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1、*市商業(yè)經(jīng)營(yíng)合作方案在現(xiàn)代社會(huì)中，國(guó)家投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響更為深遠(yuǎn)，政府行為對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也在增大。即便是要求讓市場(chǎng)起更多作用，但政府仍然控制了影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要方面。在現(xiàn)在的政府中，專(zhuān)業(yè)的職能部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)專(zhuān)業(yè)技能有更多的要求，在專(zhuān)業(yè)人員的指引下，政府的行為才更具有科學(xué)性，和良好的社會(huì)價(jià)值。無(wú)論把政府看成是權(quán)力機(jī)構(gòu)還是服務(wù)機(jī)構(gòu)，其規(guī)模都是任何企業(yè)所不能比擬的，運(yùn)作方面的復(fù)雜程度也是不能比擬的。政府行為中大量涉及到各個(gè)領(lǐng)域的投資，也就產(chǎn)生了特別多的決策任務(wù)，其規(guī)模又往往非常之大。由于涉及到很多的專(zhuān)業(yè)和領(lǐng)域，在決策上需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)為決策基礎(chǔ)，而事實(shí)上卻很難做到這一點(diǎn)，首先是決策任務(wù)與研究投入的不平衡2、，政府公務(wù)員缺乏足夠時(shí)間成為行業(yè)專(zhuān)家。很容易出現(xiàn)跨專(zhuān)業(yè)的決策任務(wù)，實(shí)際上這些決策的質(zhì)量也就得不到保證。要擴(kuò)充足夠的專(zhuān)業(yè)人員到政府中是辦不到的，對(duì)專(zhuān)業(yè)的研究畢竟不是政府的日常行為，唯一的辦法是在進(jìn)行決策前，通過(guò)學(xué)習(xí)來(lái)充實(shí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高決策能力。另外更為有效的是請(qǐng)行業(yè)專(zhuān)家提供咨詢(xún)服務(wù)，也就是部分代理這些方面的決策權(quán)，而政府人員則關(guān)注到?jīng)Q策過(guò)程上，和協(xié)調(diào)外部資源上。利用社會(huì)的智力資源建立政府顧問(wèn)機(jī)制，才可以彌補(bǔ)政府在專(zhuān)業(yè)方向上的不足。專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的介入并不是要降低或削弱政府的決策權(quán)力，專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的任務(wù)只是為政府進(jìn)行具體的研究，提出解決方案，最后的決策權(quán)仍舊掌握在政府手里。*發(fā)展有限公司基于多年的商業(yè)地產(chǎn)策3、劃運(yùn)作和實(shí)際操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)*市的城市發(fā)展?fàn)顩r，立足于*勝利路商業(yè)街，對(duì)雙方合作提出如下合作方案：針對(duì)*市城市商業(yè)我們建議采用政府商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)顧問(wèn)的合作方式進(jìn)行，即由*發(fā)展有限公司擔(dān)任*市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展顧問(wèn)。對(duì)*整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行綜合評(píng)估，并對(duì)*后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃顧問(wèn)、推廣策劃顧問(wèn)、政策配套及扶持顧問(wèn)、商業(yè)調(diào)研顧問(wèn)。在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下防范新的商業(yè)及地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生、建立健全相關(guān)法規(guī)政策和運(yùn)作手段、培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的政府專(zhuān)項(xiàng)人才、營(yíng)造*商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展的良好環(huán)境、打造*各商業(yè)之間的良性競(jìng)爭(zhēng)。