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1、琨莎中心項目策劃案目錄第一某些 項目簡介第二某些 市場定位第三某些 整合宣傳方案第五某些 市場推廣前期準備第八某些 銷售渠道第六某些 開盤活動方案第七某些 價格方略第一某些項目簡介一、琨莎中心概況：琨莎中心屬于世方豪庭項目二期工程，是一座當代化高檔綜合性建筑。項目總建筑面積89066平方米，占地面積2.257公頃，建筑覆蓋率30%，容積率4.2%，綠化率31%。由一棟塔式樓與一棟板式樓構成，中間以裙房相連。塔樓共24層，建筑高度85.2米；板樓為915層；裙房為3層，裙房某些設立為商業區。由塔樓與板樓半圍合成內院,內院地下共3層，設立為車庫。商務形象：豪華大堂、采用11部博林特電梯、意大利克萊2、門特中央空調系統、樓宇自控系統、消防系統、24小時保安系統、衛星電視系統。 商業旺鋪：將底部規劃為10000平方米商業區，可投為餐飲、超市、健身中心、銀行等，同步結合一期已有設施，將形成燕莎商圈內號召力強勁商業旺鋪。1、外事機構：加拿大大使館、美國大使館、韓國大使館等；2、國際酒店：希爾頓酒店、凱賓斯基飯店、昆侖飯店、長城飯店等；3、銀 行：光大銀行、建設銀行、中信實業銀行、工商銀行 二、項目特色 本項目不但擁有優越區域優勢，并且自身特點，更使得本項目具其有獨特特色，顯現出了其與眾不同氣質。 1.建筑造形：為達到更好通風、采光效果，本項目樓型呈半圍合狀，整座大廈錯落有致，極具當代感。2.獨立性3、：本項目共有三個互相獨立大堂,并配備多部獨立電梯,且可依照實際需求分割成三個獨立子樓。 3.挑空大堂：本項目設有三個挑空大堂，大堂內地面和墻面均鋪砌高檔石材，并設計有藝術天花吊頂及豪華燈飾。 4.空間格局：本項目采用了框架剪力墻構造，柱網構造布置，每層均可以任意組合、自由分割，使得辦公格局在設計和分隔上可以有很大發揮空間。 5.彈性功能：由于考慮到客戶層面不同，客戶用途也不盡相似。本項目度身定造幾種戶型可供不同客戶階層選取，不同戶型面積可同步滿足投資或自用。 6.商業區：鑒于區域內消費市場潛力較大，周邊娛樂設施較多，而并未形成有知名度商業區，本項目首層及二層規劃為10000平方米商業區，可設為4、餐飲、超市、健身中心、銀行等，同步結合一期已有設施，力求在燕莎商圈打造具備競爭力商業區。 7.步行街：在首層由東向西設有半開敞式商業步行街，采用騎樓設計手法，雅致店鋪外面以連廊相接，不但可匯集大廈人氣，亦是本項目在此區域一大特點，且該騎樓設計手法在該區域既有樓盤中是唯一采用。 8.中心花園：項目圍合某些有約7000平方米透天中庭花園，由國際知名園景設計師精心設計。寬敞廣場般面積，垂直綠化與中庭建筑小品共同構成具備人性化辦公空間。 9.停車位：本項目選用了地下車庫設計，采用了先進停車場管理系統，并設有電梯可直達地下車庫，大廈設有各種車輛出入口，并為大廈業主提供了充分停車位，車庫設有機動車車位共計5、623個，此外地上尚有某些暫時停車位。第二某些 市場定位一、項目名稱 琨莎中心二、項目定位 成長型公司、駐京辦事處，以出售為主，租賃為輔銷售戰略三、項目SWOT綜合分析得出詳細結論展開營銷：四、寫字樓招商針對行業1、廣告傳媒2、建筑裝飾3、征詢服務4、貿易5、駐京辦6、投資客五、價格定位 先期低價入市，以樹立品牌，匯集人氣為主線目，后期價格自然提高。（詳細價格及價格方略另附）六、賣點定位主題語： 品質賣點： 廣告賣點：概念賣點配套賣點會所賣點景觀賣點物管賣點價格賣點品牌賣點第三某些 整合宣傳方案一、 廣告媒體網絡、戶外為主，DM直投、短信輔助傳播工具二、 運用媒體記者軟文新聞告示形式擴大知名度6、與影響力三、 公關活動，與公司行業論壇會組委會合伙推廣項目四、 建立客戶溝通檔案定期舉辦座談會、茶歇等第四某些 市場推廣前期準備一、開盤前準備1銷售中心及工地現場包裝. 2.形象樓書、產品樓書. 3VCD、光盤（項目演示電子樓書）. 4.宣傳折頁5.宣傳單頁（DM）.6.網站建設. 7.客戶通訊. 8.平面廣告.9.禮物二、推廣預熱項目在整個推廣過程中各主題應相輔相成，有機連接，階段性劃分重點，重要節點如下：1、（樣板房推出前）市場預熱期及客戶積累期：重要通過新聞炒作形式2、熱銷期： 通過對上一周期市場反映跟蹤報道及新聞傳遞，進而推出“贏取琨莎，成就公司您最佳選取琨莎中心”，以及結合樣板房推出7、主打中小公司發展等概念。