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1、商業(yè)地產(chǎn)項目運(yùn)營管理方案兩篇篇一商業(yè)地產(chǎn)項目運(yùn)營管理方案商業(yè)地產(chǎn)項目運(yùn)營管理方案隨著集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)項目的陸續(xù)開工及招商工作的有序開展， 商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊的組建也顯得更加迫切。運(yùn)營管理是商業(yè)運(yùn)營的核心， 是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉。一個商業(yè)項目能夠良好的長期發(fā)展離不開后期商業(yè)運(yùn)營的良好管理，它能夠在品牌建設(shè)、 市場占有份額、商業(yè)氛圍等諸多方面起到顯著的功效。不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目， 會逐漸從 “商業(yè)管理 ”蛻變成“物業(yè)管理 ”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊組建的重要意義， 就是協(xié)調(diào)各種復(fù)雜關(guān)系， 統(tǒng)籌整合各種營運(yùn)資源，不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提高經(jīng)營戶質(zhì)量，以2、有效最低的成本持續(xù)維護(hù)、 改善商業(yè)地產(chǎn)項目的消費環(huán)境， 從而保持商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營活力，使所管理的商業(yè)地產(chǎn)在整體上往良性循環(huán)和升值的方向邁進(jìn)。（一）商業(yè)運(yùn)營管理工作內(nèi)容1、運(yùn)營管理（ 1）商業(yè)街的日常管理服務(wù)工作（ 2）商戶的管理和調(diào)整（3）商業(yè)街的形象包裝和推廣 （4）租金、廣告等費用收取 （5）合同管理（ 6）經(jīng)營成本分析（ 7）經(jīng)營風(fēng)險管理（ 8）品牌形象管理（9）商業(yè)街及商戶廣告宣傳（ 10）活動策劃及實施（ 11）投訴管理（ 12）與外部單位進(jìn)行外聯(lián)，協(xié)調(diào)相關(guān)事務(wù) 2、物業(yè)管理（ 1）現(xiàn)場商戶裝修規(guī)范管理（ 2）物業(yè)硬件設(shè)施進(jìn)行管理維護(hù)，包括建筑硬件設(shè)施、設(shè)備和水電工程等設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)3、（ 3）安保和消防系統(tǒng)工作的開展（ 4）清潔、綠化及其他維護(hù)等一系列工作（ 5）水、電、氣費、物業(yè)管理費、 停車費等費用的收取 （6）物業(yè)服務(wù)的相關(guān)工作 （7）現(xiàn)場投訴、糾紛等的處理（二）商業(yè)運(yùn)營管理組建模式商業(yè)街地產(chǎn)為我集團(tuán)自持物業(yè)，為了項目的長期發(fā)展采取了 “只租不售 ”的經(jīng)營模式。相對應(yīng)運(yùn)營管理的組建模式有以下兩種， 一是在集團(tuán)內(nèi)部組建商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊；二是成立商業(yè)運(yùn)營管理公司。二、商業(yè)運(yùn)營組織架構(gòu)設(shè)置（一）組織架構(gòu)集團(tuán)內(nèi)部組建商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊，組織架構(gòu)如下組建商業(yè)運(yùn)營管理公司，組織架構(gòu)如下（二）商業(yè)運(yùn)營管理職能市場 負(fù)責(zé)商業(yè)街定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃， 編制招商方案；負(fù)責(zé)品牌落位和報批，全面組織4、和實施招商工作；負(fù)責(zé)商業(yè)街租賃決策文件的編制并上報；負(fù)責(zé)落實與執(zhí)行運(yùn)營管理制度及相關(guān)要求；負(fù)責(zé)匯總分析商業(yè)街經(jīng)營數(shù)據(jù)， 