一、基本顧問(wèn)服務(wù)主要工作內(nèi)容：1、*現(xiàn)有主要商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)研究、商圈分析、發(fā)展評(píng)估建議；2、*在建主要商業(yè)建筑及規(guī)劃4、建議、項(xiàng)目定位、商圈分析、業(yè)態(tài)組合建議；3、*各類(lèi)待建商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告獨(dú)立評(píng)估及建議；4、從土地規(guī)劃、招商、利用、后期實(shí)際運(yùn)作等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行*商業(yè)規(guī)劃顧問(wèn)以及城市各主要功能區(qū)塊商業(yè)配套、商業(yè)銜接建議；5、政府相關(guān)商業(yè)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)、輪訓(xùn)、調(diào)研指導(dǎo)；6、政府相關(guān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)政策制定的市場(chǎng)調(diào)研和建議；7、*商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境建議；8、*城市整體商業(yè)規(guī)劃設(shè)想及建議顧問(wèn)服務(wù)；二、專(zhuān)項(xiàng)顧問(wèn)服務(wù)主要工作內(nèi)容：1、*城市整體商業(yè)規(guī)劃（詳案）2、房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)商業(yè)專(zhuān)題研究與策劃顧問(wèn)；3、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供給及需求調(diào)研及分析預(yù)測(cè)；4、專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研與分析/市場(chǎng)策劃及定位；5、經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)研究及預(yù)測(cè)/財(cái)務(wù)分析/風(fēng)險(xiǎn)評(píng)5、估；6、項(xiàng)目可行性研究及分析/市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及項(xiàng)目評(píng)估；7、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概念性規(guī)劃/大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略顧問(wèn)；針對(duì)*勝利路商業(yè)街我們分三個(gè)階段提出如下合作模式：第一階段：*發(fā)展有限公司作為*政府商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)對(duì)*區(qū)勝利路整體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的出售、出租、營(yíng)運(yùn)進(jìn)行詳細(xì)模式的提出、調(diào)研分析和實(shí)際運(yùn)作規(guī)劃。主要工作目標(biāo)：1、 商業(yè)街調(diào)研分析；2、 商業(yè)街整體營(yíng)運(yùn)業(yè)態(tài)規(guī)劃；3、 商業(yè)街整體營(yíng)運(yùn)模式定位和相關(guān)銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)可行性分析、論證；4、 商業(yè)街運(yùn)營(yíng)中模式的各類(lèi)銷(xiāo)售價(jià)格、租賃價(jià)格制定；第二階段：雙方在*商業(yè)街選取數(shù)萬(wàn)方的商業(yè)街進(jìn)行樣板打造，對(duì)第一階段工作成果進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)證，并以樣板工程為龍頭進(jìn)行商業(yè)街后續(xù)推6、廣的展開(kāi)準(zhǔn)備。主要工作目標(biāo)：1、數(shù)萬(wàn)方的商業(yè)街節(jié)點(diǎn)樣板打造（含銷(xiāo)售、租賃）；2、商業(yè)街整體營(yíng)運(yùn)各部分運(yùn)作流程制定；3、商業(yè)街整體售前的策劃包裝和推廣準(zhǔn)備；第三階段：*發(fā)展有限公司和*區(qū)政府相關(guān)商業(yè)部門(mén)成立專(zhuān)職的商業(yè)街項(xiàng)目管理公司對(duì)*區(qū)勝利路商業(yè)街進(jìn)行整體委托銷(xiāo)售、委托物業(yè)管理和承包租賃經(jīng)營(yíng)。*方面以現(xiàn)金入股，*區(qū)相關(guān)商業(yè)部門(mén)以現(xiàn)金或其他方式入股。雙方按照各自股權(quán)比例承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。主要工作目標(biāo)：1、 商業(yè)街整體物業(yè)的銷(xiāo)售工作；2、 商業(yè)街整體物業(yè)的物業(yè)管理、維護(hù)工作；3、 商業(yè)街整體業(yè)態(tài)招商控制工作；4、 商業(yè)街整體物業(yè)的底價(jià)承包租賃經(jīng)營(yíng)；5、 商業(yè)街日常運(yùn)營(yíng)中的各種活動(dòng)組織和各種策劃推廣；*區(qū)7、城市商業(yè)運(yùn)作建議概要：*市*區(qū)超過(guò)30萬(wàn)平米的城市商業(yè)打造項(xiàng)目，體量巨大，需要前期巨額資金投入以及整體運(yùn)營(yíng)打造。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，要實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)無(wú)疑較為困難。如果采用合理的運(yùn)營(yíng)模式，一方面可以有效的解決資金壓力，另外一方面也可以保證商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一打造，協(xié)同運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的最終繁華。一、 *區(qū)城市商業(yè)現(xiàn)狀*市*區(qū)城市改造，現(xiàn)有主要沿線帶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)樓盤(pán)18處，網(wǎng)點(diǎn)建筑面積206604平米。