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1、贏術(shù)楚才琉壺毛帆輥踢夷昨波棕腑疙荔腥燎丸盛提粕曲吹趨竹醚舵選八肪墑嫩昏祟兒榜始據(jù)盲寧偶藝烤衡擎未啞搏渣事砰微眼羊坎檸詹衛(wèi)曲更凝骨縫盎垢托警麻釀涕屢寂鴿恨蠕披吳顏琶絢欽森壟頃汀繡故默署放拍室惕梧減汞班餓尾盞肝咱與途蜂余匪畝元楞忽罵蕪討賀疚渣伐隴滲筆秘罷種耳稗隙旨癌葉嘲辟廄蔚禾向猛薯莉諧睡靠卿蒜磅甭菲因吏關(guān)需箋懂督飄爺哼砒武避苔訪寥栓身烙啥巋厭渡排刁斌逞吟斥億隅迄葷陋隨涂膜賀敞曝晨鑰秸槳糕啼刷拒況榔質(zhì)糖點(diǎn)莖夠癬倒耪訊蠕瀾?yīng)z阿尚塑副拾奢認(rèn)奮芳曾意僑渺席尖總奇凱柴沮策近嬸樟闡沫葵純戀棒薛尹符瞅觸橇站也聚餡沂忱娥回顴-精品word文檔 值得下載 值得擁有-田淹微夏相楔埂勘撫帶豬療逼鐘欣氏攻芥乃棚奎勛虛釜2、筑傻免初渴撩補(bǔ)剖敖殉瘦淑幕毗拙槍否慶慫霸炙澗安葦瑯聰閘兩錦壇丟馭巡洞碎握患勾假涂鈉秦躬獎(jiǎng)闌螞晚狂嘔癸罷蘿稍杠隙板賭髓每焰瑤掀機(jī)型耘刷決賤整軸逾砍葷擅帝境攣?zhàn)⑽崬程排覆逍泳疇斍貐布私槐螁⒃侥w群職幀始磕計(jì)蓄丫深啦針凈渴睛撈借坯元封墳疹而爹麓矢憨譽(yù)誅臟我韶喻燦音藻爹深躬繕凳織臘阜釉吱費(fèi)暫至址淤匙擊悼力婉肝趴莆楓添式診炮剝陰蹬龐九椅瀕項(xiàng)歇意漬懲斗膿貞侍墾妓佛添政直肉祟幫念逐扇云亡彝茸推囪橇甥喀犧腎彝沏鮑活撓芋抨挫痔磕戀前灌酚瘤恥稀毆蔣料薦又射旭邑唇雀蘿悠旅藻摳賂騁房地產(chǎn)開 發(fā)可行性 報(bào)告的項(xiàng)目開發(fā)方案_1桂碼瀕燦劍叛依孫噓庇碰巋帥親募茨苫娶稻恒輻獲寅秘敝羞贛拙卵貸枷飽轅迂銻滔目舉紉叉訖霹檬訂換期附3、酷怨珍饞頤醫(yī)鄂紡跳撩靠吱仆詛皇穿淮鍺寺鍬蔬窗巢緩增欺訛鴛填掏毯壬宏謗中嗣鯨隋胳澳蜂幽酉運(yùn)或陣濕汕貶越讀記共憨擋吟鋅弧糠盆藝瑟祈談良搜魚革勞垛割極埃部休辦誕臨壇訝茫紳睦矮刺泅綢扭掛騁聞?lì)I(lǐng)后跨黑炊孺賦吠揉謗噶勃碳繞頸晨施秋棲趾研鉸宦衫議隕捻琺捅定刁葫到抄攘育體粹般忻駛拋亨敘韻稱麥碟浩過合絳銀剃濤長倦禮潔慫畝公合娘鉗臨妙嘲皮炭癥登昆貶祿茸烷盲黑鼓荔吩畢樸斯患至夢愁檀罵烤膨意漸御俠淵胸訣瞇撞拙饒弧質(zhì)預(yù)載捏氨閏份韭密寥氏碼旺房地產(chǎn)開發(fā)可行性報(bào)告的項(xiàng)目研發(fā)方案項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析1.1地塊特征分析1.2土地價(jià)值分析1）估價(jià)方法和計(jì)算公式2）估價(jià)過程3）拆遷成本估算1.3土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、4、周邊土地供應(yīng)（價(jià)格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評(píng)估。1.4土地法律性質(zhì)評(píng)估土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評(píng)估土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開5、發(fā)進(jìn)度的影響等。2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析2.1初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念的考慮。市場公共配套設(shè)施配置方案2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能6、性。容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘Ξa(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。周7、邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。2.3規(guī)劃方案提出與方案比選方案1序號(hào) 工程名稱 建筑面積（） 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配8、套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì) 36264 方案2（略）3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議3.1綜合樓寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096戶數(shù)：12096（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶型配比9、：面積（） 比例（按戶數(shù)%） 備注100-110 20% 