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1、重慶某項目的開發策劃方案一、 重慶房地產市場簡析1、2023年重慶市房地產住宅市場繼去年市場的火熱，再續引發了重慶房地產市場的“沸點”。一方面，重慶市房地產通過幾年的發展，房地產市場已從“概念時代”進入“產品時代”，另一方面大范圍的城市拆遷與舊城改造的進一步實行，刺激了房地產市場的投資和開發，同時也促動了一大批住宅消費群體的需求。2、隨著重慶市住宅市場的發展和成熟，其住宅的需求也日益呈現出多樣化的格局。小戶型仍然受到市場一定的青睞，特別在解放碑以外的市場；低密度住宅成為今年的房地產中高檔市場的主流產品，其風靡蓋過了江景房和城市中心公寓，在一定限度上，正說明目前重慶市場已進入產品時代；而有一定環2、境做依靠的中低檔次住宅，特別受到消費者的追捧，重慶市大范圍的拆遷，直接拉動了此類住宅的需求。3、產品的差異化定位已成為項目之間的品質劃分。龍湖、金科、融橋、南方、廣廈、大川等等地產公司在重慶房地產市場相繼推出的千畝大盤，可謂是如火如荼，但隨著重慶濱江路環境與配套設施的日趨改善，江景樓盤已開始大張旗鼓突圍，今年中，勢頭最盛的金沙水岸、東方港灣、金沙港灣等江景樓盤分別以獨特的概念、賣點、及居家文化、成熟配套等，以實現區域的共贏吸引較多消費者的眼球。然而江景樓盤的異軍突起加劇了重慶房地產市場的競爭。二、重慶房地產市場開發簡析1、2023年上半年重慶市房地產市場的總體供求表指標開發施工面積（萬平米）房3、屋竣工面積（萬平米）房屋銷售面積（萬平米）房屋銷售平均價格（元/m2）開發投資額（億元）2023年上半年3781.2345.3532.861987112.75住宅2823.1240.7481.21763同比增長（%）19.967.4104.44.3437.2辦公樓128.18.33.62848商業營業用房83096.339.0638822、結論分析：（1）2023年上半年，重慶市商品房銷售面積繼續保持一定幅度的增長，全市商品房銷售面積達1042.1萬平方米，同比增長46.9%。其中主城區銷售面積達708.8萬平方米，同比增長29.6%。與此同時，商品房竣工面積則低于銷售面積。2023年，重慶市4、房地產竣工面積為1020.6萬平方米。商品房銷售面積大于竣工面積，在一定限度上減少了商品房的空置量，對于房地產業的發展是一大利好，同時也表白重慶市房地產業充滿著活力，開發前景廣闊。（2）2023年上半年，重慶市商品房商品面積更得到高速增長，房屋銷售面積遠高于竣工面積，2023年上半年房屋銷售面積同比增長在104.4%，分析市場的重要因素在于一場全市范圍內的大拆遷運動，直接拉動了重慶市房地產的旺盛需求和價格的上漲。三、市場調查分析由于本項目所在區域的可比性江景樓盤較少，故我司以渝中區江景樓盤為主作調查分析。（一）市場調查分析表（略）二）結論分析1、 目前渝中區的江景物業建筑形態重要由高層建筑組成5、，其品質以中高擋為主，市場價格在建面36003900元/平米左右，本項目區域江景物業的市場價格在建面2800元/平米左右。2、 江景物業的產品設計重要以建面120150平米的兩房與三房為主，熱銷戶型重要以建面80120平米內的小兩房與三房為主，其重要因素是總價相對較低，導致以大戶型為主力的江景物業銷售較差。3、 由于渝中區的嘉濱路沿線正處與規劃建設中，其周邊的環境較差，生活配套相對較弱，這也是目前影響江景物業銷售的重要因素。4、 通過市場調查發現本區域的江景物業在產品設計上有較多的“黑房”，重要由于江景物業的占地面積相對較小，其落差較大，臨江面戶型多由3-4戶，建面130平米170平米的三室組6、成，而一梯8戶的單層布局，導致其他背江的戶型采光差和房間 “黑房”形成。