為運(yùn)營管理提供決策依據(jù)和指導(dǎo)意見；負(fù)責(zé)組織和落實業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商調(diào)整；建立和維護(hù)商業(yè)街經(jīng)營秩序，保障商業(yè)街的經(jīng)營環(huán)境；負(fù)責(zé)商業(yè)街的日常商業(yè)經(jīng)營管理 ,并在經(jīng)營過程中進(jìn)行商業(yè)定位調(diào)整和招商品牌調(diào)整；運(yùn)營管理負(fù)責(zé)人運(yùn)營策劃設(shè)計招商財務(wù)人事行政安保保潔工維商業(yè)運(yùn)營公司總經(jīng)理運(yùn)營設(shè)計招商財務(wù)部企劃部行政部策劃市場部會計出納文員物業(yè)部安保保潔工維人事 負(fù)責(zé)與外部單位如街道、 工商、稅務(wù)、衛(wèi)生防疫、城管、消防等進(jìn)行外聯(lián)，協(xié)調(diào)相關(guān)事務(wù)。企劃 負(fù)責(zé)組織與落實商業(yè)街的廣告位租賃管理工作；負(fù)責(zé)編制5、和上報企劃活動、美陳裝飾的計劃和費用預(yù)算；負(fù)責(zé)商業(yè)街營銷企劃方案的策劃和實施,建立企劃信息資源庫；負(fù)責(zé)組織與落實商業(yè)街籌備期和開業(yè)前企劃推廣活動、 開業(yè)美陳的策劃和實施。財務(wù) 預(yù)收商戶的水電氣等費用；收取租金、物業(yè)管理費和廣告等費用；協(xié)助商戶辦理工商稅務(wù)等業(yè)務(wù)；協(xié)助市場人員辦理簽訂合同等業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)商業(yè)街的日常核算及財務(wù)管理工作。負(fù)責(zé)核算籌備期公司租賃決策指標(biāo)完成情況；負(fù)責(zé)運(yùn)營期公司租賃決策文件及商戶調(diào)整的租費審核；負(fù)責(zé)租金收、支核算、審批及管理工作；負(fù)責(zé)租金戶資金預(yù)測工作；負(fù)責(zé)編制、報送 “月度經(jīng)營報告 ”及其他各類報表。人事行政 接聽、轉(zhuǎn)接電話，接待來訪人員；做好辦公室檔案收集、整理工作。管6、理好員工人事檔案材料,建立、完善員工人事檔案的管理；統(tǒng)計每月考勤并交財務(wù)做帳，留底；負(fù)責(zé)商業(yè)街檔案、印章、合同和后勤保障工作；負(fù)責(zé)辦公室倉庫的保管工作，做好物品出入庫的登記；負(fù)責(zé)規(guī)范商業(yè)街行政管理工作 ,包括辦公環(huán)境、固定資產(chǎn)等。物業(yè) 制定物業(yè)服務(wù)的安全管理方案 ,全面負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)的安全管理；負(fù)責(zé)制定各項安全管理預(yù)案,每年組織不少于 2 次的消防演練；負(fù)責(zé)物業(yè)和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng),保證物業(yè)的完好性和設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行；建立專職的安全管理隊伍,確保通過培訓(xùn)持證上崗；工程、物業(yè)等方面的維修及管理；公共區(qū)域的安保、保潔工作；公共區(qū)域的綠化管理；經(jīng)營戶裝修規(guī)范管理；負(fù)責(zé)各項物業(yè)基礎(chǔ)檔案的建立與管理7、。三、各崗位工作職能（一）商業(yè)運(yùn)營負(fù)責(zé)人工作職責(zé)工作關(guān)系直接上級部門相關(guān)直屬領(lǐng)導(dǎo)主要評估考核人員相關(guān)直屬領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門集團(tuán)各部門外部關(guān)聯(lián)部門街道、工商、稅務(wù)、消協(xié)、城管、衛(wèi)生防疫、消防、派出所序號崗位職責(zé)概述 1 在直屬領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)各項目的日常運(yùn)營管理工作；2 