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1、愛尚街業(yè)態(tài)定位方案一、愛尚街主題1、愛尚街標識：2、廣告語：不是傳統(tǒng)商場、不是批發(fā)市場、而是時尚生活特區(qū)。 愛尚街3、分區(qū)命名：外貿(mào)名品廊【差異化經(jīng)營做成外貿(mào)一條街】食尚元素 【匯聚特色餐廳】摩登地帶 【淘你喜歡的物質(zhì)街】兒童天地 【讀物和益智類工作室、兒童服裝和婦幼用品】酷玩地帶 【青少年為主的特色經(jīng)營和運動類服飾】格調(diào)生活館 【家庭用品的大本營】4、入市主題：1、不是傳統(tǒng)商場、不是批發(fā)市場、而是時尚生活特區(qū)。 愛尚街2、愛逛的、愛淘的、能混的、瘋玩的、8090聯(lián)合起來我們愛尚街！5、銷售主題： 【1】、拾億人民九億商、還有壹億也在想歡迎進入商鋪時代-愛尚街【2】、我們與保險箱的唯一不同點錢2、放在這里每年增力近10%【3】、為錢工作還是錢為你工作？ 安全創(chuàng)富新模式 2011投資新路標【4】、建議您一種全新的安全的理財方式！年年坐收穩(wěn)定的凈收益，讓您的錢“賺”起來！6、招商主題： 【1】、做愛尚街的第一掌柜【2】、見證新趨勢，掘金第一街【3】、全城轟動，他們都是你的客戶二、總體定位1、消費檔次逐漸提升，與周邊物業(yè)及人群形成呼應2、目標消費客群逐漸趨于年輕化 區(qū)域主要目標客戶群年齡層次零售服裝單價（元/件）餐飲類客單價（元/人）25-30歲150-20050-10018-25歲80-10025-50A區(qū)：外貿(mào)名品廊【差異化經(jīng)營做成外貿(mào)一條街】在外貿(mào)名品廊，在最集中的區(qū)域閱讀外貿(mào)時尚最新3、的潮流，感受高品質(zhì)的享受。 穿梭在知名外貿(mào)精品之中，仰望頭頂?shù)狞c點星光，仿若步行在星光大道，在時尚大道讓你不忍錯過任何精彩的角落。 B區(qū)：酷玩地帶 【青少年為主的特色經(jīng)營和運動類服飾】酷玩地帶是年輕人相約聚會的地點，等待相約的朋友。金屬光感、現(xiàn)代技，完全貼合年輕人的現(xiàn)代潮流消費需求。足夠的展示空間，充分的潮流個性展示，所新奇刺激或是吃喝玩樂的點子，都可以在這塊現(xiàn)代活力空間里發(fā)揚光大。C區(qū)：食尚元素 【匯聚特色餐廳】西點、咖啡、概念餐飲、特色餐飲、中西快餐組成,滿足交際/商務/ 休閑的需求。D區(qū)：兒童天地 【讀物和益智類工作室、兒童服裝和婦幼用品】主要是圍繞省圖書批發(fā)市場做錯位經(jīng)營，滿足12歲以4、下人群。以經(jīng)營益智類作坊和兒童服裝，婦幼產(chǎn)品】以個人電腦品牌、時尚電子用品、影音配件等商品為主，友誼百貨和圖書城業(yè)態(tài)補充。E區(qū)：摩登地帶 【淘你喜歡的物質(zhì)街】給以它向左走/向右走 的趣味動線設計,左手邊是男人主義主題區(qū),集中了男性的用品及服飾；右手邊是女人主義主題區(qū),集中了女性的用品及服飾。同時結(jié)合入口,點綴了情侶們喜歡的雪糕屋/甜品屋/零食物語,時尚氣息撲面而來。三、項目業(yè)態(tài)總體比例分析通過餐飲業(yè)業(yè)態(tài)的引入，帶動項目人流客流的豐富性，有效延長客流消費逗留時間；引入主力店，提升項目整體品牌號召力和知名度，確保項目整體形象；選擇高租金回報率的商戶以確保項目整體收益最大化。1、餐飲業(yè)態(tài)對于整體項目5、的意義本案餐飲業(yè)態(tài)比例占16%左右，將集中設置在A、C區(qū)域，并在B、D區(qū)域設置輕餐飲品、甜品小食等進行餐飲業(yè)態(tài)的穿插，保證整個項目餐飲業(yè)態(tài)的連貫性。優(yōu)勢：餐飲業(yè)態(tài)的引入將有效的增加項目消費人流，豐富客流的多樣性。