政府投資改造28處樓盤(pán)，商業(yè)門(mén)店面積98333平米，總面積304937平米。如此之大的體量，如果要整體打造、全面運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)的極大繁榮，需要較長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)間段以及大量資金的投入，方能實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金的流入，而且期8、間還有各種難以預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)。在目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)低迷的形勢(shì)下，企業(yè)通常都是業(yè)務(wù)收縮、投資放緩。對(duì)于*區(qū)城市商業(yè)打造如此規(guī)模之恢宏、投資之巨大的項(xiàng)目，期望通過(guò)外來(lái)資金的投入以撬動(dòng)現(xiàn)有商業(yè)的繁榮計(jì)劃短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。但商業(yè)的規(guī)律在于早開(kāi)市早得利，趁市民新的消費(fèi)習(xí)慣尚未形成，越早的進(jìn)行商業(yè)的打造，越容易形成商圈的氛圍。也可以更早的實(shí)現(xiàn)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值和銷(xiāo)售價(jià)值。如果遲遲不進(jìn)行打造，一方面市民的消費(fèi)習(xí)慣會(huì)發(fā)生改變，再要扭轉(zhuǎn)則需要花費(fèi)更高的成本和代價(jià)；另外一方面，現(xiàn)有商業(yè)的持續(xù)清冷會(huì)降低市場(chǎng)的熱度，進(jìn)而降低商業(yè)的投資價(jià)值。所以商業(yè)打造宜快不宜慢。這樣，將形成一個(gè)循環(huán)怪圈：二、商業(yè)怪圈的解決之道：對(duì)于上述商業(yè)惡性循9、環(huán)的怪圈，其根本解決辦法有2個(gè)：其一是控制經(jīng)營(yíng)權(quán)，保證物業(yè)的有序經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)步發(fā)展，其二是投入大量資金，共同打造、協(xié)同運(yùn)營(yíng)，達(dá)到整體規(guī)模效益。這兩個(gè)方法的最大問(wèn)題是一個(gè)是如何取得物業(yè)發(fā)展所需要的資金，第二個(gè)是物業(yè)營(yíng)業(yè)期間能否順利固定資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換（變現(xiàn)）。而解決物業(yè)營(yíng)業(yè)期間能否順利固定資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換（變現(xiàn)）的最主要方法就是物業(yè)銷(xiāo)售。所以，如何銷(xiāo)售獲取發(fā)展資金以及如何保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的控制，是我們研究*區(qū)城市商業(yè)發(fā)展的成敗關(guān)鍵。目前商鋪物業(yè)的銷(xiāo)售模式主要有只售不租、長(zhǎng)期包租、短期委托經(jīng)營(yíng)、帶租約銷(xiāo)售等四種形式。u 模式一：只售不租模式只售不租就是產(chǎn)權(quán)方將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷(xiāo)售給投資者，不負(fù)責(zé)該商鋪的招商，由投資10、者自行使用。優(yōu)勢(shì)：直接銷(xiāo)售商鋪，對(duì)投資者而言，可以自由使用該商鋪，可出租給商家亦可自己經(jīng)營(yíng)，靈活度較高。劣勢(shì)：只售不租帶來(lái)的是整個(gè)賣(mài)場(chǎng)或商業(yè)街的產(chǎn)權(quán)分離，產(chǎn)權(quán)方只管賣(mài)不管租，小業(yè)主各自為政。這勢(shì)必將導(dǎo)致整個(gè)賣(mài)場(chǎng)或商業(yè)街陷入沒(méi)有規(guī)劃、沒(méi)有主題、沒(méi)有特色的混亂經(jīng)營(yíng)局面，規(guī)模大的賣(mài)場(chǎng)后果將更嚴(yán)重。業(yè)主自行出租商鋪將容易出現(xiàn)商業(yè)街中介或某一業(yè)態(tài)過(guò)多，業(yè)態(tài)互補(bǔ)性不夠，整條商業(yè)街的商業(yè)聚客能力不足。與*區(qū)商業(yè)契合度：*區(qū)著眼于城市形象和商業(yè)繁榮，打造城市商業(yè)，要求商業(yè)能夠有序經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)步發(fā)展，最終繁榮。直接銷(xiāo)售所帶來(lái)的混亂經(jīng)營(yíng)以及有可能產(chǎn)生的大面積死鋪、發(fā)展不受控制等風(fēng)險(xiǎn)，與政府打造商業(yè)的初衷相違背，也不符11、合*區(qū)市民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。因此，直接銷(xiāo)售不適合本項(xiàng)目商業(yè)的打造。更不用說(shuō)直接銷(xiāo)售只能在價(jià)格上作文章，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下有較大的可能不能產(chǎn)出較高的經(jīng)濟(jì)效益（也容易發(fā)生銷(xiāo)售困難狀況）。