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1、門頭溝齋堂旅游集散中心項目征地以及拆遷實行方案細則目錄一、項目概述1、區位情況說明2、土地運用現狀情況3、現狀人口情況二、征地實行報告1、征地補償內容及其標準2、征地補償方案三、征地補償費用構成四、征地拆遷總成本；征地拆遷實行流程1、征地拆遷總成本；征地拆遷實行流程2.資金貫徹3.組織貫徹選定單位4.大會通過5.征地拆遷實行與手續辦理一、項目概念1、區位情況說明本項目規劃用地四至范圍為：東至齋靈路，西至109國道，南至109國道，北至齋堂大街。規劃用地總面積34.93公頃（523.89畝），其中國有土地8.05公頃（120.66畝），集體土地26.88公頃（403.23畝）。2、土地運用現狀情2、況該項目用地性質分為建設用地、園地。現狀用地情況見下表4-1： 表4-1： 現狀用地情況一覽表 總用地面積（萬平米）建設用地面積（萬平米）園地面積（萬平米）34.9329.915.02用地類別示意圖3、現狀人口情況東、西齋堂村集體土地面積共28440畝（其中東齋堂5702畝，西齋堂22738畝）,農業總人口52人。齋堂鎮旅游集散中心用地土地一級開發項目共需征用集體土地面積403.23畝（其中東齋堂村164.16畝，西齋堂村239.07畝）。根據人地比例（東齋堂為228.08畝/人；西齋堂為842.15畝/人），本項目不需進行農轉非。二、征地實行報告1、征地補償內容及其標準依據北京市建設征地補償3、安頓辦法（即“北京市人民政府令第148號”）：征地補償費涉及土地補償費、安頓補貼費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。征地補償費實行北京市最低保護標準。征地補償費最低保護標準由市土地行政主管部門以鄉鎮為單位結合被征地農村村民的生活水平、農業產值、土地區位以及本辦法規定的人員安頓費等綜合因素擬定，報市人民政府批準后公布執行。征地補償費用于人員安頓后再扣除地上物補償部分，其余部分作為土地補償費支付給被征地的農村集體經濟組織或者村民委員會，用于農村村民生產生活。2、征地補償方案本項目征地采用貨幣補償方式。本項目征收齋堂鎮東、西齋堂村集體用地403.234、畝（其中東齋堂村164.16畝，西齋堂村239.07畝），征地補償費由土地補償費、地上物補償費構成，擬定補償標準時，在不低于最低保護標準的基礎上經雙方和諧協商擬定。根據北京市人民政府第148號令，本項目征用農民集體所有的土地后，相應的農村村民轉為非農業戶口。應當轉為非農業戶口的農村村民數量，按照被征用的土地數量除以征地前被征地農村集體經濟組織或者該村人均土地數量計算。應當轉為非農業戶口的農村村民人口年齡結構應當與該農村集體經濟組織的人口年齡結構一致。應當轉為非農業戶口的農村村民數量，按照被征用的土地數量除以征地前被征地農村集體經濟組織或者該村人均土地數量計算。按照上述計算方法，本項目征地時不需5、進行農轉非。四、征地工作進度計劃1、征地及拆遷進度計劃征地工作進度計劃工作階段序號項目202320235上5下6上6下7891011121234征地實行1協商征地補償2農用地轉用手續及補償3支付征地補償費4上報、交費、取得征地批復5征地結案6取得建設用地批準書拆遷工作進度計劃根據初步掌握的本項目地塊基礎資料及北京市和門頭溝區關于拆遷工作的相關規定，制定如下拆遷工作計劃，詳見圖5-1：拆遷安頓工作進度計劃。拆遷安頓工作進度計劃工作階段序號項目202320235上5下6上6下7891011121234拆遷工作1簽署非住宅拆遷協議2實行非住宅單位拆遷3申辦拆遷許可證4簽署住宅拆遷協議5實行住宅拆遷工6、作6紅線內場地平整2、征地拆遷總成本征地成本：依據有關規定及本項目的實際情況，本項目征地補償費用涉及土地補償費、地上物補償費、防洪費。