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1、城市高層住宅項目物業管理方案 城市高層住宅工程物業治理方案 隨著城市化的不斷進展和土地使用的現實狀況,高層住宅漸漸成為城市居住建筑的主趨勢以及有效利用土地資源的結果。而建立與此相匹配的高層住宅物業治理尤為必要。 一、高層住宅物業治理的特點和難點： 1、高層住宅建筑高度大、層數多、居住人口稠密，要治理好高層住宅，確保各局部正常運作，保證高層住宅和樓內居民的生命、財產安全，物業治理任務較為艱難。 2、高層住宅設備多、構造簡單、治理起點高，對物業治理隊伍的素養要求較高。在實際物業治理中，必需要運用先進的治理手段、方法，對高層住宅各系統進展維護、保養和治理，保證這些系統的正常運轉。高層住宅能源、動力消2、耗大，治理效勞人員多，治理本錢高，收取的物業治理費也高。 二、高層住宅物業治理的原則： 1、統一治理原則： 首先，整個高層住宅是一個整體，各系統都是為整體效勞的，分散理勢必影響整體的正常運行;其次，分散治理易造成職責不清，使消失的問題和故障無法準時解決;第三，分散治理會造成治理死角。因此，高層住宅應堅持統一的治理。 2、收費合理原則。 收費合理原則最通俗的說法便是物業治理的收費要與所供應的效勞相符。不管如何，物業治理隊伍都應實行公正、合理、協調全都的原則。 3、依法治理原則。 物業治理須堅持依法辦事、信守合同、協議、按規章制度辦事的原則。 4、經濟效益、社會效益和環境效益兼顧的原則。 物業治理3、要通過科學的物業治理、良好的效勞、美麗的環境、合理的收費，樹立自身的良好形象，增加知名度，贏得住戶的信任。 5、公共效勞、專項效勞和特約效勞并重的原則。 針對高層住宅的實際狀況物業治理不僅要做好供電、供水等效勞工程，同時也可以做好住戶需要的專項效勞與特約效勞，為住戶供應最大的便利。 三、高層住宅物業治理的內容： 1、高層房屋建筑主體應有的修理治理。物業治理應定期把握房屋的根本狀況，對樓面、樓道等房屋要進展常常的修理、養護和治理，使建筑物保持完好、干凈和美觀。對住戶的房屋裝修進展嚴格的監視治理，不因裝修而影響壽命和危及他人安全。 2、高層住宅各系統設備設施的治理。物業治理人員要常常對供電、供水及4、排水、電梯、消防、公共照明等公用設施進展維護檢查，發覺問題，準時處理，保證設備完好的運行狀態。 3、清潔衛生的治理。清掃保潔人員應全面負責各樓道以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產日清。 4、綠化治理。綠化人員應對高層住宅小區內的花草樹木和景點進展養護和治理，為住戶制造美麗干凈舒適的高雅的環境。 5、停車場、車輛及交通治理。物業治理人員要對住戶以及外來人員的車輛進展治理，保證停車場的車輛停放整齊、治理有序，保證車輛安全。 6、消防及治安治理。保安人員對高層住宅及其范圍內進展全天候保安值勤，設立固定保安崗位和流淌巡邏崗位。確保住戶人身財產安全。監控系統要保證24小時值班監5、控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要準時處理。 7、收費治理。要嚴格根據協議或合同當地物價部門核定的物業治理效勞收費標準，準時、 定期收取物業治理費用，并承受住戶監視。 8、全方位效勞。物業治理應對住戶供應全方位、多層次、有效且經濟的效勞，使用戶、住戶更為舒適便利。 四、高層住宅物業治理實際可行性操作： 1、深度推行“人性化物業治理模式” 在高層住宅物業治理、環境、空間各個層次和環節營造一種既相互信任、相互敬重，又有明確的行為規章這樣一種和諧、有序的舒服環境和文化氣氛。 2、實施零距離 “隱性物業治理與效勞” 模式 在高層住宅物業的治理與效勞中，住戶的私密空間與物業公司所供應的全方位效勞往6、往簡單發生沖突，在實際物業治理中，物業治理零距離與零干擾相結合的“隱性效勞與彈性效勞” 模式和物業治理理念。 所謂 “零距離”，就是對住戶的效勞需求做全面、深入、細致的了解，注意效勞的快捷性和住戶的滿足度，除了保證在住戶需要幫忙時供應準時滿足的效勞，更要表達對住戶效勞的前瞻性， 滿意住戶深層次的效勞訴求。 3、 建立治安聯動快速反響系統 安全防范是物業治理第一要素，高層住宅的治安工作由中心監控中心統一指揮調度，并建立起戰斗力強的治安快速反響系統，該系統既強調快速快捷，又強調多重結合，快速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后120秒內趕到現場，其它崗位人員也會相繼趨前救濟;多重結合即治安工作要7、做到流淌崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面防范與重點防范相結合，確保治安防范萬無一失。 五、高層住宅日常性物業治理與效勞 完善的高層住宅物業治理設想，專業的物業治理團隊，嚴謹的物業治理制度以及高速、有效的運作機制都必需在物業治理實務的實施中才能得到充分的檢驗，才能以持之以恒的、高品位的效勞品質呈現于住戶面前。 