帶領(lǐng)團(tuán)隊達(dá)成項目招商及租金收益的預(yù)期目標(biāo)；3 上報年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和重點工作計劃并實施完成；4 擬定商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊基本管理制度和業(yè)務(wù)流程；5 根據(jù)市場和商圈的變化，對項目進(jìn)行經(jīng)營調(diào)整；6 確保各項工作符合集團(tuán)制度及流程要求；7 不斷優(yōu)化商戶組合，提升商戶質(zhì)量和租金水平；8 長期目標(biāo)提升運(yùn)營團(tuán)隊的管理水平，提高各項目的商業(yè)價值。8、序號主要工作 1 全面負(fù)責(zé)各項目的日常運(yùn)營管理工作；2 制定招商租賃、租金收繳及業(yè)態(tài)調(diào)整等工作計劃，獲得集團(tuán)批準(zhǔn)后執(zhí)行落實；3 推動各項管理規(guī)章、制度、流程執(zhí)行，并根據(jù)實際運(yùn)營狀況進(jìn)行修改；4 協(xié)助招商經(jīng)理制定年度租金預(yù)算計劃；5 督促團(tuán)隊執(zhí)行實行良好的租戶服務(wù)與顧客服務(wù)；6 收集掌握各項目商戶、市場信息，對商戶經(jīng)營狀況和市場狀況進(jìn)行分析預(yù)測，為經(jīng)營戶優(yōu)化、業(yè)態(tài)組合管理提供科學(xué)的依據(jù)；7 分析各項目運(yùn)營結(jié)果并提出改進(jìn)意見；8 建立完善的檔案管理制度，確保合同、通知、公告等管理文件完整無缺；9 在遵循集團(tuán)總體經(jīng)營策略下，領(lǐng)導(dǎo)商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊達(dá)成集團(tuán)的各種業(yè)績及利潤要求；10 定期召開工作會議，確保集9、團(tuán)的方針政策和各項管理制度的貫徹執(zhí)行；11 負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊人員的培訓(xùn)和梯隊人員的建設(shè)；12 參與集團(tuán)分配的其他工作。（二）市場工作職責(zé)工作關(guān)系直接上級部門運(yùn)營管理部主要評估考核人員運(yùn)營管理部內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門集團(tuán)各部門外部關(guān)聯(lián)部門工商、稅務(wù)、物價、城管序號崗位職責(zé)概述1 負(fù)責(zé)項目運(yùn)營、招商日常工作；2 達(dá)成項目招商及租金收益的預(yù)期目標(biāo)；3 執(zhí)行集團(tuán)的招商戰(zhàn)略；4 確保各項工作符合集團(tuán)制度及流程要求；5 長期目標(biāo)支持項目的業(yè)態(tài)化組合和經(jīng)營戶質(zhì)量，提升項目的租金水平。序號主要工作 1 參與項目年度預(yù)算，并達(dá)成預(yù)算目標(biāo)；2 分析項目租金狀況，并提出合理建議；3 掌握項目欠租狀況，并跟進(jìn)催收；4 跟進(jìn)10、項目到期商戶合同續(xù)簽狀況；5 分析提出商戶調(diào)整和幫助租戶提高經(jīng)營業(yè)績的建議；6 提交項目業(yè)態(tài)調(diào)整計劃；7 了解項目周邊市場租金，對項目租金定價提出建議；8 了解競爭對手狀況，提出項目的應(yīng)對建議；9 幫助項目進(jìn)行招商，使租賃進(jìn)度和業(yè)態(tài)調(diào)整達(dá)到預(yù)期；10 項目內(nèi)商戶經(jīng)營秩序的管理、處理客戶投訴及客商糾紛等；11 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。（三）企劃工作職責(zé)工作關(guān)系直接上級部門運(yùn)營管理部主要評估考核人員運(yùn)營管理部內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門集團(tuán)各部門外部關(guān)聯(lián)部門工商、城管、物價序號崗位職責(zé)概述1 承擔(dān)項目市場推廣工作；2 提交項目推廣收益和支出預(yù)算；3 根據(jù)集團(tuán)經(jīng)營方針制定商業(yè)項目整體推廣計劃，提升集團(tuán)整體品牌形象和11、價值；4 統(tǒng)籌和整合廣告、贊助、媒體等資源，提高項目的活動成效；5 制定策劃市場推廣的基本制度和作業(yè)流程；6 確保各項工作符合集團(tuán)制度及流程要求；7 長期目標(biāo)支持項目提升客流和租戶經(jīng)營 ,提升集團(tuán)品牌價值。