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1、金富國際項目整體營銷方案匯報時間：2012年2月26日報告思路客戶分析營銷目標達成條件市場分析項目定位產品優化商業布局產品定價及目標分解營銷思路推盤節奏及銷售執行商業開盤前推廣策略客戶分析項目10月18至2012年2月20日，來訪客戶共870組，對于不同物業類型的需求和辦卡數量如下：客戶量大的主要是因為大量客戶來源于花炮節；市場對商業的關注度高于住宅，辦卡數和比例住宅明顯強于商業投資客戶。48%156473.7%260放棄購買46.1%15041.1%224過濾客戶16%60（52）5.1%38（28）售卡數目37.4%32562.6%545來訪比例住宅比例商業項目來訪客戶成交分析客戶分析項目2、目前通過戶外、報廣、電子屏、短信、電臺、電視等綜合宣傳，截至2012年2月20日，來訪客戶共870組，通過媒體途徑來訪59組，僅占到6.8%；來電88組，回訪成功28組，電訪客戶成交數據如下：8800048040來電組數7000124辦卡組數280035713來訪組數合計報廣電臺電視戶外DM單彩車短信媒體類型以上媒體實際效果最為理想的是短信、DM單，其次是彩車和戶外，電視、電臺、報廣等廣告的實際效應相對要滯后些，主要以公司品牌和形象宣傳為主。 媒體到訪緣由客戶分析目前項目來訪客戶53%主要來自大瑤，27%客戶來自瀏陽南片區的金剛、澄潭江、文家市、10%的客戶來自其他區域 ；客戶群體主要以私營業3、主和企事業人員為絕對主力。客戶地域屬性及職業分析客戶分析辦卡客戶主要以本地的私營業主為主，其中大部分都花炮經營業主，也有部分公務員，外地投資客較少辦卡客戶地域屬性及職業分析52組13111111284118組數合計常德楊花福建深圳長沙江西萬載衡陽衡東金剛澄潭江文家市瀏陽區域大瑤區域28組11153413組數合計江蘇永安澄潭江金剛文家市瀏陽區域大瑤區域住宅鉑金卡商鋪鉆石卡客戶分析客戶為何選擇我們1項目承建商5對開發商聲譽度的認可8新城發展及未來升值潛力14地段及酒店等配套商鋪5對開發商聲譽度的認可21對戶型設計的認可26看中項目的地段及商業配套組數辦卡原因住宅客戶的擔憂51不辦卡、等價格52工程4、進度方面不急/外地5創意廣場影響/誠信問題32對商業規劃和運作不清楚93擔心價格過高/觀望/猶豫商鋪28工程進度、開盤/交房時86考慮、在外地、猶豫48不辦卡/等價格組數不辦卡原因住宅客戶分析目前存在的問題 客戶持觀望態度明顯，對項目及產品理解不夠，感覺實在確認的東西太少？ 項目品牌知名度不高，目前的廣告策略沒有直面客戶群體？ 項目價格未明確，周邊類似項目價格過高以及誠信度不夠，客戶有畏懼心理？我們如何解決？客戶分析營銷目標達成條件市場分析產品定位產品優化商業布局產品定價及目標分析營銷思路推盤節奏及銷售執行商業開盤前推廣策略營銷目標總銷額度：3.5億（可售產業成交總額度）營銷周期：開盤一個月完5、成當次開盤量50%，開盤后每月平均銷售可售部分的5%-8%，直至達成總銷售率的90%。客戶分析營銷目標達成條件市場分析項目定位產品優化商業布局產品定價及目標分析營銷思路推盤節奏及銷售執行商業開盤前推廣策略達成條件實現總銷額度3.5億目標的必要條件 明確項目整體定位強化綜合體的內涵和認知 產品優化符合商業發展和投資需求 商業規劃結合市場、滿足需求 合適的盈利模式開發利潤、投資回報、經營合理 有效的廣告推廣活動推廣形象提升、直面客戶 強有力的銷售團隊案場、外展、行銷工作初步估計：地上部分除去酒店裙樓商業和政府辦公建筑面積62000左右，總均價5650元/。