午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、大溪地項目人防車位租售方案分析一、 項目車位綜述本項目1#樓、3#樓、4#樓共有160個人防車位，地下車位(庫)屬于人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發商銷售。根據中華人民共和國人民防空法第五條和第十八條規定誰投資誰受益的原則，該車位屬于不可銷售部分，意味著，在未來處理過程中，這些車位只能依靠租金來獲得收益。同安的房地產是在這幾年才得到長足發展的，由于原先的道路規劃，小區建筑過程中，并不注重車輛的有序管理導致目前同安交通管理部門對于機動車輛的管理較為松散，造成較多車輛隨意無序停放，車主對于車輛的車位管理無意識，許多的車位處于空置狀態，對本項目的人防車位租售造成一定的影響。但由于車位在本2、項目規劃中配比較少，屬于較稀缺產品，而且本項目定位高端，購房者多為事業單位或企業領導階層，有車比例大，對與車位的需求較高，因此，未來入住后未來沒有購買車位的業主為了安置私家車，必定會以租賃的方式來取得車位的使用權。二、 車位租金計算根據前期的市場調查，目前同安房地產市場上并無出現將人防車位出租或變相出售的案例可供參考。在項目周邊已經交房的項目中，中介掛牌蕓溪公園車位出租，租賃報價250元/個.月，古莊新城一期車位出租，租賃報價200元/個.月，綜合這兩個項目的優劣點以及本項目車位較稀缺的特點后得出未來本項目的人防車位租金在280元/個.月。三、 收益法計算租賃租金：收益法是運用適當的資本化率，3、將預期的估價對象房地產未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象的客觀、合理價格。計算公式為：（所選用公式的前提條件是：年凈收益a每年不變；綜合資本化率r每年不變且大于零；n為未來可獲收益年限）,具體測算如下：收益價格構成內容價格備 注（元個）（一）年凈收益a1.年有效毛收入3192年潛在毛收入3360類似車位租金為280元月年有效租金收入率0.95（二）綜合資本化率r0.0714r121.安全利率0.0414選用2008年中國人民銀行公布的一年定期存款年利率4.14%為安全利率2.風險調整值0.03根據目前的經濟現狀及未來預測確定為3.00%（三）未來可獲收4、益年限n47年預計可收益年限47年（四）未來可獲收益價格VBL￥48,827.77收益價格（元/ 個）48828四、 成本法計算人防車位成本人防車位投入成本包括8476平米建造成本，故人防車位資產價值V=建安成本2200元/平方米（由于人防用地作為本項目用地不計入建筑面積，）每個人防車位占地面積53平方米每個人防車位投入成本為2200*53=116600元/個五、 結論建議上兩種方法的評估人防車位資產價值所得的結果差距比較大，這與人防車位這種國家防設施收益性不強的特性有關。因此，通過對兩種評估方法結果的比較，由于兩種方法結果相差較遠，故本次評估選用成本法評估值權值30%，收益還原法評估值權值75、0%，確定最終的估價結果，即：評估方法單位價格(元/m2)權值平均單價(元/m2)成本法11660030%69160收益法4882870%根據上述分析，我司建議對于項目人防車位采取無產權長期租賃的模式，一次性收取租金，建議人防車位租金為70000元/個。2、銷售方案建議銷售方案建議一：單獨進行人防車位使用權租賃銷售對象：已購1#、3#、4#的業主銷售價格：7萬元/位銷售方案建議二：買房送地產車位使用權凡購買1#、3#、4#的客戶，開發商免費贈送地下車位使用權，優惠幅度根據客戶購買的產品不同而有差異。二房客戶贈送10年，相當于優惠客戶2萬元三房客戶贈送20年，相當于優惠客戶4萬元樓中樓客戶贈送46、0年，相當于優惠客戶7萬元人防車位使用權銷售合作范本詳見附件。鑒于目前銷售市場較為冷清，建議對前期已購客戶則實施“方案一”；對以后購買大溪地單元的業主推薦“方案二”，以促進項目的銷售。3、銷售措施由于車位的銷售對象主要是業主，所以我們將車位銷售方案確定后，開始通知業主，具體通知方式，建議采用短信群發形式告知。其優勢在于，快速直效，價格低廉。時間工作內容備注即日起至9.30短信+電話，通知業主信息傳達10.1起發售組織客戶團購無車位業主優先購買“大溪地”項目組2008-9-18筼筜東區大溪地車位租賃合同范本甲方：廈門筼筜東區聯合房地產開發有限公司（以下簡稱甲方）地址：同安區環城西路983號 郵碼7、：361100乙方： （以下簡稱乙方）地址： 郵碼：361000電話：根據“ ”商品房買賣合同補充協議第十一條：“獨立會所的產權歸全體業主所有；架空層內的健身房、乒乓球館、小超市、棋牌室的產權歸出賣人所有，7#樓北側的半地下停車位的使用權歸出賣人所有；地下室、地下車位等未計入公共部位與公共房屋分攤建筑面積的建筑物、具有使用功能的建筑空間以及兼做人防功能的地下停車位的所有權、使用權、收益權和處置權等都屬于出賣人所有”甲方與購房業主的約定，甲乙雙方就乙方租用甲方投資開發建設的“*”商品房項目車位事宜進行友好協商，并在平等、自愿、協商一致的基礎上達成如下合同條款共同信守：一、甲方同意將新筼筜東區大溪8、地第3、4號樓（*1-9號）*號車位（以下簡稱該車位）租賃給乙方作停車位使用，租賃期限至本合同簽訂之日起至2027年12月31日止。 二、該車位建筑面積31.03 平方米，其中使用面積12.5平方米，公攤面積18.53平方米。該車位的租賃金按個計算，租賃金為一次性支付，其價格為人民幣壹拾貳萬元整。租賃期限滿后甲乙雙方再行續簽租賃合同。續簽租賃合同的最長租賃期限以國家法律、法規規定的期限為限。甲乙雙方再行簽合同時，乙方不再支付該車位的租賃費用，以后再到期的租賃合同，以此類推。若今后政府相關部門另有規定的從其規定。 三、該車位于2008年6月3日前交付使用。交付使用時甲方將以掛號郵件或特快專遞按乙9、方在合同中所填寫的地址寄出或直接送達交房通知，自寄出之日起加上5天視同送達乙方之日（非甲方原因造成的退件也視為已通知到位），乙方超過10天未能前來辦理移交手續的，視同該車位已交付給乙方，甲方不承擔保修以外的任何責任（即與該車位有關的包括但不限于物業管理費，公共維修基金、稅費及損壞、滅失等一切風險轉由乙方承擔）。四、該車位僅作停放車輛使用，不得改變用途。乙方在使用期間有權與其他權利人共同享用與該車位有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位分攤面積承擔義務。五、在該車位保修范圍和保修期限內發生質量問題，甲方應當履行保修義務，因不可抗力或者非甲方原因造成的損壞，甲方不承擔責任，但可協助維修，維修費用由乙方承擔。六、該車位所交的租賃費不含以下費用：1、物業管理費、房屋公共維修金等物業管理相關的費用。2、公證費，如若乙方要求公證，則公證費全部由乙方自行承擔。3、其他按規定應由乙方繳納的稅費。七、本合同在履行中發生爭議，由甲乙雙方協商解決，協商不成時，甲乙雙方可以申請仲裁或向法院起訴。八、本合同未盡事宜，甲乙雙方另行協商。九、本合同一式肆份，甲乙雙方各執貳份，效力同等。甲方：廈門市 乙方：代表： 代表： 簽署日期： 年 月 日