序號主要工作 1 跟進(jìn)執(zhí)行年度、 月度推廣計劃及資金計劃、 預(yù)算收入；2 執(zhí)行推廣及其他活動的策劃和執(zhí)行；3 維護(hù)和監(jiān)督項目的整體良好形象；4 與相關(guān)媒體進(jìn)行聯(lián)系與協(xié)調(diào)；5 對項目進(jìn)行布展和美化；6 項目相關(guān)宣傳推廣實施設(shè)備的操作、使用、管理和維護(hù)；7 負(fù)責(zé)與活動有關(guān)的參與租戶、第三方的聯(lián)絡(luò)、談判與跟蹤；8 制定項目內(nèi)廣告位、促銷位及項目形象的收費標(biāo)準(zhǔn)、管理措施并與租賃方進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、談判和后期12、管理；9 對項目商圈市場調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果調(diào)整和修改推廣策略和方案；10 對項目空置商鋪包裝策劃、贊助方談判、執(zhí)行和后期管理；（四）財務(wù)工作職責(zé)工作關(guān)系直接上級部門計劃財務(wù)部主要評估考核人員計劃財務(wù)部內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門集團(tuán)各部門外部關(guān)聯(lián)部門工商、 稅務(wù)序號崗位職責(zé)概述 1 負(fù)責(zé)對項目租金、物業(yè)費及廣告發(fā)布等相關(guān)費用的核算；2 配合市場與商戶簽訂租賃合同；3 負(fù)責(zé)收取商戶的水電氣等預(yù)付費用；4 收取項目租金、物業(yè)費及廣告發(fā)布等相關(guān)費用；5 配合市場催繳租金，提供相關(guān)信息協(xié)助市場收取商戶相關(guān)費用。序號主要工作 1 分類匯總各類收入的憑證、核簽、編造、檔案整理，保管事項；2 編制租金報表，登記租金明細(xì)，13、計算租金收繳的各項考核指標(biāo)，真實、準(zhǔn)確、及時反映項目租金收繳率情況與項目面積出租率情況；3 在項目內(nèi)租賃展位合并或拆分時配合市場測量面積并核實；4 配合物業(yè)收取物業(yè)管理費，并登記收繳情況明細(xì)臺帳；5 負(fù)責(zé)收取項目內(nèi)各租戶的水電氣等預(yù)付費用；6 協(xié)助企劃收取廣告費，并登記收繳情況明細(xì)臺帳；7 協(xié)助市場催繳租金，準(zhǔn)確入賬，為公司提供客觀、真實的財務(wù)數(shù)據(jù)；8 協(xié)助項目內(nèi)租戶辦理工商、稅務(wù)等業(yè)務(wù)；9 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)、低值易耗品的盤點、清查工作；10 負(fù)責(zé)聯(lián)系財、稅、金融等部門，及時了解財、稅、金融等部門動向。（五）行政工作職責(zé)工作關(guān)系直接上級部門運(yùn)營管理部主要評估考核人員運(yùn)營管理部內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門集團(tuán)各部門14、外部關(guān)聯(lián)部門序號崗位職責(zé)概述 1 負(fù)責(zé)項目的行政人事后勤類相關(guān)工作 ;2 做好辦公室檔案收集、整理工作；3 管理員工人事檔案材料,建立、完善員工的人事檔案管理；4 統(tǒng)計每月考勤并交財務(wù)做帳，留底。序號主要工作 1 接聽、轉(zhuǎn)接電話；接待來訪人員；2 負(fù)責(zé)資產(chǎn)配置包括辦公設(shè)備、 辦公用品的管理工作， 包括清點、維護(hù)、登記等 ;3 項目內(nèi)部員工檔案的建立與管理 ;4 組織實施績效管理，對績效評價過程進(jìn)行監(jiān)督控制，及時解決其中出現(xiàn)的問題，不斷完善績效管理體系；5 做好員工考勤統(tǒng)計工作，負(fù)責(zé)加班的審核和報批工作；6 審核并做好員工獎勵、紀(jì)律處分及調(diào)入、調(diào)出、辭職、辭退等手續(xù)；7 負(fù)責(zé)辦公室倉庫的保管工作15、，做好物品出入庫的登記；8 其他突發(fā)事件的處理。