四、項目研究分析（一）項目的SWOT分析1.項目優勢（S）（1）良好的江景資源 本項目位于渝中區曾家巖嘉濱路，北接嘉陵江大橋，500米江岸線，視野寬闊，嘉陵江景一覽無余。（2）增值空間較大。本區域尚處在規劃建設期，其本區域住宅價格相對較低，隨著交通與生活配套上的完善、成熟，有助于提高本項目物業的增值空間。2.項目劣勢（W）（1）地塊面積較小，地形落差較大地塊臨街面長度較短，地塊現覆蓋物為農田、雜草。地勢起伏，中心低落差約20米，其兩面由高層建筑夾集，這對本項目環境規劃與產品設計有較大難度。（2）交通系統不完善本區域道路（嘉7、濱路）作為進入渝中半島的外環，重要分流進入主城區的外地車輛，其公交車輛較少，出行極為不便。（3）區域商業配套設施缺少本區域正處在規劃建設中，其商業配套重要由上清寺與觀音橋商業支持，而本區域配套設施重要由各社區與學田灣居民區獨立組成，這與本項目所在位置都有較遠的距離，也使本項目在配套服務設施上相對缺少。3.項目市場機會（T）（1） 交通系統的完善本項目區域公交車站的設立與2023年6月，輕軌較新線（2號）的通行，在很大限度上完善了本區域（嘉濱路）的交通系統，大大提高了本區域的地段品質。（2） 政府規劃有助于推動本區域房地產市場發展南濱路繁華景象將是本區域市場未來發展的前瞻，在政府對渝中半島整體規8、劃中，嘉濱路將規劃形成集高檔住宅、餐飲娛樂為一體的 “休閑水岸”，這對本區域房地產市場開發有較好的發展前景。（3） 樓盤、人氣的聚集加快商業成形在對本項目所在區域的市場調查分析中，本區域樓盤都以嘉濱路輕軌車站（曾家巖）為點，沿線1公里內集中開發，建筑形態重要以單體樓為主的，現已開發的樓盤江都怡園成功引進了餐飲巨頭天天魚港，建立了本區域良好的商業氛圍，在本區域樓盤的陸續面市，人氣的聚集，將支撐與促進本區域商業的快速發展。4.項目風險（O）（1）目前本區域除江都怡園已建成外，其他在建樓盤已開始動工（場地平整），其位置都位于輕軌旁，與本項目地段相比有好優勝，這將在此后一定限度上加劇了本項目的區域競爭9、。（2）北濱路與沙濱路正處與建設發展中，實力較強的開發商也陸續在其圈地開發高品質的江景物業（如北濱路的金沙水岸、沙濱路的金沙港灣），都將形成本項目較強的潛在競爭對手。（3）南濱路樓盤以較高的品質規模與成熟的商業配套成為消費者選擇江景物業的重要區域，這將對本項目日后的銷售有較大的沖擊。（二）項目最大價值的挖掘本項目最大價值的挖掘是通過對項目地塊的價值分析，努力克服不利因素的限制與影響，最大限度的發揮項目地塊的資源優勢，讓消費者切實感覺所購買的住宅產品的超值性，充足挖掘其項目的最大價值。（1）品牌價值充足運用開發商公司雄厚的自身實力與形象促進本項目的受眾力度，提高本項目的潛在品質形象。 （2）產品10、價值通過對本項目可看山城“江景、夜景”的優勢，合理的規劃，獨特的產品設計，優質的物業管理來構筑本項目的產品價值，將本項目做成區域及全市的精品江景物業，在市場中脫穎而出，成為購房者關注的焦點。（3）交通價值本項目緊鄰輕軌車站，拉近空間距離，提高本項目品質優勢。（4）機會價值充足運用濱江路房地產發展的契機，炒熱本區域，聚集人氣，順勢推出“本項目”，一炮而紅，大導致為江景樓盤的品質典范。三、產品定位項目所處地塊面積較小，相鄰項目都是以高層建筑為主，故我司將本項目規劃設計為31層的高層建筑，重要分為裙樓（地下一層，臨街三層）的商業部分和塔樓（27層）的住宅部分。以下分別對裙樓和塔樓進行定位分析。（一）11、裙樓定位餐飲、娛樂業依據地塊所處位置嘉濱路沿線的發展大體走勢，我司將其裙樓部分重要定位為餐飲、娛樂市場。1、 本項目不適合經營百貨業態。百貨業態一般建立在人流量大的商業中心地區，很大限度上依賴于人流的聚集來保證收益的產生。