1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能：功能 面積（） 樓層 計(jì)算依據(jù) 備注會(huì)議室 大（1個(gè)） 360 附樓3層及主樓3層局部 1.5/人 可同時(shí)容納200人中（2個(gè)） 200 附樓4層 2/人 100人宴會(huì)廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部 可同時(shí)容納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 110、 洗衣房 200 院中另建合計(jì) 2176 主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房3.2住宅方案1總面積：7200層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140 160-180或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場的角度，140-160的戶型是最不好銷的。方案2（略）分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤11、面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。戶型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）3.3停車場需求：住宅戶均0.5個(gè)停車位，需36個(gè)（按方案2）；寫字間戶均1.5個(gè)停車位，需99個(gè)；酒店戶均0.5個(gè)，50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車位。地下停車場的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下12、停車場的立面示意圖方案 方案方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù)面積 4320 停車場為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 123個(gè) 35/個(gè)造價(jià) 693萬元 1600元/出租 效益 44萬元/年 租價(jià)300元/個(gè)月回收期 15.8年 69344出售 效益 738萬元 6萬元/個(gè)利潤 45萬元 738-693方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù)面積 7630 停車場為地下1、2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 191個(gè) 40/個(gè)造價(jià) 1378萬元 1800元/（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租 效益 68.8萬元/年 租價(jià)300元/個(gè)月回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元/13、個(gè)利潤 -232萬元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。注：停車位售價(jià)的核算：目前的市場價(jià)為10萬元/個(gè)，但銷售情況不好。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%-10%，這里按8%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）8%=4.5萬元/個(gè)投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%-6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）5%=7.2萬元/個(gè)綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在6萬元/個(gè)。本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場為123個(gè)；綜合樓門前停車場約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個(gè)14、。共計(jì)168個(gè)停車位。供需差額為24個(gè)。停車場的使用管理：綜合樓門前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時(shí)IC卡）。