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1、第一篇 概念及內涵第一章 總 論一、項目名稱、核心概念、落址區位與投資規模1、項目名稱：知識森林島 KNOWLEDGE ISLAND，亦稱 第四空間 FOURTH SPACE2、核心概念（1）第四空間，是由知識、藝術、人文、自然生態、創造力五大元素融合互動構成全新空間形態。其外在特性是：知識 識型、生態型、國際型、藝術型。其內在特性是：靜謐安詳、日麗風和，雨露、陽光、依水擁林，通透、清爽、干凈，空氣中流淌著知識、陽光中蘊含著創造，天、人、物、事和諧共榮，財富、力量、創新成一體（2）知識森林島，根據“第四空間”理念設計而成，其四大核心元素為知識、商務、生態、人文，是世界首個完整體現知識經濟特性，2、完全實現知識、商務、生態、人文四者有機融合與高頻互動，具備知識型、國際型、生態型、藝術型黃金品質新概念經濟區知識商務區。3、落址區位知識森林島落址在被稱為北國江南、有中華人民共和國寶地之譽、位于北京、天津二大直轄市中間地帶天津市寶坻區，規劃用地14.64平方公里。4、投資規模（1） 投資規模：總投資概算15億元人民幣。（2） 建設周期：規劃建設周期8年，6月30日前所有竣工。（3） 投資及管理組合：香港華拓國際發展集團有限公司天津知識森林島投資發展有限公司二、概 念 釋 義1、知識森林島中知識構成（1）世界頂尖公司、公司家、思想家風采紀實（靜態知識構成之一）（2）啟迪將來九座知識宮、館（靜態知3、識構成之二）（3）世界一流品質國際會議和展覽（動態知識構成之一）（4）獨具品質三所知識學院（動態知識構成之二）（5）面向將來、面向當代化基本教誨（動態知識之三）2、知識森林島中商務構成（1）知識旅游（2） 商務會展（3）總部商務（4） 娛樂潮流（5） 生態地產3、知識森林島生態設計（1） 實現“零露土”設計 （2） 生態技術、環保技術 （3） 廢物零排放（4） 環保交通設施（5） 生態保護 4、知識森林島人文精神（1） 人、人精神、人發展是知識森林島所關注，并為之傾力服務另一種核心主題。在知識森林島內 “知識、商務、生態、藝術皆以人為本”。（2） 知識森林島在國際一流管理機構合伙支持下以其特有4、知識內涵、商務品質、生態環境服務于在知識森林島內工作和居住跨國公司總裁、成功公司家、學者、記者及國內外各類社會精英。（3） 知識森林島以其呈辦不窮各類高品質、國際化會展，以及運作科學、品質卓越“總部商務”，為各類參加知識森林島會展、參加知識森林島商務活動中外商務人員提供國際一流水準商務環境與空間。（4） 知識森林島以其獨具品質知識內涵、生態環境以及匠心獨運娛樂設計為每年近800萬人次來知識森林島旅游、休閑、度假、觀光中外賓客提供親近知識、感觸商務、融入自然、享有娛樂知識旅游體驗。（5） 知識森林島以坦誠、開放心胸容待社會各界關注、支持、批評知識森林島人，愿隨時攜手一切熱心人士將知識森林島這一利5、國、利民、利人、利己項目推向更大成功、更遠將來。三、項目構建根據1、世界已步入知識經濟時代，知識已成為當今時代社會發展、經濟增長、科技進步、財富創造第一推動力。2、知識商務，作為知識經濟核心之一，承載著新知識衍生、新價值創造、新財富生產，已成為當代社會一道最亮麗經濟風景線。3、知識商務價值釋放和實現主線，依賴于知識、商務、生態、人文四者有機融合和高頻互動。4、社會發展與進步，呼喚新工作、學習、居住、與財富創造空間“第四空間”浮現。 四、社會效益與經濟效益簡釋1、社會效益簡釋（1）一部紀實版世界商務百科全書。