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1、物業管理項目接管方案一、目的根據XX物業管理采購項目競爭性評估文件的要求，及各類設施設備使用情況、安裝位置、樓內外裝飾材料和本物業項目的特點，以提供一個潔凈、舒適、優美、安全的工作環境為標準，以達到完善管理、節約投資、確保設備設施持續穩定運行、日常工作有序進行為目的，并以科學嚴謹的態度制定完善的物業管理接管方案，為指導今后的物業管理工作提供有效的依據，規范物業的接管工作，確保接管物業的質量合格，嚴格制定項目接管方案，指派專業技術人員及相關接管人員對物業進行全面接管，確保物業按時順利交接，平穩過渡。二、適用范圍適用于我司接到XX物業管理采購項目競爭性評估中標通知書后，對華電中心物業項目的接管工作2、。三、職責 1.我司接到XX公司競爭性評估中標通知書通知報告后,總經理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業的技術人員組成驗收小組。2.接管小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備設施運行、巡檢、維保記錄等技術檢驗資料的驗收。3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按名稱、規格型號、數量、深圳市華為培訓學院有限公司及設計要求進行驗收，設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖驗收。4.驗收小組對物業按運行系統驗收,主要驗收供配電及照明系統、電梯系統、給排水系統、有線電視系統、土建工程、空氣通風系統及有線電視系統、綜合布線系統等。5.由總經理跟XX公司辦理物業管理接管手3、續。四、工作程序1、接管驗收的準備工作 1.1接管前的準備： 接管工作開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：1.1.1與XX方面接口人、原物業接口人聯系好交接事項、日期、進度、驗收標準等； 1.1.2派出先頭技術人員了解現場； 1.1.3與原物業管理接口人協商，并組織人員同原物業管理人員進行并列上崗，熟悉崗位制度、操作規范及設備設施的操作方法； 1.1.4準備好接管驗收記錄表格： 安全崗接管表； 技防系統設備接管表； 公共設施設備接管驗收表； 資料接管登記表。 綠化項目接管驗收表； 接管問題整改建議表。 1.2 確定接管驗收方式；1.2.1 與前物業公司協商并擬定的接管計劃進度及做好樓內外物4、品的移交及驗收工作：1.2.2 接管時采取房間逐一清點，驗收完一層清場一層的做法，清點完后即接管，包括崗位、鑰匙等，確保接管驗收工作正常有序進行；1.2.3 工程部、安全部、清潔綠化等部門接管進駐時，依據接管驗收標準，同時做好物品的清點以及物品的觀感識別檢查，并走好相關記錄；1.2.4 接管后立即對樓內的相關問題進行嚴格檢查，就驗收中需要整改的問題以書面形式列出并及時上報；1.2.5 做好各種鑰匙的清點移交、整理編號及分類管理等工作；1.2.6 更新標識及電話通訊，建立服務熱線；1.2.7 制定接管時間安排計劃；1.2.8 配置現場物業管理人員： 根據物業現場和物業管理采購項目競爭性評估文件要5、求配備物業管理人員，具體按以下要求進行。1.2.9 落實專項分包商； 落實各專項分包商，簽訂相關協定。 1.2.10 物資配備； 做好物業管理物資工具的配備，并補充備品備件。1.2.11 前期培訓；進行人員的理論與實操結合培訓，使員工了解并掌握各項規章制度、競爭性評估文件相關達標標準，崗位職責、操作及應急處理流程、禮儀禮節等。接 管 前 培 訓 計 劃培訓內容培訓人培訓對象培訓地點時間企業概況及經營方針、企業理論和企業精神全體員工華電中心概況、管理目標及管理規章制度全體員工管理方案內容講解討論全體員工員工守則、理念行為規范手冊、物業管理基礎知識全體員工智能化設施管理知識全體員工崗位與工種業務培6、訓；崗位職責、工作流程、質量標準各部門員工ISO9002文件培訓全體員工消防安全、應急常識管理處全體人員實習與考核管理處員工1.2.12 后勤服務； 落實員工生活安排及其他事宜。