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1、項目總體計劃高水平計劃設計，是提升小區(qū)品位和受消費者歡迎前提。很多暢銷優(yōu)異小區(qū)，全部十分重視項目標策劃和計劃，全部經過深入市場調查和項目調研，正確定位，然后物色高水平計劃師進行招標式計劃設計，從多個方案中擇優(yōu)，從多個方案中優(yōu)選其中精華，集眾優(yōu)于一身，再反復研討修改，最終才拍板定案。任何計劃方案，全部不可能是十全十美，只有經過這種真正下功夫反復提升過程，才有可能出精品。大量實例表明，深入市場調查，正確市場定位，精明策劃，正確決議，和高水平計劃設計，是項目成功最關鍵原因。在計劃指導思想上，不能一切從暢銷、從高利潤出發(fā)，應該把經濟效益、環(huán)境效益和社會效益結合起來，以營造最好居住環(huán)境、最好居住條件為中2、心，使小區(qū)計劃達成企業(yè)目標功效、環(huán)境功效、社會功效要求，建造出最適宜人居住達成以下目標住區(qū)：1、 生態(tài)環(huán)境優(yōu)異住區(qū)；2、 山水景觀優(yōu)美住區(qū)；3、 功效質量優(yōu)良小區(qū)；4、 人居文化上乘住區(qū)；5、 物質、精神可連續(xù)發(fā)展住區(qū)。一、總體構思新世紀居住小區(qū)應含有設計獨特、布局合理、環(huán)境優(yōu)美等特點，應是以人為中心，高質量、高端居住區(qū)。伴隨經濟發(fā)展和社會整體文化和大家綜合素質不停提升，大家對于生活環(huán)境已不再僅僅滿足于寬大住房、良好配套設施和充足綠化，而是有更高層次追求。關鍵表現在大家期望有獨特風格、時代特征、友好布局和有特色、高端居住環(huán)境。1、 小區(qū)設計必需樹立“以人為本”計劃設計思想小區(qū)應發(fā)明舒適、方便、3、親和、安樂施展人生才華居住環(huán)境，充足滿足現代人個性多樣化和生活品味多元化等多方面需求，使大家產生一個歸屬感和自豪感。2、 住宅小區(qū)計劃設計應因地制宜，和周圍環(huán)境協(xié)調融合小區(qū)計劃必需注意結合本城當地特點，不宜千篇一律，更不宜大量照搬歐化、洋化風格。市中心區(qū)、郊區(qū)、山區(qū)、河畔、風景區(qū)住宅區(qū)計劃因地制宜，和大環(huán)境結合，善于發(fā)揮地段優(yōu)勢，使人工環(huán)境和自然環(huán)境相融合，能借景建住宅區(qū)則更為理想。住宅區(qū)還應依據其所在地段、城市大環(huán)境確定其專題定位。城市遠郊、近郊小區(qū)，尤其是關鍵為居民假日居住小區(qū)（即所謂5+2模式5天工作日在城內住，2天假日在郊區(qū)度假），則應提供更多游樂、休閑設施和優(yōu)美景觀，讓居民在假日住得4、舒適，玩得歡心。3、 小區(qū)設計應富有個性、特色突出個性和特色對小區(qū)十分關鍵，即便是同一發(fā)展商開發(fā)小區(qū)也應表現出不一樣特色，不應照搬、“克隆”。有以濃郁文化氣氛為專題，有以山水園林為專題，有以生態(tài)環(huán)境保護為專題，有以健康體育為專題等。不僅住區(qū)要表現特色，住區(qū)內住宅組團（群落、院落）也應盡可能有各具特色住宅群體形態(tài)、標志，尤其是大型住區(qū)。如深圳一個名為“四季花園”小區(qū)，就按不一樣季節(jié)花卉部署院落，并以花命名。即使是專題不突出住區(qū)，在園林設計、建筑造型、小區(qū)服務等方面也應表現出不一樣特色。各具特色、五彩繽紛住區(qū)，住宅越多，肯定是居住質量越高、居住環(huán)境越好，城市景觀越美。廣東不少優(yōu)異小區(qū)建設實踐表明，5、只有在總體構思上方向明確，思緒清楚，定位正確，才能取得好計劃設計。如，廣州二沙島住區(qū)計劃構思，是建成一個含有“綠、靜、美”特色，擁有高雅文化藝術及體育娛樂設施高尚花園式住宅區(qū)。