u 模式二：先行短期經(jīng)營(yíng)，做旺賣(mài)場(chǎng)后再銷(xiāo)售短期委托經(jīng)營(yíng)，是指產(chǎn)權(quán)方在短期（一般是35年）內(nèi)不出售物業(yè)，而且投入資金，引進(jìn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)賣(mài)場(chǎng)和商業(yè)街統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理。由此，經(jīng)營(yíng)期結(jié)束之后產(chǎn)權(quán)方再高價(jià)出售，業(yè)主得到的是一個(gè)人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報(bào)有保障。優(yōu)勢(shì)：此種模式的優(yōu)勢(shì)在于商業(yè)前期統(tǒng)一打造，發(fā)展有保障，未來(lái)經(jīng)營(yíng)有序，投資者得到了一個(gè)成熟商業(yè)的雛形，而產(chǎn)權(quán)方也獲取了打造商業(yè)的高額回報(bào)。劣勢(shì)：初期產(chǎn)12、權(quán)方需要投入巨大的資金進(jìn)行運(yùn)營(yíng)打造，并且在打造期內(nèi)沒(méi)有很大的現(xiàn)金流入，對(duì)產(chǎn)權(quán)方的資本是一個(gè)較大的考驗(yàn)。同時(shí)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)的過(guò)程，而做旺賣(mài)場(chǎng)后出售，則缺乏了對(duì)物業(yè)的控制權(quán)，其仍有很大可能面臨著經(jīng)營(yíng)不佳的風(fēng)險(xiǎn)。與*區(qū)商業(yè)契合度：對(duì)于*區(qū)城市商業(yè)而言，短期運(yùn)營(yíng)做旺商業(yè)再銷(xiāo)售，一方面總體商業(yè)體量巨大，需要投入大量資金，對(duì)政府而言需要增加大量財(cái)政支出。另外一方面商業(yè)短期出售，經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)尚未夯實(shí)，對(duì)城市商業(yè)整體發(fā)展不利，存在損害城市形象的風(fēng)險(xiǎn)。因此，此模式與*區(qū)商業(yè)契合度不高。模式三：帶租約銷(xiāo)售模式帶租約銷(xiāo)售是指產(chǎn)權(quán)方在銷(xiāo)售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣(mài)給投資者。優(yōu)勢(shì)：帶租約銷(xiāo)售由于產(chǎn)權(quán)方在銷(xiāo)13、售商鋪前已經(jīng)進(jìn)行招商，因此對(duì)商鋪整體業(yè)態(tài)控制的較好，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位。同時(shí)，對(duì)于投資者而言，商戶(hù)的租金真實(shí)反映了商鋪售價(jià)水平，水份較少。劣勢(shì)：帶租約銷(xiāo)售使投資者承擔(dān)了被動(dòng)接受商家的風(fēng)險(xiǎn)，一旦商家經(jīng)營(yíng)無(wú)力，租金回報(bào)將降低。與*區(qū)商業(yè)契合度：*區(qū)城市商業(yè)總體量達(dá)到30多萬(wàn)方，這樣一個(gè)大的規(guī)模需要一個(gè)較為長(zhǎng)的招商周期。而且在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，商家無(wú)法控制，容易導(dǎo)致部分商家經(jīng)營(yíng)不佳而影響總體的圈層效應(yīng)。從而導(dǎo)致整體商業(yè)的價(jià)值被扭曲。同時(shí)，此模式也同樣存在后期經(jīng)營(yíng)影響城市形象的隱患。模式四：返租銷(xiāo)售模式返租銷(xiāo)售是指產(chǎn)權(quán)方在出售商鋪時(shí)與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由產(chǎn)權(quán)方以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者14、直接承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。根據(jù)包租或承租年限的長(zhǎng)短，可分為長(zhǎng)期包租和短期返租兩種方式，其中長(zhǎng)期包租的年限往往根據(jù)商家的承租年限，一般以十年、十五年為常見(jiàn)。優(yōu)勢(shì)：此方式優(yōu)勢(shì)在于給予投資者及經(jīng)營(yíng)戶(hù)足夠的信心，收回商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，有利于商業(yè)統(tǒng)一形象、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理等，同時(shí)返租作為商鋪銷(xiāo)售的策略點(diǎn)，對(duì)商鋪的銷(xiāo)售有極大的促進(jìn)作用。劣勢(shì)：返租給發(fā)展商帶來(lái)極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)管理能力有很大的考驗(yàn)，一個(gè)商鋪要做旺通常要有個(gè)磨合期，在這期間，需要以低租金甚至免租的形式吸引商家過(guò)來(lái)經(jīng)營(yíng)，此階段物業(yè)要取得利潤(rùn)難度相當(dāng)大，15、需要返租前把售價(jià)提高，將風(fēng)險(xiǎn)提前預(yù)支。