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1、地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案（范本）*項(xiàng)目融資方案*有限公司二一三年七月十七日目 錄一、 融資項(xiàng)目名稱(chēng)2二、 項(xiàng)目融資主體2三、 融資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度2四、 擔(dān)保公司情況2五、 項(xiàng)目基本情況3六、 項(xiàng)目投資估算4七、 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及稅費(fèi)5八、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析6一、融資項(xiàng)目名稱(chēng)“*建設(shè)項(xiàng)目二、 項(xiàng)目融資主體*有限公司三、 融資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度項(xiàng)目總投資72，035。00萬(wàn)元，資金來(lái)源為業(yè)主自籌32，035.00萬(wàn)元，擬從銀行貸款40,000。00萬(wàn)元。貸款類(lèi)型為項(xiàng)目貸款,貸款期限為3年，自2013年1月至2016年1月。年利率暫按7.00%確定。貸款抵押物為項(xiàng)目土地使用權(quán)證,面積14511平米,評(píng)估價(jià)2、值萬(wàn)元.另外由*有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。預(yù)計(jì)貸款資金一次性到賬，本金按3年分期償還，利息按季度支付。2014年1月償還本金20,000。00萬(wàn)元,2015年1月償還本金10，000。00萬(wàn)元，2016年1月償還本金10，000.00萬(wàn)元。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處:房地產(chǎn)投資融資俱樂(lè)部(fdctz888)四、 擔(dān)保公司情況*.五、 項(xiàng)目基本情況*項(xiàng)目位于*，項(xiàng)目規(guī)劃用地14511平米，建筑面積150700平米。項(xiàng)目包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高99。8米,裙樓幾何尺寸為95m90m.1號(hào)樓為辦公式公寓，2號(hào)樓為住宅（含部分3、拆遷戶(hù)還建房)，3號(hào)樓為四星級(jí)賓館。項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地,容積率8。29，建筑密度52。95%,綠地率15。8%。目前項(xiàng)目已完成施工設(shè)計(jì)并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)(已取得土地證,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,拆遷許可證，即將取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證及開(kāi)工證）,已進(jìn)入地上物拆遷階段。共有160余戶(hù)住戶(hù)需要拆遷,其中約90%的拆遷戶(hù)已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶(hù)如資金到位亦可立即遷出。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，自2012年1月至2015年1月.項(xiàng)目公司成立于2001年8月，位于*，注冊(cè)（實(shí)收)資本*萬(wàn)元，各股東均以貨幣出資。現(xiàn)股東為*51，*持股47,持股2。法定代表人。截至2011年9月，公司資產(chǎn)4、7000萬(wàn)元,全部為開(kāi)發(fā)成本，負(fù)債4400萬(wàn)元，所有者權(quán)益2600萬(wàn)元。轉(zhuǎn)發(fā)是美德,但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資融資俱樂(lè)部（fdctz888）六、 項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資72，035。00萬(wàn)元,其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)12，000。00萬(wàn)元,前期工程費(fèi)2，736。00萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)45，600.00萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,368。00萬(wàn)元，公共設(shè)施配套費(fèi)1，507.00萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)間接費(fèi)8，824。00萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì)3年，自2012年1月至2015年1月。預(yù)計(jì)2012年完成總投資的30.3%，即完成投資21，849.60萬(wàn)元；2013年完成總投資的51。6，即完成投資37，196.80萬(wàn)元；5、2014年完成總投資的16.6,即完成投資11,988.60萬(wàn)元;2015年完成總投資的1。4，即完成投資1，000.00萬(wàn)元。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)12,000。00萬(wàn)元。項(xiàng)目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)14511平米,其中項(xiàng)目公司名下土地11283平米,其余部分待拆遷完成后由省供銷(xiāo)社轉(zhuǎn)入項(xiàng)目本公司名下.地上建筑物大部分歸本公司所有，仍有160余戶(hù)需要拆遷補(bǔ)償安置,其中約90%的拆遷戶(hù)已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶(hù)如資金到位亦可立即遷出。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括支付拆遷戶(hù)的補(bǔ)償過(guò)渡款、*和基于容積率調(diào)整需補(bǔ)繳的土地出讓金以及相關(guān)的稅費(fèi),公司前期已投入7000萬(wàn)元用于支付上述部分款項(xiàng)。轉(zhuǎn)6、發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資融資俱樂(lè)部（fdctz888)前期工程款2,736。00萬(wàn)元，主要包括項(xiàng)目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的6估算。建筑安裝工程費(fèi)45，600。