客戶分析營銷目標達成條件市場分析項目定位產6、品優化商業布局產品定價及目標分析營銷思路推盤節奏及銷售執行商業開盤前推廣策略城市解讀（一）一線三城兩軸兩帶 繪就瀏陽幸福藍圖 以“長瀏高速”為主線，以工業新城、瀏陽城區、大瑤新城為支撐的發展戰略，我們把這個“十二五”時期稱之為“一線三城時代”。 1、工業新城以“一城雙核、四鎮支撐、龍頭帶動”為重點，即工業新城以生物醫藥園和工業制造園兩個核心。2、中心城區實施“東拓北進、沿河開發、功能提升”的發展策略。3、大瑤新城實施“產業聚集、特色發展、輻射帶動”的戰略，以加快大瑤新城鎮建設、南區中心鎮建設為典型。城市解讀（二）大瑤建設瀏陽第三城的思考城市產業文化相融 打造國際花炮名城一、客觀分析，準確把握大7、瑤優勢二、因地制宜，五大舉措崛起新城（一）主攻城市變樣，發展城市經濟（二）主攻產業互動，發揮集群效應（三）主攻文化繁榮，發掘地方特色（四）主攻管理創新，發動全民參與（五）主攻幸福創建，發揚民本作風市場分析臨街商業調查一瑤發街：租金30-50元/月，租金在中間段相對貴些，往兩端相對便宜些；業態：瑤發街前段主要以電器、家私、旅館、電信通訊為主，中間路段主要以手機店為主，后半段比較全面，大部分都是沒有轉讓費；南川步行街：租金：普遍在700-1000元/間；業態：主要以服飾類為主，目前普遍沒有做起來，相當一部分關門；個人覺得：一是消費者習慣了逛老街，而那邊沒有什么特色把人吸過去，二是崇文步行街旁有超市8、銀行、郵局等配套的支撐和帶動；崇文步行街：租金：普遍在60-80元/月，面積小的不到30，大的100或以上；業態：主要以服飾類為主，包含有體育品牌服飾、男裝、女裝，鞋子、包包為主，門面檔次和賣的東西品質相對要好些，消費群體以青年和中年為主；市場分析中博購物廣場：門面數量：約55間 開間3.4-5米之間，進深12米左右，層高4.5米售價：1.4萬-2萬元/之間，租金：2010年8月開業，租金在40-50元/月，業態：服裝、包包、超市為主；老街：租金：50-100元/月，面積小的15平米左右，大的100平米以上；業態：以服飾、精品類為主，門面檔次形象和賣的東西參差不齊，消費群體各個年齡層次的都有9、，是目前大瑤人氣、人流最旺的地方；根據門面面積大小、位置、形象等轉讓費大概在3-7萬之間花炮市場及花炮大道：花炮大道：面寬4米，進深50米，前20米做門面，層高在4-4.5米；租金：2011年上半年2萬多，下半年漲到3萬多到4萬多一年業態：主要以花炮原材料、機械為主，其次有家私、洗浴、賓館、茶樓、婚紗攝影、藥房、超市，相當一部分都是在2011年下半年進駐；臨街商業調查二市場分析配套商業調查一很好保底消費：70元/人好2層、500-600、4萬/年、目前租金可能漲到6W/年御足堂洗浴在老城區、時間很久以前很好，現在一般豪包：285元/大包：260元/中包：210元/小包：160元一般2層、40010、左右大瑤賓館開業時間比音爵早一般大包：248元/中包：218元/小包：188元/迷你包：158元還可以2層、25個包廂豪門開的時間較長一般大包：270元/中包：235元/小包：172元/迷你包：110元一般1層、26個包廂天天去年下半年開業很好大包：258元/中包：228元/小包：178元/情侶包：120元新開業、電腦大廳2層、600左右，30個包廂音爵KTV口味好生意很好8-10人桌消費300多元/桌裝修很舊了2層 300左右，10個包間，3萬/年老胡記生意一般保底消費250-350元/桌裝修一般2層 300左右，8-10個包間醉湘緣老板消費人群做的久、還可以2人桌保底消費：100-150元11、/桌普裝、棋牌室卡座300-400上尚目前大瑤最好的才開業、很好保底消費130-150元/桌精裝、電腦包房300-350，10個包間、卡座老樹咖啡運輸業人士消費多還可以、夜宵300元/桌簡裝 