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1、沈陽泉涌新鎮別墅項目策劃案 初案一、現狀分析1、沈陽市別墅現狀分析 沈陽市別墅項目分布在城周東、南、西、北四個方向。其中，70別墅項目分布在東部和南部，而西部、北部僅有金色高爾夫外商別墅、加州陽光等幾種項目。因而，沈陽別墅市場形成了東、南兩大陣營對壘角逐之勢。沈陽別墅項目從無到有可以說是沈陽經濟發展、觀念進步、生活水平提高一種詳細體現。但是通過了近發展，沈陽市別墅市場依然同上海、深圳、北京等房地產業發達地區存在著較大差距。沈陽市場上單體別墅，每棟建筑面積重要集中在200400平方米之間，有少量大面積別墅浮現。絕大某些別墅具備車庫、傭人房、設備房、洗衣房等功能空間，大某些項目贈送私家花園。絕大某2、些別墅沒有游泳池。潛在供應量重要來自于加州陽光二期、美地莊園二期、信盟花園三期、維也納音樂別墅、荷蘭村別墅二期、菲菲澳家二期以及錦繡山莊等。某些項目詳細開盤時間尚不能擬定，但是預計這些項目中大某些將在今年年終或者來年陸續入市，總供應量大概在500棟以上。2、泉涌新鎮別墅現狀分析由于本人對泉涌新鎮別墅不夠理解，只知其在開發區。分析也許因素如下：遠離都市喧囂，盡享山水之樂同步，有便利交通與成熟生活配套設施，其他略。二、本案優劣勢分析1、優勢分析 1997年、1998年，沈陽市別墅市場經歷了一系列調節和消化。在1999年，別墅又迎來了一種新高潮期，市場供應量又達到200套左右。 本案也許因素（人個分3、析、猜測）分析為社區內環境、會所、物業管理使人達到“高品質”等，真正追求高品質生活。 2、劣勢分析 由于本人對泉涌新鎮別墅有關資料不夠理解，只能做出某些猜測分析：沒有自然風景作有力支撐點；別墅是不可復制性，通看全市別墅，基本上占有大量稀缺資源，除土地外，尚有風景、天然水域等特性。交通不發達；缺少有力賣點；3、綜合分析本案須在定位、推出方式、形態、賣點上與眾不同，更要注重目的客戶消費心態，揚長避短才可行。三、定位建議精英型別墅，走中檔別墅價位，高檔別墅品質路線。理由：1、沈陽購買高價位別墅消費群體力度小；2、除了針對金字塔尖消費群，別墅也可以有中檔概念。3、沈陽是個貧富差距很大都市，有不少開發商4、股份制公司負責人、銀行負責人等，這個層面人不是買不起房子，而是買不到好房子；4、任何人都但愿花至少錢，得到最大享有；5、價位低便有增值空間；6、吸引都市里新貴。操作方式：1、把體量減少一某些； 高密度是做不出好別墅，戶數太多就缺少榮耀感，最后會導致失去有效客戶2、本案分階段推出；為了避免過大風險，提高機會成本，應當分期推出項目，同步也可以吊吊客戶胃口。越不容易得東西才是好東西。3、先修建一種功能齊全、游戲性、娛樂性強超級會所；4、運用配套做文章；5、配套先運用起來；四、賣點建議l感受生命、享有運動；理由：a、對于房地產來說，獨特居住個性風格及特點就是文化品位，任何民族均有其特有文化存在方式，5、涉及信奉、習慣及其精神等等，把運動當作本案文化理念，生命在于運動，當代人越來越明白這個道理，并有這方面需要。營造出這種精神文化，吸引大眾，從不同角度引導她們。由于體育除了可以強身健體外，更能鍛煉毅力、感受生命。 b、別墅稱之為別墅，就是由于它生活方式與生活品位是有別于普通人群。它使用者，普通都具備較高修養；廣泛社交圈；有優越物質生活條件。她們期盼別墅是一種能徹底放松，完全舒服家，因而要找到適合特殊群體需求。