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1、興寧商城招商策劃案目 錄一、 項目概況二、 市場環境分析三、 項目SWTO分析四、 項目定位五、 招商方略及管理運營模式六、 整合推廣方略七、 招商進度安排八、 結束語一、 項目概況1、地理位置 興寧商城位于桂平市新天地步行街與桂南路交匯處，接近一農貿，坐擁桂南路、桂貴路、人民路三大客源。2、商業氛圍 新天地步行街是近年興建起來新型商業步行街，這里是新舊商業區結合地帶，在步行街內匯集眾多服裝專賣店、大型超市、藥店、飲食店、網吧、家電城等業態，開業之初，即吸引了大批市民目光。這是眾多潮流商品，吸引了眾近年輕人前來購物，并且形成了特定消費群。3、商場規模F1：1500F2：F3：F4：1200F52、：1600F6：1600F7：1600F8：1600F9：400二、 商業環境分析1、政策、宏觀經濟環境桂平市是中華人民共和國縣級先進旅游都市，城區人口20多萬，享有著“中華人民共和國東盟自由貿易區”、泛珠三角區啟動建設以及貴港建設“玉貴走廊”等優惠政策，隨著國家繼續加大西部開放力度，桂平市經濟實力不斷壯大，且速度快，城區商業環境有了長足發展。2、都市商業環境桂平市商業通過近年發展，逐漸形成了以桂貴路、桂南路和人民路為核心商業格局，當前仍以沿街商鋪經營為主，整個都市商業還處在街區式經營環境，但近兩年來，隨著商業地產發展，桂平商業格局有匯集趨勢，其中主力店對商圈匯集起了磁石作用，近年來先后浮現了3、新天地步行街、桂平商廈、宏輝商廈、桂平商都等較當代商住樓盤，通過一定期間經營，有些市場獲得了較快發展，但也有些經營慘淡，舉步維艱?？梢灶A測，此后兩年，桂平市還將浮現較多商業樓盤，商業配套設施將越來越完善，將吸引更多主力店進駐，并且商場將向專業化發展。3、項目競爭環境 近年來，桂平商業地產發展迅速，由于大多數樓盤以商住結合形式呈現，桂平商業市場也如“雨后春筍”般涌現，但對于一種只有20多萬人口四級都市來說，呈現出了“消化不良”癥狀。如下是項目周邊商業市場比較： 名稱比較項目新天地步行街桂平商廈桂平商都宏輝商廈占地面積0多約3000107畝5000多地段背靠人民路，連接桂南路與桂貴路桂南中路，距離4、步行街約800M。桂南中路桂南中路與桂平商廈相連。物業配套大型停車場、兩條規劃路、一條百米步行街，有購物手扶電梯。前有廣場，50米沿街商鋪停車場、中庭步行街地下停車場、電梯、內街廣場經營方式沿街商鋪、獨立經營一層沿街商鋪、二層小商鋪，獨立經營一層沿街商鋪、二層小商鋪，獨立經營未定業態組合服裝、超市、藥店、精品店、粉店、茶葉專賣、書店等一層服裝專賣店、鞋店、書店、理發店等一層診所、理發店等，二層旅游產品未定經營檔次中高中高中低未定經營環境好較好普通普通消費群體1530歲年輕人、初高中學生中青年居多尚未開業尚未開業 由以上比較分析可知，項目競爭是比較激烈，四個項目所有集中于桂南路，且都相距不遠，商5、家經營壓力可想而知。但興寧商城自有自己優勢，它所在步行街，規模較大，入市早，地理位置優越，人口流動大，已形成了較為固定消費群。4、居民消費狀況桂平市當前還是一種縣級旅游都市，市區人口僅20多萬，且居民月收入普遍低于1500如下，相對來說，穩定消費群體有限，并且居民購買力較弱，在接受調查居民中月消費支出預算在100元如下占約四成，101300元占約一半。近年來桂平市經濟發展迅速，人們生活水平有了很大提高，但生活仍處在滿足衣食住行后起步階段，大某些居民消費相對保守，儲蓄與小孩教誨生活費用占絕大某些。但大某些年輕人消費觀念較超前，且承擔輕，有多少花多少，不乏超前消費顧客。而大某些學生屬于知識文化人群6、，她們消費觀念是比較超前，大某些家長都比較寵愛小孩，她們具備相稱消費能力，且她們消費帶有一定盲目性，看見什么喜歡就買什么，呈現“你有我也要有，我要比你好！”心理。分析結論：一、 都市經濟發展潛力大，商業市場大有可為。二、 近年，桂平市商業經營環境處在由老式商業模式向當代商業模式過渡時期，即由分散經營向匯集、專業化靠攏趨勢。三、 居民消費能力不高，但年輕人消費觀念超前，消費能力較強。依照市場調研，新天地步行街顧客以1530歲年輕人居多，因而項目目的群體定位以青年人，經營中檔、實惠、潮流商品為宜。