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1、房地產項目投資最優方案的選擇摘要：房地產項目在投資前需進行各種方案的比選，以找到最佳方案。在選擇采用何種方案時，最重要的決定因素是投資收益率，而不是利潤總額絕對值的大小。通過對比我們發現，一些通常認為設計效果最好、收益水平很高的方案的經濟合理性其實是非常差的。千方百計做足、做高容積率的做法往往只有想象中的高回報，而在現實中有的時候卻是顯失合理的。因此，在給定的規定條條件約束下，容積率多少為為宜、選擇何種建筑類型、如何組團分布等問題成為為必須加以解決的問題 關鍵詞：房地產投資資方案選擇 房地產項項目在進行投資決策時經常常會遇到最優方案的比選問問題，以什么標準作為依據據、采用什么方法進行比較較對于2、項目取得良好的投資資收益水平是至關重要的。尤其隨著房地產市場逐漸漸從非理性走向理性、從幼幼稚走向成熟、從賣方市場場走向買方市場，開發商在在進行抉擇時往往一失足成成千古恨，造成巨大的投資資風險。 顯然，規劃條條件既定的情況下，房子并并非造得越多越好，容積率率并非越高越好。在這里，我試圖以一個具體例子來來說明如何做這樣的選擇，希望這會對大家有所啟發發。 .前提條件 該地塊位處郊區，規劃條件件如下： A、主要經濟濟技術指標 一、建設用用地面積：畝； 二、容容積率：且； 三、建筑密度：居住用地225%； 四、綠化率：居住用地35%。 B、規劃要求 一、建建筑高度：80米以下； 二、退讓：后退主干道道：3、高層20米以上，裙房房或多層12米以上。 三、建筑間距 高層建筑筑：南北向正面間距1；并列塔式高層排列間距距20米。同時滿足消防防間距。住宅還應滿足日照照間距要求。 四、停車車數量：設置集中停車庫，汽車庫數量應達到規劃總總居住戶數的100%以上上，同時設置總戶數10%的臨時停車位。設置足夠夠量的自行車臨時停車位。 五、配套要求： 1、設置總建面2700方方、9班規模的幼兒園一所所，總用地面積不小于54400方； 2、設置用用地面積公頃以上的集中綠綠地； 3、設置用地面面積500方以上的居民運運動場地一個； 4、按按每100戶30方的標準準配建社區管理服務設施用用房； 5、設總建面2200方的社4、區郵政服務中中心； 6、按總建面的的7配建物業管理用房與與經營用房； 7、合理理設置垃圾收集房或收集設設施，用地范圍內按規模設設置相應配電房與公廁； 六、道路后退范圍內不不得設置停車位等設施。 .各方案成本收益分分析 根據前述條件，設設計師提供了以下幾種方案案供選擇： A方案：多多層與小高層結合，容積率率為，多層占70%，小高高層占30%。 B方案案:多層與小高層結合，容容積率上升到，多層占700%，小高層占30%。 C方案：純高層，容積積率。 D方案：多層與與高層結合，容積率，多層層占29%，高層占71%。 E方案：多層與高高層結合，容積率，多層占占60%，高層占40%。這幾種方案各自的成本5、本收益情況如下： 一、第一種方案 1、建筑筑面積，地價款為億元，即=億元。折算樓面地地價為:1764元/。 2、土建造價： 多層住宅樓面積為700%=；小高層面積為30%=。 多層單單價1010元/，總造造價為1010元/=萬元 小高層造價為11800元/，即:11800元/=萬元 合計萬元，平均1247元元/ 3、前期：元/ 4、后期：電信信元/ 煤氣平均/=元/ 弱電元/ 強電/=元/ 室外上下水：元/ 園林綠化：元/ 合計:元/ 5、管理成本：元/ 6、銷售成本：元/ 7、財務成本：元/ 8、銷售稅金：12%66000元/=元/ 合計:元/ 單方方利潤:6000-45221=1479元/6、 合計利潤:1479=萬萬元 第二種方案： 1、建筑面積為，樓面價價為元/ 2、多層住住宅樓面積為70%=，小高層面積為30%= 3、土建造價： 多層造價為10110=萬元 小高層造價價為1800=萬元 平均價為元/ 4、前前期：元/ 5、后期期：元/ 6、其他同同上為元/合計為元/ 單方利潤:60000-4191=1809元元/ 合計利潤:18809=萬元 第三種種方案： 1、樓面價為為:844元/ 2、建安造價平均按元/考考慮 3、前期：元/ 