yù)付賬款予以全額保留。 （4）屬于應(yīng)交稅金性質(zhì)的遞延所得稅資產(chǎn)，評估不予11、以調(diào)整。 7、收益法模型 本次收益法評估釆用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，選取的現(xiàn)金流量口徑為股權(quán)自由現(xiàn)金流，通過對企業(yè)整體價值的評估來間接獲得股東全部權(quán)益價值。 本次評估以未來若干年度內(nèi)的股權(quán)自由現(xiàn)金凈流量作為依據(jù)，釆用適當折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計算得出股東全部權(quán)益價值。 （1）計算模型 股東全部權(quán)益價值戶按如下公式求取： 上式前2個部分為明確預(yù)測期價值，最后部分為永續(xù)期價值（終值） 公式中： R1：明確預(yù)測期的第1期的股權(quán)自由現(xiàn)金流 Rt：明確預(yù)測期的第t期的股權(quán)自由現(xiàn)金流 t:明確預(yù)測期期數(shù)2,3,n； r：折現(xiàn)率； R0n+1：永續(xù)期股權(quán)自由現(xiàn)金流； g：永續(xù)期的增長率； n：明確預(yù)測期第末年。 （2）模12、型中關(guān)鍵參數(shù)的確定 1）預(yù)期收益的確定 本次將股權(quán)自由現(xiàn)金流量作為企業(yè)預(yù)期收益的量化指標。 股權(quán)現(xiàn)金流是歸屬于股東的現(xiàn)金流量，是凈利潤所有者權(quán)益的變動后剩余的現(xiàn)金流量，其計算公式為： 股權(quán)現(xiàn)金流量=凈利潤一所有者權(quán)益的增加+其他綜合收益 2）收益期的確定 企業(yè)價值評估中的收益期限通常是指企業(yè)未來獲取收益的年限。為了合理預(yù)測企業(yè)未來收益，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點以及有關(guān)法律法規(guī)、契約和合同等，可將企業(yè)的收益期限劃分為有限期限和無限期限。 本次評估采用永續(xù)年期作為收益期。其中，第一階段為基準日后5年一期，在此階段根據(jù)被評估企業(yè)的經(jīng)營情況及經(jīng)營計劃，收益狀況處于變化中；第二階段5年后的次年1月1日起為13、永續(xù)經(jīng)營，在此階段被評估企業(yè)將保持穩(wěn)定的盈利水平。 3）折現(xiàn)率的確定 確定折現(xiàn)率有多種方法和途徑，按照收益額與折現(xiàn)率口徑一致的原則，本次評估收益額口徑為股權(quán)自由現(xiàn)金流量，則折現(xiàn)率選取資本資產(chǎn)定價模型CAPM確定。 二、評估工作安排及要求 本公司對此次評估工作非常重視，為確保落實工作要求，做了如下安排： 1、本公司充分重視此次評估工作，按照統(tǒng)一部署和要求，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌安排各項工作。 2、本公司選派組建精干的評估團隊，將全面配合集團各資產(chǎn)、財務(wù)部門全面完整的準備相應(yīng)的評估資料信息，按集團要求做的評估資產(chǎn)不遺漏； 3、針對疫情特殊情況，做好評估人員防護和現(xiàn)場勘驗工作。遇到問題，及時向委托方和工作領(lǐng)導(dǎo)小組匯報，與隨時保持聯(lián)系，定期匯報工作進度情況，形成日常工作定期報告，重大問題隨時報告，由專門領(lǐng)導(dǎo)小組負責全部溝通協(xié)調(diào)，按時保質(zhì)完成評估業(yè)務(wù)委托。 *項目項目組 2021年12月