在為世界頂尖公司、公司家、思想家樹碑立傳同步，亦將成功地為世界頂尖公司和公司家構筑與中華6、人民共和國社會、中華人民共和國市場、中華人民共和國消費者之間高品質、高品味公共關系。為追求卓越、遠見將來中外公司、公司家、學者、學生、官員以及一切渴望發展與致富人們提供鮮活當代商務知識和成功經驗范本。一種完整知識經濟態新概念經濟區，其將要釋放影響與能量、將要顯現效率與效益，必將為此后各類經濟區構建提供有益啟迪。（2） 知識森林島輻射和連動效力，將催生和帶動周邊各種工業區、高科技區、物流區等建立和發展，乘數效應難以預計。（3）知識森林島建成和有效運營必將對所在地政府及居民觀念、行為、意識產生巨大正向沖擊，有效地提高其創新力、遠見力、競爭力。（4） 知識森林島將為中華人民共和國商務融入世界、世界產7、業進入中華人民共和國提供新平臺和助力。 （5） 知識森林島將成為亞太地區最具人氣、特色和活力 新技術發布中心新產品展示中心新辦法推介中心新知識擴散中心新財富創造中心新娛樂體驗中心知識森林島將極大地提高所在都市和區域知識品質、技術品質和經濟品質，強力地拉動區域經濟增長。 （6）知識森林島建成后，將使所在地區成為中華人民共和國成功者階層及在華經商國際公司家首選居住地、中華人民共和國最具品位居住示范區。2、經濟效益預期（1） 知識森林島建設和后期運營將創造6，000人直接就業機會，并催生60，000人以上間接就業機會，并為所在地區吸引2，000位以上高素質專業技術人才。（2） 知識森林島建設總投資近8、15億元人民幣，必將對所在地區產生復合 效應經濟拉動，經濟貢獻值超過30億元人民幣。（3） 知識森林島建成后，其亞太地區知名會展中心、旅游中心、知識中心、商務中心地位，將每年為所在都市和周邊地區產生超過100億元（人民幣）經濟拉動力。（4） 知識森林島建成后，保守預計每年將為所在都市吸引近800萬人次中外游客，每年為 本地經濟注入超過40億元人民幣旅游消費，并提高所在地區和都市對外開放和交流 規模與品質。（5） 知識森林島多元化輻射力、影響力每年可為本地及周邊地區額外引進不低于2億美元 外商直接投資和不低于2，000各類專業技術人才，推動所在地融資與融智事業發展。（6） 知識森林島興建，將強力9、拉升所在地區地價，為所在地區政府“經營都市” 戰略注入巨大財政活力，為所在地區可持續發展積存雄厚知識和財政基本。3、重要經濟指標建設期：150億元人民幣建設資金投入、300億元人民幣以上經濟貢獻值；運營期：6，000人直接就業，60，000人間接就業；800萬人次（每年）中外游客、40億元人民幣（每年）旅游消費； 2億美元以上（每年）新增外商直接投資20家以上（每年）新增外資（含國內其她地區）投資公司；100億元人民幣以上（每年）經濟拉動力；5億元人民幣（每年）直接稅金貢獻（含二期項目）；40億元人民幣（每年）間接稅金催生；2，000人以上（每年）各類精英人才引進（本科以上學歷）。資本賺錢率：10、年均投資回報率為35%以上（不計復利）。 五、選址分析1、選址寶坻根據（1） 寶坻區位優勢獨特。天津寶坻位于環渤海經濟圈，處中華人民共和國二大直轄市北京、天津中間地帶。西北距北京市85公里，南距天津市73公里，東距唐山105公里。在150公里半徑內，除京津二大直轄市外，更有廊坊、保定、唐山、秦皇島、承德、滄州、張家口七個中檔都市環繞。150公里半徑內總人口約為7,000萬人，占全國人口5.4%；國內生產總值為9,000億元，占全國近10%。京沈、津薊二條高速公路貫穿全區。（2） 原生性資源豐沛。寶坻區自然原生性資源豐沛、地區開寬，區內河流縱橫、地熱豐富、雨水充分，生態環境優秀，年際平均日照時數11、為2,620小時左右，歷年平均無霜期為191天，有“北國江南”之美譽。