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1、房地產開發項目增值稅專用發票真的越多越好嗎？【稅收籌劃，稅務籌劃技巧方案實務】營改增”后,對于新開發的房地產項目,很多房地產公司的財務部門向公司建議:為降低企業增值稅負擔,增值稅專用發票應取盡取,多多益善.為此,很多大型房地產開發企業選擇集中采購鋼筋等主材,這讓很多施工企業叫苦不迭,雖然國家稅務總局給出”甲供工程可以選擇簡易計稅”的尚方寶劍,大多施工企業也不敢輕易祭出.那么,對具體的房地產開發項目而言,增值稅專用發票真的越多越好嗎?我們首先看如下案例:某房地產開發有限公司開發”西園風景”項目,屬于房地產新項目.該項目支付土地出讓金453,200,000元,有土地出讓合同及行政事業收據,另向政府2、部門支付土地拆遷及補償費的確認金額為39,700,000元,取得相應憑據.共支付前期工程費115,070,700元、建筑安裝工程費290,000,000元、基礎設施費1,586,000元、開發間接費19,300,600元.項目實測總建筑面積證明為200,000平方米.2017年出售住宅120,000平方米,取得銷售收入945,000,000元;出售商業用房15,000平方米,取得銷售收入255,000,000元;出售辦公用房25,000平方米,取得銷售收入275,000,000元.以上數據均包含增值稅.房地產開發費不能提供金融機構貸款證明,利息支出無法確定.該項目城市維護建設稅、教育費附加、地3、方教育費附加稅費率合計為12%.該城市規定,增值率不超過20%的普通住宅免征土地增值稅.下面我們通過假設增值稅專用發票取得情況,來剖析一下增值稅進項稅抵扣對該項目稅金支出的影響.1.增值稅專用發票進項稅取得情形假設:情形一:增值稅專用發票價稅合計如下表表1:增值稅專用發票價稅合計表稅屋提示被遮擋部分數據為1930060.00情形二:未取得一張增值稅專用發票2.可抵扣進行稅額為:(1)情形一:可抵扣進項稅額=(3,000,000.00+87,000,000.00+634,400.00+5,790,180.00)/1.17*17%+(2,000,000.00+203,000,000.00+793,4、000.00)/1.11*11%+(34,521,210.00+158,600.00+1,930,060.00)/1.03*3%+1,000,000.00/1.13*13%+28,767,675.00/1.06*6%= 37,214,020.06元(2)情形二:可抵扣進項稅額為0.00元.3. 該項目2017年的銷項稅為:(945,000,000+255,000,000+275,000,000-394,320,000)/(1+11%)11%= 107,094,414.41元4. 該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為:(120,000+15,000+25,000)/20,000=80%5.普通住5、宅銷售占比為120,000/(120,000+15,000+25,000)=75%6.該項目允許扣除的土地價款為:當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積房地產項目可供銷售建筑面積)支付的土地價款=80%(453,200,000+39,700,000)=394,320,000元【注釋】根據財稅2016140號文,”向政府部門支付的土地價款”,包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等7.可扣除的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費(1)情形一:(115,070,700+290,000,000+1,586,000+19,300,66、00)- 37,214,020.06*80%= 310,994,623.95元(2)情形二:115,070,700+290,000,000+1,586,000+19,300,600*80%=340,765,840.00元9.其他計算結果如下表:表2:增值稅與土地增值稅分析與比較表表3:對企業所得稅影響表綜合增值稅及其附加稅、土地增值稅、企業所得稅來看,就該房地產開發項目而言,情形一比情形二共多支出稅金8,905,386.92元(69,880,394.35+8,385,647.32+135,592,463.99)-(107,094,414.41+ 12,851,329.73+82,038,9127、.30+2,968,462.3).即因該項目大量取得增值稅專用發票,降低了成本費用,從而減少了土地增值稅的扣除項目金額,增值率超出了20%,不能享受本地區的土地增值稅優惠政策而加大了土地增值稅支出.當然,如果在上述案例中,我們把普通住宅的收入變動一下,變為1,080,000,000元,則情形一就會比情形二少支出稅金2600多萬元.(有興趣的讀者可以自行計算)寫在最后的話通過上述案例,我們發現,增值稅專用發票的收取有一個臨界點,過了這個臨界點,就越多越好,低于這個臨界點,反而越少越好.這個臨界點是什么呢?通過上述計算過程我們也發現,”可抵扣的進項稅金額*(1+附加稅率)”與”受進項稅影響的成本扣8、除項帶來的土地增值稅變動金額”相等時,”增值稅及其附加、土地增值稅、企業所得稅”對企業的稅收支出是一樣的,當”可抵扣的進項稅金額*(1+附加稅率)”超過”受進項稅影響的成本扣除項帶來的土地增值稅變動金額”,增值稅專用發票越多越好,反之,則越少越好.因此,對具體房地產開發項目而言,有關財稅人員還需要進一步把工作做實做細,做好臨界點估算,做好增值稅專用發票取得的指導與管理工作.總而言之，企業財務人員通過稅收籌劃，將稅收杠桿的制約導向功能有機地融會到企業財務決策和戰略選擇中，以期優化企業市場價值取向，促使企業整體理財行為的科學化，最終實現企業的最大效益。同時，隨著稅收籌劃活動在企業經營活動中價值的體現，稅收籌劃風險應該受到更多的關注。因此，企業在進行稅收籌劃時，一定要針對具體的問題具體分析，針對企業的風險情況制定切合實際的風險管理措施，為稅收籌劃的成功實施做到未雨綢繆。本文由梁志飛老師編輯整理。