（六）物業(yè)工作職責(zé)工作關(guān)系直接上級部門運(yùn)營管理部主要評估考核人員運(yùn)營管理部內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門項目內(nèi)各部門外部關(guān)聯(lián)部門消防、派出所、市政、 環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局序號崗位職責(zé)概述1 維護(hù)和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全；2 負(fù)責(zé)項目的設(shè)施安全可靠運(yùn)行，保持良好運(yùn)營環(huán)境；3 督導(dǎo)工程、保安和保潔充分發(fā)揮作用，確保項目的運(yùn)營有效進(jìn)行；4 以最低的成本來維護(hù)、保養(yǎng)和提升項目的資產(chǎn)，從而最大程度提高項目的利潤；序號主要工作 1 擬定項目工程物業(yè)年度預(yù)算；2 做好項目內(nèi)的工維、保安和保潔工作；3 租戶裝修的審核、監(jiān)督、檢查、服務(wù)、管理；4 項目內(nèi)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的巡視、檢16、測、維修和維護(hù)；5 項目內(nèi)物業(yè)實施設(shè)備文件、資料、圖紙的建檔、使用、管理和控制；6 項目物業(yè)應(yīng)收費用的統(tǒng)計、核實、匯總上報和催繳；7 項目內(nèi)環(huán)境綠化的組織、施工、驗收、保護(hù)與管理；8 項目內(nèi)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行、日常保養(yǎng)、管理和控制；物業(yè)在外包的情況下，具體工作可通過相關(guān)合同進(jìn)行約束。四、運(yùn)營管理制度（一）商戶檔案管理制度1、目的規(guī)范商戶檔案資料的編號、分類、整理、保管及借閱工作。2、職責(zé)（1）商業(yè)運(yùn)營經(jīng)理負(fù)責(zé)審批檔案對內(nèi)的借閱申請及清單、檔案管理的實施工作。（2）文員負(fù)責(zé)檔案的日常管理工作。3、適用范圍包含但不限于項目客戶往來的信函、裝修管理文件，租賃合同，物管協(xié)議、轉(zhuǎn)租車場等相關(guān)資料與文件。17、4、工作要求（1）所有商戶檔案進(jìn)行編號， 每個商戶建立檔案袋，分樓棟進(jìn)行存檔；（ 2）所有商戶的檔案袋應(yīng)設(shè)立目錄，并在目錄上記載有詳細(xì)的入冊內(nèi)容與時間；（ 3）任何人借閱商戶檔案，要辦理借閱手續(xù)，并通過相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)簽字方可借閱；（ 4）文員在借閱商戶檔案時，應(yīng)向借閱者當(dāng)面清點好檔案袋中的詳細(xì)的資料，并完成雙方交接簽字手續(xù)；（ 5）商戶檔案的借閱，當(dāng)天須歸還，如超過一天時間，須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意；（ 6）商戶檔案歸還時，文員按當(dāng)時借閱時的詳細(xì)清單進(jìn)行清點完整無誤后，雙方完成交接手續(xù)；（ 7）文員應(yīng)每半年對商戶檔案進(jìn)行清查與整理，每年年底應(yīng)對商戶檔案進(jìn)行存檔。（二）商戶費用收取管理制度1、目的加強(qiáng)18、商戶費用收取管理，保證資金安全2、適用范圍租金、物管費、水電費、車庫收入等一切款項的收取3、職責(zé)（ 1）填寫“費用交款通知單 ”，財務(wù)組審核收款；（2）財務(wù)組按收銀流程及制度審核、收款；4、程序要點（ 1）財務(wù)主要是指對商戶收取的租金、物管費、水電費、車庫收入等一切款項，收款責(zé)任人為會計；（2）會計根據(jù) “費用繳款通知單 ”收款，收款后須據(jù)實開具在公司領(lǐng)取的，印有連續(xù)編號的，蓋有財務(wù)專用章的收據(jù)或發(fā)票，采用復(fù)寫方式，一式三聯(lián)；（ 3）車管員負(fù)責(zé)收取客戶零星停車款，會計集中收繳進(jìn)存銀行。