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1、顧問制公司宗旨：東莞市鑫蘭物業管理有限公司目 錄一、項目基本概況3二、物業維養說明3三、相關流程標準6四、管理承諾標準7五、管理四大系統8六、物業費的構成9七、費用測算明細10八、總述合作愿景10一、項目概況1.項目名稱：龍珠公寓2.位置：位于東莞市茶山鎮下朗村處于安泰路和十八路的交界口；3.相關詳細數據：一樓為商業用房，二樓以上為居住用途。項目名稱數量單位項目名稱數量單位總建筑面積45390m2總用地約1.6萬m2住宅總面積約4萬m2停車位400個商鋪面積2200m2總綠地5000m2配套物業用3000m2綠地率31%共六棟兩個出口16層戶 數404戶 根據以上信息結合實地考查后，東莞市鑫蘭2、物業管理有限公司（以下簡稱我司）經過嚴謹科學的調研和討論后給出初步管理方案，供茶山鎮下朗村委會參考審核；目前我司在東莞市東坑鎮和石排鎮均有類似小區的在管項目，通過利用我司專業的科學管理，加上豐富的管理和溝通服務經驗，我司堅信能配合好村委工作的同時，會對前期的收樓和裝修風險做好有效的預防和控制。二、物業維養說明1.房屋本體維修養護龍珠公寓物業管理處負責房屋本體共用部位的維修養護。根據住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法中規定，共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、本體消防設施、防盜監控設施等。實行每日巡查2次小區房3、屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；確保房屋外觀完好整。2.公共設備、設施及場所的維修養護結合龍珠公寓各種公用設施的使用年限，需制訂公用設施日常維保方案和定期養護方案。根據物業管理條例規定，公用設施設備是指：監控系統、供水系統、排水系統、供電系統、消防系統、然氣系統、電梯運行系統、路面交通車位、墻體墻面、綠化養護等。對共用設施設備定期組織巡查、做好巡查記錄；載人電梯24小時正常運行；確保消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；根據共用設施類別不同，制定并落實巡查制度、維護保養制度、大中修工程的驗4、收制度、收集有關技術資料。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標。要求每一項內容均從工作計劃、實施方案、執行標準、實施效果四個方面闡述，量化執行標準，實現科學性和實操性的高度統一。 3.環衛綠化管理3.1 環境：建立清掃保潔制度，小區內實施全方位的保潔工作，無臟、亂、差現象，房屋立面、公共樓道及區內道路整潔，無堆放雜物現象。每層放置統一的垃圾桶，居民的生活垃圾日產日清，及時清運，決不允許產生二次污染現象。在狠抓環境管理和培育業主環保意識的前提下，我們將逐步推行對業主生活垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進行有效的垃圾分流工作，使整個回收系統做到良性循環5、。 3.2衛生 ：A. 定期消殺四害做到無滋生源。 B. 區內噪音污染源控制：噪音污染已是一個普遍存在的環保問題，我們控制區內噪音污染源的具體措施主要包括以下幾個方面的內容： a) 進入小區車輛一律禁鳴喇叭，并限速行使。 b) 控制小商小販進入小區高聲喊叫。 c) 在前期裝修階段，嚴格規定裝修時間。d)對個別住戶生活產生的噪音，經行及時的說服和教育。3.3 綠化 ：在接管后，需安排專業的綠化工進行養護和管理，對花卉、樹木根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果；定期組織澆灌，施肥和松土，做好防澇、防凍；定期噴灑藥物，無病蟲害現象達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果 ，竭力營造一種清潔、安靜、舒6、適、優美的小區環境，讓花更美、草更青。4.安全管理事項：4.1確立治安重點加大對入住期人流、物流、車流的有效監控 A.人流控制對來訪人員須進行訪問登記，對外來裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對他們的活動范圍、活 動時間進行一定限制；對可疑陌生人采取追蹤、監控的措施，必要時進行身份驗證確認后在進行處理。 B.物流控制對裝修材料流動實施申報制、盤查制和登記制。