裝修費1W多100，3萬/年，包房3間滿堂紅餐飲備注生意現狀消費水平（門市價）裝修檔次經營規模店名類型市場分析配套商業調查二會員8折還可以豪華套房：388元/天、豪華雙間：288元/天、豪華標間：188元/天、標間：168元/天、三人房268元/天，鐘點房：60元裝修中等，帶足浴30間亞龍灣時間久不好單間電腦房：218元/天、單間不帶電腦：188元/天一般、帶餐廳30間南川河會員8.8折還可以 豪華套房：12、348元/天、豪華房：288元/天、商務房：209元/天、雙人房：188元/天、單人房：168元/天、鐘點房：80元新裝修30間銀河會員8.8折還可以豪華雙人房：208元/天、豪華單間：188元/天、標雙：188元/天、標單：168元/天、情侶房：208元/天、棋牌房：268元/間新裝修、足浴、附近有KTV36間龍庭VIP:8.5折、高級商務雙人房帶麻將桌、電腦/豪華套房帶電腦高級商務雙人房：348元/天、豪華套房：328元/天、豪華單間：288元/天、商務雙人房：198元/天、豪華單人房：178元/天、鐘點房：80中等現代裝修、附近有KTV25間九玖VIP:8折、開業時間久目前一般豪華套房：13、188元/天、標間：158元/天、商務單間：158元/天、標單：138元/天、休閑房：168元/天、鐘點房：50元一般、KTV30間大瑤賓館會員8.8折還可以豪華套房：388元/天、套房：308元/天、標間：218元/天、普通間：198元/天、鐘點房：60元還可以、餐飲、足浴、KTV25間華盛賓館備注生意現狀客房門市價裝修檔次及配套規模店名類型市場分析客戶需求參考格力空調：聯系人 張龍輝13974893109 陶亮13507464499 意向做連鎖餐飲 樓上加樓下面積在300平米左右；中國移動：張良波 15874924188 須看免租時間及具體細節金龍珠寶：張姐 13808498469名友家具14、城：蔡立平：13973152428 需要面積1000平米，希望免租3年瑤發家電：李總 83800803 是名友家具老板介紹，兩人是很多年的朋友，如果有一方過來，另一方也會過來海爾家電：黃總：13657432776 需要面積300以上，他說如果價格便宜點也可以考慮買。市場分析大瑤鎮目前的商業業態主要以花炮材料、建材、家居、通訊耗材、餐飲以及服裝為主，主題品牌商業較少，商業架構完整，具備商業發展雛形租金：50-80元/月，面積小的15平米左右，大的100平米以上；租金最高主要在崇文步行街和老街交叉附近租金最高瑤正街到瑤文路口起價13000元/，均價17000-20000萬/，最高40000元/創意15、新城市廣場租金一般在40-60平米之間，主要跟門面面積及位置相關百姓廣場及周邊老街租金30-50元/月，租金在中間段相對貴些，往兩端相對便宜些瑤發街租金/單價地址商業行業格局及租售水平市場分析商業綜合分析業態：業態比較完整，地方特色+商業雛形+餐飲休閑格局：簡單格局，缺乏規劃，檔次較低，行業混雜商業建筑：老房子+小規模步行街+臨街私房+市場為主，缺乏商業規整度和 適應性發展需求：城市規劃趨勢，大瑤鎮擴鎮提級方向缺乏規劃，滿足地方產業發展需求，符合當地人的商業習慣和取向客戶分析營銷目標達成條件市場分析項目定位產品優化商業布局產品定價及目標分析營銷思路推盤節奏及銷售執行商業開盤前推廣策略項目定位金16、福國際 領袖大瑤/大瑤首席地標性城市綜合體市場定位項目定位產品特性定位符合商業發展適應投資觀念合理盈利模式戶型實用面積合適尊貴高檔面積適中50-100不等；產品線完整；自由組合總體特征：高檔次、地標建筑、產品完善商業住宅辦公產權酒店面積適中45；盈利模式合理；品牌運營產品分析：根據目前總規和產品規劃，集中商業部分和酒店布局需要微調。