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1、番禺星海匯項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案目錄一、地塊現(xiàn)狀二、概念規(guī)劃三、概念示意四、交通組織五、備用方案六、后序一、地塊現(xiàn)狀1、番禺區(qū)位2、項(xiàng)目屬性3、項(xiàng)目地塊組成4、項(xiàng)目交通5、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀6、項(xiàng)目周邊環(huán)境番禺區(qū)的區(qū)位番禺區(qū)地處廣東省中南部，珠江三角洲腹地，位于穗港澳“小三角”的中心位置。東臨獅子洋，與東莞隔洋相望；西及西南以陳村水道和洪奇瀝為界，與南海區(qū)，順德區(qū)，中山市相鄰；北隔瀝（教）水道與廣州市區(qū)相接。全區(qū)總面積786.15平方公里，戶籍人口94.76萬人。轄10個(gè)鎮(zhèn)，7個(gè)街道辦事處，247個(gè)村委會(huì)，74個(gè)居委會(huì)。區(qū)政府駐市橋街。番禺區(qū)0.5小時(shí)經(jīng)濟(jì)輻射圈項(xiàng)目屬性本項(xiàng)目是由番禺區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)集2、團(tuán)公司屬下的番禺區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)總公司與廣州市番禺區(qū)世紀(jì)花園房地產(chǎn)有限公司、廣州市番禺區(qū)翠倚華庭房地產(chǎn)有限公司合作進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，項(xiàng)目整體開發(fā)暫稱作星海匯商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目位置：廣州市番禺區(qū)東環(huán)路與光明北路交匯點(diǎn)。用地面積：52021平方米。項(xiàng)目地塊組成：1、番禺區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司用地面積：16000平方米，用地性質(zhì)為商業(yè)及居住用地；2、世紀(jì)花園房地產(chǎn)公司用地面積：22021平方米，用地性質(zhì)為商業(yè)及居住用地；3、翠倚華庭房地產(chǎn)公司用地面積：14000平方米，用地性質(zhì)為商業(yè)及居住用地；三塊地總計(jì)52021平方米。1233項(xiàng)目區(qū)位交通狀況：新光快速與華南快速分別位于項(xiàng)目的東西兩側(cè)；東環(huán)路、西環(huán)路、市廣3、路環(huán)繞，地塊通達(dá)性強(qiáng)；地鐵三號(hào)線市橋站出口距離項(xiàng)目步行距離僅1015 分鐘；從項(xiàng)目地塊到洛溪、橋南、大學(xué)城均有公共交通，快捷便利。項(xiàng)目周邊交通：項(xiàng)目多面臨路，且道路現(xiàn)狀與未來規(guī)劃存在差異南面：東環(huán)路（城市主干道，路寬74m）已建道路，道路現(xiàn)狀良好；北面：規(guī)劃路（城市支路，路寬30m）待建道路，目前的現(xiàn)狀路有待擴(kuò)建改造；中部：規(guī)劃路（城市支路，路寬30m）待建道路，目前的現(xiàn)狀路有待擴(kuò)建改造；該道路接駁迎賓大道，方便來自華南干線和環(huán)城高速的車流進(jìn)入本案。地塊現(xiàn)狀用地情況：項(xiàng)目地塊被道路分割為東、西兩地塊。西面地塊：所占比例較大，異形用地，邊界凹凸不規(guī)整，三面臨路，共兩段臨街面，臨街面不連續(xù)，分南面4、和東北面兩段；東面地塊：所占比例較少，三角形用地，不利于充分利用土地，一面臨路，只有西面緊鄰市政道路，約95m寬，沿街展面短，且不連續(xù)。西面地塊東面地塊地塊現(xiàn)狀：西面地塊：地塊面積大，形狀不規(guī)整，地形相對(duì)平整，無明顯地勢(shì)變化；東面地塊：三角形地塊，地形平整無地勢(shì)變化。西面地塊東面地塊西面地塊東面地塊基地周邊環(huán)境:東環(huán)路及周邊建筑潘一小周邊建筑西面地塊停車場(chǎng)周邊建筑周邊建筑城北公園及周邊建筑二、概念規(guī)劃1、概念總平2、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3、概念闡述4、功能分布概念總平經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)概念闡述一個(gè)中心：新都市體驗(yàn)商業(yè)中心新都市體驗(yàn)商業(yè)中心：即為城市綜合體；“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展5、覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。城市綜合體的四大典型特征特征一：超大空間尺度特征二：通道樹型交通體系特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)特征四：高科技集成設(shè)施兩大板塊：商業(yè)+商務(wù)商業(yè)商務(wù)三大功能：商業(yè)+公寓+酒店商業(yè)公寓酒店四個(gè)廣場(chǎng)：123 41、西北廣場(chǎng)（幸福廣場(chǎng)）：吸引華南板塊和廣州市區(qū)的人流；2、西南廣場(chǎng)（星光廣場(chǎng)）：吸引本區(qū)域人流；3、東北6、廣場(chǎng)（迎賓廣場(chǎng)）：吸引迎賓路和規(guī)劃路的人流；4、中心廣場(chǎng)（音樂廣場(chǎng)）：三條商業(yè)街交叉口，匯聚三方人流；五棟主樓：本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)五大主體，包括一棟SOHO式公寓、一棟酒店式公寓、三棟住宅式公寓。