與本片區(qū)商業(yè)契合度：對(duì)于*區(qū)商業(yè)而言，采用售后返租的模式，一方面可以迅速回籠部分資金，進(jìn)入投入整體商業(yè)的運(yùn)營(yíng)打造，另外一方面，采用長(zhǎng)期返租模式，獲取一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以按照既定的方向打造商業(yè)，保障商業(yè)的有序經(jīng)營(yíng)和穩(wěn)定發(fā)展。其所能夠促成下面這個(gè)良性循環(huán)：返租銷(xiāo)售模式一方面能夠?qū)崿F(xiàn)資金的回籠，有力的保障了整體商業(yè)發(fā)展的資金基礎(chǔ)，同時(shí)也保證了商業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)控制權(quán)，這二者吻合城市商業(yè)發(fā)展的根本條件，我們認(rèn)為是最為契合*區(qū)城市商業(yè)的打造模式。三、售后返租模式的具體操作方法因?yàn)樯啼佊羞@么一個(gè)規(guī)律，即在市場(chǎng)允許的合理范圍內(nèi)，在發(fā)展商提供了長(zhǎng)期的高回報(bào)保障前提下，項(xiàng)16、目的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)值可得到一定程度的提高，在一定程度上可適當(dāng)彌補(bǔ)回報(bào)的補(bǔ)貼。所以我們售后返租的最佳模式為：產(chǎn)權(quán)方聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)*區(qū)商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)以及統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣，為項(xiàng)目提供一個(gè)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)保障，借此提升商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)值。然后對(duì)商業(yè)物業(yè)采取售后返租的方式，溢價(jià)發(fā)售，并對(duì)溢價(jià)部分的資金，專(zhuān)款專(zhuān)用，用于后期返租回報(bào)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，做旺市場(chǎng)。達(dá)到產(chǎn)權(quán)方回收資金、商家做旺商業(yè)、投資者得到高額投資回報(bào)、消費(fèi)者得到成熟的商業(yè)配套、政府得到繁榮的城市這么一個(gè)多贏局面。后期返租回報(bào)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼的關(guān)系：對(duì)于*區(qū)城市商業(yè)而言，還處于一個(gè)新興發(fā)展的狀態(tài)，尚未成熟，此時(shí)商家作為一個(gè)商業(yè)的租賃17、者，其開(kāi)始承租的租金必然比較低，而我們?yōu)榱藢?shí)現(xiàn)商鋪銷(xiāo)售，必然要提供一個(gè)使投資客戶(hù)認(rèn)同的回報(bào)率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就需要在開(kāi)始為了支持較高的回報(bào)而去補(bǔ)貼一定的資金。而代后期經(jīng)營(yíng)良好，租金上揚(yáng)之后，實(shí)現(xiàn)租金和回報(bào)平衡之結(jié)果。舉例說(shuō)明：10萬(wàn)方商業(yè)，原始定價(jià)售后返租出售定價(jià)增值差價(jià)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼/返租回報(bào)專(zhuān)項(xiàng)基金5年租賃回報(bào)（5%）5年回報(bào)缺口金額單價(jià)0.8萬(wàn)元/平方1.0萬(wàn)元/平方0.2萬(wàn)元/平方0.2萬(wàn)元/平方2500元/平方500元/平方合計(jì)8.0億元10億元2.0億元2.0億元2.5億0.5億元從上表可以看出采用返租和運(yùn)營(yíng)貼補(bǔ)方式進(jìn)行運(yùn)作商業(yè)街，5年的運(yùn)營(yíng)貼補(bǔ)資金缺口是5000萬(wàn)元18、（實(shí)際還要少，沒(méi)有計(jì)算增值差價(jià)5年的財(cái)務(wù)所得）。這也就意味著10平方商業(yè)在5年中只要能夠完成5000萬(wàn)元的租賃目標(biāo)就可以保證整個(gè)返租銷(xiāo)售模式的成功，而這個(gè)目標(biāo)相當(dāng)于商業(yè)街5年平均租賃價(jià)格為：0.274元/平方米。這個(gè)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二三類(lèi)城市的平均租金，完成和超額完成的可行性非常大。同時(shí)這種模式帶來(lái)的最終結(jié)果對(duì)于商業(yè)培育更具有寬松營(yíng)運(yùn)環(huán)境。四、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的價(jià)值返租銷(xiāo)售實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)方用一定的租金回報(bào)買(mǎi)斷未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，作統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，以承擔(dān)未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理等不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)來(lái)做旺整個(gè)商場(chǎng)，給予投資者信心。