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1、YGJC二期產品客戶積累及銷售建議YGJC項目二期產品的推出將延續一期產品的銷售思路方向，根據具體市場實際情況做局部調整，按項目二期產品整體的銷售體量來說，也是作為一個全新的產品推出，來思考與規劃其整體銷售思路。目前，寶應房地產住宅市場主要由多層產品與小高層（高層）產品組成，多層產品作為市場最受歡迎和接受的產品，在正常情況下銷售周期能夠達到預期保證。而小高層產品由于客戶接受度還未達到相應程度，市場目前的存量較大，該部分產品市場競爭異常激烈。據不完全統計目前在售項目以及即將推出項目接近150萬平方米左右，也就是說一些項目在產品以及價格上沒有任何特色以及優勢的情況下，將會出現滯銷等一系列市場反應。2、YGJC二期有相當一部分小高層產品，因此，作為市場上存量相對較大、競爭較為激烈的產品，在二期項目規劃設計以及推出方式以及時機選擇上應更加謹慎細致。YGJC二期產品銷售將會沿用一期的操作方式，針對一期產品實際銷售情況在二期產品定價以及銷控上彌補一些不足與操作失誤，按照新開盤項目的正常銷售流程進行接待客戶與簽售，保證整個銷售過程的連續性，體現團隊的整體作戰能力。整個銷售流程按照選房、預定、轉協議的方式進行，具體銷售流程在下邊將詳細講解，在定價上大致略比一期高50100元左右，在具體戶型的定價上也將參照一期樣本戶型的實際銷售情況進行針對性定價；而按照目前的市場情況盡早進入預定階段以便及時鎖定目標客戶3、群已經刻不容緩，避免不必要的客戶流失，同時針對邊緣客戶進行暫時圈定，以便最大化擴充客戶市場的占有率，為項目最終實現預定銷售周期提供強大客戶流量的數據支撐。1、蓄客方式及流程（暫定）：本項目二期認購期間建議進行“日進斗金”活動，采用定義VIP客戶的方式，積累鎖定意向客戶。使用解讀：1、成立“陽光會”，發行VIP會員卡。VIP形式是YGJC聯系客戶和開發商之間的橋梁, 是展示公司形象、方便客戶優先優惠選房購房的需要, 同時為雙方提供了互信溝通的平臺, 能促使公司不斷的提高對客戶服務的內涵與深度, 提升服務質量。2、客戶憑任意銀行的相應金額存款回執，享受不同等級的VIP增值。由開發商開出VIP等級憑4、據，即VIP會員貴賓卡，回執由開發商保管。3、VIP會員卡是客戶優先看房選房的憑據, 具有選房優先、購房優惠的功能。為鎖定有效客戶，促進成交，擬根據不同的購卡金額制定相應的優惠措施，將卡分為三個等級：交10000元存款回執，成為VIP客戶，享受每天增值50元，交30000元存款回執，成為VIP金尊客戶，享受每天增值150元，交50000元存單回執，成為VIP鉑金至尊客戶，享受每天增值300元；（以上金額待定）享受房款優惠除依據回執面額外，還要考慮所購房面積，如100平米以下不能享受每天300元增值。4、持卡購房優惠的權利：a、持卡客戶優先選房；b、自取得VIP憑據之日至開盤之日止，憑卡等級每天5、相應增值優惠50元、150元、300元。5、客戶若在有效期內申請放棄VIP資格，不享受增值部分。6、增值部分僅作抵充房款，不作他有價證券使用。7、客戶購房時需憑會員卡、身份證及存款回執。8、VIP優惠有效期可延至項目3期（待定）。（注：以上認購建議必須是在取得預售許可證的前提下進行）該活動旨在吸引和鎖定有效客戶，“以利誘之”，當積蓄到一定數量即可開盤，務必使得二期開盤盛況更勝于一期。（本活動章程及開盤當天具體操作流程待進一步商討確定）2、二期產品銷售入市時機選擇目前，整個寶應房地產市場競爭日益激烈，銷售情況疲軟，本項目二期產品市場上相對存量較多，為了突出本產品的優勢，快速占領目標客戶市場，最大6、限度的回籠資金，建議在該產品規劃設計最終以及價格最終確定時，推出該項目預定銷售計劃中的相關環節操作；在二期產品未推出之前，主要圍繞二期產品特點以及相關工作情況進行銷售團隊的系統培訓，同時準備相關的銷售道具（戶型單頁、銷控表、價格表、單體模型等），并對前期客戶進行梳理，包括關系客戶、意向性客戶以及所有來訪客戶進行有步驟有計劃分階段進行通知預約告之工作；預計二期產品推出時間在八月下旬，最終時間以準備工作一切完畢才正式開始上述一切銷售操作流程。3、二期產品價格定位體系（暫定）： 定價原則： 原則上參考一期產品實際具體銷售情況針對二期產品特點以及具體所處位置進行差異化定價； 根據二期項目產品的整體布局7、根據每一棟的整體位置以及戶型先確定每一棟的大致均價，最終根據這一均價特點來確定具體每一個戶型的實際銷售價格；多層產品在整個項目中處于具有提高價格競爭力的空間，以此來拖動一些相對較弱位置以及戶型的價格，合理分配各個棟數各個戶型的價格比，保證整個項目均價最終順利達成，； 根據每一棟的具體情況，根據具體的戶型進行具體定價，例如同類套三戶型的比較，同類套二戶型的比較，同時考慮房源總價與單價之間的平衡；考慮到相同樓層不同位置之間的一個價格差異與區別； 同類型戶型根據朝向、樓層、觀景面、面積配比等差異性定價；在價格初步定出后，考慮同一棟數同一樓層之間合理的價格差，同時權衡不同棟數同一樓層之間合理的價格差； 盡量拉開在二期產品中類似于一期滯銷戶型產品的價格比例，正確引導 客戶購買相對該項目性價比較高的戶型；由于二期產品在一些方面還有一些不確定因素，如：產品本身規劃設計的最終布局等，因此，在本次銷售方案中沒有體現具體的銷售計劃與工作進度表，但在總體銷售方向上，應該說到客戶累計到一定數量時才正式開盤，以再次促進項目整體銷售，同時帶動一期剩余產品的銷售，在戶型以及產品布局最終確定的前提下，針對具體價格根據銷售各個階段進行適當的調整，原則上對先預定并補足相關款項的客戶進行相關方面的優惠及引導，其他未盡事宜根據工作的進度及時進行補充與完善。200878