午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、*”*新干線”入市價格策略方案根據本項目的工程進度，經與各專業公司協商，初步確定“*新干線”項目于9月中旬開始入市，預計入市至公開發售時間間隔為4個月左右。結合項目的實際情況、周邊競爭物業的客觀分析，并根據以往的銷售經驗，建議采取以下價格策略入市。一、 總策略采取低開高走的策略，分階段逐步提升。每次升幅控制在5%左右，總調價幅度控制15%左右。本項目迅速入市，有以下優勢：A、 通過售樓處及周邊導示系統的宣傳，有效積累目標客戶群。B、 利用周邊樓盤的宣傳，分流競爭項目的客戶群。C、 可盡快吸引媒體與持幣待購的目標客戶群體的關注。二、 執行策略采取優先認購的過渡策略，即先登記，再認籌。根據以往入市2、操作的經驗，解籌前一至二個月認籌的客戶誠意度較高，解籌率較高。過長的認籌時間將對銷售產生以下不利因素：A、 客戶會有較多的時間考慮，逐漸冷靜，缺乏購買本物業的激情，使部分有效客戶流失。B、 會讓客戶對項目優勢產生疑惑，從而失去信心。C、 若施工過程中有不確定因素發生，導致工程進度的延遲造成認籌時間過長，會對客戶的購房意向、心態的生影響，從而降低解籌率。D、 認籌時諸多因素無法確定，例如：價格、付款方式、解籌方式等。因此，建議本項目采取過渡策略：先登記，再認籌。三、 執行流程先登記：利用一至二個月的時間進行客戶登記，即上門客戶只作登記、填寫調查問卷，不收取誠意金。以此來聚集人氣，為認籌蓄勢。同時3、做好來客情況調查，以便對目標客戶進行分析，并可根據客戶的反映，及時對認籌方案進行調整。再認籌：結合項目的工程進度，在公開發售前12個月開始優先認購。為營造認籌時的火爆氣氛，首批訂籌限量推出VIP卡（如首批只推出150張，但首批認籌客戶可額外享受99折等）。VIP卡上有序號，但此序號僅代表認購客戶的號碼，不作為解籌的順序號。以便于根據實際情況調整解籌方案。此種認籌順序具備如下優勢：A、 可通過媒體宣傳和操作營造出第一天認籌就搶購的火爆場面，以吸引目標客戶群體盡早認籌。制造新聞焦點。B、 不按序號選房，操作起來較為靈活，可根據項目工程進度、宏觀因素、競爭樓盤情況及時調整解籌方式，以爭取實現利益的最4、大化。C、 解籌時，通過按每戶到達現場的先后順序或抽簽選房，可制造現場火爆熱銷的氣氛，促進銷售，制造新聞焦點。D、 目前周邊項目均未采取此種認籌方式。四、 優先認購的優惠策略項目情況分析：本項目戶型類型較簡單，即一房、二房。戶型面積大小適中。一房套內面積平均30左右、建筑面積37左右（按實用率80%計算）；二房套內面積平均50左右、建筑面積62左右（實用率按80%計算）。本項目的目標客戶群將以自住客、投資客為主，同時有一定的商務客戶。自住客、投資客較希望所購物業低首期。鑒于以上原因，建議本項目采取以下優惠方案：優惠方案一以誠意客戶購買VIP卡形式進行認購，制作“*新干線“VIP卡：藍鉆卡。藍鉆5、卡派發規則：1、 申請對象：意向購買一房單位的誠意客戶。繳納誠意金：2000元。2、 申請對象：意向購買兩房單位的誠意客戶。繳納誠意金：2000元。可享受優惠：購房時，可抵30000元首期。操作中注意事項：A、 一套房只限購卡一張。B、 藍鉆卡數量：500張。C、 聯系項目周邊目標客戶群經常消費的飲食、娛樂場所（約十家），持本項目VIP卡，可以在此類消費場所享受一定的折扣。增加VIP卡的實際效用。并可與周邊消費場所考慮聯動促銷。D、 客戶購卡時需仔細閱讀VIP卡申請須知、填寫VIP卡申請表及客戶調查表。