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1、拆遷項目的審計方案目錄第一部分 審計項目概況3第二部分 審計對象：拆遷評估項目審計3第三部分審計法律、法規及辦法和規定3第四部分 審計的方法：4第五部分 審計的內容45.1工程項目管理的審計45.2拆遷費用的審計5第六部分 審計前準備工作76.2了解評估所采用的價格信息資料8第七部分、審計方案細則97.1、合規、合法性審核 ：97.2根據評估值，統計出的成本指標147.3偏差原因分析并推衍管理問題及改進建議：14第八部分、在審計過程中可能出現的問題及處理預案16第九部分、服務結束后向委托人提交的成果文件17第十部分、附表17第一部分 審計項目概況第二部分 審計對象：拆遷評估項目審計包括兩部分 2、征地拆遷和移民安置的審計第三部分審計法律、法規及辦法和規定 1、 中華人民共和國建筑法2、 中華人民共和國土地管理法3、 中華人民共和國合同法4、 中華人民共和國審計法5、 中華人民共和國招標投標法政府采購法6、 本地物價局關于拆遷項目的估價表7、 中華人民共和國國務院令第590號2011年國有土地上房屋征收與補償條例8、 本地關于拆遷項目的管理規定。9、 住建部關于建筑工程建筑面積的計算規則10、 本地貫徹建筑面積的計算規范規定11、 該項目實施的合同文件、中標通知書、投標書、技術規范等12、 其他現行相關法律、法規、條例、規章等,如環境保護法、消防法。13、 本地造價部門出的當月的造價信息3、。14、 機械設備臺班定額本地某年月版。15、 機械設備產量定額本地某年月版。第四部分 審計的方法： 此次審計主要采用逐項審核和對比審核法為主，網上比價審計法、現場觀察法、實地清查法相結合的方法。第五部分 審計的內容5.1工程項目管理的審計1、 關于拆遷項目管理流程和管理部門的核查:對審計資料的取予能準確地落實到部門、到人2、 工作進度控制的審計：檢查施工網絡圖，來落實各拆遷人員和單位的工作銜接問題以及有多少施工單位施行現場施工引起費用的支付問題。3、 工程質量控制的審計：是否在拆遷中嚴格執行安全文明施工條例和環境衛生保護法，以便來落實在拆遷工程中人、機、材的投入情況。4、 工程投資控制的審計4、：檢查招投標文件、檢查合同情況，來審查工程價款的支付。5.2拆遷費用的審計拆遷費用的造價審計。1、 評估單位選擇的過程的審計。包括對投標評估單位資質、信譽、業績等的審查，招投標過程是否公開、公正、公平等資料的審計。2、 評估合同的審計。合同價款的準確性、內容條款的完整性、雙方權利義務的公平性、責任承擔的合理性、糾紛解決的合法性的審計。3、 評估資料的編制審計。拆遷領導組的審計內控制度，拆遷風險評估資料的審計。a） 評估會議紀要的審計，看看到會人員簽名是否為同一單位人員，以便確認評估合同出現轉包問題。b） 評估報告原始資料的確定，包括現場勘察資料、原始資料：拆遷房屋的結構、面積；移民安置文件；恢5、復遷建以及居民的生活、生產安置；征用土地的詳細情況；需拆除房屋的結構、路面、以及是否有地下管線等；拆遷項目的可研報告等。c） 評估資料中關于價格確定:當地物價局公布的價格項目: 恢復遷建、舊址拆除以當地建委公布的建筑費用：監理費、勘察設計費，建設單位管理費取費標準、工程類別相符，對因政府政策調整而引起的取費標準變化，要依據政府政策的相關解釋。人工費調整（人工單價按照適宜的相關文件調整）。機械費調整舉例（*省關于調整現行建設工程計價依據中機械臺班單價等的通知，*建價*號文件），對拆除項目的回收材料以市場價；居民遷址住房以當地的市場信息價等資料；財務核算報表是否一致。d） 審核評估報告1） 依據本6、項目的評估報告值，逐項審核評估內容是否完整，特別是評估報告的案例計算是否正確，各項費用是否合理。