日常性的物業治理與效勞最能凸顯治理水平與效勞品質的一個重要環節。在日常治理中，除了要求物業治理企業自身具備高度的掌握與執行力量外，在如何合理利用有效資源滿意住戶效勞需求方面更要勇于創新。在統一治理的前提下，必需從安全、環境、客戶效勞、工程效勞等四個方面的常規日常效勞分別表達相應的高8、層物業治理模式。 (一)安全治理 安全工作是物業治理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，安全工作具有第一位的意義，只有安全有了切實的保證，住戶才能放心地工作。因而安全治理也是物業治理的一切根底性工作。門衛、巡邏、消防以及停車場治理等工作都屬于安全治理的范疇。 針對高層住宅布局、功能的特點，可以實行技防與人防相結合、固定崗與流淌崗相結合，設置多重靜動態相結合的安全防范體系 ，切實保障高層住宅24小時安全無憂。對公共區域實行主要依靠技防與流淌巡邏相結合的方式實施安全治理， 技防方面主要依靠工程本身的智能化報警系統、 巡更系統及監控系統實現，流淌巡邏方面將增加巡邏頻次，加強巡邏治安員的在崗治理與崗9、前培訓，提高治安員的崗位與效勞意識。 1、公共區域24小時閉路監控系統及24小時消防預警及聯動掌握系統; 2、24小時固定安全護衛崗設置; 3、24小時流淌巡邏崗設置; 4、智能化報警系統; 治安工作的特點及主要任務 特點： A、以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，避開隱患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。 B、效勞性強。從本質上看，保安就是效勞，即供應保安效勞。作為保安員，要樹立“效勞第一、用戶至上”的思想，即要保持公安人員的警覺性，又要有效勞人員的和顏悅色;即要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。 C、軟件與硬件同10、時抓。保安工作的好壞，即要靠軟件也要靠硬件，一方面要不斷提高保安隊伍的素養，另一方面要抓好保安設施的建立，建立完善的保安系統和消防報警系統。 D、制作緊急大事處理預案，包括火警、匪警、自然災難、重大疫情等大事的防范以及消失狀況后的處理方法，做到“事前預防、遇事不亂”。 主要任務： A、固定崗工作。統一著裝，維持秩序，疏導交通車輛，應留意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發生; B、安全巡邏。 定時和不定時的對區域內外各個部位進展巡察檢查， 發覺擔心全的因素準時進展解決; C、停車場治理。 疏導車輛出入，檢查停車證件，收取臨時停車費， 進展停車場消防和安全治理; (二)環境治理 高層住宅物11、業治理養護是物業治理的重要組成局部之一，是表達物業治理水平的重要標志。高質量的環境養護為客戶供應干凈、舒適、賞心悅目的生活環境與工作環境。而且物業通過清潔保養，可以延遲和減緩物業裝飾物外表自然老化及人為磨損，愛護物業的裝飾材料，延長物業再裝修翻新的周期，及經濟又能保持物業美觀。 針對高層住宅不同區域的環境清潔、綠化等工程供應無差異的高標準效勞，努力營造一個舒適、干凈、光明的工程環境，并切實做好以下幾項工作： 1、主要任務： A、負責高層住宅各個樓層和各個部位的保潔工具，使其到達標準的清潔要求; B、負責制定清潔設備和清潔用品的選購及使用意見，合理把握清潔費用的支出; C、負責對保潔員工的業務培12、訓，使他們不斷提高業務素養; D、負責承受客戶的托付清潔業務。 2、保潔制度 每日的衛生全面清掃盡量削減對住戶的影響。 3、垃圾分流 在狠抓環境治理和培育客戶環境意識的根底上，對高層住宅的垃圾實施“三化”治理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現有效的垃圾分流。 垃圾收集袋裝化：工程垃圾的收集，統一采納垃圾袋進展袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。 垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進展回收利用，避開資源鋪張。 4、消殺 消殺工作主要包括以下幾個方面的內容： 主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。 聘請專業隊伍進展消殺工作。 1、專業消殺公司應出示營業執照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對人體不構成危害。 2、雙方簽定合同，明確各自的責任、義務、消殺范圍、要求和標準。 3、定期進展二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發覺或消失問題，消殺公司應保證隨叫隨到。 4、實現重點防治，配電房、消防掌握中心、總機房、電梯機房等部位一防鼠為主，其他設施與場所殺蟲為主。 物業經理人：