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1、關于我公司商業地產項目導入物業服務的操作方案 前言根據南寧市住房保障和房產管理局（以下簡稱為住房局）規定，為解決房地產項目在業主委員會成立前“建管脫節”的矛盾，開發商需要在第一次申報預售證時就委托市物業管理協會（以下簡稱為物協）完成對整個項目前期物業管理公司的招標（招標流程及管理規定參見附件一）。前期物業管理公司（以下簡稱為前期物管）一般服務到業主委員會成立并選聘新物管公司為止，如業主委員會同意，也可以繼續受聘服務。目前市場上的普遍做法是：開發商為節約費用，一般只要求前期物管在銷售階段派部分工作人員服務售樓部，而正式進場則是在竣工驗收前一至兩月，擴充組建物業管理處，并在接收項目后正式提供物管服2、務。這種服務模式下，前期物管在設計、施工等階段介入不足。按公司領導的初步構想，為提高我公司商業地產產品品質，增加銷售賣點，降低物業后續維護維修風險，在設計、施工、交房等階段就應提前導入物業管理公司。根據公司領導安排，我部經多方收集資料，試就我公司商業地產項目導入物管服務的形式、職責、時機、費用、具體操作方法等方面提供一些建議，供領導決策參考。一、導入物業服務的形式在設計、施工、交房等階段的物業管理介入，通常認為可有以下三種實現方式：A方案為聘請物管顧問+以市場管理部為基礎成立物管公司，B方案為聘請物管顧問+聘請前期物管，C方案為直接聘請前期物管，并招過招標實現手續合法化。A方案的優勢在于物管服3、務的提供者，對于我司主營業務的熟悉程度是B、C方案難以比肩的，在主營農批市場及商業地產兩個服務板塊有可能實物管服務的資源共享從而降低成本；另外，還能將目前農批市場的代收費用進行避稅。但劣勢在于現階段建設部規定“30萬平方米以上的住宅項目或8萬平方米以上非住宅項目須由具備一級物業管理資質的企業承接”（參見附件二），而新成立物業公司僅有暫定三級資質；且住房局規定，項目需整體進行物業管理招標，這也使得無法通過分期開發分期招標方式，讓資質較低的物管公司中標。總結下來，A方案雖優點不少，但從制度層面是不可行的。B方案在操作層面存在的兩個困難是：第一個是我公司通過招標聘請的前期物管本身已經具備一級資質，實4、力較強，在南寧本土找到的物管顧問的專業性不一定強于前者；而如聘請外地高水平物管顧問，它與執行方前期物管之間由于職能重合，需要大量的溝通協調，而外地物管顧問真正能到公司服務的次數有限，面對具體扯皮問題難以及時處理。第二個是由于物管顧問的職責只是提供建議，和實際物業管理的經營不掛鉤，我公司很難找到合理的機制確保它是否足夠投入。總結下來，B方案在制度層面可行，但操作層面管理難度較大。C方案的本質上是前期物管超前介入了設計、施工等階段。C方案的優勢在于規劃設計及施工階段的物管介入單位，就是最終的物業服務單位，為減少后續管理上的風險，它一定會在超前介入階段充分調動積極性；同時，對于我公司來說，物管方面只5、有一個對接單位，減少了很多不必要的溝通工作。C方案在操作層面存在的三個困難是：一是直接通過一次內部招標就確定由一家公司提供設計、施工階段和接管后的所有服務，如果在設計階段該公司無法達到我公司要求，則后期取消合同可能面臨潛在的麻煩。第二個是在辦理預售證前，如何通過物協招標，讓此前確定的物管公司中標成為前期物管。第三個困難是，畢竟本方案需進行暗箱操作，且客觀上存在“圍標不中”的小概率可能，考慮到我公司國企性質且方案要報總部審批，通過的難度不小。總結下來，C方案需克服較大的操作困難后，在制度層面才可行。綜上所述，B、C兩方案均總體可行、各有利弊，B方案管理難度大，C方案有一定的政治風治和管理難度。我6、部在下文按選用C方案的假設情況來描述（如領導考慮B方案，只需簡單將下文設計階段中的“前期物管”按“物管顧問”來理解即可）二、導入物業服務的職責 1、設計階段 前期物管在規劃設計階段就介入方案的修改、優化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設計師，在設計時充分考慮到商業物業經營和管理的實際需要，提高設計品質。