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1、地產(chǎn)項目展廳推進方案一、方案目的：本方案針對于房地產(chǎn)商,銷售隔震建筑樓盤,從隔震建筑和傳統(tǒng)建筑的區(qū)別入手，分析房地產(chǎn)商和購房者的心理和需求.最后理念實現(xiàn)于隔震建筑沙盤,通過沙盤的模型對比和實際演示,讓地產(chǎn)商和購房者更深入了解隔震建筑，為后期的隔震建筑推廣提供好的平臺.二、途徑1、現(xiàn)場展示隔震樓盤模型，說服房地產(chǎn)商,增加銷售量；2、提供增值服務（搭售沙盤模型和隔震樓盤銷售話術(shù)），增加公司競爭力。三、理念1、隔震技術(shù)原理按照傳統(tǒng)的抗震設計思想，為了抵抗更大的地震，把房子蓋得更加結(jié)實，通常是通過增加梁柱的尺寸、提高混凝土標號、增加鋼筋用量來實現(xiàn)的.這也是大家的認識,簡單地說是“硬碰硬”，或說“硬抗”2、。隔震技術(shù)恰恰相反，其思想是“以柔克剛”，或說“軟隔”。由于橡膠隔震支座非常軟，地震時會發(fā)生較大的水平變形,通過大的水平變形,消耗掉大部分地震能量,減少地震能量向上部結(jié)構(gòu)輸入，有效降低地震力.隔震與非隔震變形示意如圖1所示.(a）傳統(tǒng)建筑變形（b）隔震建筑變形圖1 不隔震建筑與隔震建筑變形對比圖隔震建筑與傳統(tǒng)抗震建筑最大的區(qū)別在于其“雙保護”-保護建筑安全，保護室內(nèi)家具儀 器設備安全。因此，建筑隔震技術(shù)被稱為“建筑物地震防護技術(shù)的一次革命”。隔震技術(shù)是二十世紀抗震技術(shù)最杰出的成果之一. 到目前為止，建筑隔震技術(shù)已較廣泛地應用于云南、江蘇、山西、北京、四川、廣東、甘肅、青海等省市，已建成隔震建筑3、2000多千棟。云南是我國建筑隔震技術(shù)應用范圍最廣的地區(qū)，建成隔震建筑超過1600多棟。2、開發(fā)商關心什么？ (1)經(jīng)濟性在抗震設防烈度8度（0。2g)設防以上的地區(qū)采用隔震技術(shù)，經(jīng)濟性非常好，從我們以往的經(jīng)驗來講,6層以上的建筑如果采用隔震技術(shù)，將比不采用隔震技術(shù)經(jīng)濟性更好。而且隨著樓層的增加經(jīng)濟性越來越好，一般能節(jié)約工程造價5%以上.即采用隔震技術(shù)以后，輸入到上部結(jié)構(gòu)的地震力降低，在設計時可以采用降低地震作用進行設計,上部結(jié)構(gòu)梁柱截面減小明顯,鋼筋用量大大減小。表1為在設計過程中的實際案例。實際案例：序號項目名稱抗震設防烈度設計地震分組場地類別設防分類結(jié)構(gòu)形式層數(shù)房屋高度(m）建筑面積(m4、2)降低造價（元/m2)1都江堰都江明珠8（0。2g）二組乙類框架4(5)/120.554353741。32昆明市某辦公樓8（0.2g）二組丙類框架9/138.115000103普洱行政中心人大政協(xié)樓8(0。2g）二組丙類框架515868664西北師大田家炳書院8(0.2g）二組丙類框架6/-128。9125云南普洱中學教學樓8（0.2g）一組乙類框架41163466云南防震中心綜合樓8(0。2g)二組框架7265034。67廣東汕頭博物館8（0。2g）一組乙類框架101700057。78昆明世博創(chuàng)意園8(0。2g）三組丙類框架1035.47920349昆明航空藝術(shù)港8（0。2g）三組丙類框架5、1339。671504.610云南文苑展覽館8(0。2g）三組乙類框架742。2129363。811宜良圣托里尼五星級酒店8（0。3g）一組丙類框架45.67500053.312天水宏昌房產(chǎn)公司綜合樓8(0。3g）一組丙類框架8/133.52913東川天寧國際9（0。