餐飲業(yè)態(tài)將有效延長消費人流逗留本案的時間。豐富地下商業(yè)業(yè)態(tài)種類，提升項目號召力和知名度。劣勢：餐飲業(yè)態(tài)的工程技術條件提高項目投資成本。相對而言，餐飲業(yè)態(tài)的承租能力有限。四、業(yè)態(tài)組合方案A區(qū)：外貿(mào)名品廊【差異化經(jīng)營做成外貿(mào)一條街】A區(qū)作為重中之重，是展現(xiàn)本項目品牌形象及檔次的最佳區(qū)域，可以預見，開業(yè)后A區(qū)必將成為： 最具生命力、競爭力，商業(yè)價值最大的區(qū)域； 標志性、昭示性、形象最好的所在6、； 外貿(mào)品牌入駐情況最佳的部分； 具備自成體系（包括業(yè)態(tài)和設備配置）的完善功能 目標消費者群體、消費檔次相對較高、年齡跨度最大（年輕人、白領、家庭）的集會空間 在經(jīng)營中可以充分結(jié)合地面廣場和地下的商業(yè)的互動的場所 南京的地標性建筑區(qū)域關鍵詞：時尚、現(xiàn)代、地標序號現(xiàn)狀人流導入點分析未來人流導入點分析1益友百貨方面年輕消費群消費能力有限，消費意愿較強，B1的飲品輕食和服飾店將會吸引他們。地鐵線地鐵人群導入，可能形成一定的分流，但主力商戶的吸引將大大增加有地鐵帶來的消費人流。2裕華路路方向主力消費群來源，由地面導入的消費人群將非常之多。周邊辦公、酒店物業(yè)地面的辦公酒店人群受到商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性和時尚元7、素的吸引，導入本案消費。3規(guī)劃建設的下沉式廣場方向吸引年輕的再次約會的消費群導入地下，使本案成為新的約會聚集場所。裕華路和友誼南大街路口由地面導入地下的有一定消費能力的辦公、酒店商務消費者將增加。1、我們的意見：n 根據(jù)地面人流分析，可以發(fā)現(xiàn)地下人流的重要來源來自于益友百貨商場和裕華路方向地面人流的導入。未來導入人流的重點將側(cè)重于周邊辦公及酒店的消費人群，消費群體主要為年輕的追求時尚的消費群和有一定消費能力的白領商務人群。n 針對人群聚集的不同來源，在入口廣場的設計上進行標志性建筑的建造和景觀小品的特色處理來迎合年輕消費群體的消費感覺，也為他們營造新的標志性的約會地點。n 在垂直動線的安排上應8、考慮手扶電梯的方位與地面人流集聚點位置保持平行的方向，使上下人流具備可視效果。與餐飲、超市互動，吸引人流導入地下。在商鋪內(nèi)部的動線安排中應考慮到大型租戶內(nèi)部打通的情況，保證外部垂直動線和內(nèi)部垂直動線的統(tǒng)一互動。2、業(yè)態(tài)可行性分析：n 外貿(mào)服飾旗艦店：中高檔品牌外貿(mào)服飾旗艦店（如隱蔽的樹）目前外貿(mào)店比較分散。通過與該類商家的初步接觸，主要原因在于目前友誼南大街尚無與該類商戶形象符合的物業(yè)。本項目的建成，特別是A區(qū)品質(zhì)感的凸顯，將有效解決上述問題。該類業(yè)態(tài)的引入將與益友百貨未來入住振頭中環(huán)廣場的東購，現(xiàn)有業(yè)態(tài)形成有效錯位、避開同質(zhì)化競爭，提升本項目乃至友誼南大街商圈的整體形象。n 特色主力店：特色9、專業(yè)主力店形式的商業(yè)，目前在友誼南大街為數(shù)不多，該類商戶的引入將補充商圈業(yè)態(tài)的空白點，是本項目獨特的亮點。經(jīng)前期市場調(diào)研，友誼南大街未來辦公人數(shù)將達到10萬人，辦公人數(shù)的大量涌現(xiàn)（其中包含大量白領女性）將吸引該類業(yè)態(tài)的入駐。n 精品超市：A段周邊現(xiàn)有北國超市中檔超市。精品超市（如：屈臣氏、OLE）的概念將打破當?shù)叵M者原有的廉價概念，將超市精品化。