為此，居住區(qū)選擇了低層低密度計劃模式，總建筑面積控制在55萬平方米以內，容積率僅0.5，把大片空間留給了大自然，發(fā)明了優(yōu)美居住環(huán)境。又如廣州番禺麗江花園、祈福新村和順德碧桂園等優(yōu)質樓盤，在計劃構思上充足利用地理優(yōu)勢，以新衛(wèi)星城為設計概念，盡可能保留原來天然景物，并巧妙地構筑新景觀，使人為、天然美景和建筑藝術揉和一體。基于構思，發(fā)展商提出“以人為本，住宅為人”、“人和環(huán)境，住宅和環(huán)境融合互補”標準，要求住宅區(qū)含有“小區(qū)文化6、會所配套、星級管理”三大功效，達成“優(yōu)越環(huán)境質量、完善計劃質量、優(yōu)良建筑質量”要求。這一明確計劃指導思想確保了小區(qū)計劃設計高質量。二、空間關系處理1、 動和靜關系 “動”，代表著生氣、改變，給人以活潑感；“靜”，象征著呆板、寧靜、寂寞、固定，給人以沉悶感。有靜無動易呆，有動無靜易煩；有靜有動，動靜適宜，得道而得體。住區(qū)空間中包含多種要素十分繁多，大致上分為靜、動兩類。屬于景觀原因如建筑物、構筑物，尤其是表面呆板、不通透、不裝飾、不富改變，且豎向尺寸又高于人頭圍墻和擋土墻等。屬于動原因有流水、噴泉、人工瀑布、湖泊、海面、人流車流、霓虹燈閃爍、玻璃幕墻幻影，還有欣欣向榮草木花卉。這些綠色植物春榮7、冬枯，下日茂盛，枝葉搖曳，景色漂亮，極易引發(fā)大家對大自然向往。動態(tài)景觀是一個瀟灑景觀資源，作為住區(qū)計劃和管理者要善于利用這種景觀。一樣，一個成功小區(qū)，其空間不能知識建筑物堆砌，而應歸戶啊有合適綠地和空間，既是大家活動需要，也是大家觀瞻需要。住區(qū)空間關鍵由以“靜”為主建筑物和構筑物組成，但作為一個完美空間，“動”原因不可缺乏。一條街道，一個廣場，乃至一幢大廈不能只是“靜”，沒有“動”。以“靜”為主場所下，要善于用“動”原因調和其呆板局面，沖破建筑物凝固感，如引入流水、設置噴泉、種植花卉等。山景、水面是關鍵動態(tài)景觀。一個住區(qū)有山有水，就要千方百計地使其景觀和山水相呼應，讓漂亮山光水色溶入住區(qū)景觀之8、中。在以“動”為主情況下，要善于用“靜”原因豐富其單調空間感，如在湖泊遠岸或水中建造部分不至壓景、耐人尋味建筑小景，如杭州西湖中“三潭印月”。2、 實和虛關系實者物也，虛者空也。高廈林立，建筑擁擠，舉目一線天，給人以壓抑感。只有實而無虛，感到堵且悶；只有虛而無實，則空而獨。虛實結合，相間有度，是空間美學一個關鍵概念。如北京王府井、天津勸業(yè)場、上海南京路、廣州北京路和中山路交接處，均為商業(yè)繁榮街道，全部是實多虛少，人如潮涌，車水馬龍，使人感到熱鬧非凡。北京天安門廣場、美國華盛頓紀念塔所在地、英國漢金廣場，全部是虛多實少，使人感到胸懷寬廣，豪邁向上，所襯托建筑物，也感到威嚴莊重。一樣，廣州中山紀念9、堂，虛實結合有度，面對廣場草地使人感到心情舒暢，面對紀念堂又感到高大威嚴。這是開闊廣場和威嚴紀念堂匹配有度結果。所以，我們能夠總結出一條標準：即文化性空間（如小區(qū)內廣場）不宜過實，商業(yè)性空間（如小區(qū)內商鋪區(qū)）不宜過虛。3、 建筑和環(huán)境關系建筑從本質上講是人空間，而且是人營造藝術空間。它現有實用一面，又有美觀一面。現在有不少建筑設計者頭腦中整天考慮是建筑本身發(fā)明，而對所發(fā)明建筑和其周圍環(huán)境是否協(xié)調卻考慮多少，甚至無視環(huán)境，追求怪異，華而不實，結果只能是“獨樹一幟”，和環(huán)境不協(xié)調。這種設計思想是不可取，它是破壞景觀根源。現在建筑設計，往往著眼于單體建筑外觀形象，至于建筑物和周圍還擊關系，反而視而不10、見。方案審定時，也往往以單體外觀形象為主，于是，單體建筑和環(huán)境脫節(jié)，群體或街景顯得雜亂無章，也就談不上好環(huán)境效益。建筑是特定環(huán)境中建筑，應該是單體服從環(huán)境，先環(huán)境以后是個體地進行設計，才能和環(huán)境協(xié)調，為環(huán)境增色。