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1、江門天驕半島08年12月至09年1月營銷推廣方案主 題08年12月至09年1月營銷推廣方案呈 交 提交時間2008年12月版 本第一版撰 寫 人營銷中心策劃部 營銷負責人 江門天驕半島12月營銷計劃 12月份，是臨近圣誕新年的銷售的好時機，也是今年最后促銷好契機。根據(jù)銷售現(xiàn)狀，由于2幢滿足江門的剛性需求、5幢座向及景觀都較好因此受客戶喜愛出貨量較大?，F(xiàn)在通過“歲末促銷”及提升項目全新形象拔高項目形象，提升客戶層次，這是完成12月份銷售目標的關(guān)鍵，也是為明年銷售造勢，并是圣誕元旦期間實行銷售引爆的基本保障。一、市場狀況政策 144以下單位首付2成：銀行開始對144平方米以下的首次置業(yè)者實行“首付2、兩成、貸款利率在基準利率基礎(chǔ)上下降30%”的最新優(yōu)惠政策。 185套經(jīng)適房廉租房明年初交付：該項目位于江海區(qū)春燕棉紡廠旁邊，共建成經(jīng)濟適用住房92套，廉租住房93套，價格約為1700元/，戶型為每套60左右。 降息政策：從2008年11月27日起，下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率各108個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。競爭對手 上城駿園促銷策略：推出3棟一梯二戶120-140小高層單位，經(jīng)2個月的儲客，11月16日正式銷售，均價約3700元左右，3300元/起，11月20日開始推出特價促銷單位3000元/起；推廣策略：每晚密集式主要3、投放翡翠臺、鳳凰臺等收視率較高的頻道；在江門迎賓路整段路投放燈箱廣告。 鳳山水岸促銷策略：12月開始推出30套特價促銷單位2780元/起； 推廣策略：11月底至12月大手筆投放30萬元電視廣告，每晚密集式投放翡翠臺、鳳凰臺等收視率較高的頻道；現(xiàn)場釣魚活動帶動項目人氣，突出湖景；本案現(xiàn)階段分析樓棟單位面積總套數(shù)11月銷售套數(shù)總銷售套數(shù)銷售比例備注2幢之一01126140未推0288.551421178%0385.591411393%0487.491411286%2幢之二01155.38150未推02132.59151320%03115.94150未推3幢之一01116.09143750%02134、2.75142643%03155.581403幢之二01155.58150未推02132.75151533%03116.0915640%5幢之一01116.27121542%02132.8612325%03155.2212225%5幢之二01155.2212433%02132.8612542%03116.27121433%6幢116-155870%未售首層85/155.54174953%合 計3641795 90以下單位剩余量很少，現(xiàn)主要銷售116、133、155等大面積單位； 南向單位銷售情況較好，北向單位銷售情況較差； 二幢之一、之二的01單位、二幢之二03單位、三幢之二01單位基本上未推5、出，多為155大面積單位，這由于部分單位臨近高壓線之余，座向全為北，影響銷售。二、營銷待解決問題1、人流量減少：來訪客戶量從11月初 150臺/周訪客量遞減少至11月底30臺/周，現(xiàn)階段銷售現(xiàn)場較冷清；2、 客戶成交較前段時間謹慎：成交客戶到現(xiàn)場至少要4、5次才決定成交，而且會多番作比較；三、營銷思路n 總體營銷思路1、 集中人力、資源，帶動項目現(xiàn)場活動氣氛帶動現(xiàn)場氣氛，令現(xiàn)場氣氛及人流量帶動起來，并配以大力度的促銷手法帶動客戶的購房情緒，促成客戶成交；2、 利用126單位及155單位差價，在向市場明推155單位的同時暗推2幢之一126單位。n 具體營銷思路推貨計劃 12月對外宣稱2幢之一售罄6、，但利用155與126單位的差價，以暗推的形式推2幢之一126單元。主推5幢，力爭在年前將5幢貨量全部推出，建議以特價單位形式推出5幢2F、3F、3AF、6F等單位共30套特價單位。促銷方案1、購房可獲最高50000元優(yōu)惠（9498折）；2、在2008年12月20日-2009年1月18日期間，業(yè)主介紹新客戶成交，雙方皆可獲贈1年物業(yè)管理費；舊業(yè)主介紹2臺新客成交還可額外贈送3千元家電禮券；3、舊業(yè)主攜帶親朋戚友（直系親屬除外）到營銷中心看樓，經(jīng)現(xiàn)場確認后，每臺新客可減免1個月物業(yè)管理費；4、推出30套9折指定的特價單位（需額外審批）；5、銷售人員每成功銷售一套2幢之一126額外獎勵200元/套7、，3幢155單位可額外獎勵300元/套；6、客戶凡在2008年12月13日至2009年1月11日期間成交，均可參加2009年1月11日的春節(jié)大抽獎活動，屆時設(shè)3個等級獎項，一等獎2名，獎價值2000元的電冰箱一臺；二等獎6名，獎價值500元的微波爐一個；三等獎20名，獎價值300元的電磁爐一個。7、來訪客戶皆可以獲贈新春利市封和揮春；8、組織各企事業(yè)單位團購,同一單位滿3套以上才可享受團購價，團購折頭9折(需要現(xiàn)場時行登記確認)。廣告主題以“珍藏08年最漂亮美景單位”為主題，加推30套特價單位。活動12月將以內(nèi)外兼修的活動形式增大項目人流量，首先將舉辦12月13、14日房車魅影車展會，將項目的8、消費客戶與汽車業(yè)的消費客戶結(jié)合在一起進行促銷；其次是以12月27、28日江門日報舉辦的房車聯(lián)展活動為引線，利用大場地及項目包裝提高項目美譽度，突顯項目地理優(yōu)勢。四、費用預(yù)算08年12月09年1月份營銷目標為銷售1050萬，營銷費用為23.7萬，由于年底促銷，營銷費用比例為2.6，分配如下：項目時間費用預(yù)算備注營銷中心圣誕 氛圍包裝12月14日12月31日10,000電視廣告于翡翠臺晚上黃金時間段投放2008年12月14日2009年1月11日100,000短信發(fā)布10萬條/次12月13日、12月24日、12月27日18,000房展江門日報廣告12月12日19，000展位12月27、28日贈送展位包含在套餐，免費展位包裝40,000為初預(yù)算，具體價格需根據(jù)造型和制作公司洽談兼職人員10名12月27、28日2,000宣傳單張印刷4000張1,200A3尺寸其他費用400拓展古鎮(zhèn)市場兼職人員5名12月20、21、27、28日2009年1月1、2、10、11日4,000宣傳單張印刷10000張3,000A4尺寸現(xiàn)場包裝15米龍拱3,000租用及維護2個81“售”和“罄”掛幅2,430掛于2幢之一禮品利市封1000疊4,000贈送來訪客戶揮春400個4,000新春抽獎13,000影視片10,000費用合計237,030