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1、七、評估項目實行方案鄭州市市領土資源局為了規范本級協議土地出讓和劃撥土地宗地評估行為，采納公然招標的方式確立土地評估中介機構。我公司擬招標，為了規范入圍后我公司參加的詳細宗地評估項目的評估行為，準時、保質達成詳細宗地評估業務，保證我公司出具的評估結果科學、合理，且切合鄭州市和詳細估價對象的實質狀況，特制定本方案。一、機構人員組織、業務流程及崗位職責我公司具備從事河南省范圍內的土地評估業務的資質的機構，自公司成立以來向來從事波及土地出讓、轉讓、土地劃撥、公司改制等地價評估工作。此外，除了平時的宗地評估外，本公司還擔當著中原第一版傳媒投資控股公司有限公司部下子公司公司改制項目等，本公司目前已經充分2、掌握了河南省大多數地域的土地、房地產交易資料，對河南省土地市場的現狀特色、發展規律有較為全面的認識。本公司詳細負責該項目評估項目的負責人和土地估價師均是長久從事宗地地價評估的專職資深注冊土地估價師，從事過大批土地出讓、轉讓、劃撥、公司改制項目的評估工作，不只理論功底扎實、實踐經驗豐富，并且對河南省，特別是鄭州市波及土地出讓、轉讓、土地劃撥的有關政策、辦理流程有充分的認識，完好有能力為拜托方供給高質量、高效率的服務。依據項目特色，本公司擬安排公司總經理徐進蘭為總負責人，孫建偉作為項目負責人，組織、協調詳細評估工作。另抽調多名豐富經驗的土地估價師成立兩個項目小組，負責詳細項目的組織實行（詳見下表）3、。項目實行主要人員狀況本公司宗地評估項目依照中華人民共和國國家標準城鎮土地估價規程（GBT185082001）、中華人民共和國國家標準城鎮土地分等定級規程（CBT185072001）、中華人民共和國國家標準土地利用現狀分類（GBT210102007）、協議出讓國有土地使用權規定（領土資源部第21號）、劃撥土地使用權管理暫行方法（國家土地管理局第1號）及拜托方供給的有關估價對象的資料（包含規劃設計資料、宗地圖及出讓前置條件和配套保障性住宅的1/9文件、拜托評估商定書等）受理業務，以后進入估價程序到達成估價報告，主要經過以下步驟：1、明確評估的基本領項。內容主要包含估價對象（權屬、用途、面積等）、4、估價目的、基準日、價錢種類、估價日期等。2、制定估價作業計劃；3、采集資料，實地踏勘，剖析整理有關資料，商議估價技術方法；4、選擇適合的估價方法，確立有關的技術參數，確立試算價錢；5、初算結果項目負責人自檢，并將自檢結果交于項目經理睬議議論；6、項目經理睬議議論結果報技術總負責人審查，,總估價師審查評估報告書能否切合合法性原則，拜托方的拜托依照、所供給的文件、資料能否充分靠譜，以及評估過程能否切合城鎮土地估價規程的要求，評估結果能否客觀、公正、科學、可行，審查經過的技術總負責人簽訂審查建議；7、確立估價結果；8、撰寫估價技術報告及估價結果報告草稿；9、報告草稿提交審查小組審查；0、經審查過的報5、告提交拜托方。二、項目工作進度安排鄭州市領土資源局拜托的協議土地出讓評估、劃撥土地評估項目的達成日期依照正常狀況，許諾5個工作日達成，假如拜托方有其余特別狀況需要加速進度的，在保證成就質量的前提下，我方許諾全力配合保證不影響拜托方需求。一般狀況下，詳細工作進度安排以下：收到拜托方作業通知后：第 l天明確估價基本領項、制定作業計劃、達成現場踏勘、估價對象資料采集、周邊房地產市場狀況和上地利用狀況檢查；2/9第 2天剖析整理有關資料，選定適合方法試算價錢；第 3天土地評估公司內部進行三級審查，確立測算價錢；第 4天撰寫估價報告并自審；第 5天審查報告，裝訂成就，供給成就給拜托方。三、項目實行技術路6、線依據城鎮土地估價規程，宗地地價評估的技術門路是利用檢查的有關資料，采納市場比較法、利潤復原法、節余法、成本迫近法和基準地價系數修正法評估宗地地價。估價方法的選摘要依據估價目的、估價對象所在的地區條件和估價對象的詳細利用條件，選擇適合的估價方法進行評估。依據鄭州市城市資源保障能力、目前社會經濟發展水平以及房產、地產市場的發育水平，考慮到估價目的，對于不一樣用途估價對象的首選估價方法按以次序進行：1、商服用地采納利潤復原法、市場比較法、節余法、基準地價系數修正法評估；2、城鎮住所用地可采納市場比較法、假定開發法、基準地價系數修正法評估；3、工業用地采納基準地價系數修正法、市場比較法、成本迫近法評7、估；4、其余地類采納基準地價系數修正法、市場比較法、成本法評估。