精品超市的進駐，既滿足周邊中高檔社區(qū)居民的消費需求，又給本項目帶來大量人流，是與現(xiàn)有市場的錯位，也是產(chǎn)品定位的提升。n 品牌飲品、輕食：追求飲品、輕食的品牌性，豐富區(qū)域業(yè)態(tài)，與上述業(yè)態(tài)形成互動，提升整體檔次，滿足周邊辦公消費群體的需求。n 餐飲業(yè)態(tài)：10、A區(qū)餐飲的引入應考慮到與周邊的現(xiàn)有餐飲業(yè)態(tài)的錯位，并做到與項目地B段餐飲區(qū)域的提升。現(xiàn)有周邊餐飲以中餐為主，針對本案主力消費群體為年輕消費一族，追求新鮮的消費感覺，A區(qū)的餐飲可引入一中型特色餐飲（茶餐廳）來吸引這部分消費者，同時也與周邊的餐飲產(chǎn)生差異性錯位。由于A段地理位置的優(yōu)勢，有較好的展示面，適合發(fā)展具備一定消費水平的餐飲業(yè)態(tài)，恰與C區(qū)的美食廣場定位進行了呼應和提升。議項目發(fā)展初期，應以一至兩家主力商戶為突破口，在租賃條件上給予相當?shù)膬?yōu)惠，保證其入駐能為本項目帶來穩(wěn)定的客流，未來跟據(jù)項目發(fā)展情況將此區(qū)域打造為品牌時尚基地。 3、主力鋪位的劃分原則主要把握以下幾大要求：【1】商鋪門面寬度應大11、于3米，確保展示面的寬度和通透。【2】商鋪展示面與主通道之間的聯(lián)通。【3】鋪分割應盡量保證內(nèi)部格局的方正，尤其對于餐飲業(yè)態(tài)，應確保其大于10米的進深要求，方便內(nèi)部擺位。【4】、餐飲部分的層高不低于4米，非餐飲類業(yè)態(tài)商鋪最小的凈高應高于2.5米。【5】、對大型主力商戶預留商鋪內(nèi)部垂直交通設施位置，方便內(nèi)部打通。【6】、在示意作為超市或特色餐飲的區(qū)域，應考慮在管線鋪設時即考慮未來可能作為餐飲用途，保證轉(zhuǎn)變的靈活性。3、吸引消費者策略分析“錯位”入口廣場結(jié)合地標性建筑的設計，創(chuàng)造了地下非地下的消費感覺。“補充”開放式的商鋪既保證了視覺空間，又獲得了商業(yè)面積，同時對人流動線進行了有效的引導。“提升”全12、新商戶的組合，南京消費新地標，主力店的存在使本區(qū)域成為了聚集人流的中心。B區(qū)：食尚元素【匯聚特色餐廳】C區(qū)：酷玩地帶【青少年為主的特色經(jīng)營和運動類服飾】 D區(qū)：兒童天地【讀物和益智類工作室、兒童服裝和婦幼用品】作為為整個項目的中間區(qū)域，將打造成為：【1】具備區(qū)域過渡功能，保證該區(qū)域的設計方案在經(jīng)營模式即定位主題轉(zhuǎn)換的情況下保持靈活性；【2】設置目的性消費業(yè)態(tài)，設計特色建筑風格，引導兩端人流向中間導入，有效避免人流死角；【3】、打造個性潮流、新奇刺激、吃喝玩樂于一體的商業(yè)氛圍；【4】、餐飲業(yè)態(tài)設置于此區(qū)域的諸多優(yōu)勢：a.槐安路振頭國際廣場橋餐飲客流的延伸，b.滿足東西兩端消費需求，c.一定程度減13、少工程成本，d.規(guī)避餐飲營業(yè)時間和主流零售營業(yè)時間造成的影響，e.整個項目可以通過餐飲區(qū)自然過渡，分成東西兩塊，保留不同經(jīng)營模式的想象空間，f.保證部分餐飲延續(xù)的靈活性。B區(qū)餐飲商戶的選擇應考慮具備特色且消費不高的類型。【5】形狀，每隔40-50米進行節(jié)點劃分，降低購物疲勞影響；【6】費群體以追求時尚潮流，敢于體驗創(chuàng)新，不甘寂寞的年輕消費者和婦女兒童為主；輔住運動類服飾讀物和益智類工作室、兒童服裝和婦幼用品】和電子產(chǎn)品。【7】計獨具特色，人流動線變化有秩，讓消費者忘記疲勞，享受購物；【8】、分方案迎合主力商戶的要求又適合不同經(jīng)營方式的劃分。區(qū)域關鍵詞：歡樂、好玩1、我們的建議：【1】B、C、D14、段消費人流主要特征表現(xiàn)為：由地面幾大主要節(jié)點（工農(nóng)路、圖書批發(fā)城）出入口下送人流和A、F兩端吸引至BCD段人流。