具體應在以下幾方面提供建議：1）應詳細測算水、電、氣的真實供應容量，以避免將來遭遇“瓶頸”問題，還要測算施工用電的實際容量能否滿足物業交付使用后較長“臨時供電”期的實際需求；2）根據將來物業管理的規模和實際需求對物管用房及設備用房設計進行審核，避免以后給物業管理工作帶來困難；3）從材7、料和施工工藝上保證設備運行的安全性、可靠性、經濟性，且便于維修、便于材料和備件的采購；4）弱電設計方面，包括安全防范系統、智能停車場管理系統、自動消防系統及電梯監控系統，雖然由專業設計單位進行設計，但物業公司應根據將來的實際管理需要，從優化管理的角度考慮，提出管理方案；5）綠化設計方面，物業公司從整體景觀效果、使用功能、日后養護、管理成本等方面進行綜合分析，糾正圖紙錯誤和偏差，以期最終實現“管理方便、養護費用少、綠化效果好”的目標； 6）空調系統要根據業態的分布，合理進行系統組合劃分和機組制冷量的選擇； 7）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設置是否合理8、，停車收費系統設置的建議； 8）外墻廣告位預埋件的設置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理； 9）鋪（戶）內上下水、供電、燃氣、空調、通訊、新風、排煙等的容量預留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業態使用需求； 10）隔油池、化糞池、排油煙井等設施是否滿足餐飲業態需要。2、施工階段在項目的施工階段，物業管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業物業的使用功能，從使用人的角度出發監督施工，減少返工，防止留下后遺癥。具體包括以下幾個方面：1）從用戶角度參與對設計的修改、洽商，跟進各項設計在施工中的落實情況，及時根據實際情況提出調整，改進不合理設計和不合理施工，所有這些都應進行記錄； 2）9、協助監理單位對各項工程施工質量進行監督，建設優質物業。各專業工程技術人員要深入現場，跟進工程進度，不僅要檢查施工質量，更重要的是要通過跟進施工掌握隱蔽工程的狀況； 3）掌握水、電、氣、暖、通風、空調、各類弱電工程(消防監控系統、安防和電梯監控系統、通信和寬帶系統、有線電視系統等)的管線關鍵部位的布局和走向并進行記錄，這對日后的管理和維護非常重要； 4）為售樓處、樣板房或施工現場提供保安、保潔等服務； 5）協助開展工地管理，維持秩序，保障施工通道的暢通，對施工現場的安全防火進行監督、管理等工作； 6）對材料、器材、設備的質量、品牌進行驗證，避免施工中使用質量差的材料、器材、設備。7）在設備的安裝10、調試階段，物業公司各專業工程技術人員必須深入現場，跟蹤工程進度，以充分了解設備的技術狀態和技術性能。3、物業接管及交房階段1) 距離首期項目竣工驗收前1個月左右，擴充組建物業項目部，完成人員、辦公場地及設備、工作流程制度等各方面的配備；2）設計物業接管方案，在項目竣工驗收后開展接管驗收，對于需返工整改項目，必要時還需配合開發商對工程合同保修金進行管理；3）收集各項工程竣工資料和業主資料，建立物業管理檔案系統；4）交房階段，與業主辦理驗房接收手續，并就業主提出的不合格事項聯系施工單位進行整改，直至業主同意收房。4、后續標準化服務階段1）物業維修管理。物業管理公司應當按照國家對物業管理的標準，對11、其經營管理的物業進行維修和技術管理，包括對房屋安全與質量的管理、對房屋維修技術的管理以及對房屋維修施工的管理； 2）物業設備管理。需要管理的物業設備主要有給排水設備、燃氣設備、供暖設備和通風設備、電氣設備等；3）物業環境管理。物業管理公司有義務對住宅小區的環境進行管理，使其達到國家規定的標準，具體包括污染防治、環境保潔、環境綠化等；4）物業安全管理。物業公司應當采取各種措施，保障業主和房屋使用者的人身財產安全，對小區的治安進行管理，對小區的消防安全進行管理以及對出入小區的車輛與人員進行管理。三、導入物業服務的時機為確保發揮物業公司在項目建設過程中的積極作用，宜在設計階段就導入前期物管。