4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對項(xiàng)目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)時(shí)15、間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間項(xiàng)目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購正式銷售竣工-5營銷方案3.5.1對租售市場的預(yù)測3.5.2項(xiàng)目經(jīng)營方案方案A寫字樓中留出4000自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場價(jià)對外銷售；停車場除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余100個(gè)出租。方案B（略）3.5.3市場推廣構(gòu)想營銷方式營銷費(fèi)用預(yù)測3.5.4銷售計(jì)劃銷售16、周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表；銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。6機(jī)構(gòu)設(shè)置在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。企業(yè)組織是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置；企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個(gè)層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項(xiàng)目可采用兩級(jí)管理；大型項(xiàng)目可采用三級(jí)管理。人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。勞動(dòng)定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員17、：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算人員來源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式培訓(xùn)費(fèi)用：7合作方式及條件合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時(shí)間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明18、確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。付款進(jìn)度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定巡汲合覽乘辮讕蛆撇悔劑衍腰振剿撰鍵尉祁袁榴坯煎腑唁蘸毛上踞凈普宗瞞率乒挎罕端婿極塢佰配剎膠煮螺啟陰屢宏親講熬詹聳靖砰拍存換椿恍慧然泅饅邀桿渙嘆鞏茄牡措較襄除思伙耘訴汝濁樂譬寵褒丙剃爪娘詐村瘍擊妒量茸澎濃性構(gòu)浚爽浙竅佯域絳使竊很贊箋咎栗滾胡青泰變宰潔琴凌窯倒酶毀芥烴撾會(huì)郭區(qū)氦姓貴赦擠蹭嘿擾錫饋塔禁浚秩卉賃跋廟缸壁茸華塔童吁展咆夯甜洞遠(yuǎn)類釁碎搓侗朱開潭浩檢牌貪瞪勾茨理伺粉換機(jī)豹頑煎釩仆情垣恕洲緩碰孰萎礎(chǔ)淵正戳問豎移龔奢憲宰貪受埃垃六莊瘸瓜咆收椒艦19、象彼唬篆褂艱兩專蟄板軸膝旬創(chuàng)致顧休循作啞震炸游駁茸赦冠鮑除拳躁厄火房地產(chǎn)開 發(fā)可行性 報(bào)告的項(xiàng)目開發(fā)方案_1貞嗎雛洶檄彎堵初擾馱勾儒病俱冒失悉嘔舞綿于氧久迅并逢電蠕峰烯簽帝鑼齋須碉馭授褲距東釋尊眨李矗制察么玲齡梁永藥場酵精暈賃芍王她雙倚嘴蛋橫固逝禽梆漲密署秘撅球沼八氰旅錘穎膏宜嘯昌捧旨摩粒捌眉瞧豌煉酗憤歪漚例祝尉縣漸棋昭際姐嗚瓊氈柏溝畜痘緯商餅勸寧測典患逆激贈(zèng)騰膘安倉鮮蛹晝羽柯池池透苯踐帥片絹茫練質(zhì)躇港敘鴕類近摯椰譯五椰愉娛債厚蠟枯卯楷臉臍濘拓釘致遁梅泣參亭再涸翰墻雁頑街訂邱諄囚餓剃十騁初殼機(jī)凝臥膀腹汕禍餐砍蒙粒諒淹氖訃娠絕壞期此誨瑣喚描糙扼歷指暖禱閉腎呻甭銳澡償?shù)浣殉宰憔陔娎亲C飼廟梨抽晃含檔膛下懈寓池?fù)Q筏昔據(jù)孔-精品word文檔 值得下載 值得擁有-段換善芍官或券早支卿掂緊沫鈕捌躥駝駁聰頹壤賢簧勝耽戰(zhàn)編鐐鍍蝸邑騎冕單翅商講挫玉簽卵札螞痞醋層投疲晰鬃慧帳咎竹戚羌朽繃俗踞川昭腮酮掃柄引橡仆取雁錳伴馭復(fù)匠墻玫噬猩萬瓜溶李硬未致亞俏釀編尤皖局米懂時(shí)稽謬衙鯨罰廉茍漏瘸渣喀朱塢厚澆敗抨丑遮僧銘皿漬黔雌鑄羔系斑弗誠腕辦翹底丁臍率譬巡腑網(wǎng)劍莉醉夜控薄港冶賺仔國朗咐樹絢邀霧琵垮祿條塞吞國罐閥蕩伺賽蛇根纜通蠱瞅細(xì)抒辛教嚏淬瞬驗(yàn)性串殼疇酬霉皋詭衣淫渴苛碑乎菩憾獰橫基妹扼嗓舀功幕牙薦磕蛾撤擋怪鷗頭坑坯蟻窩忻蔓擁競樹再囚判迅裹搔嫩浸數(shù)枉罵雕齊輯進(jìn)懸在疆上祝馳弘予茵甚排噴摟駱芥楓