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1、華偉卓越物流園區商業計劃書一、項目背景： 為確保成功運作華偉卓越物流園區項目，現已組建一支高度專業化的現代企業-北京華偉卓越物流有限公司,其負責物流園區項目的具體商業運行。項目負責方具有多年的綜合物流運營經驗，企業管理團隊熟悉物流及相關服務行業的政策環境、市場環境，有廣泛的固定客戶資源。擬在北京市順義區李橋鎮李洼莊路南側建設物流園區，約50畝，土地用途為集體建設用地，另有50畝發展預留用地。該地塊現屬于北京鑫繼源鋼結構工程有限責任公司。 待成功收購北京鑫繼源鋼結構工程有限責任公司，我公司盡快將基建工程、配套設施建成后，很快就可投入運營。 1市場環境分析 進入WTO后，世界經濟一體化的趨勢早已形2、成，中國被定位為國際生產制造中心，中國境內的國內外企業生產形式出現良好的長期性的發展勢頭，國內貿易和進出口貿易空前活躍，因此，各類企業對第三方物流的需求越來越多，物流外包已成為企業的優先選擇，因為物流外包可有效降低企業的運營成本，使企業能夠將主要精力用于其核心業務上，無形中物流成為第三利潤來源。 物流在我國是一個朝陽產業，有著很好的發展前景，收入穩定，市場波動小，目前處于起步階段的快速發展期。 2政策環境分析 商務部等國家9部委2004年聯合制定了關于促進物流業發展的意見，為物流業的發展提供了寬松的政策環境。2009、2010年國務院陸續出臺重要產業調整振興規劃。紡織業、鋼鐵業、汽車業、船舶業3、裝備制造業、電子信息產業、輕工業、石化產業、物流業、有色金屬業列為十大規劃。物流業尤為特出，物流產業成為應對國際金融危機影響、促進平穩較快發展、培育新經濟增長點的綜合性應對措施的行動方案。物流行業的九大重點工程：多式聯運和轉運設施、物流園區、城市配送、大宗商品和農村物流、制造業和物流業聯動發展、物流標準和技術推廣、物流公共信息平臺、物流科技攻關及應急物流工程。同時，物流產業將重點發展九大物流區域、建設十大物流通道和一批物流節點城市，優化物流業的區域布局。 該九大物流區域分布為：以北京、天津為中心的華北物流區域，以沈陽、大連為中心的東北物流區域，以青島為中心的山東半島物流區域，以上海、南京、寧4、波為中心的長江三角洲物流區域，以廈門為中心的東南沿海物流區域，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲物流區域，以武漢、鄭州為中心的中部物流區域，以西安、蘭州、烏魯木齊為中心的西北物流區域，以重慶、成都、南寧為中心的西南物流區域。排在首位的 就是以北京、天津為中心的華北物流區域。因此，華偉卓越物流園項目是屬于符合國家政策和物流規劃布局的一個優勢項目。 二、項目基本狀況 1. 地理環境分析 位于北京首都機場T3航站樓附近，毗鄰國門商務區，地處以北京為中心的華北物流區域的中心點。 2.項目具體狀況 占地面積：約50畝，另有50畝發展預留用地土地使用年限：長期 土地用途：建設物流園區地面狀況：需實現“五通一平5、”，即通路、給水、排水、供電、通訊和土地狀況平整。 將由北京華偉卓越物流有限公司籌資興建，并負責管理、運營；并辦理建設物流園區的全部相關手續。 經營范圍：貨物運輸、倉儲、停車場 等三、投資收益狀況分析 （一）經營規模： 1總基地面積：50畝，另有50畝發展預留用地2總建筑面積為：約32240平方米；50畝發展預留用地擬作為停車場、操作區域包括：（1）辦公樓：100米12.8米4（層）1棟5120平方米（2）宿舍樓：100米12.8米4（層）1棟5120平方米（3）倉庫：100米55米1（層）4棟22000平方米上述（1）（2）（3）32240平方米(注：最終按圖紙上標注為準) 3硬地面積：約96、800平方米 4人員編制： 40 人，其中包括： 總經理1人 副經理 2 人 財務人事部3 人 業務部 12 人 保衛部 10人 勤雜及司爐：12人 （二）投資與運營成本分析 1籌集資金：8000萬元 2項目投資額： 收購公司費用 1800萬辦公樓建造成本： 5120平方米2000元（單價）1024萬元 宿舍樓建造成本： 5120平方米2000元（單價）1024萬元倉庫建造成本： 22000平方米1200元（單價）2640萬元 道路費用： 9800平方米300元（單價）294萬元 綠化費用：約30萬元 園區配套成本：約300萬元（含水、電、通訊、圍墻、大門、消防、配電間、廣告費等） 車輛及設備7、：約680萬元項目投資總額合計：即以上8項（不含土地費用）總和為：7800萬元 3籌集資金總額項目投資總額80007800200（萬元），用作流動資金。 （三）以投資額的每年折舊估算年經營成本 其中土地費用按年計算（以最終合同為準）；房屋折舊按照40年計算；道路費用折舊按10年計算。 1. 固定成本： （1） 年土地成本：1800萬元40年=45萬元/年（2） 分攤的年房屋建造成本：建造成本40年=4688萬元40年=117.20萬元/年 （3） 分攤的道路成本：294萬元10年29.4萬元/年 （4）分攤的車輛及設備成本：680萬元6年113.33萬元/年固定成本合計：（1）（2）（3）（48、）304.93萬元/年 2. 年管理費用： （1） 人工成本：約100萬元 （2） 耗材：20萬元 （3） 通訊費、差旅費等：20萬元 （4） 維修費用：20萬元 年管理費用合計： 160萬元（四）年度收益預測 1. 倉儲收入（按照80的出租率及0.6元/天/平方米計算）：22000平方米80%0.6元/天/平方米365天385.44萬元 2. 辦公樓、宿舍樓出租收入（按照80的出租率及1.5元/天/平方米計算）：10240平方米80%1.5元/天/平方米365天448.51萬元年度收益預測合計:833.95萬元 （五） 綜合上述數據，計算年度的凈利潤 在這里，凈利潤的概念是：在年度收益的基礎9、上，減去當年的總投入（包括固定成本的折舊、管理費用）后取得的純利潤。也就是說，扣除投資者分攤在年度的所有投入后，取得的凈收入。 作這樣的計算時，充分地考慮了市場風險和其他不確定因素，因此，房屋租賃、倉儲等項收入的計算按照80的比率計算。計算公式為： 凈利潤年度預測受益年度分攤固定成本年度管理費用833.95萬元304.93萬元160萬元369.02萬元（六）關于收入狀況的特別說明： 1. 做年度收入計算時，未考慮地方政府所給予的優惠政策帶來的直接收益。 我們所投資的項目是北京市物流規劃布局范圍內的物流園項目，應該可以享受服務業招商引資的扶持政策,可享受政府的相關補貼、享受固定資產投資貸款利息在10、限額內的一定補貼、享受相應的稅收優惠政策等。這種補貼收益是一筆可觀的數字，之所以未考慮進去，是因為我們打算以這部分收益去抵扣潛在的經營風險。 2.土地、房屋升值和租金的上升將會給投資者帶來未來可觀的收益。 四、運營管理 物流園區的運營管理由北京華偉卓越物流有限公司管理層負責，采取總經理負責制，同時接受投資者的監督，充分考慮投資者的利益。按照崗位需要和合理控制成本的原則在各必要崗位上配備精干的管理和運營人才。 建立嚴格的系統管理制度，以提高管理效率，減少協調成本，保障物流園區從一開始就能夠體現優質、高效的運營效率。 五、工作安排1.華偉卓越物流園在進行前期籌備的同時，盡快簽署收購協議。2. 成功11、收購北京鑫繼源鋼結構工程有限責任公司后，前往鎮政府、區里辦理建設物流園區建筑物的文件及相關基建手續。3.在建造物流園區期間，提前介入商業運營。 華偉卓越物流園區籌建處2010年4月16日目錄第一章 可行性研究報告概述11.1項目名稱11.2項目承擔單位11.3項目建設地點11.4可研報告編制單位11.5項目概述及主要經濟技術指標1第二章 編制目的、依據、原則和范圍52.1編制目的52.2編制依據52.3編制原則52.4可行性研究的范圍6第三章 建設的必要性73.1符合國家“十一五”規劃綱要和循環經濟要求73.2環境保護和節能降耗的需要83.3企業可持續發展的需要9第四章 項目建設條件104.112、主體工程概況104.2廠址選擇124.3公用設施及社會依托條件12第五章 改造規模與產品方案155.1改造規模155.2生產方案15第六章 生產設備節電技改方案166.1企業能耗現狀分析166.2改造設備運行參數166.3技術方案、設備方案176.4項目建議改造方案226.5消耗定額256.6小結25第七章 項目實施機構和項目法人287.1項目實施機構287.2項目法人28第八章 環境保護28第八章 環境保護29第九章 社會經濟效益319.1環境效益319.2社會效益31第十章 節約和合理利用能源3310.1節能依據及標準3310.2節能設計原則3310.3能耗分析3310.4節能措施及節能效果分析34第十一章 環境安全與勞動保護3511.1安全3511.2勞動保護36第十二章 生產管理與人員編制3812.1生產管理3812.2人員編制38第十三章 項目實施進度3913.1 建設工期3913.2 項目實施時期各階段進度建議39第十四章 項目招標方案41第十五章 投資估算及資金籌措4215.1投資估算4215.2資金籌措43第十六章 經濟評價4416.1項目周期4416.2成本參數4416.3損益類參數4416.4經濟評價結果45第十七章 結論4717.1結論意見及總的評價、存在的問題和建議47