2、 接管驗收階段按既定計劃，分項目、分專業進行接管。具體按如下項目進行：2.1 資料接管；系統化、管理化、電腦化地建立物業檔案與管理，是物業管理工作的重要組成部分，也是實施管理的有力依據。我司履行物業管理文件同XX的物業管理檔案建立的實行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照相關標準執行。將收集的管理資料細分，做到分類整理，易于查閱。使檔案管理真正為管理服務。 2.2鑰匙、工具接管；物業公用工具（主要指萬用表、鉗表、7、測線儀、測試儀、壓力表，內六角板手等不在個人名下的工具類）和鑰匙（主要指的是機房鑰匙、配電柜箱鑰匙、門禁控制器鑰匙、電梯三角鑰匙、UPS 方通鑰匙，消防備用鑰匙）的交接完成質量的好壞，將直接影響到今后物業各項工作的順利展開，我們接管人員將按以下要求來做。接管中的工程技術人員要仔細對照各機房位置和鑰匙編號，確保交接鑰匙與門牌編號一一對應，防止鑰匙、工具損壞、丟失；接管的絕緣工具和手持或電動工具，必須符合電氣安全規程的有關規定，交接前必須仔細檢查，確保安全。接管公用工具和鑰匙時，同時做好交接記錄在表格上簽字確認，后期分類造冊登記，并設專人負責管理。檢查發現有公用工具和鑰匙損壞的情況必須由交付方修復8、后再接收，不能修復的報廢處理并報華為監管，按交接前三方約定，申請重新配置。交接人員為確保物業交接過程中，科研生產及辦公不間斷性，優先辦理運行人員鑰匙和工具交接領用，交接完成后，后續管理方運行人員辦理鑰匙和工具借用手續后，即開始進行運行管理，鑰匙借用人承擔在借用期間機房設施設備安全責任，注意機房鑰匙禁止外借，若交付方或其它人員需進入機房，必須報主管同意后，由工程運行管理責任人員全程陪同并由工程人員開鎖關門。交接后的各類儀器、儀表應定期檢驗，檢驗合格的儀器、儀表應由專人負責保管。做好鑰匙交接一覽表，做好鑰匙領用歸還登記表工具領用登記表a.設備設施及機房接管； 做好設備設施的登記，安排值班崗位，制定9、值班排班表及工作計劃。b.物業用房其他業務接管。c.崗位接管； 做好崗位交接，做好崗位移交登記表，使各項工作平穩過渡，做到無縫交接，做好各種卡證的辦理及管理。 (3)其他交接a.設施設備的備品備件、施工剩余的材料備品等。b.公共區域各通道門、設備及管理用房，洗手間、會議室、檢查管井等。 c.管理處辦公桌椅、資產文檔、文件柜、保密柜等。(4)檢查遺留問題的討論、處理 a.按新老物業管理方及華為監管方三方商榷的接管標準執行，檢查中發現問題直接記錄下來，匯總后三方簽字確認，招開遺留問題討論處理會議，確定整改方案和限期整改日期。 b.跟進遺留問題整改，定期向華為監管匯報工作進展情況直到問題徹底解決。(10、5)接管驗收注意事項 a.在接管前，我司與前物業公司及XX監管協商接受的相關問題，如:交接雙方的人員、各分類的時間、注意事項等，統一思想、統一標準，明確程序，明確交接雙方的責任和權利。 b.接管過程中要認真清點物業內的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數量、類型，并經交接雙方在交接報告簽字后生效。c.對交接查驗中發現問題，屬需要整改的，應形成書面報告，屬于無法整改的項目，應與相互協商達成一致意見、形成備忘錄備案。d.為保證設施設備的正常運行，對接受后的設施設備進行試運行測試,要求有第三方人員在場。接管期后，工作重點應逐步由交接向正常運行、保養及維修轉移，要注意技術人員的銜接和培訓。3.進入運行階段(1)人員到崗交接后，認真按照流程操作，擔負起崗位職責；(2)按預先制訂日常工作計劃，規范操作規程操作；(3)分專項制訂工作計劃。如：安全消防方面，做好安全消防宣傳、消防演習、應急預演等工作計劃；工程方面，做好運行、巡檢維修保養，整改工程及各種設備緊急演習等工作；(4)以華為XX物業管理采購項目競爭性評估文件要求為標準，建立分包單位月度考核制度；(5)組建義務消防隊，并建立義務消防隊培訓制度；(6)做好安全檢查，建立消防安全檢查制度，及做到定期檢查整改；(7)建立健全各類文檔，認真做好各種記錄報告；(8)優化制度、工作流程，并持續改進。