4g）一組框架6（7）/123。41269277。814某市教學樓9（0。4g）乙類框架434。2126446.415拉祜財富廣場9（0。4g)二組丙類框架45117502916黃羊川國際會議中心9(0。4g）一組丙類框架4623.71517某康定住宅項目9（0。4g)二組丙類剪力墻179573。47128根據(jù)工程實踐經(jīng)驗，在九度6、區(qū)采用隔震設計工程造價明顯價低；八度區(qū)工程造價有所有降低,但結(jié)構(gòu)的安全性顯著提高。對建造于高烈度地震區(qū)的建筑,采用隔震技術(shù),層數(shù)越多，且上部結(jié)構(gòu)及隔震層設計合理，可以降低造價約320。從長期角度分析，即考慮到未來該建筑遭遇較大地震的情況。傳統(tǒng)抗震建筑遭遇地震時，其經(jīng)濟損失包括直接經(jīng)濟損失和間接經(jīng)濟損失兩個方面.直接經(jīng)濟損失是指地震后建筑加固維修和重建的費用以及室內(nèi)設備、物品維修和更換的費用。間接經(jīng)濟損失是指由地震造成的建筑、設備和物品等損壞導致的企業(yè)、工廠等不能正常工作和生產(chǎn)所帶來的經(jīng)濟損失。地震所帶來的直接經(jīng)濟損失是顯而易見的，間接經(jīng)濟損失也是非常巨大的，間接經(jīng)濟損失有時甚至為超過直接經(jīng)濟損7、失。在遭遇較大地震時,隔震建筑及室內(nèi)設備、物品不損壞或輕微損壞（不維修或簡單維修即可使用），因此，采用隔震技術(shù)可以從根本上避免或者大大降低直接經(jīng)濟損失,從而有效地降低間接經(jīng)濟損失。可以說，隔震建筑具有傳統(tǒng)抗震建筑無法比擬的長期經(jīng)濟效益。 (2）隔震樓盤賣點在目前的行業(yè)情況下，房地產(chǎn)商如何把握每一個機會去銷售樓盤,正在日趨重要.隔震樓盤相對于傳統(tǒng)的抗震樓盤對于消費者有其獨有的吸引性。 安全性。近幾年來，全球地震頻發(fā).對于住宅,安全性成為消費者首先關心的問題,隔震建筑的設防目標一般高于非隔震建筑。傳統(tǒng)抗震建筑的設計原則是“小震不壞、中震可修、大震不倒”，通過保證建筑不倒塌，實現(xiàn)保護人的生命安全為最8、終目標。隔震建筑可以實現(xiàn)“雙保護”:（1）保護建筑安全；（2）同時還可以保證建筑物內(nèi)部家具、設備和儀器安全。這一點已經(jīng)被多次大地震檢驗。所以采用隔震技術(shù)以后,安全儲備非常高，相比傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)提高了一個設計水準. 提高房屋的使用品質(zhì).由于采用隔震技術(shù)，上部結(jié)構(gòu)地震作用大大減小,梁柱截面尺寸大大縮小，解決了9度區(qū)，“肥梁胖柱”影響使用功能的問題。對于剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)和框筒結(jié)構(gòu)，由于地震作用減小，剪力墻明顯減薄,數(shù)量明顯減少，這樣房屋的使用功能更加靈活，購房者擁有更多的發(fā)揮空間。同時對于帶有地下室車位的情況，車位數(shù)量明顯增加。因此，建筑師的設計方案可以在經(jīng)濟的條件下得以實現(xiàn)。 打出品牌。目前全國范圍9、內(nèi)，地產(chǎn)行業(yè)使用隔震技術(shù)的還不是很多，并且伴隨著推行綠色建筑的力度不斷增加.如果使用隔震技術(shù)，就可以在不增加造價的基礎上，又能增加房屋的安全性和使用面積,減少用鋼量和混凝土,達到低碳環(huán)保的理念。對于商品房而言，開發(fā)商在極力尋找房子的賣點，如房子依山傍水、交通便利、學校醫(yī)院商場等配套設施齊全等賣點已經(jīng)被挖掘的差不多了。