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1、億福.東昇佳苑營銷方案中國.鄂爾多斯一、 市場掃描項目名稱地理位置總套數面積區間主力戶型起價均價最高價交工時間東城國際包府公路四公路1800戶139-5001605068546858682012年家家樂氣象公園500戶110-1201104900510053002011.7恒潤欣苑國電東700多戶65-160115-118未定未定未定未定偉業時代新城準北路蒙研所北700多戶88-158119.36未定未定未定2011.6.30金運新城準格爾北路216戶102-148140未定未定未定2012年萬業祥瑞居烏審東街與興勝路交叉處780戶109-1451296680680071802012.6山水文2、園五完小對面433戶107-2331386000650071002011.6.7育雅軒酒廠西墻360戶121-176121 1375900670071502010.121， 從上表可看出，鄂市東區供應量較充足，供應面積接近百萬平米，套數約5000戶，供應較過剩。2， 由于各個項目定位不同，面積、價格區間也有所不通，面積區間65-500不等，價格區間4900-7150元/。3， 市場主力戶型集中在120-140左右，總價約60-100萬元左右。二、 項目定位1,價格定位定位策略：本案處于東勝城區東邊緣地帶，各項配套設施暫不完善，暫時還不具備形成成熟居住、商業氛圍的條件。但隨著城市化進程的快速發展3、，該區域板塊價值將日益突顯，故優劣并存，且優大于劣，基于此，我們采用市場預測法，初步分析本案屆時可售價。通過此次對薛家灣市場調查、市場分析、樓盤個案分析，結合本項目定位和產品特征，初步預測本案可售價格如下：市場增長可比樓盤項目定位項目品質項目成本項目入市均價：4300-4600元/價格走勢策略：項目價格走勢無非三種：1，低開高走；2，高開高走；3，高開平走本案價格走勢建議：低開高走理由1，占領市場份額，促進資金快速回籠理由2，快速去化推貨單位理由3，速度聚集人氣，為項目后期項目建立市場口碑及積累誠意客戶價格調整策略：依據實際銷售情況，在項目銷售熱度比較高的情況下，我司建議每輪價格調整2%-5%4、，但忌價格調整頻率過高過快。本案定價建議:1,起價區間控制3400,4000,最高價控制5000，均價4300,4600.2,水平差控制0,50,棟差控制0,50，垂直差控制50,100.2，客戶定位據現來訪、來電、登記客戶情況，本案客戶定位如下： 主要客戶：來鄂外來勞務人員、鄂市中下層社會群體 次主要客戶：汽車城中下層員工 邊緣客戶：看好區域未來發展的投資者客戶需求分析： 來鄂外來勞務人員、鄂市中下層社會群體欲將打算定居鄂市，看好鄂市未來發展空間，在鄂市打拼有一定的時間，對鄂市產生感情，有一定的經濟基礎，但市區高昂的房價阻止了其安家立業的夢想，價格實在的物業對其有致命的誘惑力。一次性付款有壓5、力，多會選擇銀行按揭貸款。 汽車城中下層員工 在本案購房的汽車城員工，主要是考慮上班的便利性，其中不乏有投機心理，在意物業的升值空間。 看好區域未來發展的投資者鄂市的房地產市場發展造就了過多的爆富案例，加之本案附近汽車城如火如荼的建設，中興環保汽車城的建設，移民村的建設，區域未來物業的升值對其沖擊力很大。三、 項目營銷思路1， 千人團購活動思路：根據本案實際情況，為達到貴公司“短、平、快”的銷售思路及快速回籠資金的要求，我司經慎重考慮，特組織了鄂市首屆千人團購活動。即組織社會置業游民，以本案物業為基礎，為其提供一個置業平臺。其通過登記、意向回訪確認、現場看房、開盤優惠、簽訂定單整個流程購買其滿6、意的物業。此活動操作要點為價格驅動。據目前活動情況來看，市場反應良好，預計大力推廣后能消化本案整個推貨量的50%左右（A區）約150套左右。2， 分期首付活動思路：即對客戶購買的物業進行首付分期活動，客戶可預交首付款項的一部分，剩下首付余額由開發商先于客戶墊付，規定首付分期次數。據客戶的登記情況，本案客戶多為一些社會中下層人員，其有購房欲望與行動，但其經濟實力較弱，延長一定的時段讓其付款也未嘗不可。據以往我司操作經驗，預期消化本案整個推貨兩35%左右（A區）約100套左右。3， 老帶新活動思路：老帶新即老客戶介紹新客戶成交的行為。由于經過上述2次活動，本案剩余貨量已經不多，口碑也在固定的客戶圈7、層中流傳開來，此時進行老帶新活動很是必要。對已經購買本案物業的老客戶，如其介紹新客戶成交，可對老客戶進行一定的獎勵，如：免收3年物業費，或者1000-10000元不等的現金獎勵等，新客戶也可獲一定的獎勵。即發動本案置業客戶成為本案物業銷售的傳播者，讓其成為本案的隱性銷售人員。預期消化本案推貨量的15%（A區）約50套左右。上述活動具體操作在經貴公司同意的情況下，我司將出具具體的操作執行案，以供貴公司參閱。四、 項目目前工作重點1、 取證，為達到銷售預售目的所需要的證件。2、 售樓部包裝，盡快確認裝修圖紙，快速完成售樓不的裝修工作，為本案銷售贏取時間。3、 現場包裝，現本案已全面動工，現場無銷售氛圍、無圍墻、路旗、條幅等包裝。4、 導示系統,由于本案位置較遠，據客戶反映找到項目所在地比較難，建議在本案周邊附近增設多處醒目導示系統，如：吸塑燈箱、發光燈箱、燈桿旗等。5、 銷售道具完善，如：開發商簡介、價格表、單張、面積預測、戶型等。6、 銷售方案確定，盡快確定營銷方案，為項目銷售贏得先機。預祝項目圓滿成功THANKS!