具體來說12、，由于總平階段的關鍵在于決定產品業態并合理用滿容積率，設計深度較淺且牽涉范圍太大，前期物管在此階段的介入作用不大；在單體方案設計階段開始介入較為合適，因方案階段需要確定各種配套用房的位置及大小、確定水、電系統的設計大方向，物業公司完全應該對此提出建議；而在施工圖設計階段的介入則最為關鍵，因涉及具體材料和設備的選型，且智能化弱電系統設計也是在施工圖階段才開始的。由于總平預計在10月初完成調整審批，因此近期著手導入物業服務從時機上是合適的。四、導入物業服務的費用經調查了解，目前我市物價局對住宅類物業前期物管的收費進行限價（參見附件三），帶電梯住宅如按最高等級的服務標準計，其收費不得超過1.65元/13、平方米. 月。辦公及商鋪類物業的收費標準由開發商和前期物管自行協商，按我市普遍情況，基本在3元/平方米. 月上下浮動居多，一般不超過25元/平方米. 月的范圍。但由于以上價格均是以前期物管正式接管項目后，提供標準物管服務來計算的，還需另外考慮如何制定在設計、施工階段的介入費用。在設計階段，前期物管應成立臨時性的設計審核小組，由公司經理、建筑工程師、設備工程師、綠化工程師等技術骨干組成，形式上可在我公司各次內部圖紙會審及技術交底會時加入工作小組。在施工階段，前期物管的主要職責是熟悉各種掌握水、電、通風、空調、各類弱電工程設備的布局和操作，同時掌握隱蔽工程施工情況，并監督設備安裝質量，因此在施工階14、段應派駐至少1名設備工程師和1名管理員在現場。綜合來說，設計階段的收費可按參加圖紙會審的次數和復雜程度按每次0.51.5萬元計費；而施工階段的收費可采用月費制，每月控制在0.50.8萬元內。針對售樓部等提供的保潔、保安服務費用另行約定。 五、導入物業的具體操作建議根據物協招標要求，我司商業地產項目只能選聘一級資質物管公司，為此，我部已整理了在物協注冊的全部19家具備一級資質的物業公司名錄（參見附件四）。在19家公司中，屬于房地產公司下屬的物業公司共11家，我部認為這些公司的母公司均為我市大中型房開企業，它們普遍把優質物業服務作為銷售賣點，因此這類物業公司的服務水準可能相對較高。但從另一方面來說15、，一是這類物業公司，對于外來項目，能否投入足夠精力是個疑問，二是依托母公司強大的設計、施工技術力量，物業公司自身可能在技術人員方面只是作簡單配置，而強在具體的日管管理。據此分析，這類公司并不適合我司，應從剩下的8家公司中選聘，接下來的具體操作程序建議如下：1、 （9月底）在南國早報上刊登項目尋求物業管理咨詢的需求廣告。廣告中列出我們的項目規模情況，提出擬邀請具備一級資質的物業公司對于我司商業地產項目在設計階段提供咨詢，不要提及后面的前期物管服務避免引起物協注意。2、 （10月中旬）與前來報名的物業公司交流，判斷采取C方案是否可行。3、 （10月下旬）開展內部招標，確定意向公司。可參照廣告招標的16、形式，采用“項目整體物管方案設計”和“針對總平和B0單體方案提出物管建議”這兩方面的測試比拼，衡量各公司在整體管理的思路、輔助設計的能力、智能化系統的熟悉程度和費用控制的水平等多方面能力，最終選定一家公司作為意向公司。4、 （11月上旬）和該公司簽訂合同時，應按物協招標前階段（2012年11月至2013年3月）和通過物協招標后階段（2013年4月起）作不同的劃分，合同條款重點要考慮以下幾個問題：（1）在物協招標前，如雙方合作不暢要有合適的解約方式（2）如物協招標過程中“圍標失敗”，要有合適的解約方式（3）內部招標時議定的服務費用要確保通得過物價局審批。5、 （2013年4月）通過“圍標”方式，17、順利通過物協招標。由于物協允許采用邀請招標方式，實際操作中可以讓意向物業公司邀請兩家公司一起投標，在設計招標文件時我司可根據意向公司的情況適當“量身”編制評標條件，從而讓它最終中標。現實中，南寧市有一定開發經驗的開發商基本上都采取此種方式，讓自己的物業公司中標，而物協只要確保表面符合程序，別的一般不干涉。6、 （2013年4月）與最終成為前期物管的意向公司，按照物協版本簽訂服務合同，并在物協備案。至此導入物業服務的程序完成。 附件： 1、南寧市物協前期物業管理公司招投標辦法 2、建設部關于物業公司資質管理規定 3、南寧市物業服務等級及收費標準 4、在物協注冊的一級資質物管單位名錄 營銷管理部 二O一二年九月二十四日