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1、株洲市蘆淞區大京風景區開發PPP項目項 目 匯 報株洲蘆淞國有資產投資發展集團有限公司二一七年五月目 錄一。前言3二。項目概況3（一）項目名稱3(二）項目建設內容及投資規模3(三）項目建設的必要性4（四）項目建設的意義5三。PPP運作方式5(一）項目實施機構5（二）政府出資代表5（三）PPP運作方式的選擇6（四）項目公司股權結構7(五）項目交易結構7(六)項目融資結構8四。PPP項目社會資本選擇9(一）社會資本的選擇方式9(二）社會資本的資格條件9五。初步開發方案11(一)開發戰略11(二)項目核心產品12（三)項目功能分區13六。項目請求解決的問題14株洲市蘆淞區大京風景區開發PPP項目項目2、匯報一. 前言大京風景旅游區作為株洲市重要的旅游資源,實現有序開發、高效運營，對于株洲市實現從“旅游城市”向“旅游強市”的跨越意義重大。大京風景區的開發運營具有規模大、投資大、重運營的特點，這要求在開發模式上需尋求相適應的操作方式,以充分發揮政府、當地村集體、社會資本方的優勢，實現各方優勢互補，共同將大京風景區打造成長株潭休閑后花園，湖南省旅游重要目的地，中國知名特色旅游小鎮。二. 項目概況（一）項目名稱株洲市蘆淞區大京風景區開發PPP項目（下稱“項目或“本項目)。(二）項目建設內容及投資規模大京風景區地處株洲市東南方位,東經 1131525，北緯 275035.場地東西長 6。3km,南北長3、 6.8km，總面積 27。87 平方公里。境內包括殘梅、苦竹、煙竹、線江四個村和沙堤村的一部分以及白關鄉林場，大京水庫等七個單位。項目總投資約40億元，分二期進行建設，建設周期約5年。其中，一期建設周期13年，投資額約28億，主要包括度假綜合體、人文村落、綠野仙蹤親子主題樂園、田園綜合體。二期建設周期13年,投資額約12億元，主要包括金輪禪修體驗區、秘密森林戶外運動區。（三)項目建設的必要性1、響應國家產業戰略號召。2009年,關于加快發展旅游業的意見提出把旅游業培育成國民經濟的戰略性支柱產業和人民群眾更加滿意的現代服務業,成為我國旅游發展的一個重要轉折點。此后，中共中央關于制定國民經濟和社4、會發展第十三個五年規劃的建議更是明確提出大力發展旅游產業。眼下，旅游產業的發展已成為國家重要的支柱產業。大京風景區的開發,正是株洲響應國家產業戰略號召，大力發展旅游產業的重要決策.2、宏觀政策引導的需要。當前，在項目建設領域，BT模式已被禁止，項目融資則受限于抵押物不足等因素難以開展。同時，國家鼓勵和支持發展融資期限長、融資成本低、經營風險小的PPP模式.基于大京風景區建設資金投入大，運營水平要求高等實際情況，PPP模式將是推動大京風景區開發的最佳方式.3、“旅游強市建設的需要.大京風景區作為“長株潭”城市群的后花園,蘆淞“四城一帶一中心”建設主陣地之一，其具有獨特的生態環境和區位交通優勢。大5、京風景區旅游的成功開發，將是推動株洲市實現從“旅游城市”向“旅游強市”跨越的重要一環。4、蘆淞區經濟發展需要。未來35年，項目可帶動一、二級開發投資超40億元，產生稅收超4億元，新增就業崗位2萬人以上。(四）項目建設的意義本項目通過公開、公平、公正的競爭性方式引入社會資本，負責株洲市蘆淞區大京風景區開發PPP項目的投融資、建設和運營維護，實現盡快完成大京風景區的開發運營,將大京風景區打造成長株潭休閑后花園,湖南省旅游重要目的地，實現由國家級3A景區提升到4A景區,成為國內知名的特色旅游小鎮。本項目是株洲市蘆淞區政府響應黨中央、國務院以及湖南省、株洲市鼓勵和推廣政府和社會資本合作模式的一次重大舉6、措，是政府職能轉變的一次重要嘗試，也是政府豐富投融資渠道、構建多種公共產品供給模式的一次重要探索,對株洲市今后城市建設具有重要意義。