在物質(zhì)極大豐富的今天，人們更看重自己的生命安全，于是,開發(fā)商逐步把賣點轉(zhuǎn)到了房子的安全上來。有的開發(fā)商通過提高1度進行設計來提高房屋的安全，而這種做法無論從安全和經(jīng)濟角度分析都遠不如隔震技術(shù)更有效. (3）對工期的影響建筑隔震工程工期包括三個部分：結(jié)構(gòu)設計周期（包含隔震設計周期)、10、建筑施工周期和預售房時間.云南震安減震技術(shù)有限公司擁有一支經(jīng)驗豐富的隔震建筑設計團隊，能夠很好地配合各設計院開展工作。同時針對高層建筑隔震，可以組成強大的專家咨詢顧問團隊，可以有效保障隔震層設計可以與上部結(jié)構(gòu)設計同步進行,隔震分析計算最長需要5天。對于施工工期：1) 工期減少部分由于采用隔震技術(shù)，剪力墻數(shù)量減少，墻、連梁截面尺寸減小,鋼筋用量減少，混凝土用量減少，因此可以降低施工時鋼筋制作和混凝土澆筑的工作量。同時由于上部結(jié)構(gòu)鋼筋用量減少,施工難度降低,效率可提高。2) 工期增加部分由于采用隔震技術(shù),增加了隔震橡膠支座安裝的時間。3) 根據(jù)以往工程經(jīng)驗，隔震建筑總體施工工期不會增加。下面是普洱11、市兩棟隔震建筑與非隔震建筑用工時對比：建筑名稱春之和園普洱人家非隔震建筑隔震建筑層 數(shù)1112建筑面積(m2)2877。956792。17鋼材(噸)0。0630。053木材（立方)0。0070.011水泥（噸）0.1920.175磚(千塊)0。0370。029砂(立方）0。380。367碎石（立方)0。3770。331人工工日（天）3。763。56總體上說，隔震建筑比不隔震建筑的施工周期還要短。預售房時間通常是在建筑施工到第2層開始,這樣由于隔震層的施工工期采用流水作業(yè)施工,隔震層的施工工期還是要增加5天左右。因此，對于預售房的時間延長時間為5天左右。 （4） 口碑隔震建筑在國內(nèi)的建設過程中，12、讓人們熟知并認識到重要性的典型案例就是四川雅安地震中蘆山縣人民醫(yī)院門診綜合樓案例。北京時間2013年4月20日8時02分四川省雅安市蘆山縣（北緯30。3，東經(jīng)103。0）發(fā)生7。0級地震。震源深度13公里。蘆山縣人民醫(yī)院門診綜合樓為第一棟國內(nèi)經(jīng)歷地震考驗的隔震建筑，在地震中表現(xiàn)出良好的隔震效果,經(jīng)歷7。0級強震后，除了少許墻面乳膠漆層脫落，建筑內(nèi)部梁柱和墻構(gòu)件竟沒有出現(xiàn)任何裂紋,就連窗戶的玻璃沒有任何毀壞，成為震后地震區(qū)搶救傷員的主要醫(yī)院之一。它也因此被網(wǎng)友譽為“樓堅強，也是第一個真正經(jīng)歷地震的隔震技術(shù)建筑。圖1和2分別為隔震建筑和非隔震建筑，地震后,實物照片 圖1非隔震建筑實物照片（墻體開裂13、） 圖2隔震建筑實物照片從以上的案例中，可以看出隔震建筑在地震后體現(xiàn)出的安全性和優(yōu)越性.那么如果地產(chǎn)商能將樓盤做成隔震樓盤，在以后的銷售過程中，可以拿事實說話，讓消費者買的放心，住的放心。 (5） 可行性和易用性房地產(chǎn)商還關注的一點就是什么樣的房屋結(jié)構(gòu)適合做成隔震建筑？對于場地有沒有什么特別的要求？在隔震樓盤中,可以將隔震支座單獨設置隔震層，也可以在地下室這一層安裝隔震裝置,對于房屋上部結(jié)構(gòu)沒有任何影響，同時設置在地下室可以讓消費者肉眼可見,增加賣點,下部結(jié)構(gòu)仍按規(guī)范規(guī)定進行設計。對于隔震建筑的高寬比宜小于4，其最大適用高度應滿足相關規(guī)范非隔震結(jié)構(gòu)要求.對于高寬比大于4的結(jié)構(gòu)采用隔震設計時，應14、進行專門研究和論證。