尤其是裝修物品的搬出須提出申報，護衛員有責任和義務對物資的出入進行禮貌盤查；所有的物資流動實行登記放行手續。 C. 車流控制小區內設定車輛進出入口，以便于管理。運輸物資進入小區的汽車要進行登記，記錄車主身份、車牌號、車型等信息7、，針對實際情況，合理規劃行車路線，防止對綠化等公共場所造成破壞。對汽車離開，實行登記放行手續。 4.2治安防范“三崗”結合。全面防范實施“三崗結合，即巡邏崗、門衛崗、機動崗三崗聯合防范，著重安防點、線、面的配合與行動”。 盡快完善并發揮智能化監控系統的安防優勢，發揮技防在治安管理中的重要作用。 4.3常規治安管理 我們擬采用封閉式管理。具體措施為： A. 為保安全，在小區出入口實施24小時值班，安全護衛人員24小時巡查，重要部位實施24小時監控。 B. 重要設施采取加鎖防范措施，防止投毒及水源二次污染事件的發生。 C. 護衛值班人員要禁止小商小販進院，杜絕樓內、院內私設攤點、廣告牌、廣告字畫、8、亂貼亂畫現象。 D. 對外來探訪人員，建立詢問登記制度，登記時一定要做到禮貌用語、文明用語、溫情服務。 E. 流動崗與固定崗相結合，分別在上下班高峰期與平時正常期采取不同的治安防范措施，確保停車場等重要部位的安全。 F. 制定護衛服務應急預案，遇突發事件能應急處理。需制定詳盡的小區突發火警火災反應預案以及刑事突發事件反映預案，在預案中要求管理處全體員工增強對火警、火災、刑事的反應能力，做到遇突發事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實施各項緊急措施，確保業主的人身及財產安全。 5.交通車輛管理 ：為加強住宅區的交通管理，維護區內交通秩序，根據交管部門的有關法規，結合龍珠公寓的實際情況，實行嚴格控管系統9、服務，堵疏結合的管理辦法。 5.1小區內的交通秩序、交通管理，由管理處負責，接受交管部門指導，重大交通事故，車輛盜竊等移交管部門處理，管理處要積極配合。 5.2嚴禁機動車停放小區，所有業戶車輛均須駛入指定停車地點。 5.3小區設立門衛24小時值班，特殊情況入區的機動車輛，實行嚴格出入登記手續。 5.4進入停車場的機動車駕駛員，要服從車管員的指揮，按指定地點停放，自覺維護車輛秩序，停車程序按停車場管理規定執行。 5.5摩托車、自行車一律停放指定地點，其他地方不得亂停亂放。 6. 檔案資料管理 建立檔案室，實施現代化、系統化、科學化、多元化、規范化、經常化等“六化”管理，建立相應的規章制度，對所有10、檔案資料進行嚴格管理。 6.1 資料的收集堅持系統、完整的原則，根據實體資料和信息資料的內容，從實際需要出發，擴大信息資料的來源，從時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料，從空間上講是指物業構成的方方面面，大到房屋本體、公共設施，小到一樹一木都有詳細的資料收集。6.2 檔案資料的內容：大體分為物業管理政策、法規資料，竣工驗收資料、房屋的單體竣工圖、住戶檔案、裝修管理檔案、維修檔案、巡視記錄、運行記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄、其他管理服務活動記錄及檔案。6.3資料的歸檔管理，按照資料自身規律、聯系進行分類保存。根據實際需要，龍珠公寓的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。檔案按不11、同業務性質、編號、造冊、編輯并分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉化為電腦儲存，便于查找和調用。三、相關流程：科學完善的流程是保證任務實現的重要因素之一，我司似對前期介入采取以下流程。 1.接管驗收流程：1.1成立接管小組（由我司、村委代表、施工建設單位三方等組成）；1.2確定查驗接管的設施設備內容及方法與方式，并簽訂承接查驗協議；1.3根據相關資料對小區物業實際情況進行核對、落實、統編、接管后再跟進驗收記錄問題點的復查工作。2.業主入伙流程：2.1業主需先到村委會辦理身份確認和相關事務處理后；2.2帶上村委會開具的收樓證明及相關材料到物業管理處辦理收樓相關手續12、；2.3業主與物業公司簽訂：前期服務協議、業主臨時管理規約、消防安全責任書等文件；2.4繳納相關物業管理費，并對費用說明做好解釋工作；2.5由我司工程人員帶業主對房間進行查驗并做好相關備案；2.6協助業主解決相關問題，并發放房間鑰匙給業主；2.7業主簽定收樓確認書，給業主辦理住戶門禁卡收樓完畢；3.