三. PPP運作方式(一）項目實施機構株洲市蘆淞區組建大京風景旅游區綜合開發領導小組和辦公室.大京風景旅游區綜合開發辦公室（以下簡稱“開發辦”)，具體負責PPP項目運作的組織、推進和協調，并代表政府作為大京風景旅游區PPP建設項目的實施機構，積極協調地方關系,開展有關產權回購和存量資產梳理。（二)政府出資代表株洲市蘆淞區政府授權株洲蘆淞國有資產投資發展集團有限公司（以下簡稱“蘆淞國投集團）作為大京風景旅游區PPP建設項目的政府方出資代表。蘆淞國投集團組建于20087、年6月，目前注冊資本為8億元，屬國有獨資的有限責任公司，集團下設綜合部、財務部、投融資管理部、審計部、項目前期部、工程建設部、資本運營部等7個部門以及5個全資子公司，目前集團本部共有員工52人.主要經營內容：城鄉基礎設施和社會公益性投資項目的開發、建設、經營和授權資產的投資經營管理；蘆淞區棚改項目及“兩城”之外“兩安項目建設的投資活動及配套商業的地產開發;京姚片區建設開發項目的投資活動。（三)PPP運作方式的選擇PPP運作方式的選擇需要充分考慮項目的產業特性以及實際情況.項目首先是旅游產業項目，而旅游產業的核心在于運營，這就要求社會資本方擁有高水平的運營能力.與此同時，也只有持續穩定的運營時間8、,才有利于體現運營價值，才能讓社會資本方有信心、有決心對項目進行重投資,實現項目的高起點、高水平的發展。其次，大京風景區現階段的開發必然面臨其他旅游項目的競爭。因此作為一個規模作為27平方公里的大型項目，需要進行整體的策劃、規劃、運營，避免各自為戰,削弱項目的整體競爭力。另一方面，項目開發規模大,則意味著投資額大，資本運營能力對于本項目而言至關重要。因此，對于本項目需采用整體BOO模式運作.BOO（BuildOwn-Operate）是建設、擁有、運營的模式，對于本項目的主要意義如下：1、不需將項目移交政府，企業擁有永續的經營權,更利于企業提升投資信心、加大投資規模，實現高起點、高質量地建設項目9、。2、企業將項目建成后，只有精心經營才能得到回報。能保證充分發揮私營機構的能動性與創造性，提高項目的運營效率.（四）項目公司股權結構根據財政部關于規范政府和社會資本合作合同管理工作的通知（財金2014156號），SPV項目公司由蘆淞國投、村集體經濟組織和社會資本方共同出資設立，股權結構比例暫定為10%：10：80,具體股權結構以實際出資比例為準。村集體經濟組織吸納村民征收土地及流轉土地款進行入股,計入SPV資本金.股東各方按持股比例履行出資義務，蘆淞國投、社會資本方對項目公司運營管理行使表決權（對涉及重大社會公共利益事項政府方擁有否決權），并參與項目公司分紅。村集體經濟組織不參與SPV公司的經10、營,僅享受分紅，并且在分紅不足的情況下享有保底收益.（五)項目交易結構特許經營期內，以BOO模式項目包組建SPV進行運作.項目全部由SPV投入項目建設所需的全部資金，特許經營期內產權歸SPV所有并負責運營；項目包示意圖如下:項目交易結構示意圖1、由蘆淞國投集團作為執行機構引入社會資本,并與中標的社會資本簽署股東協議、公司章程后組建項目公司；2、株洲市蘆淞區政府與項目公司簽署PPP項目合同，約定在項目合作期內，由項目公司負責對本項目進行投資、融資、設計、建設和運營維護，項目公司對工程的質量、安全、工期、造價以及項目設施的運營維護全面負責。（六)項目融資結構一期項目投資估算28億元，資本金暫定為不11、低于7億元，項目資本金由股東各方及時實繳到位。其余21億元以項目公司為主體,根據投資進度需求及時通過向金融機構融資的方式籌集。