會計再根據(jù)車管員的電腦記錄和手工臺賬核對稽核， 確保賬款相符；（ 4）收款當(dāng)日，將款全額存入公司指定的賬戶，嚴(yán)19、禁坐支、挪用、私設(shè)小金庫；每日下班前由會計填寫當(dāng)日 “收入日報表 ”；（ 5）收入日報表、現(xiàn)金交款單、收據(jù)三者必須一致，財務(wù)主管確認(rèn)款已存入銀行后， 需在收入日報表和收據(jù)存根聯(lián)上簽字確認(rèn)， 同時交商業(yè)營運(yùn)經(jīng)理簽字確認(rèn)；（ 6）每日業(yè)務(wù)完結(jié)后，財務(wù)組依據(jù)審核后的單據(jù)輸入臺賬；（ 7）財務(wù)組及時將未繳款的客戶和款項反饋運(yùn)營，并督促其催收。（三）合同續(xù)租管理制度1、目的規(guī)范項目合同到期后的合同續(xù)簽的工作，確保合同續(xù)租工作正常開展2、適用范圍項目內(nèi)的商戶合同續(xù)租3、程序要點市場組應(yīng)在商戶合同到期前半年， 對該商戶進(jìn)行經(jīng)營期間的經(jīng)營情況綜合評估，并完成評估報告， 提出合同續(xù)租的相關(guān)的條件建議上報公司審批20、；對于公司不同意續(xù)租的商戶， 應(yīng)在商戶合同到期前一個月告知商戶，并書面告知不續(xù)約的理由，便于商戶提前做好撤場準(zhǔn)備工作；如商戶接函后堅持要續(xù)租， 可采用提高商戶合同商務(wù)條件告知商戶，商戶堅持要續(xù)租，必須提出公司在對商戶持續(xù)經(jīng)營的相關(guān)要求，否則，合同不能續(xù)簽；合同續(xù)租，按公司合同審批流程上報審批同意后，方可簽訂續(xù)租合同，收取相關(guān)的費用。（四）合同轉(zhuǎn)租管理制度1、目的規(guī)范承租戶在經(jīng)營過程中因經(jīng)營不善而發(fā)生的轉(zhuǎn)租行為，確保轉(zhuǎn)租客戶符合公司的業(yè)態(tài)及商戶組合標(biāo)準(zhǔn) 2、適用范圍項目內(nèi)各商戶的商鋪轉(zhuǎn)租 3、程序要點承租戶提交轉(zhuǎn)租申請書至市場組；市場組在收到申請后在一周之內(nèi)進(jìn)行書面回復(fù)（同意或不同意，須講明原因21、）；經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的承租戶由市場組在規(guī)定時間填寫轉(zhuǎn)租審批表審定所扣租金、質(zhì)保金；物業(yè)組負(fù)責(zé)辦理與租戶的商鋪交接手續(xù)。在轉(zhuǎn)租日，承租戶應(yīng)按租賃接房時的租戶商鋪交接單上的項目進(jìn)行清點，如水電氣表、噴淋、電話、空調(diào)及相關(guān)設(shè)施設(shè)備，否則，物業(yè)組將計算維修或更換成本。物業(yè)組審核出應(yīng)扣的費用， 并在轉(zhuǎn)租審批表上簽字， 收回商鋪并把表格交給財務(wù)組；財務(wù)組負(fù)責(zé)審核租戶繳款與應(yīng)扣款情況后簽字確認(rèn)后提交項目負(fù)責(zé)人；市場主管審核轉(zhuǎn)租表后簽字確認(rèn)；承租戶正常退場， 按合同約定時間和租戶退款管理辦法至財務(wù)進(jìn)行結(jié)算；承租戶轉(zhuǎn)租，須按公司申報程序上報市場組、財務(wù)組、總辦審批后方可執(zhí)行；得到確認(rèn)和審批后， 租戶參照租戶經(jīng)營管理規(guī)22、章中租戶退款管理規(guī)定領(lǐng)取應(yīng)退款項。（五）商戶進(jìn)場管理制度1、目的為規(guī)范各商戶進(jìn)場前資質(zhì)審查，便于合同簽訂符合公司的定位要求 2、使用范圍項目內(nèi)各個商戶進(jìn)場 3、程序要點 購物類準(zhǔn)入制的管理品牌資質(zhì)生產(chǎn)許可證、 商品質(zhì)檢證明、 商標(biāo)注冊登記證書經(jīng)營者資質(zhì)委托經(jīng)營代理書（重要注意時間的有效性） ，營業(yè)執(zhí)照（法人和自然人的身份證） ，稅務(wù)登記證商品資質(zhì)審查申報的品牌與實際經(jīng)營的商品名稱一致性 非購物類得準(zhǔn)入制的管理品牌資質(zhì)商標(biāo)注冊登記證書經(jīng)營者資質(zhì)特種行業(yè)的經(jīng)營許可證、 營業(yè)執(zhí)照（法人和自然人的身份證） 、稅務(wù)登記證、品牌加盟的許可證 經(jīng)營者準(zhǔn)入制的管理審查經(jīng)營類型， 是否業(yè)態(tài)規(guī)劃和項目定位相符審查23、經(jīng)營者的經(jīng)濟(jì)實力審查經(jīng)營者的經(jīng)營能力審查經(jīng)營的品牌優(yōu)勢審查經(jīng)營者經(jīng)營的品牌風(fēng)格和市場反映審查經(jīng)營者在其他地方的經(jīng)營業(yè)績 運(yùn)營主管審核通過租賃合同審批表并上報公司審批 任何租賃合同， 都需要上報公司審批 審批結(jié)束后， 向租戶收取合同約定的所有費用，同時簽訂租賃合同 租賃合同為標(biāo)準(zhǔn)版本，不能做任何修改。