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1、房地產開發項目全過程“閉合式”監管的工作方案為進一步加強房地產開發項目全過程監督管理，規范企業開發經營行為，促進房地產市場平穩健康運行，結合我市實際，制定如下工作方案。一、總體要求（一）指導思想。全面貫徹落實黨中央、國務院關于促進房地產業良性循環和健康發展的各項決策部署和省委、省政府工作要求，始終堅持以人民為中心的發展思想，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，強化房地產開發項目全過程監管，不斷改善我市房地產市場發展環境，切實提升城鎮居民居住品質。（二）主要目標。聚焦房地產開發經營監管的短板弱項，突出人民群眾反映強烈的堵點難點問題，堅持問題導向，建立房地產開發項目全過程“閉合式”監管機制，2、形成部門齊抓共管工作格局，實現房地產市場平穩健康發展，市場主體和人民群眾的合法權益得到有效維護。二、重點工作任務（一）土地出讓及規劃階段1.落實城市基礎設施配套要求。土地出讓前，區縣政府（含高新區、經濟開發區、*省級旅游度假區管委會，下同）要組織發改、財政、自然資源和規劃、住建、水利、文化和旅游、國防動員、信息通信等部門以及供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專營單位，確定項目用地的道路、供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等城市基礎設施和人防工程的建設內容、建設主體、建設時序。房地產開發項目竣工交付前，項目紅線外的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等配套設施應建設到位。責任單位）23、.完善規劃條件。土地出讓前，自然資源和規劃部門要將容積率、建筑密度、綠地率、建筑限高、建筑風貌、出入口方位、配建機動車停車位、非機動車停車位（棚）、電動汽車和電動自行車充電設施、公共服務配套設施等要求寫入規劃條件。（責任單位：）3.強化建設條件管理。土地出讓前，住建部門要組織相關部門單位對項目開發主體資格、建設周期、新型建筑工業化技術應用、建筑節能、海綿城市、住宅性能認定、住宅品質提升、質量保修期限、銷售方式、物業服務用房等方面以及開發項目紅線內的道路、綠化、供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等基礎設施提出建設條件意見，根據項目規劃條件對機動車停車位、非機動車停車位（棚）、電動汽車和電動自4、行車充電設施提出建設要求，納入住房城鄉建設領域建設條件意見書，作為土地出讓的條件；教育、民政、文化和旅游、衛生健康、體育、國防動員等部門按照各自職責，就房地產開發項目公共服務配套設施和人防工程的建設條件，向屬地自然資源和規劃部門提出意見。（責任單位：）4.建立建設工程設計方案聯合審查機制。房地產開發項目在辦理建設工程規劃許可之前，由自然資源和規劃部門組織相關部門對建設工程設計方案進行聯合審查，從嚴控制容積率、建筑密度、綠地率、車位（含非機動車位）配置、充電樁配置以及供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等基礎設施和公共服務配套設施等規劃條件和建設條件確定的內容。（責任單位：）（二）開發建設階段5、5.嚴格實施開發建設方案備案制度。房地產開發項目開發建設方案備案前，住建部門要組織教育、民政、自然資源和規劃、商務、文化和旅游、衛生健康、體育、國防動員、郵政等有關部門和項目所在地鎮辦，供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專營單位對開發建設方案進行聯合審核。