當項目公司不能及時完成融資時，由中標的社會投資人負責完成,以保證項目的及時建設完工和運營。二期根據項目總體進度需求，股東各方實繳不少于二期總投資22%的項目資本金，并根據投資進度需求及時通過向金融機構融資的方式籌集其余二期總投資的78%。鑒于項目公司在運營期通過政府購買服務費獲得現金流,項目公司可通過收益權質押及其他合法合規的方式獲得債務資金(不得以土地進行抵押），根據金融機構的要求，如需項目公司提供相應的增信措施的,社會資本應為項目融資提供股東擔保。蘆淞區政府及蘆淞國12、投集團不為本項目提供任何形式的增信或擔保措施。四. PPP項目社會資本選擇（一）社會資本的選擇方式根據中華人民共和國政府采購法規定，結合本項目復雜度高的情況，本項目擬實行“競爭性談判的方式，即是由蘆淞國投代表政府直接邀請三家以上國內知名社會資本方就PPP項目合作事宜進行談判的方式。一次競爭性談判流程同時確定PPP項目的投資人和施工總承包單位。本項目允許聯合體參與,聯合體由不超過3家的獨立法人組成.(二)社會資本的資格條件1、具有獨立法人資格并依法取得企業營業執照,營業執照處于有效期；具有良好的銀行資信、財務狀況以及相應的投融資、償債能力;2、同時具備行政主管部門核發的市政公用工程施工總承包壹級13、及以上資質、建筑工程施工總承包壹級及以上資質、城市園林綠化貳級及以上資質，且具有有效的施工企業安全生產許可證;3、近五年（2012年1月至今,以合同簽訂的時間為準）類似經驗要求： （1）在市政或旅游或城鎮開發領域至少具有一個單項合同不低于5億元的投融資經驗或項目業績。 (2）至少具有一個3A級及以上景區或省級以上風景名勝區或投資額不低于5億元旅游項目或投資額不低于5億元的市政項目的運營經驗。4、最近三年內無騙取中標或嚴重違約的情形;5、本項目允許聯合體參與，聯合體參與的基本要求為：（1）聯合體成員均應具備獨立法人資格；（2）聯合體成員不得超過3家,聯合體成員均應符合第1條、第3條和第4條的資格14、條件；聯合體中擬擔任本項目施工總承包單位的成員應符合第2條的資格條件； （3）已作為聯合體成員參與的社會資本，不得另行單獨或通過加入其他聯合體參加本項目的談判;（4）聯合體正式進入“競爭性談判流程時，應附上由所有成員簽署的具有法律約束力的聯合體協議書，明確各成員之間就本項目的責任以及分工。(5）基金通過聯合體形式參與談判的，基金方在項目公司中不得作為聯合體牽頭人，原則上基金方作為項目公司股東一方,其回報、期限、風控、退出由項目公司中的社會資本方兜底承擔.五. 初步開發方案為了向社會資本方更好地展示項目的開發前景，強化社會投資方的理解，提升社會投資方對項目的價值認同，蘆淞國投集團已開展大量前期工15、作，邀請知名策劃、規劃機構編制了多個初步開發方案，以下為其中的優選方案，以供參考。最終方案將由組建后的SPV公司編制，而實際的投資額預計以及收益預計則由最終方案為準。（一）開發戰略1、項目開發戰略融入長株潭旅游圈,抓住中國文化興盛契機,全面注入株洲人文，打造以人文游、親子游為核心的旅游度假區,構筑株洲完整旅游格局,爭取2020年年度旅游人數超200萬人，成為株洲首屈一指,具有全國影響力的旅游項目。采用“特色小鎮 + 全域旅游 + 產鎮融合模式，融合農業產業、文旅產業、環保產業、服飾設計業，以 文化 ” 塑魂，以 產業 興鎮，以 生態 ” 涵養,創造人與人、人與自然、人與產業和諧相處，帶動新經濟16、新產業、新商業的發展。