如需做修改，修改內(nèi)容需報公司審核同意后，方可執(zhí)行簽訂 費用交清后，由市場組發(fā)接房通知書給租戶租戶接房時，市場組及物業(yè)組陪同租戶接房，并填寫商鋪驗收交接表。手續(xù)完善后由市場組保留商鋪驗收交接表原件存入租戶檔案中交房結(jié)束后，市場組跟進(jìn)租戶裝修進(jìn)場管理事宜（六）商戶撤場管理制度1、目的承租方合同到期時，為24、明確商戶撤場時雙方的義務(wù)，使商戶撤場流程更明確2、適用范圍項目內(nèi)各個商戶3、程序要點（ 1）承租戶提前或合同到期撤場須提交退租申請書至市場組（ 2）市場組須在一周之內(nèi)對承租戶提出的申請進(jìn)行書面回復(fù) （同意或不同意， 須講明原因）（3）同意撤場的承租戶，市場組應(yīng)在規(guī)定撤場時間填寫租戶退租審批表，按租戶退租審批表填寫的內(nèi)容要求審定承租戶應(yīng)繳的費用或應(yīng)扣費用與質(zhì)保金 （4）提前撤場承租戶的租賃保證金不退還。（ 5）市場主管審核撤場承租戶有關(guān)費用是否結(jié)清，并在租戶退租審批表上簽字（ 6）物業(yè)組在退租日，承租戶應(yīng)按租賃接房時的租戶商鋪交接單上的項目進(jìn)行清點，如水電氣表、噴淋、電話、空調(diào)及相關(guān)設(shè)施設(shè)備，并25、確認(rèn)水電氣截至度數(shù)。如設(shè)施設(shè)備有損壞，承租戶需進(jìn)行維修或更換，否則，物業(yè)組將計算維修或更換成本。物業(yè)組審核應(yīng)扣的費用， 并在租戶退租審批表上簽字， 收回商鋪并把表格交至財務(wù)部。五、現(xiàn)場裝修規(guī)范管理辦法（一）目的規(guī)范商戶裝修管理工作，提高安全質(zhì)量，降低裝修違規(guī)率，保障商業(yè)街公共設(shè)施的正常使用，特制定此管理辦法。（二）定義商戶裝修需要的管理流程包括裝修申請、部門審批、裝修準(zhǔn)備、進(jìn)場施工、裝修驗收等全套運(yùn)營管理規(guī)范。（三）程序要點1、裝修申請（ 1）商戶向運(yùn)營管理部提出裝修申請；（2）商戶填寫裝修申請表各項內(nèi)容，并附裝修設(shè)計方案及電路圖；（ 3）商戶聘請的施工隊，須附裝修公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份及裝修26、公司資質(zhì)證書復(fù)印件一份；企業(yè)資質(zhì)年檢記錄復(fù)印件一份；（ 4）裝修公司法人代表身份證復(fù)印件及施工負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件，法人授權(quán)委托書加蓋紅章） ；（ 5）施工隊必須持有 “有效的裝修資質(zhì) ”，提供該單位有效期內(nèi)的施工意外保險證明， 對商戶和施工單位進(jìn)入商業(yè)街內(nèi)的一切意外行為均必須承當(dāng)相應(yīng)的安全責(zé)任；（ 6）如沒有相應(yīng)的保險證明，可自行或委托承包商購買相關(guān)裝修工程的保險，包括公共責(zé)任險；（ 7）如不能提供上述資質(zhì)和保險證明，裝修施工期間的所有安全責(zé)任均由商戶和施工單位全部負(fù)責(zé)；（ 8）裝修娛樂場所，須提供消防部門提供的裝修審核意見書；2、部門審批（ 1）運(yùn)營接到裝修申請當(dāng)日給予審核尺寸是否合理，有無27、占用公共區(qū)域或影響臨近商戶；樣式風(fēng)格與商業(yè)街區(qū)是否協(xié)調(diào)；用電量有無超出區(qū)域荷載量；有沒有遵守圖紙審批規(guī)范；裝修設(shè)計是否對房屋結(jié)構(gòu)， 外墻立面，公共設(shè)施設(shè)備造成改動、破壞；裝修設(shè)計是否有嚴(yán)重的消防隱患；是否有其他違章情況；不宜審批情況 