2） 根據委托方要求，對評估值進行測算：依據公司原有的對拆遷項目評估值跟蹤結果，在現在的或者當地當時的價格情況下進行拆遷項目對比分析，發表落實情況意見。4、 對評估值得詳細審核a) 通過現場查看，采取多種手段、方法（如拍照、往來原始資料的存檔等），注意評估的信息收集工作；b) 與委托方、項目管理人、監理、勘察設計單位共同研究確定造價上有較大出入的項目，提出解決方案。c) 審查評估財務憑據，防止費用重計和高估冒算；審查評估值的編制是否真實、準確。分項工程費用取費標準選套是否合規，選用是否恰當；設備、材7、料是否按國家定價或市場價計價；利潤和稅金的計算基數、利潤率、稅率是否符合規定等。d) 可參照中標數據、及公司存檔的文件進行經濟技術指標分析，以拆遷項目的可研報告的投資估算等相關數據實施審核、控制。5、 編制項目審計報告第六部分 審計前準備工作6.1審計準備準備工作審核準備工作，與拆遷評估工作的編制一樣：拆遷項目的名稱、拆遷 項目的可行性研究報告、征地拆遷，移民安置的風險因素評估報告；國家關于拆遷的政策文件，當地的法律文件等；拆遷地址的實地勘察等各種信息資料的收集。6.2了解評估所采用的價格信息資料 根據拆遷評估的編制說明，了解編制過程。本評估報告的評定基準日期的銀行利率。所采用的費用取定標準，8、哪一期的工程造價信息。以及與各個主管部門有關的政策文件以及與政策文件價格信息下的解釋說明。(一) 了解評估項目包括的內容范圍 受到評估報告后，首先明確是政府拆遷項目還是非政府拆遷項目；是房屋拆遷還是土地征用；是城市拆遷還是農村拆遷，是臨街建筑等內容；有無工廠拆遷，以及遷移人的利益補償等內容。(二) 熟悉有關規定 預算審核人員應熟悉國家和地區制定的有關預算定額、工程量 計算規則、材料信息價格以及各種費用提取標準的規定，既要 審核重復列項或多算了的工程量，也應審核漏項或少算了工程 量，還應注意工程量計算單位是否和預算定額一致。財務人員 熟悉財政部關于拆遷工作的費用取定，遺留項目的費用問題。 資產評9、估人員對拆遷項目的現場評定等工作第七部分、審計方案細則7.1、合規、合法性審核 ： 通過審核基本已經評估的報告資料，找出直接、表面的問題，出具審計的結算數據，并需要被評估的的確認的項目，了解了整個現場情況；1. 審計工作辦理流程圖（以工程結算為例）完善依據評估報告和拆遷風險評估按照現場實地測量情況，遺留拆遷項目量工程項目主管部門報送項目評估資料資料檢資料的完整性和審批手續的完備性辦理工程項目資料移接交手續審計人員熟悉施工現場及資料資料會同項目主管部門和有關單位察看工程現場，了解當時的拆遷狀況依據資料，參照當期造價信息核定主要拆遷工程量補充審計任務啟動會,我單位進場甲方反饋意見，無異議審計處分發10、審查結果報告 出具初步審核結果果初步審查結果匯報會實施審計訪談匯總分析，提交初步審計報告第二次匯報會出具最終審查結果報告 拆遷審計辦理流程圖a) 須注意事項b) 在對審計過程中發現的問題，及時向有關單位進行核實、取證.c) 提出評估值的初步審計結果，征求有關單位的意見。d) 根據初步審計結果及有關單位反饋意見，進行復審、會審，出具審計報告；e) 在規定時間內，報送評估報告，避免因未能及時相互配合而發生特殊情況f) 委托人應提供的資料及評估資料的完整性、有效性、真實性：資料接收人員應填寫委托人提供資料清單；2、具體實施審計方案時須注意的細節：1. 資料收集：a) 制作了審計工作流程圖及文字說明。11、同時公示了審計工作人員姓名及聯系方式，明確了審計工作人員分工及審查資料、移交領取審計資料的具體人員，方便項目單位聯系。b) 是嚴格現場踏勘關。采取“聽、看、查、核、訪”等多種工作方式，力求采集到最真實的一手信息。2. 審計質量:a) 堅持以國家規范、定額為依據，確保工程量的準確性。b) 現場勘查。對審計項目實行多階段踏勘。