同時建筑場地宜為、類，如在場地采用隔震技術(shù)需做專門研究。綜合而言,絕大部分的房屋設計都滿足這些要求，都可以進行隔震設計。那么對于隔震建筑沙盤的建立，也是實現(xiàn)房地產(chǎn)商投資隔震建筑的一個有利條件，如果在售樓處能夠設立隔震建筑展廳，將增加購房者的認識程度,從而提高銷售量. （6） 后期維護使用隔震建筑不同于以往的傳統(tǒng)建筑,傳統(tǒng)建筑強調(diào)的是以剛克剛，為一個剛性整體。對于隔震建筑強調(diào)的以柔克剛，利用隔震裝置使建筑物上部結(jié)構(gòu)與地基“隔開,隔離地震能量向工程結(jié)構(gòu)傳遞，減輕地震災害。那么對于使用的隔震裝置也就是疊層橡膠支座，它的耐久性、防火性、橡膠易老化問題怎么解決呢? 我公司生產(chǎn)的隔震橡15、膠支座的抗老化性能可以做到80年仍可繼續(xù)使用，力學性能也變化不大，而我國一般建筑的設計基準期為50年.在橡膠易老化問題上我們做出幾方面的加強措施：（1）支座結(jié)構(gòu)有效保證了隔震支座的抗老化.增加保護膠，使內(nèi)層橡膠不直接暴露在外面，隔斷老化物質(zhì)與內(nèi)層膠的接觸；陽光空氣水份等進不到支座內(nèi)部； （2）內(nèi)部橡膠配方優(yōu)化。內(nèi)部橡膠配方中加入了防止老化的物質(zhì)； (3）保護膠采用特殊的配方。該配方已經(jīng)申請發(fā)明專利。經(jīng)過以上措施，我公司生產(chǎn)的隔震橡膠支座可以做到80年，甚至更長。 并且隔震建筑隔震效能,主要是通過隔震支座實現(xiàn) ，故對其抗震性能檢測的主要對象是隔震支座，這比檢測結(jié)構(gòu)本身要快捷方便得多。它能確保地震16、后的快速修復。這也將為房地產(chǎn)商節(jié)省大量的資本。3、購房者關心什么? （1）安全性對于購房者來說，在沒有接觸過隔震建筑以前，對于隔震樓盤最關心的就是安全性問題，通過一個隔震墊就承擔起了上部結(jié)構(gòu)的全部荷載?都會打一個問號.那么我們配套制作的PPT和視頻就會起到關鍵的作用，通過對隔震技術(shù)的了解,對隔震產(chǎn)品的展示，在經(jīng)過隔震樓盤沙盤的演示，對比于抗震模型，讓購房者清晰的認識到房屋結(jié)構(gòu)的安全性能. （2）經(jīng)濟性在對比于抗震建筑安全方面的優(yōu)越性后，那么購房者比較關心的就是使用這樣的創(chuàng)新產(chǎn)品，會不會增加購買的造價？對于隔震建筑來說，很明確的能夠?qū)崿F(xiàn)造價的節(jié)省，那么地產(chǎn)商就不用額外增加房屋的售價。同時還可以已17、減少上部結(jié)構(gòu)梁、柱、墻等面積來增加用戶的實際使用面積.讓住戶能覺得自己得到實惠。 （3）實際利益對于購房者來講,除了在購房價格上沒有增加，并且增強了安全性的基礎上。那么關心的就是更多的實際可見的利益。比如上面提到的實際使用面積,還有就是車位的問題，如果是全剪力墻結(jié)構(gòu)高層住宅小區(qū)，使用隔震層后，在車庫位置可以打通墻的極限，變成柱，就增加了使用空間和視野性。綜合而言，房地產(chǎn)在銷售隔震建筑的時候,可以在不增加自身成本的基礎上,突出亮點，打出品牌,在同行業(yè)之間增加競爭力。購房者在選擇隔震建筑的時候,為自己的安全提升了保障,住的舒心，住的放心.四、建模、沙盤如何建模？幾種模型?（1）整體模型配置: 在整18、個的沙盤建立中，預計打造一個綜合性住宅區(qū).包括學校、商業(yè)樓盤、商住樓體系、高層住宅，即預計完成3組結(jié)構(gòu)形式的模型，在抗震設防烈度相同,場地相同的前提下. 第一組，框架結(jié)構(gòu)隔震模型針對于學校、46層的商業(yè)樓盤,重點體現(xiàn)框架截面和安全性能,做成透明的模型,方便觀看里面的物品擺設,并且物品做到可以做到一鍵復位. 