2、項目開發目標長株潭親子游首選目的地湖南省旅游重要目的地中國人文旅游特色目的地3、項目目標客群城市近郊休閑的親子游家庭客群自駕車旅游、露營地休閑愛好者重視生活品質的中高收入家庭重視內心感受的度假客群（二）項目核心產品做足人文游、親子游，全面滿足并引導目標客群需求，做到無可替代是競爭的關鍵，以下為產品說明：旅游產品理念開發項目說明人文游通過四個富有中國建筑美的村落打造,讓村落與水面、農田、山融合，提供中國人文情懷的田園生活浸潤式體驗漁夫傲舒適、風情、體驗漁夫生活樵家寨展示手工業的發展、古代服飾體驗、蘆淞服飾展示設計平臺農家村展示農耕文明的起源、發展、農耕勞動、土壤有機種17、植勸學村文化藝術的展示與體驗親子游打造長株潭功能最綜合、體驗最完整的親子游目的地歡樂城堡雨林繪本館、綠葉小劇場、草木手工坊、主題有機餐廳、健康飲品店、蟻穴探秘、認識小螞蟻、文創產品銷售自然樂園自拍花園、蟻穴寶藏探秘、森林小軍營、冒險島探秘、無人機體驗、稻田迷宮、農耕采摘、花田觀光、動物幼兒園、小小騎馬場、小動物認養愛之家親子套間、露營基地商務游結合人文特色，打造設施完備、體驗優秀的商務游度假酒店度假主題的大型酒店群會議中心接待大型會議水上俱樂部皮劃艇、水上高爾夫、快艇、游船、水上單車，提供豐富的水上活動大眾游提供豐富的旅游產品文創街區作為景區商業中心，提供豐富商業服務叢林步道提供靜謐的、自然的18、叢林徒步體驗林中樹屋特色的森林主題居住體驗菩提客舍翠山幽林間，以隱逸文化為主題,提供靜謐的居住體驗拓展游結合豐厚的戶外產品，完善的旅游設施提供株洲最完善的拓展游服務.秘密森林完善的配套設施與自然環境結合，提供完善、體驗優秀的拓展游服務度假綜合體(三）項目功能分區1、田園綜合體該區塊位于項目南側主入口處,為項目南邊的游客接待服務區塊，規劃用地面積43公頃，建筑面積1.5萬平方米。利用田園、濕地的良好自然環境,結合牌坊、建設設計元素,建設一個供游客集散的公共空間，讓游客一進入景區即從感官上感受到景區的獨特魅力.2、綠野仙蹤該區塊位于項目東南部,是以兒童游樂、親子互動為核心體驗的功能區，也是本項目的19、核心功能區之一，規劃用地面積306。20公頃，建筑面積5萬平方米.依托于原農田的生態環境，建設最田園、無動力、樂親子、學自然的兒童主題樂園，包括室內綜合體、自然體驗樂園、親子民宿等。3、人文村落本區塊位于京水湖南部湖面的東側，是本項目以文化深度體驗為主題的核心景區,規劃用地面積102。5畝，建筑面積7.2萬平方米.該區塊沿京水湖向東延伸，依次為湖、田、村、山林,構成富有層次的空間.規劃將融合優美的自然環境,注入人文元素，打造成人文深度體驗的景區。4、度假綜合體該區塊位于項目北部，以蛇形島向東西延伸,是本項目北部的服務核，依托相對良好的基礎設施以及蛇形島向京水湖延伸創造的獨特地理環境,打造以獨棟20、度假酒店群、水上運動為特色，復合各種旅游、商業服務的旅游功能區。5、秘密森林該區塊位于京水湖的東北側,基于良好的山林環境，打造以森林體驗為主題的旅游功能區，規劃用地面積307.40公頃,建筑面積1萬平方米。6、金輪禪修區該區塊位于金輪寺周邊,依托于金輪古寺的佛文化氛圍，打造以禪修體驗為主題的旅游功能區，規劃用地面積86。1公頃,建筑面積5萬平方米。六. 項目請求解決的問題根據相關規定及辦法,本項目可申請如下政策補貼，希望得到政府各項目部門支持.1、PPP項目補貼本項目擬采用PPP模式實施建設，可依據PPP項目前期工作專項補助資金管理暫行辦法申請前期工作專項補助資金;2、水利治理專項費用京水湖等21、水利治理項目依據中央財政水利發展資金使用管理辦法，可申請相關定額補助;3、環保與節能專項補助及稅收優惠金輪禪修體驗區、秘密森林等項目可申請環境保護、節能節水和安全生產專用設備抵扣、節能節水項目所得減免、節能服務公司合同能源管理項目減免等相關補助；4、水土保持補貼綠野仙蹤、金輪禪修體驗區、秘密森林等依據農田水利設施建設和水土保持補助資金使用管理辦法財農2015