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1、AA項目概念方案設計任務書一、 項目概況1、 項目名稱：DD新都匯（暫定名）2、 項目位置：項目位于重慶市AA縣老城區原水泥廠片區，緊鄰AA烏江濱江路、兩江大橋、兩江廣場以及規劃的沿319國道線山地綠化公園，項目為相鄰的三塊地組成，從西向東沿烏江展開。3、 項目用地性質：住宅、商業、公園用地4、 項目用地面積：地塊一：28555m2（其中包括該地塊紅線內公園綠地面積8490m2）；地塊二：43674m2，其中包括該地塊紅線內公園綠地7391m2和廣場用地35742；地塊三：13857m2。合計總用地面積86086 m2。5、 項目主要經濟技術指標：序號地塊名稱地塊一地塊二地塊三1用地性質居住用2、地居住用地商住用地（商住比6:4）2用地面積28555m243674m213857m23規劃計容總建筑面積131353 m2200900 m269285 m24容積率4.64.65.05建筑密度35%35%40%6綠地率30%30%30%7建筑限高100m100m100m8停車泊位0.56個/100 m20.56個/100 m2商業0.7個/100 m2,住宅0.56個/100 m29配套公共服務設施垃圾收集點、社區組織工作用房、物管用房、幼兒園、臨濱江配套公廁垃圾收集點、社區組織工作用房、物管用房、幼兒園、醫療衛生、老年文化活動站、臨濱江配套公廁垃圾收集點、社區組織工作用房、物管用房、臨濱江3、配套公廁注：用地紅線詳附圖。二、 項目定位1、 項目定位：依托AA縣城最重要的烏江江景資源、依山伴水的風水優勢，打造緊鄰鬧市卻又安享清凈悠閑、配套齊全、景觀優美的AA高品質濱江住區。2、 客源定位：（1） 喜愛靜逸、閑適、陽光、健康、自由、自然、江景的AA縣城高端人群，如企業主、教師、醫師、自由職業者、設計師、政府公務人員等有較高居住追求的人士；（2） AA縣境內有一定收入、向往城鎮生活、提高生活水準、養老或為小孩提前打算的鄉鎮干部、鄉鎮企業管理人員；（3） AA境內外出務工人員回鄉置業者；（4） 新婚第一次置業的年輕人；（5） AA縣城改善性居住換房的人群。三、 項目主要物業形態指標分配本項4、目擬建物業形態主要由高層住宅、濱江商業、配套商業構成，各物業形態具體指標分配詳見本文第四條。四、 設計要點1、 用地規劃條件闡述：（1） 本項目由三塊用地組成，規劃分別給出不同的用地規劃條件，本次概念方案設計時可以突破各地塊分別規劃的限制，將三地塊用地規劃要求整體平衡，整體規劃，以不突破原三塊用地允許的地上計容面積之和為原則，同時，原各地塊的配套公共設施也以作為一個項目的管理需要和方便合理使用的原則根據國家和地方規范條例進行整體規劃，綜合考慮。例如幼兒園、物管用房、社區組織工作用房等可以集中設置。（2） AA作為自治縣在項目規劃中執行重慶市城市規劃管理技術規定的同時也執行AA苗族土家族自治縣城5、鄉建設管理條例，二者有沖突的地方優先采用后者之規定。例如高層建筑間距在30米基礎上打六折，即采用18米即可。AA苗族土家族自治縣城鄉建設管理條例見附件。（3） 一地塊和二地塊西側規劃中各有一塊相互連接的公園綠地，因位處臨山區域，地形陡峭，坡度較大，僅可實施常規的上地登山步道，難以打造城市集中住區群眾參與性較高的城市公園，不能形成項目理想的配套，因此，規劃中可以將這兩塊公園綠化用地和地塊二內的廣場用地綜合考慮，廣場用地和公園綠地位置和形狀不受原規劃的限制，公園綠地可以前移與住宅用地置換，即結合整體規劃住宅用地可以向山一側偏移，而公園綠地可以向江面方向凸入用地，廣場用地也可以沿濱江路根據需要移動。6、建議將濱江廣場、公園景觀規劃布局中相連接，這樣既能適度的向地塊縱深延展布置有價值的商業（人流將由濱江路向公園引導），又能打通江景與山景的視線通廊增加后排建筑的有效觀江面。（4） 二、三地塊之間原規劃道路與濱江道路形成銳角，不利于車輛行駛和用地規劃，道路線性可結合規劃作相應合理化調整。（5） 由于高差因素，公園用地前突并可能形成相對平緩布置有價值的公園內部設施（如運動設施、公園中心廣場等），勢必帶來下部灰空間，因用地屬性，這部分空間可以設計為沒有產權的車庫（該處停車位雖沒有產權但納入配套車位指標）或超市。2、 場地豎向（1） 場地高差較大（尤其是后部）是本項目規劃中最大的一個難點，如何在盡量尊重7、原始地貌，嚴格控制土石方量、控制擋墻高度和避免隨意布置擋墻的前提下進行規劃設計，設置合理的住宅正負零，處理好消防撲救面和穿行于小區內的消防車道是需要重點處理的事宜。地塊為帶狀，地塊進深和后部地形地貌現狀出入較大，因此小區正負零不一定設置在一個標高上。（2） 小區車庫或地面道路需考慮面向后側319國道開口，如果可能，可以考慮通過小區內道路將濱江路和319國道相連。