而該地塊雖然臨街，但沒有大面積的廣場或其他公共休閑場合吸引人群逗留，僅僅依靠少量的地區客戶是遠遠不能保證此種業態的利潤收益，所以，本項目不適合于百貨業態生存。2、 本項目不適合經營汽車、建材等專業市場。該項目臨街，存在做汽車、建材等專業市場的條件。但汽車市場對樓層層高有一定規定，裙樓高度的增長導致塔樓高度減少，從而減小住宅建筑面積；無論是汽車還是建材市場，都會因區域內沒有同類12、市場而顯得勢單力薄，形成較大的市場風險。3、 項目裙樓宜做餐飲、娛樂市場。盡管目前地塊周邊餐飲娛樂行業氛圍還沒充足顯現，但天天漁港的餐飲巨頭姿態就是該地區發展的牽引力；并且渝中半島城市形象“休閑水岸”定位也為本區域市場發展提供了政策支持；輕軌2023年通車、嘉濱路交通的改善都將帶動該地區的經濟發展。（二）塔樓定位中高檔住宅產品項目處在居住區之中，若做寫字樓產品在交通方面條件限制相稱大，所以我司將塔樓定位為住宅。項目依嘉陵江而建，江景資源是本項目優勢與賣點的突出體現。由于該項目占地面積小，自身不也許在主題景觀營造上大做文章，所以必須要對自然景觀進行充足運用，傾力打造江景住宅。嘉濱路已有部分江景房13、存在，并且沿線仍有大量地塊或圈地或已進入拆遷階段，所以，我們的項目一定要尋求差異化競爭。我們將項目定位為中高檔產品，在塔樓建筑設計上采用梯型退臺設計，加大住宅的景觀面與采光面，走精致、陽光的產品路線，這重要依賴于產品戶型的超大落地玻璃景觀窗、弧形窗、景觀陽臺，以及在外立面的設計等方面，這部分將隨后進行具體闡述。（三）形象定位對于一個房地產項目來說，除了產品定位與特點之外，可以通過賦予產品概念來達成形象的樹立與提高，也就是所謂的虛實結合。 根據產品定位和建筑設計，我司提出“上生活空間”的居家理念，本項目是一個居家的閑適之所，坐觀潮涌潮落，人生卻一直向著更高的方向走；“上”是一種趨勢，一種沖勁，代14、表積極，上風上水，源于產品外觀的梯形設計與戶型上的躍層設計，表達生活往更高處發展之意，并可衍生出時“尚”之感。居家理念的詮釋，凸顯本項目的一種標榜、一種個性、一種炫耀，豐富了其品質的內涵。四、目的客戶定位（一）裙樓目的客戶定位由于該區域目前只有天天漁港一家大型餐飲，市場環境成熟度遠遠不夠，需要知名商家入駐為區域定位迅速造勢，帶動區域發展，所以裙樓目的客戶介定為具有一定影響力和品牌形象的大型餐飲、娛樂商家，以帶動本地區的娛樂業經營，同時也是為嘉濱路蓄勢。（二）塔樓目的客戶定位從對本地區的前瞻出發，我們初步認為該項目的目的客戶群定位為以二次置業者和多次置業的投資戶為主。以下為細分：1、 本區域企事15、業單位職工，占20%左右。上清寺歷來是重慶市的重要行政區域，該地區人群重要以企事業單位職工為主。這類人群大部分已有集資建房供居住，家庭人口多以三口之家為主，他們有穩定的收入來源，略顯落后的居住環境令他們產生了更新換代的規定。工作的就近性則圈定了他們選擇住房的范圍。2、 現有居所較遠的渝中區上班族，占55%左右。這部分人群年齡結構偏年輕化，約在25-30歲之間，是城市中的精英人群，收入高而穩定。居家遠離工作場合，天天浪費大量的時間在交通上，生活、工作都不甚方便，這就提出了選擇就近居家的規定。他們或為初次置業，或為更新居所，或為第二居所，構成比例約為3：5：2。3、 普通投資戶，占20%左右項目所16、處的居住區大環境必然涵蓋了部分普通投資型客戶在內，普通投資客戶群資金量不大，但極具有投資意識，這部分人的閑散資金量約在1540萬之間，他們通常投資于中小戶型，并且投資量不大，一般在兩套以內，他們的職業特性是本地個體工商戶、有數年資金積累的重慶老居民、政府公務員和小型公司老總等。4、 本地區拆遷戶，占5%左右。該區域拆遷戶數量不多，重要在沿江地帶，他們在選擇居所的心理接近性和地區性上，拆遷戶中的一部分會就近選擇新居所。