四、 項目競爭較激烈，商家經營壓力大，在同一桂南路上，就有較多經營同類商品臨街商鋪，項目以聯營方式操作7、是可行。三、 項目SWOT分析1、 優勢l 公司優勢a) 公司決策者具備獨特戰略眼光，具備超前市場意識。這將有助于項目各項工作開展，這是招商成功基本。b) 公司擁有雄厚資金做后盾。l 項目優勢a) 區位優勢，坐擁桂南路，桂貴路人民路三大客源，接近汽車總站和一農貿，人流量大。b) 興寧商城所在步行街，規模較大，入市早，地理位置優越，人流量大，已形成了較為固定消費群，興寧商城是“坐享其成！”c) 興寧商城開業后將成為步行街主力店，產生強大磁場效應，將吸引更多消費者前來購物。d) 統一招商，統一管理運營，將加大項目成功砝碼。2、 劣勢a) 此為二次招商，招商風險加大，再也不能失敗，否則要想再次啟動話8、，會難上加難。b) 競爭較激烈，商家經營壓力大，新天地步行街，以及離此不遠桂平商廈、桂南路有較多經營服飾類商鋪，大大分流客源。（這也是咱們建議2、3層聯營因素之一）c) 項目所在地客流量不均衡，呈波浪起伏狀，即周六周日節假日人流量較大，平時人流量較少，白天人流量少，晚上人流量較多。d) 項目規模較小，且物業設施屬中檔水平。3、 機會l 共享機遇a) 桂平市人民生活水平及消費能力逐漸提高，商業環境有了較快發展。b) 處在老式商業模式向當代商業模式轉變時期，即由分散經營向匯集、專業化經營，由城鄉商業街向都市商業街轉變；正所謂：順應大趨勢賺大錢，順應小趨勢賺小錢。c) 越來越多外地投資者進入，帶動本9、地商業發展。l 獨享機遇率先引入聯營方式，以及先進管理理念，興寧商城作為桂平首家規范化管理運營商城，在一定期期內，樹立起了“先入為主”優勢。4、 威脅l 直接威脅城區人口較少，僅20多萬，居民收入水平偏低，穩定消費群體有限，并且居民購買力較弱。l 間接威脅將來競爭越來越多商業樓盤浮現，將加大競爭激烈度。四、 項目定位1、 市場定位 集購物、休閑、娛樂、飲食、辦公等于一體多功能潮流購物商場。2、 經營定位 以中低檔為主，兼顧高檔，以“休閑逛街+百貨娛樂”模式，商品質優價廉；中、低、高檔比例采用“五、三、二制”，即中檔商品占五成，低檔商品占三成，高檔商品占二成。3、 經營特色潮流+實惠由于咱們把商10、場顧客消費特性定義為大眾與當代結合，當代只有面向大眾才有實際意義，在不脫離主流消費群體實際能力狀況下，強調品牌潮流才有可行性。4、 業態定位F1：興寧商城數碼廣場（與移動合伙）F2：青年潮流休閑基地主營各類中低檔潮流休閑服裝加小型休閑冷飲吧。F3：魅力新世界l 運動休閑系列：主營男女運動休閑服裝；戶外運動用品等l 皮鞋箱包：主營各類中低檔皮革箱包；l 針織用品：主營內衣、服裝、文胸、毛衣、襪子、毛巾、床上用品等；l 化妝用品：主營中低檔香水類、口紅類、護膚類、潔容類、美甲類、美發類等；l 仿真飾品：仿真珠寶項鏈等；l 風情飾品：主營頭飾類、服飾類、手機飾品類、假發類、仿真首飾、民族風情飾品、帽11、包、沙巾、花藝、布藝等；l 美容美甲類：主營美容、美發、美甲等。l 貼紙照：貼紙照、自助卡拉OK等吸引年輕人玩意。l 西餐主力店：如麥肯姆。 以上業態布局可以充分發揮出業態固有消費群，實現業態之間優勢共享，劣勢互補，使商場經“全面”和“錯位”克服了“樓上一層，人氣減三分”這個痼疾，吃、穿、用、休閑、娛樂、辦公、文化等“一站”體驗式消費，使人氣不再隨樓層高度而下滑，從而有力保證商場持續旺場。5、 目的市場定位 青年+某些白領是本商場消費注流。重要滿足桂平市以周邊縣鎮年輕人，初高中學生消費需要，打導致為桂平市年青一族潮流購物廣場，桂平市濃縮版“南寧裕豐商場”。6、 商場形像定位 鑒于本項目市場定12、位以主流潮流消費群定位，商場給大眾感覺要簡樸。裝修過于華麗一是成本高，二是給追求完美人華而不實感覺，反而讓消費者怯步。但是環境必要清潔、擺放整潔，有當代氣息，外觀上要有特色。建議對商場大門及外墻重新設計裝修。五、 招商方略及管理運營方式由于前期商場操作不當，導致經營不抱負，此為二次招商，當慎之又慎，一著不慎，全盤皆輸，且要想再次啟動，則難上加難；當代大型商業物業管理精髓就是要把松散經營單位和多樣消費形態，統一到一種統一經營主題和信息平臺之上。