E、 若客戶購買VIP卡，但解籌時未購買單位，則在規定時間內退還誠意金，不計利息。F、 考慮6、到價格因素，可以在價格表上進行微調，在發售時一房在總價上增加18000元，二房在總價上增加28000元。此種優惠方式優勢：A、 誠意金直接抵充首期，從而降低了置業門檻，更多地吸引目標客戶群前來購買；開發商無需承擔任何風險。B、 表面均價不高，即在原均價基礎上增加400元/。每戶向銀行貸款金額也無過多增加。不會受政策影響。此種優惠方案劣勢：A、 無明顯的低首付，一房需首付4萬左右、二房需首付8萬左右。B、 讓客戶更關注項目的均價是否在周邊有競爭力。優惠方案二在方案一的基礎上，推出：首付一成、另一成按入住前分期付款的付款方式。即：可享受藍鉆卡的優惠，購房時在首付一成的基礎上還可以享受：2000元抵7、20000元首期/2000元抵30000元首期的超優惠方式。此種優惠方案優勢：A、 真正做到低首付，購買一房客戶需付首期1.3萬元左右，購買二房客戶需付首期約2.1萬元左右，是目前片區投資客及自住客所追捧的付款方式，可達到開盤火爆熱銷的目的。B、 加快項目的銷售進度，加快開發商的資金回籠速度。C、 容易讓客戶產生沖動，忽略項目單價較高的劣勢。D、 表面均價不高，即在原均價基礎上增加400元/。每戶向銀行貸款金額也無過多增加。不會受政策影響。此種優惠方案劣勢：A、 建筑期內，客戶供款壓力較大。B、 按8200元/均價購買、開盤至入住周期為一年、采用八成三十年按揭方式計算，購買一房客戶首年月供款約8、為4000元。二房首年月供款約6600元。優惠方案三在方案一的基礎上，推出：首付一成,其余房款可全部按揭。即：購房時在首付一成的基礎上還可以享受：2000元抵20000元首期/2000元抵30000元首期的超優惠方式。此種優惠方案優勢：A、 低首付（即方案二所具備前三條優勢）B、 客戶供款壓力不大。此種優惠方式劣勢：A、 將提升項目表面均價，約每平方米均價增加800元左右。B、 受政策影響較大。注 以上兩種優惠方式采取降低置業門檻方式，在現今國家進行房地產市場宏觀調控的情況下，有很強的沖擊力，會吸引大量的客戶前來置業，但需要開發商疏通與銀行的關系或者開發商暫時承擔部分首期款。經過對以上幾種優惠9、方案分析，建議首選第三種優惠方案，但需與銀行協調好關系。次選第二種優惠方案。優先認購的具體細節工作可進一步細化。五、 *新干線VIP卡的優惠策略以誠意客戶購買VIP卡形式進行認購，制作“*新干線”VIP卡。VIP卡派發規則：1、 申請對象：意向購買一房單位的誠意客戶。繳納誠意金：1000元。可享受優惠：購房時，可抵10000元房款金額。2、 申請對象：意向購買兩房單位的誠意客戶。繳納誠意金：1000元。可享受優惠：購房時，可抵15000元房款金額。操作中注意事項：A、 一張卡只限購一套房。B、 客戶購卡時需仔細閱讀VIP卡申請須知、填寫VIP卡申請表及客戶調查表。C、 若客戶購買VIP卡，但解10、籌時未購買單位，則在規定時間內退還誠意金，不計利息。VIP卡認購流程（流程圖）：介紹項目情況銷售人員接待客戶上門選房不成功客戶選房成功客戶在規定時間內上交VIP卡，并退還誠意金誠意金計入房款，并補齊定金，正式成交優先選房時通知客戶領取VIP卡交納誠意金、開收據填寫VIP申請表了解VIP卡申請程序及辦法A、 客戶上門，由銷售人員介紹本項目。B、 客戶有意向購買本物業，須認真閱讀優先認購須知（VIP卡申請須知）。C、 根據認購卡的類別，交納相應的誠意金，申請登記排號。D、 填寫客戶調查表。E、 在優先選房時通知客戶選房，成功選房，可獲優先認購優惠。