客戶分析營銷目標達成條件市場分析項目定位產品優化商業布局產品定價及目標分析營銷思路推盤節奏及銷售執行商業開盤前推廣策略產品優化酒店標準層調整產品優化： 單套面積由原來的57，調整為43左右，既符合四星酒店設置標準，同時降低單套總價，有利于產品銷售。（標準間從22間-17、32間）產品優化集中商業調整進深由原來的7、9、12米改為9、6、6、9米；增加建筑面積，15米步行街寬改為13米； 結合四個大板塊商業，確保大板塊商業的發展產品優化商業優化分析一層面積從2075不等，分20-3070個占40%，354585個占50%，超4515個占10%；更符合商業配置和商業規劃，有效形成了大板塊商業，確保經營者場地的合適度，為商業發展奠定堅實基礎；管網更簡單、建筑成本降低，商業面積的商業價值實現最大化；同期滿足投資者的心理，一二套買門面比率從20-40%可隨意變化和調整。產品線完整符合商業發展提升商業價值貼近投資市場客戶分析營銷目標達成條件市場分析項目定位產品優化商業布局18、產品定價及目標分析營銷思路推盤節奏及銷售執行商業開盤前推廣策略政務中心板塊綜合商業板塊校園經濟、生活配套板塊綜合商業板塊酒店配套板塊商業布局板塊劃分業態：金融類：銀行、證券、郵政、商務、旅行社等 餐飲類：商務茶餐廳 、茶社、咖啡館理由：商鋪自成一個板塊，好利用，不受其他門面影響，樓上是政務中心， 客戶可以從商業街和政務中心大堂進出，出入及停車都方便。商業布局政務中心板塊業態：特色小吃餐飲、便利店、水果店、文具、復印店、網吧、小診所、寵物醫院。理由：靠學校，業態定位以學生消費為主商業布局商業布局校園經濟、生活配套板塊業態：咖啡廳、商務廳、大型餐飲、KTV、足浴休閑。理由：高級酒店標準配置，大瑤高19、檔接待標桿商業布局商業布局酒店配套板塊商業布局商業布局綜合商業板塊一層品牌服飾區時尚精品區家電數碼區風情美食區商業布局商業布局綜合商業板塊二層中大型商配區業態：各菜系商務餐廳、休閑風情餐飲、品牌火鍋、水吧、咖啡吧等。理由：停車方便、商鋪前面景觀好，靠近酒店風情美食區商業布局品牌服飾區業態：以品牌服飾店、品牌鞋包店、珠寶、化妝品、嬰幼兒用品為主。理由：比較集中、連貫性、步行街寬且配有綠化及休閑桌椅，能留住人流。商業布局時尚精品區業態：美甲、特色服飾、精品、化妝品、品牌內衣內褲、甜品店 （特色精品、飾品店為主）商業布局家電數碼區商業布局業態：以家用電器、數碼耗材等、珠寶等；中大型商配區商業布局業態20、：KTV、中西餐廳、茶館服飾賣場、家具賣場、家電等。理由：靠大街，可做櫥窗展示，可考慮分幾大板塊招商。客戶分析營銷目標達成條件市場分析項目定位產品優化商業布局產品定價及目標分析營銷思路推盤節奏及銷售執行商業開盤前推廣策略價格預測及評估依據定價依據：1、市場對比法：創意新城市廣場商鋪售價約1700019000元/平米，結合折扣及優惠，實際一層均價約17000元/平米，銷售情況并非樂觀，多數購卡客戶放棄購買；對比產品，本項目的進深和總建面都比其大； 2、投資測算法：目前市調數據表明大瑤鎮現有商業租金在30-80元/平方.月，由于項目商業規劃等諸多優勢，按照80元/平方.月進行18年測算，售價約1721、200左右； 3、二層商業常規是按一層30%-40%衡量，考慮到目前大瑤鎮的商業尚處于初級階段，定價考慮6200元/平米。商業均價：一層均價17800元/平方；二層均價6200元/平方產品定價價格預測及評估依據定價依據：1、市場對比法：創意新城市廣場住宅售價約24983238元/平米，結合折扣及優惠，實際均價約2950元/平米，作為第一個地產開發項目銷售情況比較良好；對比產品和市場，本項目的住宅具備一定的優勢； 2、寫字樓的定價是同地段住宅定價上浮2040%，同時還需綜合考慮辦公需求、辦公管理、綜合硬件、配套水平，均價上浮20-25%；另外靠近政務中心的寫字樓雖然檔次弱于酒店，但具備較好的心理22、感官，具體定價高于酒店部分寫字樓。