（3） 因公園用地與開發用地置換，將導致部分建筑布置與地塊后側斜坡上，從而致使該區域車庫臨空（即車庫高出下一臺小區正負零標高），該臨空車庫不計容（即不執行重慶市技術管理規定臨空車庫16米進深計容）。3、 商業規劃（1） 本項目商業定位為8、面向整個AA縣城的中高端特色休閑濱江商業。但控制項目商業體量，原則上本項目商業總體量最多不超過3萬方。（2） 濱江商業層數不超過三層，視情況和立面空間造型需要，局部可以四層。如果項目整體規劃中局部區域不能有效消化地形高差，導致住宅小區正負零設置較高，不得不形成四至五層濱江商業，也可以考慮在四、五層的位置設置可以銷售的快捷酒店。（3） 商業需解決便捷的豎向垂直交通和與商業配套車庫的關系。結合濱江商業的特點和商業物業形態提出理想的商業規劃。由于本項目處于濱江路沿線可以開發用地的末端，需注意一號地塊濱江末端商業的合理收頭（例如可以布置小廣場或規劃有一定個性立面的大中型餐飲物業形態）。（4） 本項目不9、考慮大型集中商業，以特色休閑餐飲為主，可以考慮部分大中型餐飲、洗腳城、KTV的使用面積相對中等的商業物業形態。（5） 為提升濱江商業價值，考慮濱江商業與濱江路之間留出足夠的戶外空間，為首層商業留出外擺場地提供可能。（6） 為了提高濱江商業業態的適用范圍，濱江區商業與上部塔樓可以采用結構裝換。4、 住宅規劃：（1） AA市民對江景資源具有相當高的認同度，無論住宅、商業，規劃中均需將對江景資源的充分利用作為的首要關注因素，在樓棟布置和塔樓戶型組合設計時至少需要有70%80%的房型能夠觀江。（2） 住宅標準層組合戶數可以為8戶，以此消化較高的容積率，減少建筑棟數，提升戶型景觀資源。（3） 住宅均為三10、房及以上戶型，可以采用目前通行的院館改造視為房間的設計方式，戶型面積控制在建筑面積80120平米范圍.（4） 三號地塊進深較淺，規劃時須注意每棟住宅塔樓出入口不可分別直接面向市政街道，從而形成不利于管理和缺乏品質的住宅單體樓的形態。可以考慮在下部商業裙樓屋頂以及首層住宅架空等方式共同設立這個區域住宅的公共小區景觀。原則上其他塔樓不考慮首層架空。（5） 各住宅組團主入口可以考慮設置在濱江路上，為了提升小區品質，需處理好垂直交通，營造主入口形象，如設置小區入口大堂等，各棟樓設置入戶大堂，并需結合樓棟單元入口立面形象和建筑整體立面造型設計門廳，提高客戶尊崇感和尊貴體驗感。5、 交通組織和車庫、車位規11、劃：（1） 合理利用場地高差布置車庫，并盡量控制車庫的層數，控制住宅塔樓（尤其是接近山體的后排住宅塔樓）與車庫的關系，避免在塔樓下形成被車庫包圍的大量無效灰空間，還不得不層層設計結構梁板，造成成本浪費。（2） 塔樓規劃和車庫柱網布置合理，提高車庫有效使用率，每個車位均攤面積不得超過35平米。（3） 沿濱江路應考慮布置室外停車位，以提升濱江商業價值，盡量上限利用商業部分室外停車位指標。濱江路合適位置需解決為商業配套車庫的出入口。本項目濱江路通長至少有兩個出入口。（4） 小區車庫或地面道路需考慮面向后側319國道開口，如果可能，可以考慮通過小區內道路將濱江路和319國道相連。6、 建筑風格和城市天12、際線：（1） 建筑風格沉穩且符合現代人的審美取向，色彩不可艷麗明快，也需避免灰暗凝重。在控制立面建造成本的前提下適度突破現階段已經采用多年的Artdeco建筑風格。能夠以鮮明的立面個性占領AA房地產市場的高低。但一定確保立面風格的落地性。（2） 地塊基本呈帶狀沿江展開，且江對面為出入AA縣城最重要的公路通道，規劃布局中在考慮利用江景資源為我所用的同時，也需考慮本項目塔樓組成的城市天際輪廓線的效果，注重前后排建筑的視線通透關系，做到山景水景與本項目的自然融合。7、 配套設置：建議將幼兒園、物管用房設置與景觀面不好的區域，以盡量實現塔樓住宅的價值最大化。8、 其他因素：規劃中需將項目分期開發的因素13、納入考慮范圍，示范區（銷售中心和樣板房）建議位置及其理由、分期開發分期驗收交付的可行性須有可行的論證和闡述。五、 設計時間和成果要求1、 咨詢草案階段：目的為向當地政府咨詢規劃調整意見，請于2016年11月15日提供公園前置與住宅用地置換的草案，包括平面置換分析、公園功能分析、剖面分析以及二三號地塊間道路調整等內容。2、 概念方案階段：請于2016年11月30日完成概念方案（至少包括兩個不同設計方向），并向甲方進行匯報，全面分析設計理念、整體規劃、指標分解、豎向分析、交通分析、商業規劃分析、住宅布局分析、住宅戶型組合分析、住宅景觀分析、公園廣場分析、車庫分析、配套布局分析等內容。3、 方案設計階段：請于2017年1月5日完成正式報建方案，成果符合國家和地方的規劃和條例要求。重慶DD新都匯開發有限公司2016年11月8日