（3） 人文和政策環境優秀。寶坻民風樸實，現任首腦及決策班子嚴謹、務實，極富創新力、遠見力、行動力，與知識森林島項目核心團隊有共同價值觀：追求卓越，遠見將來！2、結論（1） 天津寶坻完全滿足知識森林島項目對經濟環境、人文環境、生態環境、政策環境規定。知識森林島內具價值和能量將在此獲得足量釋放。（2） 知識森林島項目落址寶坻可以最大限度地納京津之氣、借京津之勢、而鏈海外。知識森林島項目符合京津二地戰略規劃，可以與京津二地形成高品質互利、互動、共榮格局。第二篇：理念、演進及運作考量第一章 基本原則與理念一、基本原則與理念（1） 12、知識森林島項目運作基本原則是：研判趨勢，梳理價值，鎖定需求，設計概念，構筑途徑，以共有價值、開放心態鏈接有關資源，攜手各類戰略合伙伙伴，互動多贏，共成輝煌。（2） 創新是知識森林島生命源泉，在知識森林島項目上，創新不但局限在概念與途徑（辦法）設計上，更貫徹在項目建設和項目營運全過程。（3）在知識森林島運作理念里，法、規則、政策不但是一種規范，更是一種資源，一種可資依托，亦永遠依托資源。第二章 戰略演進戰略演進設計知識森林島項目整體戰略演進由三個階段構成。第一階段：概念設計，概念落地（定址）。闡明：概念設計共歷時六年，當前已經所有完畢，在考察了北京、上海、天津、青島、珠海、嘉興、無錫、常州、黃山13、等十四個都市后，最后定址在位于北京、天津二大直轄市中間地帶天津市寶坻區，有關合同和規劃已獲天津市人民政府、天津市規劃與國土資源局、天津市寶坻區人民政府等有關部門批準（以天津市人民政府二OO三年七月十七日簽發津政函88號為準）。概念已完畢。第二階段：概念全球推廣、全要素（資本、技術、需求、價值、人等）資源整合，項目建設啟動、項目建設、項目建設竣工驗收。闡明：當前，知識森林島項目正處在此一階段，依籌劃，此階段將歷時四年半，籌劃于二OO八年六月三十日前結束。（預計竣工日期為二OO七年十二月底）第三階段：后期創新經營，高品質擴張。闡明：知識森林島概念設計中所涉及知識旅游、商務會展、潮流娛樂、休閑度假、14、總部商務、國內外經濟技術交流等均屬此階段中工作，該階段自二OO八年一月一日或七月一日正式開始。第三章 運作考量一、商業模式知識森林島創新不但存在于概念和內涵里，亦體當前其科學、頗具前瞻商業模式上。“需求向導、定制化供應”是知識森林島商業模式核心。1 基本邏輯與原則（1） 研判大勢梳理價值構造概念設計方案鎖定需求“定制化”供應（2）動（項目承建、概念推廣）靜（方案優化與再設計）結合、實（投入）虛（概念設計、氛圍營造）相濟、以虛統實、以實養虛、虛實互動。（3） 資源定義：價值與需求、規則與法規、客戶與戰略合伙伙伴、資本、管理技術、承建技術、知識力、遠見力、行動力、操控力、人。（4） 分項操作、板塊15、互動，以生態地產啟動，引爆需求匯聚與項目整體推動。2 知識森林島客戶分類（按供應先后順序排列）1) 尋找高品質居住地國內成功人士。2) 尋找高品質公共關系平臺（對華）國際頂尖公司和公司家。3) 尋找高品質對外經濟技術交流平臺中華人民共和國中小都市及公司。4) 尋找高品質區域總部或研發中心之地在華經商跨國公司。5) 尋找知識旅游勝地中外游客。6) 尋找高品質會展之地中外公司（機構）。3項目推動時序安排：（略） 注：戰略演進以最后商務籌劃書為準4 管理與決策機構管理機構：香港華拓國際發展集團有限公司天津知識森林島投資發展有限公司核心決策機構：知識森林島經營決策委員會知識森林島規劃與藝術設計委員會知16、識森林島國際顧問委員會知識森林島國際公共關系委員會知識森林島學術與資格審查委員會二、合伙與合伙伙伴全要素資源整合、全方位協同合伙既是知識森林島項目成功推展需要，亦是必然。