4、后期：電信元/，煤氣元/，弱電元元/，強電元/，室外外水元/，園林綠化元/ 合計:元/ 5、管理成本：元/ 6、銷售成本：元/ 7、財務成本：元7、/ 8、銷售稅金：112%6000元/=元/ 合計:元/ 單方利潤:60000-4608=元/ 合計利潤:1392=萬萬元 第四種方案： 1、多層:=397789，24層、28層層考慮銷售面積為：，合合計:135689 容積率為:135689/= 地價:/1355689=1035元/ 2、建安造價: 多層：3978910010=4019萬元 高層：9590022250=21578萬元 合計:25597萬元元 平均單價為:18886元/ 3、前期：150元/ 4、后后期 電信元/ 煤氣均價元/ 弱弱電元/ 強電均價價元/ 室外上下水水元/園林綠化元/ 合計:元/ 5、管理成本：元/ 6、銷售成本8、：元/ 7、財務成本：元/ 8、銷售稅金：12%6000元/=元/ 合計:元/ 9、單方利潤:60000-4453=1547元元/ 合計利潤:13356891547=220991萬元 第五種種方案： 1.建筑面積積為134670，樓面面價為元/ 2.多層層住宅樓面積為134677060%=808022，高層面積為134667040%=538668 3.土建造價： 多層造價為8080021010=81611萬元 小高層造價為5538682300=112390萬元 合計：20551萬元，平均價價為元/ 4.前期：元/ 5.后期：元元/ 6.其他同上為為元/，合計為元/ 單方利潤:6000-40799、=1921元/ 合計利潤:19221134670=255870萬元 .結論論 那么，上述五種方案案哪種最優呢？ 在選擇擇采用何種方案時，最重要要的決定因素應是投資收益益率與銷售利潤率，而不是是利潤總額絕對值的大小，這是形成正確判斷的前提提。在進行選擇之前，必須須明確： 1.無論采取取何種方案，配套商鋪的面面積均為7730平方米左左右，因此不必列入方案比比較，所占的成本也沒有考考慮。 2.小高層不考考慮底層架空層。 3.多層與高層結合的方案，3排6幢多層考慮為6層層，其中6層為躍層，高層層是2幢24層與2幢288層，底層架空，但計算容容積率時，底層架空層的面面積未計算在內。因此，實實際容積率還要10、略高。 4.售價是影響投資收益益評估的重要因素，但由于于郊區房產多層與高層價格格差異并不像市區那么大，因此在做方案比選時，可可以假設所有物業統一按66000元/考慮。 5.同理，方案對比中未未考慮合理避稅，統一按正正常稅率計算。 6.地地下車位與車庫按收支持平平計，不構成方案選擇的要要素，因此忽略不計。 請看下表： 名稱 方案多層銷售面積高層/小小高層面積樓面地價單方造造價銷售均價單方利潤合123下一頁頁計毛利 投資收益率率銷售利潤率 % % % % % 顯然，通過簡單單的對比，我們可以得出這這樣的結論： 方案即純純高層的投資收益率最低，應予放棄； 2.容積積率偏低的純多層A方案盡盡管造價較低11、，但樓面地價價偏高，因此投資收益率也也不高，其不合理性僅次于于純高層方案，應予放棄。 3.綜上所述，很明明顯，本地塊不適合全部采采用單一類型的物業，無論論是多層還是高層，都不具具有良好的投資收益水平，我們應考慮多種類型并存存。4.在同時混有多層層與高層的方案中，高層比比例多于低層的D方案的投投資收益率低于低層占多數數的B、E方案達10個百百分點左右，因此，在有多多種物業類型并存、容積率率相同的情況下，應盡可能能多地布置多層，少布置高高層、小高層； 方案雖雖然收益水平較高，但多層層占70%、小高層占300%的比例在設計中能否做做到是一個疑問，即便能做做到，可能導致建筑密度過過大，影響小區品質。因12、此此，在以B、E方案為侯選選方案時，還要注意其可實實現性。 方案為多層、高層結合，考慮到小區的的整體和諧與造型，應在此此基礎上適當補充少許小高高層，這樣整個小區顯得豐豐滿，區塊與區塊之間有過過渡、有呼應、有起伏，既既容易營造出高檔小區的效效果與景觀氛圍，也更容易易做到理想的戶型比。 7.在方案基本確定后，還還應注意：根據市場形勢勢預測售價，進行投資收益益敏感性分析，找出售價變變動幅度與投資利潤率的對對應關系，做到心中有數；應著手編制完整的現金金流量表，測算整個開發周周期資金需求的變化情況，并計算資金峰值的大小與與出現時間，從而避免資金金鏈出現問題，并最大限度度地提高資金利用效率。 