相關部門單位依據開發建設方案對項目建設實施動態管理，確保項目按期開發，各項配套設施（包括人防工程）與主體建筑同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用。（責任單位：）6.優化房屋建筑工程施工圖審查機制。完善工程建設項目審批管理系統，由施工圖審查機構對房屋建筑工程的建筑、結構、設備、消防、人防、技防、供水、供電、供氣、供暖、排水、通信、有6、線電視等施工圖設計文件統一進行技術審查。相關部門、單位不得以任何形式再單獨進行技術審查。（責任單位：）7.強化建設過程監管。自然資源和規劃部門負責對取得建設工程規劃許可證的房地產開發項目，在建筑工程灰線驗線、建筑基礎（0.00）復驗和竣工規劃核實三個階段對建設工程是否按規劃許可內容建設進行規劃管理，發現房地產開發企業有違法行為的，依法進行處置。住建部門負責對房屋建筑、道路、路燈、排水、環衛、景觀綠化等是否按審查合格的圖紙施工建設進行監督管理，發現房地產開發企業有違法違規行為的，依法進行處置（區縣因職能劃轉責任部門、單位與上述不一致的，由實際承擔職能的部門、單位負責）。供水、供電、供氣、供暖、通7、信、有線電視等專營設施在建設過程中存在違法違規行為的，由相關主管部門依法進行處置。(責任單位：）8.建立聯合巡查監督制度。根據房地產開發項目建設進度，在“項目開工時、預售許可前、交付使用前六個月、竣工規劃核實時”四個環節組織相關部門，對項目規劃、開發建設方案、行政許可、銷售、配套設施以及工程款、農民工工資撥付等方面開展聯合巡查。（責任單位：）9.加強建設工程質量管理。嚴格落實房地產開發企業首要責任制，強化住宅工程質量分戶驗收管理，在關鍵環節、主要材料等方面加強質量管控，嚴把竣工驗收關；嚴格執行關于加強新建全裝修住宅工程質量管理的規定（試行）（號），加強對全裝修住宅的建設工程質量，裝修材料、設施8、設備質量和施工質量的動態監管，進一步強化工程質量與房屋預售、預售資金監管的聯動管理。（責任單位：）10.開發建設高品質住宅項目。落實關于新建商品住宅品質提升若干規定的通知（*號），強化*市住宅規劃設計品質提升指引（試行）、*市住宅建筑設計品質提升指引（試行）、*市住宅市政環衛園林景觀設計品質提升指引（試行）、*市住宅施工質量品質提升指引（試行）等標準實施，打造一批高品質住宅項目，切實提高人民群眾的居住生活品質。（責任單位：）（三）商品房銷售階段11.規范商品房銷售行為。嚴格商品房預售許可審批，合理確定開發項目預售形象進度要求。強化商品房銷售信息公示管理，規范廣告發布和宣傳行為。加強商品房承銷機9、構、房地產經紀機構和銷售人員從業管理，規范銷售行為。堅決查處無預售許可（現售備案）銷售、違反明碼標價規定銷售、返本銷售、售后包租、虛假宣傳、虛假承諾等違法違規行為。（責任單位：）12.規范商品房買賣合同管理。推廣使用*市新建商品房買賣合同范本。堅決查處利用格式條款和合同附加條款侵害消費者合法權益的違法違規行為。嚴禁通過合同附加條款簽定違反國家法律法規的內容,嚴厲查處簽定霸王條款等銷售行為。委托第三方法律機構對商品房買賣合同進行審核并出具法律意見，引導規范合同簽約履約行為。（責任單位：）13.強化預售資金監管。健全商品房預售資金監管，根據開發項目建設形象進度，嚴格按照進度節點撥付資金。商品房預售10、資金要全部納入監管賬戶全程監管，?？钣糜诒卷椖拷ㄔO。強化預售資金監管各方主體責任，規范監管行為；規范使用商業銀行出具保函置換預售監管資金，確保預售資金使用安全。（責任單位：）（四）商品房交付及物業服務階段14.規范前期物業管理招標投標活動。物業管理行政主管部門要按照房地產開發建設與物業管理相分離的原則，制定前期物業招標投標相關規定，對招標投標活動依法進行監督，對未在規定時間內完成招標投標或未經批準擅自采用協議方式選聘物業管理企業的行為依法進行查處。（責任單位：）15.全面推行“先驗房后收房”制度。