規劃建議（一） 產品整體布局（1）產品整體布局如附件1所示。（2）對產品整體布局的分析說明：入口：在臨嘉濱路段開設主入口，同時，為方便業主生活，考慮從龍泉社區借道，作為住宅的次入口17、。 該地塊自身的限制，不能從其他地方開設主入口，雖考慮從龍泉社區借道，但不宜設為主入口，有損產品品質。 該路段交通的日趨成熟。離項目十分鐘處設有輕軌站點，在2023年的即將竣工同通車。同時，該路段設有公共汽車站。 周邊地塊的日益成熟。據我司對周邊地塊的調查和估計，隨著輕軌站點的修建和住宅項目的不斷開發，該路段在以后將會形成一個日益成熟的住宅片區。綠化景觀：將轉換層架空，修建1200平米左右空中花園。同時，對建筑物一側的堡坎進行景觀解決。 由于項目地塊的限制，無空間進行較大面積的景觀綠化，屬于項目的缺陷之處。考慮到對此缺陷的填補和充足的運用空間，可在轉換層修建空中花園。 建筑物一側近25米的堡坎18、給建筑的較低層住宅帶來諸多不便，如產生較大的壓抑之感、采光通風較差等等，為了緩解這些不良后果，可考慮對堡坎進行景觀綠化上的解決，如種植藤狀開花植物等。道路：考慮消防規定，沿地塊的外邊界布置環形車道。同時在臨濱江路一段地塊兩側預留車行道進出口。 （二） 商業物業（1）商業平面布置如附件2所示。（2）商業物業：項目的3層裙樓定位為餐飲、娛樂，單層面積在2023平方米左右，總建筑面積在6000平方米左右。（三） 住宅物業（1）住宅物業平面布置如附件3所示。 （2）住宅物業： 概況：項目塔樓部分定位為住宅，其單層建筑面積在900平米左右，一梯9戶，平均每戶建筑面積控制在100平米以內。住宅塔樓為27層19、，總建筑面積約為2.43萬平方。 戶型本項目成功的要素之一是產品的品質，而戶型又是體現項目品質的關鍵點。該項目一梯9戶，設計了六種精致戶型： 戶型配比為：戶型套內面積主臥客廳所占比例（套數計）三室二廳雙衛三室二廳雙衛二室二廳單衛二室二廳單衛二室二廳單衛（躍層）一室一廳單衛 戶型功能設計亮點： 觀景。單層平面設計保證70%的戶型皆可直觀江景。這是本項目較大的賣點。 采光。每個戶型重要空間均有較大的采光面。此外，建議觀景陽臺與客廳之間采用落地窗。這將成為本項目的另一賣點。 增大陽臺面積，擴展陽臺功能。對離江較近的兩個優質戶型設計大面積陽臺。大面積陽臺使客廳與戶外有機結合，亦有引戶外風景于戶內之功效20、。 弧型采光面。對梯形退臺解決的第二層戶型轉角采用弧型采光面。避免了觀景陽臺對后面住戶的觀景影響，也保證了這些戶型的采光、觀景效果。 精致斜陽臺。對部分離江較遠，易受周邊建筑物影響的戶型設計精致的觀景斜陽臺，增大景觀面。以填補這些戶型的不利之處。 戶型細部設計的亮點戶型內部的功能區布局容易引起重視，但是一些細部環節卻容易被忽視，而細部的人性化解決能給用戶帶來真正的實惠與方便。 所有戶型客廳開間都保證在3.6m以上；主臥室開間至少一面在3.6m以上，便于擺放室內家具，臥室最小開間不低于2.7m。 大部分戶型的主臥室都布置在室內走廊盡頭，且室內通道的長度不超過其寬度的4倍。 大部分戶型都設立了入戶玄關，作為空間過渡，使重要空間更加私密，同時也方便換鞋，整理衣冠。 大部分戶型設計中廚房盡量靠近入戶門，避免了穿越客廳。 所有的戶型設計都保證了客、餐廳在空間上盡也許的連通，一是使得空氣流通，二是照顧到了人們邊吃飯邊看電視的習慣。配套設施規劃規劃在轉換層建集中會所，約800平方米。由于項目周邊配套設施的不完善，需要在項目內部設立一定的配套設施，但地塊自身存在諸多限制，不也許將配套設施置于建筑物周遍，因此，將配套設施集中在會所，設于轉換層，實現與空中花園的渾然一體。 集中會所需要配備的功能： 茶室 小型超市 健身房 臺球室