依據多數建筑和園林設計師們實踐經驗，要做到建筑和自然景觀相友好，在山上搞建筑，應該遵守“宜小不宜大，宜低不宜高，宜腳不宜頂，宜隱不宜露”標準。這么，既不破壞山景，又提升了自然景觀質量。三、用地平衡和管網部署1、 居住小區(qū)用地平衡居住小區(qū)質量高低，關鍵看其綜合效果。要取得良好綜合效果，在計劃布局時，首先要做好用地平衡。小區(qū)用地按功效性質分為四類：住宅用地、公建用地、道路用地和綠化用地。對11、各項用地分配反應了土地使用經濟合理性。 （1）不可片面追求高容積率。容積率高，意味著建筑面積增加，可承載人口數量增加，同時不可避免地影響到環(huán)境質量。因為綠化面積、配套設施面積被蠶食和人口密度過大，高容積率小區(qū)已經越來越難認為市場接收，發(fā)展商預期經濟效益往往難以實現。據資料顯示，北方城市優(yōu)異住宅小區(qū)容積率通常在11.8之間，而廣東多數小區(qū)容積率全部在2以上。廣東部分優(yōu)異小區(qū)建設實踐表明，舍棄不合理容積率，增加空間來進行環(huán)境創(chuàng)優(yōu)，反而能提升小區(qū)經濟效益。 （2）對住宅空間部署，必需首先考慮生態(tài)環(huán)境，并按生態(tài)要求，本著“以人為本”標準，在住宅部署、環(huán)境部署、交通系統(tǒng)等步驟確保住區(qū)有充足日照，清新空氣12、，良好通風，潔凈水面，盡可能擴大綠化面積，提升植物葉面系數（多個樹）和造氧功效。不讓小區(qū)有裸露泥地，以盡可能降低塵埃。要充足利用原有樹木和水面，并使其合理使用。絕不能盲目標破壞自然山水，隨便推山建房，砍樹取地。同時要做四處理“三廢”，凈化空氣和水面，落實防風、防塵、防曬方法，改善小氣候，生態(tài)住區(qū)要提倡環(huán)境保護理念、節(jié)能理念，充足利用環(huán)境保護材料、節(jié)能材料，使用太陽能，節(jié)省用水，進行垃圾無害化處理。 （3）面積尤其大、建筑周期長小區(qū)，要依據市場改變適時進行計劃調整，以適應不一樣時期市場情況和不一樣收入階層大家需求，使居住環(huán)境不停完善和提升。2、 總體布局和株距環(huán)境空間組成居住小區(qū)是成司中關鍵組成13、部分，居住空間也是城市空間一部分。以居住建筑為主群體結合成居住小區(qū)，居住建筑群體為了多種功效需要有意識地分割或圍合成不一樣大小、形狀、特征、色彩空間。居住建筑布局和居住空間對小區(qū)環(huán)境影響巨大。優(yōu)異小區(qū)顯得精巧、輕盈、生氣勃勃或寧靜安詳。布局不佳，空間功效劃分紊亂小區(qū)顯得粗糙、沉重呆板和陰沉幽暗。一是善于博采兼融。二是結合地形等自然條件，因地制宜，巧妙安排。三是重視計劃創(chuàng)意和營造多層次改變空間組合。四是注意保留綠化庭院空間。五是對大型住宅小區(qū)內部組團分期開發(fā)，但在總體計劃上應充足注意風格統(tǒng)一，外部管網和道路系統(tǒng)一并計劃。居住空間按功效劃分，可定為四個層次：A、公共空間。指小區(qū)公共交通干道和集中綠14、化或游園場地，屬于小區(qū)居民共享空間。B、半公共空間。指含有一定程度公共空間，并非是完全公共空間，作為住宅組團內半公共空間可供組團內居民共同使用。半公共空間是鄰里交往、游憩關鍵場所，也是防災避難和疏散有效空間，計劃設計時，需要使空間有一定圍團感，交通車和人流不能隨意穿行，使居民有安全感。C、半私用空間。指住宅樓棟院落空間，這是小區(qū)內最有吸引力活動空間。在計劃設計時，需要精心處理加以強化。這種半私用空間不僅指住宅樓間空地，也可組織在一個高層住宅層間，或在一棟住宅圍閉空間內。D、私用空間。指住宅底層庭院、樓層陽臺或室外露臺，是住宅室內空間向室外空間延伸和滲透過渡空間，是室內外空間結合紐帶。底層庭院可15、供居民種植，增加組團內自然景觀。樓層上陽臺、露臺可供居民眺望、休息、種植花木，可豐富建筑立面景觀，也增添生活樂趣。