每個項目必進行2人以上專業人員現場勘查，由具體查勘人員填寫現場勘查記錄表，由參與查勘各方簽字確認c) 對于對委托單位、被審計單位的相關人員共同簽字確認的現場工程量問題進行核實，采用實地勘察、現場測量、攝影、 攝像等手段,夯實的基礎工作。1) 造價指標分析。每個項目審計都要編寫12、工程量和價格審計增、減對比表，分析審增、審減原因，并將整體項目進行分解和量化，對分解的指標進行對比和分析，對超出正常值數據的項目重點分析，找出原因，杜絕人為因素，審計后交流意見，出現分歧必須踏勘，做到以實計量，以量算價，保證審計結果真實準確。2) 規范審計工作流程，嚴格執行“三級復核”制度。3) 咨詢成果實行三級復核、四級簽發質量復核流程，成果文件出具前填寫質量控制流程表。4) 項目負責人或業務人員必須對復核意見進行回復并根據復核意見修改咨詢成果，所有過程修改稿應保存于底稿中；若咨詢成果有重大變動，仍按原程序逐級復核。 5) 重要項目或特殊咨詢項目最終工作成果出具前向委托方或當事人出具書面工作13、成果意見征求函，提請委托方或當事人書面予以回復。 審定的層層把關模式，確保項目審計質量。附：三級復核流程圖:項目組成員 附：項目實施過程重大事項內部處理流程圖3、時間的把握：a) 整合力量和資源，互通信息，根據工作量派員支援，通過實際 審計項目，明確責任.b) 加大網絡專家作為審計專家的工作力度，讓有經驗的專家傳經驗、解難題. c) 是全力以赴，動員職工在正常工作時間外，還充分利用節假日及中午、晚上休息時間加班開展審計工作，加強溝通，上下聯動；d) 入自我剖析，在每天結束后，以會議形式，大家互相交流經驗。e) 增添審計措施。在審計過程中堅持實事求事的原則，項目實施前通過市場調查、電話詢價等方式14、，充分掌握市場價格進行審計；7.2根據評估值，統計出的成本指標 比如：拆遷房屋的結構指標,遷移人員的安置指標,等經濟指標分析表7.3偏差原因分析并推衍管理問題及改進建議： 1指標數據偏差原因分析：a) 橫向比較分析:同一地區的遷移指標,安置費b) 豎向比較分析. 外部客觀原因： 市場原因: 消費者指數等建筑行業的市場行情. 政策原因:十二五計劃以前的國家政策文件及十二五期間 的政策 內部主觀原因：本地區的人員,地址. 2、規劃方案。 3、招標及合同流程階段的原因：根據拆遷網路圖確定的拆遷單 位情況,以及確定的合同等.第八部分、在審計過程中可能出現的問題及處理預案1. 評估值審核過程中常見的問題15、： 1、評估值與市場脫離 a) 評估人員對本地市場未作深入了解.使得評估值與實際脫離b) 評估人員對實物未作實際測算而妄下結論.2、評估值與實際造價的區別 a) 評估值是在評估基準日這天,對已完成或為完成項目基于某些數值的情況,為完成相同規劃或設計的情況下的而發生的費用,又在此費用折舊了使用年限的需要的一個購置費.b) 實際造價,在完成的某個項目的實施過程中的實際價格.因此有年限引起的市場差異等.如材料的價格,土地的價格燈費用c) 因此評估值常常會疏忽項目的原形而得的價格.3、虛設費用 :在拆遷原址上的工作量往往會出現以下情況. a） 被拆遷單位或個人為了利益，會對房屋的結構，被征用土地的實際16、情況上報不符合實際。b） 被拆遷戶在拆遷的房屋等在評估后而增設拆遷工程量而增加的費用。c） 拆遷單位在施工時沒有使用大型機械和特種機械，而在計價時報此費用；沒按本地的法律法規而進行安全文明的施工而設的安全文明施工費用；沒有完成建筑垃圾的清運，以及運距不足而增加的費用。2處理預案：、 遵循控制量、指導價、競爭費的原則。力求在工程量計算上有章可循，嚴肅認真，不留或少留活口，不允許隨意加量調整，更不允許隨意調量隨意調整修改定額含量，增加定額損耗。、 有效使用互聯網絡。、 盡量套用已有的國家規范標準，、 有效地使用拆遷工作網絡圖。、 及時的向當地的定價格部門詢問價格的解釋情況。第九部分、服務結束后向委托人提交的成果文件第十部分、附表送審和審定的對比表