【2】主力消費群體的特征主要表現(xiàn)為追求時尚、潮流，渴望體驗新奇、刺激的年輕消費者。【3】由于C段作為餐飲區(qū)，需在建筑設計上考慮到人行通道的便捷性。在節(jié)點位置進行建筑設計、景觀小品和互動活動區(qū)的設置，吸引消費者導入，避免非餐飲時段導致的人流缺失。【4】在商鋪分割格局上應考慮到部分餐經(jīng)營模式改變情況下的靈活性。2、吸引消費者策略分析“錯位”新穎的特色主題業(yè)態(tài)、內(nèi)部整體充滿動感和活力的消費空間，為石家莊年輕消費群體創(chuàng)造不同以往的趣味消費體驗。“補充”不同以往的商戶組合理念和餐飲業(yè)態(tài)，豐富友15、誼南大街的業(yè)態(tài)組成，形成新的特色消費區(qū)域。“提升”全新的年輕消費生活體驗，提高年輕消費群體的消費理念和生活方式，創(chuàng)造新的年輕消費集中地，提升區(qū)域在石家莊年輕消費群體中的地位和市場形象。E區(qū)：摩登地帶【淘你喜歡的物質(zhì)街】給以它向左走/向右走 的趣味動線設計,左手邊是男人主義主題區(qū),集中了男性的用品及服飾；右手邊是女人主義主題區(qū),集中了女性的用品及服飾。同時結(jié)合入口,點綴了情侶們喜歡的雪糕屋/甜品屋/零食物語,時尚氣息撲面而來。E區(qū)作為整個項目的南段，將打造成為：年輕消費者享受慢慢淘寶的樂趣，充滿了驚喜和神秘的探寶旅程；這里是年輕人激發(fā)創(chuàng)業(yè)激情，發(fā)揮個性與想象的空間；作為小面積分割區(qū)域，有自己發(fā)展16、的特色空間，也有其他區(qū)業(yè)態(tài)的延伸過渡而不至于剝離整個項目的整體定位；小分割方案，降低投資成本，提高去化率；兩通道三邊鋪的設置豐富人流動線，優(yōu)化單鋪格局；多個小節(jié)點的特色建筑設計，降低消費者視覺疲勞；垂直于平面人流動線的多樣化，避免商業(yè)死角產(chǎn)生。區(qū)域關鍵詞：淘寶樂趣我們的建議：E段消費人流主要特征表現(xiàn)為：由地面及D段消費群體向E段直接導入的人流，E段主力消費群體的特征主要表現(xiàn)為追求時尚、潮流，享受淘寶樂趣，渴望體驗他人所未體驗的年輕消費者。由于E段作小面積分割，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上沒有太大的改變，故需在垂直交通的處理上多加考慮，避免產(chǎn)生人流動線的死角。建議設置多個小節(jié)點，通過特色建筑設計、景觀小品的設置17、，與D段主題結(jié)合來降低消費者的視覺疲勞。業(yè)態(tài)組合總結(jié)該業(yè)態(tài)組合方案在愛尚街整體形成具有特色的高檔次時尚零售步行街，利于提升本項目的整體市場形象和區(qū)域消費檔次。E區(qū)為項目所在區(qū)域整體租金價值較高區(qū)域，以時尚零售為主的業(yè)態(tài)組合充分發(fā)揮該特點，利于為項目創(chuàng)造更高的經(jīng)濟回報。由女裝、男裝逐步向休閑裝過渡的業(yè)態(tài)設置，與其他區(qū)的業(yè)態(tài)組合形成良好的過渡與呼應，利于項目整體業(yè)態(tài)的銜接。3、吸引消費者策略分析“錯位”與傳統(tǒng)百貨不同的街區(qū)步行消費空間，突破以往單一的零售消費概念，將休閑與購物有機結(jié)合“補充”打破傳統(tǒng)的柜臺、平面鋪位專賣，形成立體的消費空間“提升”與綠化、景觀相結(jié)合，增添消費空間的趣味性，特色景觀營造增強品牌的吸引力和新鮮感建議項目發(fā)展初期該區(qū)域可加強主題打造,嚴格控制入駐商戶的組合，以提高項目的整體效應。未來視區(qū)域發(fā)展情況，逐步提升該區(qū)域的商業(yè)檔次，并逐步調(diào)整進駐商戶。