以上方法為往常狀況所用的測算方法，在詳細項目評估中，依據宗地詳細狀況、估價目的對各估價方法進行合用性剖析，整體原則就是方法要適合估價對象的客觀存在狀況。依照城鎮土地估價規程要求，每個估價項目應該起碼選擇兩種以上方法，考慮到波及政府利潤評估的復雜性，詳細評估項目要依據估價對象的詳細利用方式選擇適合的方法。四、保證工程質量、工期的技術和組織舉措3/9我公司自成立以來，向來從事地價評估工作，并多次作為牽頭機構，參加全省范圍內的各樣種類宗地評估項目，累積了豐富的地價資料和地價評估經驗，擁有較強的組織協調能力和較高的專業技術水平，可以保證高8、效率、高質量達成拜托方的宗地評估業務；并且可以充分應用各項基礎業務成就，保證估價結果的客觀、真切。（一）質量目標質量目標：恪守規范、質量為先、精誠團結、改革創新。（二）質量保證系統公司為保證本項目以順利的達成，實現宗地評估項目成就達到優秀等級的總目標，公司決定成立一套完好的質量保證系統，組織一支技術精深、經驗豐富的質量管理隊伍。公司總經理對工程質量總負責。公司技術負責人在公司總經理領導下詳細地對宗地評估工作負責組織指導、按期準時檢查，對單薄環節和重要技術問題組織攻關活動，運用經濟手段獎優罰劣。項目經理對宗地評估項目負責。公司和評估部建立專職審查部門，建立兼職審查員，形成質量控制網，一層抓一層，9、層層抓質量。1、項目組質量管理職責規定(1)項目總經理是本評估項目質量的第一責任人。負責組織貫徹公司的質量目標目標，保證整體質量系統的有效運轉。(2)評估部評估部對項目總經理和公司技術負責人負責。負責詳細宗地評估的評估方法、計算參數和方案方法的貫徹實行；負責平時的技術管理工作；做好詳細項目的組織設計、方案、進度計劃的必需改正和報審；填寫項目日記；辦理解決技術問題。(3)審查部4/92、質量獎罰制度依照各崗位職責分工，可以圓滿達成各自職責的，公司酌情賜予物質獎賞和精神鼓舞。對于不可以固守崗位、玩忽職責，給公司形象造成不良影響的，并造成評估項目不可以依照約準時間交托的，將賜予扣減獎金處分；情節較重10、的，將酌情扣減基本薪資。3、評估結果一票反對制度在對宗地評估項目的各個階段堅持“三級檢查制度”的同時，公司果斷支持各級審查人員的工作，給予其“一票反對”的權利，在公司內部三級檢查過程中，不論哪一級審查人員認定該分項質量達不到合格等級，都不再向上一級審查部門申報查驗，待完好達到合格標準后，方可向上一級審驗，直到每一級都達到合格評審要求為止。4、質量控制程序(1)文件和資料的控制針對管理性文件，由項目總經理負責與拜托方進行交流并索要管理性文件。現場勘查土地估價師負責詳細宗地評估項目有關文件的采集、整理和歸檔。（2）技術控制嚴格履行中華人民共和國國家標準城鎮土地估價規程（GBT185082001）、11、中華人民共和國國家標準城鎮土地分等定級規程（CBT185072001）、中華人民共和國國家標準土地利用現狀分類（GBT210102007）及其余國家和河南省及鄭州市的有關規定，保證估價結果獨立、客觀、公正、公正。（3）質量記錄的控制宗地評估項目文件保存時間為二十年，在檔案室專人保存寄存。文字記錄、照片及其余資料應注意保存環境條件，不可以使之霉變，針對電子文件資料特意進行可挪動硬盤備份并按期檢查，審批寄存和無效銷毀由公司技術負責人負責。5/95、質量保證舉措一般要求（1）仔細貫徹質量目標，成立以項目總經理為質量第一責任者的崗位責任制。推行三級質量檢查制，嚴格控制分部分項工程的質量。增強者員培訓，12、提升技術素質。對證量事故辦理堅持“三不放過”的原則。（三）保證舉措1、工期保證舉措為了保證準時、保質的達成鄭州市協議土地出讓評估、劃撥土地評估工作，我公司擬訂了以下舉措：（ 1）對于波及政府土地利潤的宗地評估項目不一樣于一般的抵押、審定財產、公司改制等市場類評估項目，不只要求評估結果客觀、公正，估價中所采納的各樣參數確實定也一定依照充分，估價報告經得起查驗。所以，對于這種項目的評估不可以僅靠加班加點來縮散工期，要嚴格依照規定的程序進行，把需要做的工作分解到平時工作中，以此提升工作效率。（ 2）我公司自成立以來，已經達成多項土地出讓、轉讓和劃撥土地評估項目，認識土地出讓、轉讓、劃撥的辦理程序，知13、道這種項目評估的重點。我公司有專人負責采集鄭州市土地出讓、轉讓等交易資料，并對資料進行錄入、上傳、剖析工作，同時，我們成立了資料按期采集制度，每一位土地估價師每年采集必定數目的土地交易數據，是公司查核的一項重要指標。