近年商業歷史經驗教訓表白，不能統一運營管理購物中心，會逐漸從“商業管理”蛻變成“物業管理”，直至最后完全喪失自己商業核心競爭力。（一） 招商方略統一招商管13、理原則：1. 維護產業經營恰當比例即零售、餐飲、娛樂（休閑）產業比例為：52：18：302. 維護統一主題形象，統一品牌形象在招商時要注意維護和管理好已擬定經營主題和品牌形象。3. 功能同業差別，形式異業互補4. 集中品牌優勢特色咱們在招商之前，應對桂平市場品牌進行調查，對商家進行排查模底，然后進行適合項目定位和市場沒有品牌引進，以南寧新和平品牌眾多，可選取性強優勢，集中一批具備市場競爭力品牌以打造本項目經營特色。5. 經營方式經聯營和租憑為主，自營互補原則。6. 主力店優先，特殊客戶予以優惠原則。（二） 管理運營模式經營管理模式定位：統一管理、自主經營 “統一管理”就是商場負責項目整體形象推14、廣、尋?，F場管理、客戶查詢、突發事件解決和商場活動組織統籌，統一管理可以通過收取合理管理費用、舉辦商場促銷活動、收取出租活動場地等方式達到收支平衡甚至獲利；統一管理涉及十個“統一”：1) 統一規劃布局2) 統一宣傳促銷3) 統一商場形象4) 統一營業人員管理5) 統一營業時間6) 統一收銀7) 統一物價、質量、計量管理8) 統一售后服務及投訴接待9) 統一物業管理10) 統一管理制度 六、 整合推廣方略(一) 商場命名 桂平興寧商城(二) 商場推廣主題c 與新和平一起賺錢經營O風險！c 商場主力店（移動數碼通訊城、網吧等）強勢進駐！c F2青年潮流購物基地打造桂平濃縮版“南寧裕豐商場”c F315、魅力新世界桂平市年輕一族購物首選之地！c 興寧商城處在核心商業中心，三路客源四周來，不賺都難！(三) 招商推廣方略 現場招商直接到南寧和平商場設立現場招商處，運用、條幅、招商畫冊等，充分展示商業步行街投資購物環境等。 設計招商宣傳單頁（DM）設計制作內容詳實招商畫冊，說透生意機會及生意成本，作為項目宣傳資料。 運用我司在新和平資源，進行品牌商戶洽談及資料派發。運用我司在新和平資源，在招商前期階段采用定人定點方式，拜訪品牌商家，派發宣傳資料，進行定向招商。 新聞推廣及廣告招商在招商階段，在媒體上發布招商信息，同步通過新聞推廣方式，進行一定媒體炒作，以吸引更多商家關注。 直銷發單給各類目的客戶送去16、招商畫冊，既可以摸清商戶想法，又可以和客戶建立良好關系。 條幅樓體布置招商信息條幅，每有一種品牌商家入駐就增長一塊條幅。 DM廣告可以在雄基信息、三聯廣告做發布招商信息，以吸引本地投資者。 活動推廣組織新和平商家考察桂平和桂平投資者考察南寧新和平活動。c 現場包裝立體推廣組合 招商部設計：面積約60平方米，小面積利于積聚人氣；招商部內布置形象背景板，左右布置噴繪，突出項目綜合賣點。 現場包裝（充分展示興寧商城特色及項目形象）樓體包裝：樓體布置形象噴繪或條幅，突出商城形象及招商、銷售信息； 燈桿旗、路旗：重要布置于項目附近街道沿線及步行街內。七、 招商進度安排時間工作內容12月份第1周 提交招商17、報告；簽定合約；12月份第2周擬定招商面積及經營品種、業態劃分等，公開招商時間最后確認；樓層平面效果圖擬定；制定招商籌劃；宣傳推廣籌劃；設計制作招商宣傳冊，宣傳單頁，X展架等；現場包裝方案等初步設想；擬定、聯營合同、委托經營合同等各類合同條款、12月份第3周正式按招商籌劃進行招商，招商畫冊，宣傳單頁，X展架等設計制作完畢；項目現場招商部裝修完畢；現場代表擬定進駐，現場招商；進駐新和平進行現場招商；發布有關招商廣告；12月份第4周分頭實行招商；主力店、品牌店直招；籌辦主力店、品牌店現場簽約典禮1月份第1周分頭實行招商（此后按招商實際狀況況制定招商工作籌劃）八、 結束語商業地產與住宅地產有明顯不同特性，有其特殊性。商業地產涉及到兩種業態（商業與房地產開發），三個過程（開發、投資、經營），四方利益（開發商、投資人、經營者、周邊居住業主），并且制約因素是動態，因而操作難度較大，必要綜合考慮謹慎操盤。此策劃案是我司對興寧商城項目理解之后提交之總體招商方案，隨著招商工作開展，咱們會繼續對此方案進行調節和完善。 在此，衷心祝雙方合伙高興！項目招商成功！