業主裝修流程：3.1填寫裝修申請書并提供相關證明材料；3.2審核裝修公司營業證、質資證和施工證件等資料；3.3簽訂房屋裝飾裝修服務協議、裝修承諾書和防治白蟻協議等并告知相關規定；3.4繳納相關費用，發放裝修許可證及相關證件；3.5業主開工后，物業管理處對裝修公司進行巡查；3.6完工后業主、物業管理處13、人員及裝修公司三方在場，進行驗收；確認驗收合格退還裝修公司押金。四、管理承諾標準： 序號 指標名稱 指標: 1. 房屋零修、急修及時率 98% 2. 維修工程質量合格率 100% ， 維修工程質量回訪率 100% 3. 停車場完好率 98% 4. 重要機電設備完好率 95%，5. 化糞池、雨水井、污水井完好率 99% ;6. 清潔保潔率 95% ;7. 綠化完好率 90% ;8.小區內治安條件發生率 1以下; 9.火災發生率 1以下; 10.違章發生與處理率99% 發生率0.5%;11. 管理人員專業培訓合格率 90% ;12. 業主投訴處理率 100%，投訴回訪率98% ；13. 業主對物業14、管理滿意率 95%以上; 五、管理四大系統： 1. 擬建組織系統架構物業公司名稱清潔綠化會計出納水電工程物業主管項目經理村委會及代表客服中心保安門禁以上管理架構為垂直領導方式，物業公司通過自己的專業性，提供科學的管理和服務，承擔風險和責任。項目經理對各項工作進行協調與指導，由主管負責執行，達到專業高效解決問題，快捷為業主服務的目的。同時村委會及其代表與項目經理平行，起到監督和建議物業公司不斷改善的效果。2.運作程序系統 我們注重于整體設計全面合理，各項工作環節緊密銜接。在整體動作過程中，始終堅持全過程管理，確保指揮與監督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。 15、3. 信息反饋系統 龍珠公寓管理處在平時運作時，項目經理既是指揮員，又是督促檢查者，當各項工作指令下達后，執行機構相應開始運作，此時，項目經理就可以在信息反饋渠道中獲取信息，從而判斷其正確與否，從中吸取經驗，糾正錯誤，有效地克服了在工作中的盲目現象。 4.激勵系統 激勵是管理處內部對員工管理的主要方式。每個員工的個人權利需要得到尊重并應始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經濟效益和社會效益。 思想工作機制重在激發每一個員工的內在潛能，充分調動員工的個人積極性，適時做好深入細致思想工作，其主要工作方式有與員工談心，組織有益的集體活動和家訪等。 獎懲機制應以表揚獎勵為主，以處分為輔的16、原則，但獎懲要分明，用優勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，我們堅持以精神鼓勵為主，物質獎勵為輔。六、物業費的構成：根據物業服務收費管理辦法-粵價2010年1號物業服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業管理區域清潔衛生費用；4.物業管理區域綠化養護費用；5.物業管理區域秩序維護費用；6.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；7.辦公費用；8.管理費分攤；9.物業管理企業固定資產折舊； 10.經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，單項花17、費在伍佰元（￥500.元）以上的，超過500元的部分由住宅專項維修資金中計提，不計入物業服務支出或者物業服務成本。伍佰元以下的由物業公司負責。七、費用測算明細（顧問制）：1.收入測算 管理費收入按收繳率的95%測算；車位出租率按70%計算序號收入項目收費數量單位收費標準單位月預算收入(元)年預算收入(元)所占比率1管理費住宅40000m21.3元/m2月49400592,80079.66%商鋪2200m22.6元/m2月543465,2082停車位地上400個50個.元/月14,000168,00020.34%總合計：68,834826,0082. 支出項目測算：（見顧問制附件一）八、合作愿景：以上管理方案的說明，希望能夠更好地協助貴處管理好小區，為業主帶來方便。同時我司也希望借助這個平臺，通過較好地配合村委會的工作，進一步展現公司的實力與品牌推廣；若選擇與我司共同管理，貴處將不再聽到客戶的合理投訴、且降低管理風險，提升服務質量；我司會全力配合貴處的工作，共創美好未來！愿： 鑫蘭物業管理有限公司敬上 2015年3月18日