住宅式公寓SOHO 式公寓酒店式公寓住宅式公寓住宅式公寓六種業(yè)態(tài)：本項(xiàng)目商業(yè)包含六種商業(yè)業(yè)態(tài)：超級(jí)市場(chǎng)、時(shí)尚百貨、精品步行街、美食天地、娛樂休閑、國際院線。時(shí)尚百貨國際院線超級(jí)市場(chǎng)美食天地休閑娛樂精品步行街商業(yè)6F院線商業(yè)SOHO 式公寓住宅式公寓酒店式公寓住宅式公寓住宅式公寓三、概念示意1、效果示意2、立面示意3、商業(yè)樓層平面示意鳥瞰示意圖功能分布圖SOHO式公寓國際院線（5F）住宅式公寓酒店式公寓住宅7、式公寓住宅式公寓人視示意圖1：東環(huán)路與星光快速交匯處人視示意圖2：城北公園規(guī)劃路南立面示意圖注：本規(guī)劃方案充分利用地塊東西兩端的地勢(shì)差，設(shè)計(jì)了雙首層的概念，從地塊西側(cè)可從新光快速路直接進(jìn)入本案的F1層商業(yè)街，而從地塊東側(cè)的規(guī)劃路直接進(jìn)入F2的商業(yè)街。雙首層的設(shè)計(jì)提升了西側(cè)F1層的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)東側(cè)直接進(jìn)入F2層商業(yè)街，也極大的提升了F2層商業(yè)街的商業(yè)價(jià)值。西立面示意圖注：西側(cè)F1層與路面齊平，可直接進(jìn)入商場(chǎng)和商業(yè)街，并設(shè)置了獨(dú)立的超市入口。北立面示意圖東立面示意圖注：東南角入口中庭可直接引導(dǎo)人流進(jìn)入F1和F2商業(yè)街，而東北角的F2層與室外道路相平，可直接將人流導(dǎo)入本案的F2商業(yè)街內(nèi)。一層平面示8、意圖商業(yè)二層平面示意圖商業(yè)三五層平面示意圖商業(yè)地下一層平面示意圖超級(jí)市場(chǎng)停車場(chǎng)四、交通組織1、人流分析2、車流分析3、消防環(huán)線五、備用方案1、備用方案一2、備用方案二備用方案一：地上商業(yè)由方案一中的5層降低為4層，其余規(guī)劃設(shè)計(jì)不變。備用方案二：將方案一西北角的地上商業(yè)由封閉室內(nèi)商業(yè)空間改為露天開放式商業(yè)空間，其余規(guī)劃設(shè)計(jì)不變。規(guī)劃指標(biāo)方案一備選方案一備選方案二規(guī)劃總用地52021平方米規(guī)劃建設(shè)用地23625平方米總建筑面積216536平方米197991平方米209709平方米計(jì)算容積率總建筑面積158917平方米140372平方米152090平方米SOHO公寓6878平方米住宅公寓30287平9、方米酒店公寓9024平方米商業(yè)136352平方米112727平方米129525平方米地上商業(yè)層數(shù)5層4層5層面積112727平方米89102平方米105900平方米地下商業(yè)23625平方米地下停車33994平方米綜合容積率 3.062.92總建筑密度45.43綠化率30機(jī)動(dòng)車泊車位1030非機(jī)動(dòng)車泊車位3200三個(gè)規(guī)劃方案規(guī)劃指標(biāo)對(duì)比三個(gè)方案的對(duì)比說明方案一：既本規(guī)劃報(bào)告中所詳細(xì)說明的方案（詳見報(bào)告內(nèi)容）備用方案一：地上商業(yè)由方案一中的5層降低為4層，其余規(guī)劃設(shè)計(jì)不變；備用方案二：將方案一西北角的地上商業(yè)由封閉室內(nèi)空間改為露天開放式空間，其余規(guī)劃設(shè)計(jì)不變。后序本項(xiàng)目總體規(guī)劃為一個(gè)新都市體驗(yàn)商業(yè)10、中心，依托商業(yè)、商務(wù)兩大板塊，承載商業(yè)、公寓和酒店三大功能，在本案內(nèi)形成四大廣場(chǎng)幸福廣場(chǎng)、星光廣場(chǎng)、迎賓廣場(chǎng)及音樂廣場(chǎng)；高高聳立的五棟主樓盡享城北公園的恬靜和美景；近二十萬平米的商業(yè)中心匯集了超級(jí)市場(chǎng)、時(shí)尚百貨、精品步行街、美食天地、娛樂休閑、國際院線等六大商業(yè)業(yè)態(tài)，為顧客提供購物、餐飲、休閑、娛樂、文體、旅游、辦公、居住多功能一體的體驗(yàn)式服務(wù)。商業(yè)裙樓：共5層，局部6層；首層層高5M、二四層層高4.5M，六層院線層高9M。主樓：SOHO式公寓、酒店式公寓、住宅式公寓；標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6M。地下：共2層，地下一層西側(cè)為超級(jí)市場(chǎng)，東側(cè)為停車場(chǎng)，層高4.8M；地下二層為停車場(chǎng)，層高3.6米。本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)，獨(dú)一無二的建筑規(guī)劃，首屈一指的開發(fā)實(shí)力，為投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者打造一個(gè)絕無僅有的財(cái)娛核心商圈，即將開創(chuàng)番禺區(qū)新一輪的商業(yè)變革和投資熱潮。