00萬(wàn)元，主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi),按每平方3000元的單位造價(jià)、建筑面積150700平米相乘確定。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1，368。00萬(wàn)元,主要包括道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供暖工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、電視工程費(fèi)、照明工程費(fèi)、景觀(guān)綠化工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)、安防職能工程費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的3%確定.公共設(shè)施配套費(fèi)17、,507。00萬(wàn)元,為根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益期不屬于項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出,如鍋爐房、變電所、游泳池等,按建筑面積150700,每平米100元計(jì)算確定。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)8，824。00萬(wàn)元，為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、以及項(xiàng)目融資財(cái)務(wù)費(fèi)用、擔(dān)保費(fèi).其中預(yù)計(jì)貸款利息4，900。00萬(wàn)元,擔(dān)保費(fèi)2,100.00萬(wàn)元.七、 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及稅費(fèi)項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪1層和4層、3號(hào)樓賓館。扣除2號(hào)樓拆遷戶(hù)還建房部分的面積，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售面積為75，000。00平米，包括裙樓的商鋪28、3層15，000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。根據(jù)對(duì)*、*以及項(xiàng)目所在地附近房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的調(diào)查，商鋪的價(jià)格預(yù)計(jì)平均售價(jià)為35,000.00元/平米，住宅和公寓的平均售價(jià)為11，000。00元/平米。預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售部分可實(shí)現(xiàn)收入118,500。00萬(wàn)元。項(xiàng)目銷(xiāo)售期3。5年,自2013年8月至2016年1月.預(yù)計(jì)2013年完成銷(xiāo)售25，實(shí)現(xiàn)收入29,625.00萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2014年完成銷(xiāo)售40，實(shí)現(xiàn)收入47,400.00萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2015年完成銷(xiāo)售20，實(shí)現(xiàn)收入23,700。00萬(wàn)元;2016年完成銷(xiāo)售15%，實(shí)現(xiàn)收入17,775。00萬(wàn)元.與銷(xiāo)售收入直接相關(guān)的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、9、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷(xiāo)售費(fèi)用等，預(yù)計(jì)發(fā)生各項(xiàng)稅費(fèi)24，829.00萬(wàn)元.各項(xiàng)稅費(fèi)情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目稅費(fèi)比例金額（萬(wàn)元)銷(xiāo)售費(fèi)用8。009，480。00 營(yíng)業(yè)稅5。00%5,925。00 城建稅7.00414。75 教育費(fèi)附加3。00177。75 地方教育費(fèi)附加2.00%118.50 土地增值稅1。201，422。00 印花稅0.05%59。25 所得稅25.007，231。75 合計(jì)24,829。00 八、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表如下：項(xiàng)目2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 銷(xiāo)售收現(xiàn)- 29,625。0047,400。0023,700.0017，775.010、0工程投資14，849。60 34,396。8010，588.60300.00支付稅金3,822.446,115.903,057.952，293。46銷(xiāo)售費(fèi)用2，370.003，792.001，896。001，422.00經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量-14，849。60 -10，964.2426，903.5018,446。0514，059。54投資現(xiàn)金流量借入資金15，000。00 40,000.00還款資金22，200。0021，400。0010，700.0010，000。00籌資現(xiàn)金流量15，000。00 17，800。0021，400.0010，700.0010，000。00凈現(xiàn)金流量150。40 6，835。765,503。507,746。05 4,059.54 預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈收益24,144。85萬(wàn)元，預(yù)計(jì)利稅總額36，985。00萬(wàn)元，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率43.87%，靜態(tài)投資回收期2。96年，動(dòng)態(tài)投資回收期3。24年，項(xiàng)目投資收益率30。83%.經(jīng)盈虧平衡測(cè)算,當(dāng)項(xiàng)目單位平均售價(jià)為8,701。18元/平米時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。經(jīng)敏感性分析,銷(xiāo)售單價(jià)每上升5,對(duì)項(xiàng)目?jī)羰找娴挠绊憺?8。21，敏感系數(shù)為3.64；投資規(guī)模每上升5%，對(duì)項(xiàng)目?jī)羰找娴挠绊憺?5.88,敏感系數(shù)為5。18。銷(xiāo)售單價(jià)和投資規(guī)模的敏感性分析圖見(jiàn)右。