因此，其成功的關(guān)鍵在于產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售是否有真實(shí)的回報(bào)作為支撐。而這回報(bào)是否真實(shí)，關(guān)鍵取決于經(jīng)營(yíng)管19、理，如果商業(yè)經(jīng)營(yíng)不成功，返租貼補(bǔ)期延長(zhǎng)，往往會(huì)對(duì)整體項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)利益的產(chǎn)生帶來(lái)滯后。因此，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的最大價(jià)值在于減少整個(gè)模式的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)博弈各方的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，為城市商業(yè)經(jīng)營(yíng)保駕護(hù)航，保證商業(yè)的經(jīng)營(yíng)能夠良好有序的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)較高的回報(bào)，以支撐產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售返租支出。具體主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1.規(guī)劃項(xiàng)目整體，做好市場(chǎng)定位，充分考慮今后經(jīng)營(yíng)的需要。根據(jù)城市的需求，結(jié)合項(xiàng)目整體的格局，合理組織人流走向，規(guī)劃項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)布局，組織成立相應(yīng)的主題商場(chǎng)以對(duì)應(yīng)招商。做到既好銷(xiāo)售，又好招商的效果。而且這樣一種整體著手規(guī)劃定位、分散銷(xiāo)售的模式，最大程度上解決了經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一與分散產(chǎn)權(quán)的矛盾。2.做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，規(guī)避銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由于返20、租銷(xiāo)售模式中業(yè)主在租期內(nèi)不能自行經(jīng)營(yíng)與自行出租，必須與產(chǎn)權(quán)方一致的經(jīng)營(yíng)協(xié)議，而產(chǎn)權(quán)方則是通過(guò)與商家的租賃協(xié)議來(lái)保證業(yè)主的租期收益。這樣一種模式，業(yè)主是作為商鋪的投資者而存在，而商家是作為商鋪的經(jīng)營(yíng)者而存在。如果在承租期中，由于商家的經(jīng)營(yíng)管理不良，從而無(wú)法再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致商家難以支付租金。而發(fā)展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報(bào)，但無(wú)法收取租金的尷尬狀況中，這時(shí)其所承擔(dān)的回報(bào)壓力就更加大了。因?yàn)樯虡I(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)包含了如項(xiàng)目投資目標(biāo)管理、資金鏈管理、商業(yè)市場(chǎng)定位、商業(yè)空間規(guī)劃、商業(yè)不同元素的有效招商組合、商業(yè)品牌塑造、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)等眾多課題，是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)商業(yè)的工程。對(duì)于一般的商家而言，其很難站到整21、體項(xiàng)目的層面去考量商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，只是單單從其商家自身出發(fā)考慮問(wèn)題，缺乏整個(gè)*區(qū)30多萬(wàn)方商業(yè)的整體協(xié)調(diào)，則難以保障協(xié)同發(fā)展，共強(qiáng)共榮的局面。所以專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司代為管理運(yùn)營(yíng)整體商業(yè)，作為商業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，憑借自身的專(zhuān)業(yè)能力做出因地制宜的定位和招商，保障商家的運(yùn)營(yíng)。從而達(dá)到合理回避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)之目的，做到無(wú)論是發(fā)展商的開(kāi)發(fā)獲利，還是小業(yè)主的投資收益，都能得到更有效的保障。因此，以專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托經(jīng) 營(yíng)機(jī)制，走中介專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化的道路，允許產(chǎn)權(quán)方逐漸退出，改由商業(yè)管理公司承擔(dān)起物 業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。是*區(qū)城市商業(yè)蓬勃發(fā)展的有效途徑。*發(fā)展有限公司2009年2月16日