c、都市人玩地方越來越少，精神得不到滿足。 2、精英俱樂部；理由：精英們需要是新出路和發展，她們要有更多社交氛圍和機會，能為生活和工作提供更多協助和關懷。3、英國式物管（貼身管家）；理由：一6、種樓盤品質好壞最后取決于物管，物管并非是單純機械化管理，而是從人性上體貼客戶，依照客戶所需專業設計；操作方式：略五、規劃建議1、每戶占地空間大；理由：A、別墅土地資源使用應當是奢侈，才干體現出尊貴。 B、有更各種人使用空間。2、挖建人工湖；理由：別墅應當有山有水，人均有親水性，有水地方，才會使心情得以安靜，真正回歸自然。3、建跑馬場；理由：既然本案打著運動牌，那么能強身工具不可少。普通到了春天時，珊瑚壩沙地里，跑馬人最多，由于在都市里可以放縱跑馬地方幾乎沒有，少見東西就是貴重東西。4、建野戰營、專業射擊場；理由：當前玩東西越來越多，卻越來越沒意思，經常會讓人不知該如何打發時間，因而需要開發新娛7、樂項目。5、室外高爾夫練習場；理由：會打高爾夫人不多，如果在高爾夫球場練習，費用昂貴。室外高爾夫練習場建設費用不高。相鄰項目有高爾夫球場，可以聯合推出。6、修建室外游泳池；理由：住戶可以完整保有自己私密空間，也可以與愛慕鄰居交談約會。人與人是如此，景與景之間也是如此，使景觀組團互相映襯。7、環境建設應當與本地氣候、生態等相適應。理由：環境應當是適合人居住環境，而不是宣傳中只可欣賞，不可使用擺設。最重要是：環境應當是富有變化四季景畫。體現為一種自然四季變化。六、目的客戶群建議1、沈陽市新貴；她們大多受過良好高等教誨，崇尚高品質生活，喜歡提前消費，是當前中華人民共和國經濟新生兒。2、沈陽近郊區有地8、位、有錢消費群；不能疏忽了這群消費力，她們往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，并且都懷著都市情結，但愿能住在離市區近地方，才體現尊貴。3、沈陽市外其他相臨都市客戶群；4、在沈陽經商、投資客戶群；5、年齡在30-45歲左右成功人士；這個年齡階層成功人士，有著積極生活態度、充沛精力、高品味享有；熱愛運動、熱愛生命。七、推廣建議1、別墅分期推出；2、廣告投放應當多在沈陽市內報刊、電視、廣播、雜志、戶外等媒體上；3、投放在受眾群體30-45歲商業雜志及報紙上；4、在沈陽周邊地區造勢；5、先推廣會員制，再做客戶。八、營銷建議、先建配套設施，再建別墅；理由：可以給人信心保證。 吸引一群已置業客戶群。 土地通過9、平整裝飾后易產生價值感。 讓人氣更好匯集。l、先推廣會員制；2、會員制帶給人感覺是高檔，往往擁有高爾夫會員卡就代表身份。3、匯集精英約會。4、好別墅不是修建出來，是住出來，當有了口碑后，價值就會得到不久提高。使人覺得就是投資也是值得。5、只有先讓目的客戶群產生喜歡，才干真正吸引她們在此長留。6、像做人同樣，先做人再做生意。樓盤也可以先做服務，再賣房。操作方式：略九、結束語本案策劃建議沒有通過完整市場調查，在通過科學市調后，也許會推翻某些觀點，但我相信有些某些是值得參照。 對于別墅消費群體都是站在金字塔頂上，她們或許成功經歷不同，受教誨不同，社會背景不同，但更多是同一階層相似處，例如都渴望交到更多有用朋友；一種潛在虛榮心；高壓工作后徹底放松；喜歡嘗試新鮮事物；喜歡刺激運動；追求高品質生活；熱愛生活；熱愛人生 謝謝予以我一種展示機會，不盡之處請諒解。真心祝愿貴公司項目開發成功！