住宅均價：均價3100元/平方； 寫字樓均價3600-3800元/平米產品定價價格預測及評估依據定價依據：1、常規對比法：產權酒店的銷售價格是同地段住宅價格上浮80-100%,還需要結合當地對該產品的投資感官和投資門檻確認，考慮均價5600元/平米； 2、投資分析法：投資客房牽涉到裝修成本、酒店運營、投資收益、開房率等諸多核算，常規核算按照客房實收房價的30%作為作為場地成本，不遞增狀態下7成開房率10年回本作定價測算（320*30%*360*70%*10/45=5376）。 注：320元/天的房價是按四星實收標準核算；40-50平米，暫時按四星標準客房面積。23、產權式酒店式：均價5600元/平米產品定價目標分解備注：以上測評不包含裙樓商業10000和政府辦公場地3000；酒店裙樓一層指東側一層商業約750（進深12米）31959 35077 按8%標準返兩年聯營、帶租約1121 14952 1335 17800 750酒店裙樓一層投資1368 3800 1368 3800 3600政務中心直接銷售6990 3100 6990 3100 22548住宅投資4320 3600 4320 3600 12000辦公按80%體量計算按8%標準返一年酒店投資模式5358 5152 5824 5600 10400客房按8%標準返兩年帶租約3307 5208 39324、7 6200 6350二層按8%標準返兩年返租9495 14952 11303 17800 6350一層商業備注銷售模式實際總價（萬元）實得單價（元/平方）總價（萬元）銷售單價（元/平方）面積（）項目金富國際項目銷售額度目標分解按3.5億實得銷售額度逆推備注：以上測評不包含裙樓商業10000和政府辦公場地3000；酒店裙樓一層指東側一層商業約750（進深12米）35077 38740 按8%標準返兩年聯營、帶租約1335 178001589 21190 750酒店裙樓一層投資1368 38001368 3800 3600政務中心直接銷售6990 31006990 3100 22548住宅投資425、320 36004320 3600 12000辦公按80%體量計算按8%標準返一年酒店投資模式5824 56006330 6087 10400客房按8%標準返兩年帶租約3937 62004687 7381 6350二層按8%標準返兩年返租11303 1780013456 21190 6350一層商業備注銷售模式實際總價（萬元）實得單價（元/平方）總價（萬元）銷售單價（元/平方）面積（）項目金富國際項目銷售額度分布目標分解客戶分析營銷目標達成條件市場分析項目定位產品優化商業布局產品定價及目標分析營銷思路推盤節奏及銷售執行商業開盤前推廣策略營銷思路第一階段（3月5日25日）城市綜合體的項目定位、商26、業規劃、發展前景的詮釋和推廣實施方式：戶外、折頁、巡展、短信、DM實施目的：通過務實的詮釋和宣傳，強化客戶對項目的綜合理解、認可和期待；投資測算數據說明增強客戶的投資興趣；促進客戶VIP卡的辦理，穩定客戶對項目的信心。營銷思路第二階段（3月10日4月10日）招商先行：確定酒店品牌，針對餐飲、娛樂、茶館、網吧、品牌服飾等簽訂部分意向協議實施方式：長沙及瀏陽市尋訪、現場考察實施目的：為項目商業發展和規劃落定打基礎；衡量和確認返租銷售和帶租約銷售的盈利模式；為后期簽約儀式和項目推介活動打基礎。