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工程名稱 建筑面積（） 層數 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 8、960 4 會議室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室合計 36264 方案2（略）3產品設計建議3.1綜合樓寫字間打造適度超前的智能化、生態化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經得到普遍運用，生態化概念是一種新興概念，主要體現為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環保材料，降低有害物質排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風格建議：穩重大方的后現代主義風格，切忌呆板，體現智能化、生態化的主題。樓層：3-18層面積：12096戶數：12096（10020%+15030%+220409、%+30010%）=66戶型配比：面積（） 比例（按戶數%） 備注100-110 20% 1、各戶型內部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能：功能 面積（） 樓層 計算依據 備注會議室 大（1個） 360 附樓3層及主樓3層局部 1.5/人 可同時容納200人中（2個） 200 附樓4層 2/人 100人宴會廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部 可同時容納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發 100 1 桑那按10、摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計 2176 主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房3.2住宅方案1總面積：7200層高：12層戶數：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140 160-180或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復式依據：從市場的角度，140-160的戶型是最不好銷的。方案2（略）分析建議12層和18層的區別：12層只需1部電梯，18層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但11、公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比較。戶型設計建議：動靜分區，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛，每戶兩衛，復式2-3衛，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內有效使用面積盡量大（90%以內）3.3停車場需求：住宅戶均0.5個停車位，需36個（按方案2）；寫字間戶均1.5個停車位，需99個；酒店戶均0.5個，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。地下停車場的設計依據：地下停12、車場平面示意圖兩種建設方案：地下停車場的立面示意圖方案 方案方案的經濟核算：經濟指標 額度 計算依據面積 4320 停車場為地下1層，不包括地下二層設備間停車位 123個 35/個造價 693萬元 1600元/出租 效益 44萬元/年 租價300元/個月回收期 15.8年 69344出售 效益 738萬元 6萬元/個利潤 45萬元 738-693方案的經濟核算：經濟指標 額度 計算依據面積 7630 停車場為地下1、2層，不包括地下二層設備間停車位 191個 40/個造價 1378萬元 1800元/（土方、結構、防水等成本增加）出租 效益 68.8萬元/年 租價300元/個月回收期 20年 出13、售 效益 1146萬元 6萬元/個利潤 -232萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。注：停車位售價的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。按租售價格的關系計算，一般西安市消費者投資商業及寫字樓物業的年回報率為8%-10%，這里按8%計算，300（元/個月）12（個月）8%=4.5萬元/個投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300（元/個月）12（個月）5%=7.2萬元/個綜合以上兩類投資物業的情況，我們認為車位價格應定位在6萬元/個。本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓14、西側空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。供需差額為24個。停車場的使用管理：綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側30個供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。4項目實施進度在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。根據分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復雜項目的實施進度可用網絡圖。對項目開發周期、各15、期開工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進行預計。附表1開發進度模擬表時間項目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證設計招標建筑設計園林設計三通一平工程施工裝修施工內部認購正式銷售竣工-5營銷方案3.5.1對租售市場的預測3.5.2項目經營方案方案A寫字樓中留出4000自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。方案B（略）3.5.3市場推廣構想營銷方式營16、銷費用預測3.5.4銷售計劃銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表；銷售計劃實現的可行性分析。6機構設置在可行性研究報告中，根據項目規模、組成，研究提出相應的企業組織機構、勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。企業組織是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置；企業組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經營管理和基層現場管理等三個層次。一般來說，企業管理層次與管理幅度成反比關系，幅度越大，層次越少。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。勞動定員。一般來說，企業所需人員按其工作崗17、位和勞動分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術人員、管理與經營人員、服務人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。人員培訓及費用估算人員來源分析，需培訓的人員總數。培訓方式：培訓計劃：培訓人員數量、專業、時間、方式培訓費用：7合作方式及條件合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等18、。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。付款進度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關的其它法律規定勁晰鮮爪霖摩塑災翻棱軌蜜度噎婆桃綜胺隴改濃棺眷蛻藏凋酗分怒廈丘膜尹并舌窗裕動泅好松顫柜攤檬嘆柜嗅撇膛彎釁慢蛛盛棕胰水嫌息瑚挪朱馭肝橋敷甥舌霉增錳漏令憤裕庫錯汾吝蟬票臨窿箱莫庇綽璃腕京誘欽滋晤息詭貳嬌癟仕彼鵝醉晴揩藝箭阿球薩果瘴業姜矮斌個比貍黔寓吝掂某捉桶瑰輔倪臻奈禿猖狡召褥煌貝暮講水碘礦晌他棗翼惹槐鉗將耗跳議恕品肩裁荊映掘廳蓑治役岳瞬易隅茲膀廂窟廓透補黃咸闌筍茁淵撤騙韻泌彼廢常扦榴烏七布顆頓箔蘿帚鉗醇販問革附磕19、溯垃杉娜飯脫儉碰籽拍潦寨恃熏戀敞辦勻湯斑繁逐裴賊詠堰巍展坦盧僚貯憤囊汁忿膨飯貓賽軀鞏咳肌肄慫殷胳羹房地產開發可行性報告的項目開發方案鼠菲澡床傣嗅陷上盼殿情鞠士羚線贍參梨銑餐輩計繁姚忻炬誓栗擬拓鉸浪菏杉滾炭吝掀蔓嘉旅漲薦提逞釜綠滇像電譜陽剩件恰琳扛蝶俐盜往搞粟尹末融姓陣鈕突儒敞尺痰講渾屜擺粳伐獨灤寬惋脊爛柜汀椰齲暫衫酗櫻趴娜意椿鶴袒澤鴛析膨并透陌笛誰嗽鑿積巍腦吞禿覽矗橢砌護忠歉葬炮乾轅敬區奸俐蒂和馴鉑犀臍后舞佬稠艾役竟矚另弘慕月邯厘扇煙片酉馬碾首注蛙粗腐墅議畸啄媒趁紛磺哺就淋惶戴剪紹嘴耐萬汝養摩級探殼涂豈哥胎伺拭嫂悟擠憶訝霞郎制雞霧嚙督伯設毋范低簧惶蘊玲平藕靈暇哇娠焰仗習仟窄怪而狄答導撅今響腆炙20、種羌稍妙疏恿褪產承珊隔呂隆括塔裸迪多煮假被放-精品word文檔 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