第二組,框架剪力墻隔震模型-針對底層商用上部住宅結(jié)構(gòu)，目前這種樓盤所占比例很大，通過隔震設計,可以實現(xiàn)上部結(jié)構(gòu)剪力墻模式，下部商用體系為框架結(jié)構(gòu),從而明顯增加商用的空間和靈活性，還有車位的空間,下部整體做成透明,體現(xiàn)對比性. 第三組，剪力墻隔震模型-針對于高層住宅建筑,在抗震模型中，上部結(jié)構(gòu)19、的空間均為存剪力墻，使用隔震技術(shù)以后，剪力墻截面和比例明顯減少,這樣可以再二次裝修中，住戶擴展空間比較靈活.同時分別建立未采用隔震技術(shù)的傳統(tǒng)抗震建筑模型，即未降低抗震設防烈度的情況下.在三組模型中選取其中高層住宅進行放大模擬，具體到戶型的布置，體現(xiàn)布置的靈活性。在沙盤底部設置小型振動臺，在理想的情況下，可以輸入人工模擬的地震動和天然波。如果不能實現(xiàn)，亦可分為大、中、小三個級別的震動檔次,來進行模擬不同級別的地震情況.第一組模型小商業(yè)樓盤：主要表現(xiàn)的是可用空間,即在梁柱截面上產(chǎn)生對比.效果圖非隔震模型（框剪）隔震模型(框架）第二組高層商住樓體系：體現(xiàn)車位和下部商用體系的空間拓展和靈活。攀西國際效20、果圖第三組高層住宅:體現(xiàn)戶型,二次裝修的靈活性.玉溪公租房項目效果圖二組模型一組模型放大組戶型展示三組模型 對于以上3組的隔震和抗震模型，內(nèi)部進行具體化。a. 模型內(nèi)部放入家具、人物等讓其更加真實。b. 模型頂部可以放置一些太陽能板或水箱，更加清晰看到震時效果。 c. 在隔震和非隔震模型上頂層繪制出實際使用面積，更直觀的表達采用隔震技術(shù)后增加上部結(jié)構(gòu)的使用空間。d. 在地下室停車場位置，可以放置小模型汽車,體現(xiàn)隔震后車位的增加和使用面積的靈活性。（2)展廳如何設計?需要采購哪些物料?展廳設計可以參考售樓中心的布置和工作流程。讓來參觀的房地產(chǎn)商比較熟悉環(huán)境更快融入到講解的過程中.大致分為：沙盤區(qū)21、洽談區(qū)。目前,房地產(chǎn)商的售樓中心正用心打造“通感營銷”，就是將感覺、視覺、聽覺、嗅覺、味覺一網(wǎng)打盡。感覺營銷：通過售樓處建筑,讓人進入售樓區(qū)域的第一瞬間就能區(qū)別于外面建筑，而且煥然一新的全新內(nèi)涵.對于隔震建筑沙盤也要打造一個很好的環(huán)境空間，讓參觀者看到我們用心制作的產(chǎn)品. 視覺營銷：在空間感覺營造方面里外結(jié)合,既強調(diào)室內(nèi)空間布局的合理規(guī)劃又強調(diào)藝術(shù)文化氛圍的表現(xiàn),更通過玻璃幕墻增強視野穿透性,讓建筑和景觀近相呼應。 聽覺營銷:通過室內(nèi)電視宣傳片,搭配室內(nèi)清雅、舒緩的背景音樂，讓客戶在一種心曠神怡的享受中聆聽銷講，感受項目品質(zhì)。對于隔震建筑沙盤也有很重要的參考價值。 嗅覺營銷：通過室內(nèi)外的花香營造獨特的獨特的自然情調(diào)。味覺營銷：精心準備的飲品帶來全方位的服務體現(xiàn)。 介紹隔震沙盤情況： 第一步:指引客人到模型前 第二步：介紹沙盤整體布置情況，從模型的結(jié)構(gòu)形式，采用的隔震技術(shù)，底盤的振動臺模式，到模型細節(jié)上表現(xiàn)的東西等. 第三步：進行振動臺實驗,從事實說話,讓客戶眼見為實，深刻體會到隔震建筑區(qū)別于抗震建筑.同時詢問客人需求，了解客戶的想法，解答顧客提出的問題.第四步：介紹完后，指引客人到洽談臺就坐，重點觀摩電視宣傳片和宣傳PPT,更深入的了解隔震思想。第五步:參觀廠房，介紹產(chǎn)品優(yōu)勢.第六步：如有需要可以實地考察，觀看建好的隔震建筑。