目前我們不只有豐富的交易信息，并且有歷年來社會經濟發展資料、規劃資料、基準地價資料、基礎設備和公共服務設備資料、環境條件資料等影響地價的資料。所以，估價師在做該類項目評估時，只要要聯合現場踏勘，采集、檢查估價對象的現狀和規劃利用資料、估價對象所在地區土地利用狀況。不需要再花銷大批的時間采集影響地價的其余信息。可大大節儉時間，提升工作效率。6/9（ 3）項目負責人和參加人員都是經過公14、司頻頻研究抽調的業務骨干，有豐富的工作經驗，他們可依據詳細估價項目的特色，快速做出科學判斷，選擇適合的估價方法和技術路線，利用公司豐富的地價信息，合理測算地價。（ 4）因為我們每年都在做土地出讓項目評估工作，可利用已有的評估事例，提升報告撰寫的工作效率。（ 5）目前評估部每2天召開一次評估交流會，重點檢查評估項目的履行狀況，并針對估價技術問題，由技術小組提出解決的舉措，限時解決，保證工期的準時和提早達成。（ 6）評估項目承包制，各小組要按下達的評估項目準時達成任務，對提早達成的予以獎賞，對遲延工期的賜予處罰。踴躍組織技術人員，依據工期和項目需求，隨時增添技術人員。2、質量保證舉措(1)成立評估15、項目質量管理系統，由項目總經理擔當該評估項目的總負責人，落實評估項目各級人員的職責，責任到人。(2)堅持：“以人為本”的管理理念，嚴格要求評估項目成員的資格，在項目展開中對項目成員進行查核。(3)編制明確仔細的質量計劃，在項目實行的過程中采納適合的質量保證舉措，抓好質量流程各環節的工作，明確每個崗位的質量責任。(4)嚴格依照城鎮土地估價規及省廳的技術規程進行操作。(5)對出現質量問題的小組，查明原由，嚴重者調出本項目。(6)堅持自檢、互檢、復檢的三級檢查制度，保證項目質量。3、人員保證舉措項目主要人員狀況表4、資本保證舉措7/9為了使評估工作不因資本問題而影響工作進度和參加人員的工作踴躍性，使16、大家一直保持高昂的斗志和工作熱忱，公司決定會針對此次評估項目建立專項資本，特意用于外業勘查的交通、就餐、外業補貼，內業用于評估項目設計等工作的需要。總之土地評估公司在資本需求方面必定會鼎力支持評估人員的需要。5、資料保障地價評估實質上是在對大批資料剖析基礎上，對地價水平的科學判斷。據有資料的多少以及對資料剖析的深度直接影響估價師對地價形成體制、土地市場發顯現狀和發展規律的掌握，從而影響方法選擇、估價參數確立及估價結果的客觀、公正。6、組織保障考慮到鄭州市領土資源局采納招標方式確立協議土地出讓評估、劃撥土地評估項目評估機構，為了做好該項目，公司領導多次開會研究，依據估價師的特色和專長，成立了兩個17、項目組，為該項目供給專職服務。可從組織上保障項目的順利實行。7、嚴把質量關、保證報告高質量的舉措為保證估價質量及工期的技術舉措，在接受拜托后，我公司將確立該項目總負責人，由總負責人安排車輛、人員、資本，而后安排一個工作組進行實地勘探，及采集資料，資料采集達成后，在實地踏勘基礎上成立一個由多名估價師成立的專項小組，對土地評估方法的選用，并試算估價結果，再集體議論進行初步試算結果進行調整，最后確立估價結果。總之，為保證項目質量及評估結果客觀、公正、合理，還要進行相應的審查制度。（1）審查程序評估人員在接受安排任務后，第一時間明確評估目的并進行外業檢查，檢查達成后聯合內業快速達成草稿，草稿達成后將報18、告交給檢查人員，檢查人員在檢查完報告后需在草稿上標明需要完美的地方，并進行說明而后后返還評估8/9人員改正、評估人員在改正后，交給項目經理審查，項目經理審查后提交總經理審查，最后出具正式報告。（2）審查依照和標準城鎮土地分等頂級規程和城鎮土地估價規程中要求的方法、準則、原則和標準。以及領土資源部辦公廳對于公布（領土資廳發201320號）、河南省領土資源廳辦公室對于貫徹履行國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）的通知（豫領土資辦發201336號）和鄭州市領土資源局對于轉發的通知（鄭領土資文2013562號）確立的原則和標準。五、技術路線和測算過程切合國家標準和鄭州市實質土地市場狀況1、堅持實地踏勘，檢查待估宗地周邊范圍內實質市場資料；2、以鄭州市經過查收的基準地價作為評估的基礎和參照；3、堅持以鄭州市地價動向監測結果作為評估的重要參照；4、選用足足數目的成交事例，保證待估宗地價錢能切合實質水平；5、評估要聯合鄭州市宏觀經濟走向與整體經濟發展趨向。9/9