涉及有拆改承重墻的 涉及有消防隱患的涉及有破壞墻體立面的 涉及有破壞預(yù)埋管線（ 2）在確認(rèn)裝修設(shè)計不會對商業(yè)街區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時，運(yùn)營應(yīng)當(dāng)在 2 個工作日內(nèi)給出審批意見；（3）運(yùn)營審核后的商戶裝修設(shè)計方案應(yīng)報物業(yè)復(fù)審其用電負(fù)荷量；（ 4）物業(yè)復(fù)審后報批運(yùn)營管理部審批，并負(fù)責(zé)將審批后的裝修申請通知商戶，對需要商戶修改設(shè)計的須告之修改；328、裝修準(zhǔn)備（ 1）裝修申請獲得批準(zhǔn)后，物業(yè)通知商戶帶領(lǐng)裝修施工隊到財務(wù)辦理裝修進(jìn)場手續(xù)；（ 2）物業(yè)將施工單位的室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書身份證及裝修圖紙的復(fù)印件附在裝修申請表后存檔；（ 3）商戶和施工隊一同到財務(wù)處按裝修管理規(guī)定繳納相關(guān)費用；（ 4）商戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運(yùn)費，詳見裝修費用一覽表；（ 5）施工單位應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金、水電費預(yù)交金和施工人員出入證件工本費，詳見裝修費用一覽表；（ 6）物業(yè)對商戶及施工隊進(jìn)行裝修安全及基本要求的培訓(xùn)；（ 7）辦理完上述手續(xù)后，物業(yè)開通商戶水電并通知商戶進(jìn)場裝修。4、進(jìn)場施工 物業(yè)負(fù)責(zé)監(jiān)控施工單位土建、 水電裝修是否違章；安保29、負(fù)責(zé)施工單位裝修安全的監(jiān)督管理；保潔負(fù)責(zé)施工單位裝修的清潔監(jiān)督管理；監(jiān)管要點如下 A、施工現(xiàn)場施工行為規(guī)范 裝修施工單位的裝修許可證是否張貼上墻，現(xiàn)場施工有無施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)人；施工現(xiàn)場配置的消防滅火器是否配置到位， 并有明確的管理責(zé)任人；施工人員是否佩戴施工證施工；施工現(xiàn)場施工單位的用水、用電、排水管理是否得力，嚴(yán)禁施工現(xiàn)場亂排亂接 施工現(xiàn)場的水電表安裝及使用是否正常， 絕對禁止施工單位、偷電行為 施工單位有無違規(guī)占道，嚴(yán)禁裝修垃圾亂堆，亂放 B、建筑物結(jié)構(gòu)規(guī)范 各商戶可以在商鋪內(nèi)進(jìn)行非結(jié)構(gòu)變更，但不得開鑿、損壞任何承重墻、梁、樓板、屋面及其他任何破壞商鋪結(jié)構(gòu)強(qiáng)度的行為。固定在樓板上的螺栓和打孔30、，進(jìn)入樓板的深度不應(yīng)超過50 毫米。地面上開鑿布線，深度也不得超過30 毫米。C、建筑物立面及景觀 對于建筑物外墻怎樣安裝空調(diào)及如何排放冷凝水、建筑物外墻能否安裝廣告等必須按商業(yè)街統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管 D、消防規(guī)范 阻燃材料的使用按規(guī)范要求使用 消防系統(tǒng)嚴(yán)禁變更與損壞（不同類型的探測器不能更換） 動火作業(yè)現(xiàn)場的設(shè)置保護(hù)措施（專人看火及配置滅火器材） 施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙 E、公共設(shè)施管理規(guī)范 未經(jīng)同意不得擅自連接公共設(shè)施， 如電路、下水道等，也不得破壞水管系統(tǒng)、化糞池、隔油池（隔油池是高進(jìn)低出、閥門是低進(jìn)高出）等阻塞或消弱其有效運(yùn)用；遇損壞或因裝修改造而造成樓層漏水、 滲水、管道堵塞等要予以處罰并及時修復(fù)（防水層、結(jié)構(gòu)層、找平層、彈性層、剛性層） F、巡查要點 進(jìn)入裝修現(xiàn)場前要仔細(xì)查看圖紙及審批文件， 做到心中有數(shù)進(jìn)入裝修現(xiàn)場，應(yīng)按審批內(nèi)容逐項審查，并應(yīng)注意