營銷思路第三階段（4月10日4月20日）項目推介會暨酒店簽約儀式實施方式：較大規模外場活動、氛圍營造、簽約儀27、式、短信、戶外實施目的：強化客戶對項目發展的信心和認可度；提高VIP卡的辦理熱忱；為商業開盤造勢和奠定人氣基礎營銷思路第四階段商業開盤：4月28日集中商業部分盛大開盤產權式酒店：酒店示范客房面市；投資預約； 9月28日開盤熱銷住宅開盤：8月18日住宅部分開盤寫字樓：行業協會入駐； 12月20日開盤熱銷客戶分析營銷目標達成條件市場分析項目定位產品優化商業布局產品定價及目標分析營銷思路推盤節奏及銷售執行商業開盤前推廣策略推售計劃推廣計劃活動營銷3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月酒店簽約產品推介會商業開盤住宅蓄客住宅開盤酒店、辦公蓄客酒店、辦公開盤金富國際商鋪8萬抵12萬金富國際住宅銷售28、信息金富國際酒店、寫字樓銷售信息巡展活動端午返鄉活動中秋返鄉活動中班路演活動推盤節奏銷售執行招商執行品牌為主：鎖定餐飲、KTV、茶館、中西餐廳、游戲廳（網吧）消費型商業和服裝、鞋類、珠寶、通訊電子、銀行購物型及配套方向，以瀏陽市區及長沙為主，當地招商為輔；品牌為主、放水養魚、政府支持、運營推動，促進商業良性發展放水養魚：租金減免及支付門檻降級，中型場地簽6年免2-3年半年支付租金；品牌門店租4年免12-18個月半年支付租金。（考慮到整體商業發展須前期支付不低于半年租金的合同保證金）政府支持：金富國際項目位于大瑤鎮新城中央位置，商業運營需要政府的指導和支持，一是加大政府對新城商業的規劃和宣傳，二29、是政府提供稅費減免大力支持（統一減免3年），三是適當干預老區商業（停車管制）和消費引導（廣場活動）。運營推動：商業開業前后1年內廣告和活動支持約200萬投入，促進商業成熟銷售執行商業銷售執行帶租約銷售：根據前期商業規劃和意向招商，二樓會出現部分租約客戶，投資客戶購買同時轉簽商家和開發商簽訂的場地租賃合同。帶租約銷售、返租銷售、直接銷售相結合的模式返租銷售：根據客戶分析，投資客居多，一層獨立商鋪大多采取返租銷售，簽約返回1年（8%）、以后按季提前返回租金（后三年按年回報8%、8.5%、9%）直接銷售：貼近當地的商鋪投資習性，由客戶自主選擇獨立商鋪、1托1、1托多模式，但需要強化經營業態銷售執行住30、宅和寫字樓銷售執行住宅銷售：目前市場抗性幾乎沒有，競爭較小，產品特性、戶型、實用性均好，采取直接銷售模式執行。直接銷售為主、聯合銷售為輔的模式寫字樓銷售：針對大瑤鎮現狀和主要經濟支柱，需要通過花炮制作行業協會的聯合營銷，同時強化上下游企業的互動增強企業購買，結合產權式酒店投資模式和價格對比促進寫字樓銷售。銷售執行產權式酒店銷售執行樣板房展示：按照四星標準裝修一套標準裝修客房，一套帶家居用品的完整客房，直接刺激客戶感官，達到銷售預期。品牌酒店運營 樣板房展示 采用投資回報+消費額度聯合模式 產權擔保投資回報：根據酒店簽約的具體內容和時限，設計盈利模式，按照常規20年租期評估，1-4年回報8%、531、-8年回報9%、9-12年回報10%、13-16年回報11%、17-20年回報12%。消費額度：身份感投資客戶為尊榮VIP，享受客房7.5折、餐飲8折優惠；同時每年享受2000元裙樓消費（餐飲、KTV、咖啡廳等）和5個標間的免費使用。產權擔保：根據產權式酒店銷售慣例，需要保留20%客房和部分裙樓商業作為回報擔擔保,完全解決投資客戶顧慮。開盤前工作部署流程圖銷售執行代表需請開發商領導協助和支持代表需請開發商領導直接確認與參與客戶分析營銷目標達成條件市場分析項目定位產品優化商業布局產品定價及目標分析營銷思路推盤節奏及銷售執行商業開盤前推廣策略推廣策略核心客群區域補充客群區域項目一期開盤前推廣策略根32、據上述報告分析，我們很容易看出本項目客群就在一下這些區域推廣策略項目一期開盤前推廣策略一、常規媒體投放根據本項目客群分布情況，我們的推廣策略可分為一下三個方面二、針對性性策略推廣三、營銷活動推廣策略常規媒體投放計劃已簽約或已投放，且仍在投放使用中媒體情況統計687000已投放費用合計：2011.12.092012.12.08214