嚴格落實省住房城鄉建設廳關于全面推行“先驗房后收房”制度推動提升住宅工程交付質量的通知要求，指導房11、地產開發企業通過設立“業主開放日”等形式，邀請業主對其房屋質量進行查驗。對于查驗發現問題，督促房地產開發企業及時完成整改，落實工程參建各方主體質量責任。（責任單位：）16.規范商品房交付行為。落實*市新建商品房交付使用管理暫行辦法（*號），商品房交付前，由住建部門組織市場監管、城市管理等部門、項目所在地鎮辦以及有關專營單位實施交付監督核實。監督房地產開發企業嚴格執行商品房各項驗收規定和交付條件、交付流程，并向買受人提供商品住宅使用說明書、商品住宅質量保證書。17.嚴格物業承接查驗。嚴格落實住房城鄉建設部物業承接查驗辦法和*市物業管理條例，規范承接查驗活動，實現“一個項目，一套檔案”，保證承接查12、驗工作的完整性和可追溯性。加大服務指導力度，確保物業服務企業、社區居委會、業主代表、物業管理協會或專業機構多方共同參與承接查驗。對房地產開發企業拒絕組織承接查驗或不按要求整改存在問題的，物業管理主管部門要依法予以處置，并將有關違法違規情況抄送住建部門，納入房地產開發企業信用管理。（責任單位：）18.加強物業服務管理。加強對物業服務企業的監督考核，設立物業服務企業“黑名單”，對群眾滿意度較低、造成群體性信訪事件或存在違法違規行為的，實施市場和行業限制措施，并由屬地物業管理主管部門向房地產開發企業、業主大會、業主委員會或物業管理委員會發出提前解除物業服務合同予以清退的書面建議。加強住宅室內裝飾裝修13、監督管理，促進和諧社區建設。（責任單位：）19.落實房屋產權證辦理。房地產開發企業應當在商品房買賣合同約定時間內為買受人辦理完成不動產權證。規范房地產開發企業委托第三方代理機構辦理不動產權證行為。鼓勵房地產開發企業在建和新建商品房項目實行“交房即交證”。商品房交付使用后，根據申請人申請，自然資源和規劃部門應當及時辦理開發項目房屋首次登記，確保房屋產權證辦理順暢有序。（責任單位：）（五）加強行業監督管理20.實施房地產開發項目全過程信息化管理。建設房地產開發項目管理系統，完善信息共享和收集機制，建立涵蓋土地、規劃、開發建設、銷售、驗收、交付、不動產登記等信息的房地產開發項目電子手冊，對房地產開發14、項目進行全過程信息化管理，建立預警機制，防范項目風險隱患。（責任單位：）21.強化企業售后服務規范化建設。加強對房地產開發企業售后服務機構規范化管理工作指導，督促其按要求公示相關信息。加強對房地產開發企業售后服務工作質量的監管，督促房地產開發企業及時處理商品房銷售、質量、交付等方面問題。（責任單位：）22.加強房地產市場信用體系建設。完善房地產開發企業、施工企業以及勘查設計、監理、中介機構、物業服務等企業信用管理制度，建立部門間信用信息共享機制，落實守信激勵、失信懲戒措施，實施分級分類差異化信用監管，逐步構建以信用為基礎的新型房地產市場監管機制。（責任單位：）23.持續開展房地產市場秩序整治行15、動。落實好省、市持續整治規范房地產市場秩序三年行動工作要求，在房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等方面，加大整治力度，逐步建立健全房地產市場監管機制，有效遏制違法違規行為。（責任單位：）三、工作要求（一）加強部門協作，形成工作合力。房地產業關聯度高，行業管理涉及多部門、多領域，各部門要高度重視，勇于擔當、密切配合，確保我市房地產市場穩定向好。（二）強化責任分工，確保工作落實。各有關部門要根據本工作方案，細化完善相關措施，切實落實各自工作職責。要加強部門聯動和信息共享，建立健全工作會商機制，共同推動形成監管合力。（三）加大宣傳力度，引導市場預期。各有關部門要綜合運用報紙、電視、廣播、網絡等新聞媒體，加強正面宣傳，客觀、準確、及時地向社會公布職責范圍內政策信息，合理引導居民住房消費，穩地價、穩房價、穩預期，促進我市房地產業平穩健康發展。