知識森林島期盼攜手國內外同志者，優勢互補，價值共創，輝煌共享。1合伙基本原則（1） 合伙雙方（或多方）具備同等職業素養，對知識森林島項目有幾近相似認知和熱愛。（2） 合伙雙方（或多方）對現行基本商務準則具備幾近同等認知力和執行意愿。（3） 合伙雙方（或多方）能科學地定義項目中所蘊涵機遇和風險。并具備幾近相似化解風險、成就機遇能力。2合伙伙伴分類（1） 知識與資源網絡類合伙伙伴：特指國際頂尖傳媒機構、市場推廣公司、法律事務所、專17、業設計公司、顧問公司、學術機構等。（2） 工程與建設類合伙伙伴：特指具相稱資質從事道路、管網、橋梁、綠化、水系、建筑物等各類工程設計與施工機構；以及水、電、氣、通訊等產品和服務供應商。（3）資本類合伙伙伴：特指以資本（貨幣）和資本（金融）運作知識及網絡參加知識森林 島項目高品質公司和機構。三、二OO四年融資籌劃及考量項目接受方略投資人與戰略投資人投資。投資回報與該投資對風險鎖定條件有關聯。年投資回報率介于8%20%之間，投資期不得低于兩年。依照二OO四年工作籌劃安排，本年度內接受外來投資額度上限為5億元人民幣。四、二OO四年工作籌劃（1） 全面啟動“知識型生態別墅”建設，年內一期動工面積為4518、00畝。（2） 啟動知識森林島概念全球推廣，完畢有關國際化戰略聯盟構建。（3） 完畢知識森林島項目詳規設計及各有關運作公司及機構構建。（4） 完畢“跨國公司區域總部”區生態地產項目啟動準備工作。第四章 不得不說若干闡明一、知識森林島是知識商務區構建，不是房地產開發1） 知識森林島核心訴求是實現知識，商務，生態，人文四者有機融合與高頻互動。知識與商務（依托知識創造價值，增長財富）是知識森林島主軸。2） 居住區開發和建設僅是知識森林島實現核心訴求必要配套設施，是匯集高品質人氣需要、是知識森林島人文精神一種體現。二、知識森林島與現實某些公司“跑馬圈地”有本質區別（1）知識森林島規劃用地量是以能釋放知19、識森林島內在潛能，兼顧跨國公司對規模規定為基本，科學而求實，利于跨國公司匯集和規模效應、匯集效應生成。（2）在知識森林島運作籌劃里，用地較多機構和自然人將被規定在寶坻再行開墾與用地面積相似荒地，作為自己對社會應盡義務。三、知識森林島與現存房地產泡沫無任何關聯（1） 現實房地產泡沫是由行為投機、產品同質、運作粗放導致，供求失衡重要體現為“構造性失衡”：有效供應局限性，無效供應泛濫。（2）許多房地產商在項目開發時，以自身利益和判斷為導向，脫離市場實際，且普遍占壓銀行資金，從而導致地產泡沫與金融風險衍生。（3） 知識森林島中生態地產運作模式為“定制化”先完畢規劃，后由需求者依照自己需要，在控規約束下20、，自行設計、建造。“定制化”實現了完全“供求平衡”， 無泡沫可言。（4）知識森林島居住區內房屋建造品質和規模，根據如下原則擬定：第一、須與知識森林島整體內涵、氛圍、景觀相協調。第二、客戶自主品質需求及自身財務基本。 （5）人氣決定商氣，高品質人氣催生高品質增長和高速度發展。著眼于京津現實和將來，知識森林島亦但愿根據其獨有內涵及高品質環境吸引國內外攜帶巨額資本和巨量知識成功公司和成功人士匯聚京津。知識森林島相信，眾多成功公司和人士到來，將為京津和寶坻將來發展產生巨量推動力，為京津都市競爭力提高做出巨大貢獻。四、最后闡明創新是社會進步發動機，但創新風險是巨大，過程亦相稱艱難。作為一種在現實社會環境下運作高品質、創新性知識商務項目，知識森林島懇望所關于注、關懷知識森林島各界人士以各種建設性方式參加到項目建設中來。眾人攜手，釋解局限性、放量潛能，使之真正成為利國、利民、利人、利己商務典范立足現實、啟迪將來！