不過露臺設置要避免影響或干擾下層住戶秘密性。3、工程管線綜合計劃和道路交通組織網絡設置 （1）小區(qū)內工程管線（含供水、雨水、污水、電力、電訊、燃氣等）應配套齊全。多種管線應地下敷設合理安排，相對集中，一次建成，并應便于管理和維修。實踐表明，這項工作深化和良好實施，對保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美及節(jié)省工程投資全部大有好處。 （2）道路和交通應合理安排人車分流，內外聯(lián)絡形成體系。 小區(qū)內道路系統(tǒng)，應構架清楚，分級明確，并應和城市公交系統(tǒng)有機銜接，方便和外界聯(lián)絡。小區(qū)級道路，車行寬度通常大于7米，紅16、線寬度大于16米。居住小區(qū)組團級道路，路面寬度通常為46米。宅前銷路，通常寬度為1.53米。小區(qū)道路應通暢，主出入口應合理及避免區(qū)外交通穿越。同時，必需滿足消防、救護、抗災、避災等要求。為適應汽車交通日益增多趨勢，應組織好小區(qū)人流、自行車及汽車流向，選擇交通合流或分流方法，降低人車相互干擾，確保小區(qū)內人車安全和居住安寧。伴隨私人小汽車不停增加，應依據不一樣類型住區(qū)、不一樣居住人群，按合適超前標正確定停車位，停車位部署不能影響環(huán)境美觀，要盡可能降低空氣污染、噪音干擾，而且應節(jié)省用地。住區(qū)停車場設在地下、半地下較為適宜，有以下多個形式：A、半地下停車場和綠化組合在高出地面車場頂種植灌木、花卉、草坪17、，和花架、花壇。B、全地下車庫其頂面覆土應做綠化，并和周圍地面園林融為一體。C、架空平臺下停車庫在數幢住宅圍合空間設架空平臺，其下停車，其上為綠化、交往空間。但因為車庫靠近住宅，要設法預防對住戶干擾。D、在綠化帶搭棚架停車假如能做到停車地面仍有綠（用磚塊鋪地，地磚邊縫種草），棚頂有綠樹遮陰，不靠近樓旁，噪音極少。（不過這種盡可能少用）四、計劃設計要則1、 適用適用是住宅建設劇本要求，也是根本要求。戶型設計第一位選擇原因就是使用方便，離開這點就談不上戶型設計優(yōu)異性。 （1）面積合適廳，滿足會客、團聚、視聽、休閑公共性活動功效； （2）廳內要有良好光照、通風和視野； （3）廳內不要有太多門，以方便18、安排家俱； （4）廚房最好靠近門口，以利購置蔬菜和扔垃圾，避免污染； （5）廚房和餐廳最好近鄰，方便端上和撤消餐具； （6）衛(wèi)生間和臥室要相鄰，夜間使用、老人使用均不會發(fā)生麻煩。2、 面積大小超前性設計必需要和實際樓盤、周圍環(huán)境、主力消費人群喜好等等實際情況相結合。3、 高科技和環(huán)境保護相結合五、住宅設計嶄新模式1、 五位一體模式，未來住宅必將是“家居、環(huán)境、文化、配套、會所”這“五維空間”高度統(tǒng)一和有機搭配。2、 空間滲透模式A、半公共空間：經過綠化和開敞空間，作為居民接觸大自然場所，并可改變居住小氣候。1） 方便居民之間接觸和交往；2） 作為兒童活動場所；3） 作為防災避難和疏散有效空間；19、4） 高層住宅“半公共空間”是妥善處理居住“私密性”和“公共性”有效手段。B、純凈空間：在“靜”字上做文章，即確保其平靜、安全、安逸。1） 人車根本分流，無任何車輛（包含自行車）進入，無任何電線在空間內穿梭；2） 圍合空間是一個單純休閑空間，不是集中活動空間。C、步行空間：步行空間景觀部署和休息場所設計是精華所在。1） 無車輛步行空間；2） 必需含有空間上延續(xù)改變和收放；3） 采取多個形式，如一步線、直線、L型線等形式。D、平臺分流；采取架空平臺，在平臺兩邊設計為綠地，使人流聚集到中間，避免了對一層視線干擾，而且確保人行安全。1） 注意平臺下部采光開陽景觀設計；2） 人員在平臺下和車流不交叉，使景觀能直接入單元或入戶。E、架空空間：是景觀關鍵組成部分，可取得在室外不一樣感覺。1） 做好架空空間人流、車流組織，分區(qū)停放不一樣車輛；2） 美化環(huán)境，視覺效果擴大；3） 重視架空層色彩效果。