3、強銷期：充分運用項目自身優勢獨特地理位置和完善商務設施配套，成熟商業環境特點，挖掘燕莎商圈客戶潛力和延展力，推出獨特辦公概念”媒體宣傳和活動策劃互動，形成強銷期。（活動可借助一定場合散布房屋信息，高爾夫球迷會是一種不錯方式。）4、清盤期：在尾盤促銷期通過已售物業升值分析和項目將來升值空間分析，強化現房銷售及“星級物管”概念，結合推出個別優惠房，達到清盤目。第五某些 銷售推廣執行依照項目當前狀態，工程進度及市場反映，為迅速扭轉當前局面，將整個項目推廣分為四個周期：市場預熱及客戶積累期，樣板房推出熱銷期，強銷期，清盤期。市場預熱及客戶積累期（一）階段劃分：項目重新包裝之8、后，到樣板房正式推出之前（二）核心任務：1、銷售大廳及辦公大樓重新包裝2、宣傳及銷售道具準備3、銷售人員培訓4、施工現場氛圍營造5、看房通道擬定、布置6、階段性營銷，方案貫徹（三）詳細工作：1、平面設計及印刷媒體A、名片、胸卡、工裝等CI系統設計制作 B、銷售部氛圍營造 C、銷售單頁設計制作 D、銷售專刊設計制作 E、看房通道擬定，氛圍布置2、戶外媒體：A、銷售中心門頭制作，項目形象圍墻，引導牌、旗，看板設計制作B、市內交通要道指揮牌，燈箱選址，設計與制作C、電視滾動字幕，手機短信擬定文案3、施工現場清理與美化4、樓價清單、商品房購銷合同及附件制作及各種登記、登記表格制作完畢。5、銷售管理制度9、及銷控本制作完畢6、銷售員（共4-6位，）培訓結束二、樣板房推出熱銷期（一）階段劃分：完畢上一階段準備，樣板房具備參觀條件后（二）核心任務：以樣板房推出為契機，引起社會高度關注，逐漸提高項目知名度。（三）媒體投放安排（四）、業務配合與工程配合：1、樣板房具備參觀條件。2、工程現場條幅、彩旗等氛圍（五）外銷促銷活動可以和全國某些商會做大型或中型推介活動，可以本地高檔酒店為會場做產品推介。（一）促銷活動1 星級物管入駐展示活動2售房一口價活動3老客戶簡介新客戶獎勵活動4、積極參加寫字樓巡展（二）業務配合1、對意向客戶進行追蹤與邀約，必要時采用強勢公關。2、對競爭樓盤采用順勢而為調節做法3、房款清繳10、，催欠工作第六某些 開盤活動方案一、 標新立異1、 開盤活動力求推陳出新以達到不同營銷效果，老式單調開盤活動不在采用，突出特點為客戶留下深刻印象。2、 除了常規剪裁典禮之外，盡量多安排特色節目3、 開盤現場以制造新聞點為噱頭，邀請各房地產媒體記者進行跟蹤報道以達到項目推廣效應4、 剪裁典禮最佳選取商業協會德高望重元老級人物來提高品牌形象5、 現場演繹節目取消歌舞等文藝類節目可以以商業交流形式邀請某些商界名流與中小公司主溝通與對話；第七某些 價格方略價格作為營銷一種核心性因素，依照初步市場調查獲得數據，結合本案品質和市場走勢，有針對性地制定價格執行方略。對于本樓盤，采用市場競爭定價和產品定價相結11、合，既要體現產品使用價值，又要與市場需求、競爭態勢緊密相連，在保證合理價格基本上，進而達到全面、科學促銷目。應通過好價格方略來輔助進行適當價格定位。在形形色色價格方略應用中，運用樓盤自身條件，結合消費者心理定價相組合，并依照銷售進程變化巧妙地對價格進行調節，這樣價格方略稱之為“心理定價突破法”，是殺傷力較強一種辦法。一、專心理價差，創造銷售勢能普通情形下，任何消費者在購買一件商品特別是價值比較高商品此前，都會故意無意地通過種種信息渠道得到關于此類商品某些信息（涉及價格、規格、質量），然后依照這些信息及對于這件商品直觀理解，在心里先衡量這個東西究竟值多少錢。這個價格就是咱們常說心理價格。本案如果12、但愿在價格上做文章，只低于“比較價格”是不夠，最佳是遠低于心理價格。實際價格與心理價格兩者之間差距拉得越大，就越有也許創造更大勢能，釋放出來后引起不可擋銷售風暴。二、升心理價位，低價開盤，積聚銷售勢能通過實際調查獲取本案大體心理定價后，不是急于壓低本案實際銷售，而是通過科學管理、一流設計裝修、完美管理配套等舉措，以一種積極姿態提高樓盤在消費群中“心理價格”，從而逐漸拉開心理價格與實際售價差距，積累起銷售勢能。固然，宣傳是必不可少。通過各種手段，在客戶積累和樣板房推出前，將樓盤印象品質提高到一種非常高檔次，買家看在眼里，記在心里，買家心理價格預期直線上升，人們都以為本案價格完全有也許達到某一水平。即可對項目價格做局部調節，運用消費者買漲不買落心理進行促銷。使老客戶口碑效應為開發商間接推廣。在應用這種價格方略時候，是積極出擊，通過一點一滴前期投入來積聚價格勢能，創造銷售奇跡。因此在最后利潤攫取和市場積極性把握上，有更大控制力度。 劉心明 -5-13