000瀏陽電視房產頻道120秒廣告及電視右下角圖標廣告2012.02.102013.02.0936000瀏陽市40臺公交車身后字幕廣告2012.02.012013.01.3128000花炮市場字幕電子屏2012.012012.0924000交通頻道整點報時2012.033、2.222013.02.2160000瀏陽通程電子屏2011.12.282012.4.2745000亞龍灣電子屏2012.03.012013.02.28項目地處轉角處2012.03.012013.02.28150000蕉溪嶺隧道處戶外2012.03.012013.02.28130000大瑤319國道加油站附近戶外投放時間以產生費用（或預期投入費用）已投放/簽約廣告根據售樓部置業顧問接待客戶情況統計，建議如有可能，可縮減電視廣告投放費用推廣策略常規媒體投放計劃根據實際蓄客情況需要，建議增加以下廣告投放5次報紙廣告200萬條短信廣告2012.032013.03車身廣告2012.032013.03戶34、外大牌投放時間/投放頻次/投放數量媒體類型根據實際廣告市場價格新增廣告投放費用總預算可控制在28萬元以內推廣策略常規媒體投放計劃新增媒體廣告投放建議建議原因：瀏陽南片區居民通往市區的必經之路，以高檔大牌形象攔截目標客戶群體投放地點：319國道或106國道之瀏陽市區與大瑤鎮之中間段媒體選擇：大型戶外廣告牌推廣策略常規媒體投放計劃新增廣告媒體投放建議媒體選擇：瀏陽南區鄉村巴士車身廣告投放地點：大瑤通往瀏陽南片區其他鄉鎮的巴士建議原因：一方面使項目廣告信息更好的覆蓋到周邊重點鄉鎮，另一方面通過車身廣告的形式占據主要交通要道，以便攔截目標客戶群推廣策略常規媒體投放計劃新增廣告媒體投放建議媒體選擇：瀏陽35、日報投放建議：重大營銷活動及開盤等重要時間節點前后推廣策略常規媒體投放計劃新增廣告媒體投放建議媒體選擇：手機短信廣告投放數量：200萬條左右投放建議：從3月初開始投放，選擇每周2-周5投放，以瀏陽南片區客群為主，兼顧瀏陽市區及上栗縣客群，每次發送510萬條推廣策略選擇原因：結合彩車下鄉宣傳，在周邊重點鄉鎮設點以便職業顧問直接面對潛在客群進行直接咨詢和銷售，以增強周邊鄉鎮宣傳力度，讓置業顧問與客戶面對面，加大客戶接受到的信息量針對性策略推廣瀏陽南片區重點鄉鎮及上栗縣路演or巡展推廣策略選擇原因：大瑤鎮本地經商的客戶本就是項目最重要的客戶群體，通過置業顧問直接出擊的形式，與其面對面交流，從而使客戶36、資源的利用最大化針對性策略推廣大瑤鎮內行銷推廣推廣策略針對性推廣策略宣傳方式：與大型中西餐廳、茶樓、咖啡廳合作，采取拜訪易拉寶及印制廣告餐墊紙的形式進行宣傳選擇原因：客戶精準度高，宣傳不分時段且無死角異業合作推廣策略針對性推廣策略宣傳方式：與大瑤鎮及周邊加油站合作，在2012年3月2012年5月之間，凡在合作加油站加油200元以上的私家車均可獲贈應有項目廣告的抽紙一盒選擇原因：客戶精準度高，且能覆蓋到瀏陽南片區的所有潛在客群異業合作推廣策略針對性推廣策略宣傳方式：與大型休閑、娛樂場所合作，放置易拉寶、設立廣告位或直接由收銀處放置廣告宣傳資料選擇原因：客戶精準度高，宣傳不分時段且無死角異業合作推廣策略針對性策略推廣針對性策略推廣費用預期 （含宣傳資料及各類物料的印刷制作及場地租賃等）8萬元整推廣策略活動內容：金富國際項目酒店及主力商戶簽約入駐儀式活動時間：預期在一期商鋪開盤前10天左右活動地點：花炮廣場活動目的：直觀體現酒店品牌及主力商戶簽約入駐，提升項目形象，增強客戶對項目后期經營運作的信心，從而促使其對購買本項目產品放心。活動營銷品牌及主力商戶入駐簽約儀式活動費用：12萬元推廣策略 48萬元整項目一期開盤前需投入宣傳總費用預估： 開盤前廣告推廣、巡展、媒介傳播具體工作安排另行提交精誠服務感謝聆聽！