F、 在規定的優先選房日未成功選房，則本卡自動失效11、，相關權益自動消失。G、 持卡人可在選房日起10日后，在*市房地產開發有限公司指定的時間和地點辦理誠意金退款手續，款額如數退還，不計任何利息。價格控制策略*住宅項目價格控制策略根據項目營銷期與工期進度，建議本項目在價格定位基礎上，結合銷售價目表作如下價格技術調整：價位區間/（元/）價格升幅周期價格升幅比例實際銷售戶數總戶數（700套）戶型58006000認購期（2個月）提升1次3%100套時，提價1次；100套時，不作調整計劃推出100套三房20套；二房30套；一房50套60006200預售期（2個月）提升1次5%300套時，提價1次；300套，不作調整計劃推出350套四房200套；其他各5012、套62006600持續銷售期（3個月）提升1次3%200套時，提價1次；200套，不作調整計劃推出250套二房200套；三房50套66007200尾盤期（2個月）下調1次-2%60套時，不作調整；60套，下調1次控制尾盤戶數80套總 計銷售期8個月升幅13%100%完銷*項目硬件形象包裝工作內容要點本項目是寶安區的超級大盤，形象包裝必須全面到位，在2004年11月中旬前必須完成七項形象包裝內容策劃，并實施部分廣告策略。結合廣告公司與地產顧問公司的方案，建議在2005年元旦入市，硬件形象包裝要點羅列如下： 一品牌識別系統建立與設計1、項目中英文命名方案2、工程基礎系統設計 項目標志 項目中英文標13、準字體 印刷字體 象征圖形與吉祥物 項目標準色、輔助色 標志、中英文全稱及標準字的組合規范 標志、標準字在不同色彩環境下的應用規范3、應用系統設計名片 徽章 形象墻請柬文件夾售樓員服裝、領帶賀卡二現場包裝1、 圍板 2、工地路牌 3、樓體招示布 4、樓層進度5、工地安全警示牌 6、導示牌7、立柱掛旗 8、歡迎標牌9、看樓專車 10、廣告氣球11、掛旗 12、地盤廣告牌13、停車導示 14、彩旗15、三角旗 16、樓體熒光字三賣場包裝1、 形象墻設計2、 實體展板（展板規范：項目簡介、房型圖、銷控表、付款方式、裝修標準、物業管理、設備配套等）3、 售樓書4、 折頁5、 價格單頁表格6、 付款方式14、清單落格7、 手袋設計8、 銷售人員工作牌9、 信封信紙10、 名片11、 檔案袋12、 售樓處燈箱形象13、 活動展板14、 售樓處掛幅15、 售樓處指示牌16、 交樓標準清單17、 紙杯18、 歡迎牌19、 臺面標牌（財務室、資料室、洗手間標牌）20、 門楣標牌（財務室、資料室、洗手間標牌）四樣板間形象包裝1、 樓梯氛圍布置2、 樓梯間歡迎牌3、 展示中心導示牌4、 戶型標牌（房間面積、隨樓附送等）5、 展示空間功能標牌（主人房、兒童房、父母房、客房、書房、電腦房、健身房、畫室等）6、 免費贈送標牌（潔具、櫥具等）7、 樓的門牌8、 大門口宣傳牌9、 示范單位警示牌（禁止吸煙、禁止拍攝、請勿觸摸等）五戶外流動展示1、展位及氣氛布置 2、活動展板3、看樓車體形象 4、車體廣告5、候車亭廣告 6、戶外廣告六促銷及公關活動禮品1、工藝禮品 2、禮品袋包裝設計3、禮品袋設計七外賣場包裝1、活動的現場包裝形象設計 2、活動現場包裝輔助品設計3、外賣場形象用品設計 4、相關印刷品設計八廣告深度傳播1、報紙廣告創意表現 2、戶外廣告創意表現3、其他相關媒體的廣告創意表現注 項目整個活動期間必須做好攝影工作，加強素材采集與檔案管理。包括：樓體、實景、模型、示范單位、會所、物業管理、生活場所、售樓處及周邊環境、用于售樓處包裝的銷售物料、報章廣告及其他宣傳印刷品等，均要進行花絮攝影。