8.在上述成13、本測算中中，建安成本較準確，但前前期費用、基礎設施費、配配套設施費、期間費用等沒沒有進行明細分析，只是一一個根據經驗值估算的籠統統數據，這可能會造成較大大誤差。雖然這并不至于影影響上述方案比選的正確性性，但在方案確定后，還應應作進一步的詳細分析，以以求得更精確的數據。 .當前東部地區不同物物業的建安成本經驗值 一、地下車庫 土建 1、鋼材220=元/ 2、商品砼120600=元/ 3、土方元/ 4、樁基基元/ 5、圍護元/ 6、粉刷、樓地面面、防水元/ 合計:2021元/ 安裝裝元/ 1、消防:元元/ 2、弱電:元/ 合計:元/ 上述兩項合計:元/=元/二、多層 土建 1、鋼材45=元/ 2、14、商品品砼600=元/ 3、砌體元/ 4、腳手架元/ 5、土土方元/ 6、外墻面面磚元/ 7、鋁合金金門窗元/ 8、戶門門及電子對講門元/ 9、陽臺欄桿元/ 10、外墻花崗巖元/ 11、粉刷、樓地面、屋面元/ 合計:8855=941元/ 安裝65元/=元元/ 合計:元/1010元/ 三、小高層 土建 1、鋼材74=元/ 2、商品砼600=元/ 3、砌體元/ 4、腳手架元/ 5、土方元/ 6、預應力管樁元/ 7、外墻面磚元/ 8、鋁合金門窗元/ 9、戶門及電子對講門元/ 10、防火門元/ 11、外陽臺欄桿桿內落地窗欄桿元/ 12、外墻花崗巖元/ 12、粉刷、樓地面面、屋面元/ 合計:元/=141915、元/安裝：水電90 消防70 合計：1660=元/ 電梯:元/ 計:1677715/14=元/元/ 四、18層純純住宅樓 土建 1、鋼材90=元/ 2、商品砼600=元/ 3、砌體元/ 4、腳手架元/ 5、樁基元/ 6、土方元/ 7、粉刷樓地面、屋面元/ 8、外墻面磚元/ 9、鋁合金門窗元/ 10、戶門及電子子對講門元/ 11、防火門元/ 12、外陽臺欄桿、內落地窗欄欄桿元/ 13、外墻墻花崗巖元/ 元/=1607元/ 安裝 1、強電元/ 2、消防元/ 元/=元/ 電梯梯元/ 上述三項合計計：元/ 按銷售面積積:元/19/17=元/ 五、18層商商住樓 土建 1、鋼鋼材94=元/ 2、商品砼616、00=元/ 3、砌體元/ 4、腳手架元/ 5、樁基元/ 6、土土方元/ 7、粉刷、樓地面、屋面元/ 8、外墻面磚元/ 9、鋁合金門窗元/ 10、戶門及電子對講門元元/ 11、防火門元元/ 12、外陽臺欄欄桿、內落地窗欄桿元/ 13、外墻花崗巖元元/ 元/=16689元/ 安裝 1.強電元/ 2.消防元/ 元/=元/ 電梯元/ 上述三項合計：元/ 按銷售面積:元/19/18=元/ 內裝飾 標準為： 1、廚房：整體式廚廚房，脫排油煙機，煤氣灶灶，不銹鋼洗菜、洗碗池； 2、衛生間：洗臉盆盆，鏡前玻璃，洗臉臺板，大便器，簡易沐浴器，地地磚，墻磚，PVC板吊頂頂； 3、客廳、臥室：地面為強化地板、木踢腳17、腳線，墻面、天棚為乳膠漆漆； 4、木門及門套線線； 5、窗簾盒、窗簾簾布； 6、陽臺：地磚磚； 7、客廳、臥室燈燈為日光燈，廚房、衛生間間配吸頂燈、鏡前燈。 合計：670元/=7704元/ 上述四項項合計：20897044=27932800元元/ 六、24層純住住宅樓 土建 1、鋼鋼材96=415元/ 2、商品砼6000=元/ 3、砌體體元/ 4、腳手架元元/ 5、樁基元/ 6、土方元/ 7、粉刷樓地面、屋面元/ 8、外墻面磚元/ 9、鋁合金門窗元元/ 10、戶門及電電子對講門元/ 111、防火門元/ 122、外陽臺欄桿、內落地窗窗欄桿元/ 13、外外墻花崗巖元/元/=元/ 安裝 1、強電元/ 2、消防元/ 元/=元/ 電梯元/ 上述三項合計：元/ 按銷售面積:元/25/23=元/ 七、24層商住樓 土建 1、鋼材1000=432元/ 2、商品砼600=元/ 3、砌體元/ 4、腳手架元/ 5、樁基元/ 6、土方元/ 7、粉刷樓地面、屋面元/ 8、外墻面磚元/ 9、鋁合金門窗元/ 10、戶門及電子子對講門元/ 11、防火門元/ 12、外陽臺欄桿、內落地窗欄欄桿元/ 13、外墻墻花崗巖元/ 元/=元/ 安裝 1、強電元/ 2、消消防元/ 元/=元/ 電梯90