226號,可申請農田水利設施建設和水土保持補助資金；5、旅游專項補貼田園綜合體、度假綜合體、人文村落等可依據旅游發展基金補助地方項目資金管理辦法財行200947號申請旅游專項資金;6、農業綜合開發相關補貼及補助綠野仙蹤區的建設符合農業綜合開22、發相關補貼及補助的要求,可依據關于做好2017年國家農業綜合開發產業化發展項目申報工作的通知國農辦201646號、國家農業綜合開發資金和項目管理辦法申請；7、土地出讓金返還依據財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金有關企業所得稅處理問題的通知(財稅201170號）、國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知（國稅發200991號）,本項目土地開發規模902.5畝,可申請土地出讓金返還.附表1 項目主要建設內容匯總表序號項目名稱用地面積（公頃）建筑面積(萬)項目內容1金輪禪修86。10 5.00 婆仙谷、菩提客舍、古月臺、步云徑2秘密森林307.40 1.00 林中樹屋、空中叢林穿越、23、叢林步道、螢火蟲秘密花園3度假綜合體147。20 7。00 度假酒店、會議中心、文創街區、度假物業、水上俱樂部、人工沙灘、林間棧道、生態綠屋、四季田園、游客中心、田園村落、湖濱會所、湖北棧道4人文村落102.51 7。20 漁夫傲、樵家寨、農家村、勸學村5綠野仙蹤306.20 5。00 歡樂城堡、自然樂園、愛之家6田園綜合體43。00 1。50 入口牌坊廣場、藝術文化中心、濕地公園、花海合計992。41 26。70附表2 項目投資估算匯總表序號項目名稱用地面積（公頃)總投資（萬元）土地成本建筑成本基礎配套成本工程建設其他費用（萬元）預備費（萬元）建設期利息(萬元）備注規模(畝)單價（萬元/畝)24、投資(萬元）規模（萬)單價（元/）投資(萬元）投資（萬元）1金輪禪修86。10 70378。74 187。50 60.00 11250。00 5。00 6000。00 30000。00 13500。00 4350。00 4350。00 6928。74 建設用地按容積率0.4推算2秘密森林307.40 10215.73 37。50 60。00 2250。00 1。00 4000.00 4000.00 1800.00 580。00 580。00 1005。73 建設用地按容積率0.4推算3度假綜合體147。20 92706。94 175.00 60。00 10500.00 7。00 6000。0025、 42000。00 18900.00 6090。00 6090.00 9126。94 建設用地按容積率0.6推算4人文村落102.51 156929.62 270.00 60.00 16200。00 7。20 10000.00 72000.00 32400。00 10440。00 10440。00 15449.62 建設用地按容積率0.4推算5綠野仙蹤306.20 51078。66 187。50 60。00 11250.00 5.00 4000。00 20000.00 9000。00 2900。00 2900。00 5028。66 建設用地按容積率0。4推算6田園綜合體43.00 20364。91 45。00 60.00 2700。00 1.50 6000.00 9000.00 4050.00 1305。00 1305。00 2004.91 建設用地按容積率0。5推算合計992.41 401674。60 902。50 54150.00 26。70 177000。00 79650。00 25665.00 25665.00 39544.60