根據相關規定，經初步測算征地費用合計約3105.68萬元，折合7.7萬元/畝。具體各種費用構成詳見下表：項目征地補償費用核算表拆遷成本：根據相關拆遷補償文獻并結合本項目實際，通過初步測算拆遷補償費用合計約為24964.51萬元。具體費用構成詳見下表：項目拆遷補償費用核算表征地拆遷不可預見費按照前兩項之和的5%計算，為1403.51萬元。、前期費用共計302.85萬元，具體構成詳見下表。項目前期費用表 、財務費用按前四項之和的70%計算貸款利息，年利率按5.4%（7、中國人民銀行2023年12月23日公布的1-3年貸款利率），開發周期按1年，投資按均勻投入設定。財務費用為=29776.5470%5.4%10.5=562.78萬元。、一級開發管理費按照前五項之和的2%計算，為606.79萬元。、一級開發總成本序號項 目金額（萬元）所占比例1前期費用303 1.0%2征地費用3106 10.0%2拆遷費用24965 80.7%3征地、拆遷不可預見費1404 4.5%4財務費用563 1.8%5土地一級開發管理費607 2.0%合計30948100.0%樓面地價（元/m2）1791 、總費用分析本項目一級開發總費用為30948.11萬元，本項目規劃建筑面積17.8、28萬平方米，一級開發總費用折合每平方米樓面約1791元。、投資進度本項目一級開發總費用為30948.11萬元，其中30%的自有資金由門頭溝區財政提供，其余70%通過銀行貸款解決。根據第三章項目整體開發進度安排，制定如下投資計劃，詳見下表：一級開發投資計劃進度表。一級開發投資計劃進度表 （單位：萬元）序號項 目金額（萬元）2023年2023年5-6月份7-9月份10-12月份1-3月份4月份1前期費用303 151.4 151.4 2征地費用3106 3105.7 3拆遷費用24965 24964.5 4征地、拆遷不可預見費1404 1122.8 280.7 5財務費用563 140.7 149、0.7 140.7 140.7 6土地一級開發管理費607 607 7合計30948292.1 29485.1 421.4 141 607 2.資金貫徹本項目征地費用合計為3105.68萬元，拆遷費用合計為24964.51萬元，兩項共計28070.19萬元。其中財政撥款30%，其余以貸款形式解決3.組織貫徹選定單位土地一級開發建設是在一個統一的開發計劃下同時實行多個子項目的建設，結合本項目的實際情況，我們成立了由區、鎮相關領導區土地儲備中心及一級開發實行單位組成的項目領導小組，負責領導組織監督該項目實行，下設工程建設指揮辦公室，統一指揮協調組織本項目拆遷、征地、市政、前期等子項目的具體實行工作10、。 4.大會通過5.征地拆遷實行與手續辦理一、拆遷范圍本次拆遷范圍為東至齋靈路，西至109國道；南至109國道，北至齋堂大街。二、地上物現狀調查地上物現狀情況分為住宅及非住宅兩部分進行記錄，具體情況如下：、非住宅部分根據記錄調查和測算，需拆遷非住宅單位及個人約305戶，拆遷非住宅建筑面積約4.07萬平方米。、住宅部分根據記錄調查和測算，需拆遷住宅約233戶，拆遷住宅建筑面積約2.96萬平方米。三、拆遷補償方案1、拆遷工作原則為保障住宅拆遷的順利展開，切實貫徹以人為本，改善民生的總體規定，本次拆遷總的原則是：依法評估、按規補償、合理安頓。2、拆遷補償安頓方式貨幣補償，以村民自建房方式安頓。3、拆11、遷補償依據文獻北京市城市房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第87號）；關于印發北京市房屋拆遷評估規則（暫行）的告知（京國土房管拆字20231234號）；關于印發北京市房屋重置成新評估技術標準的告知（京國土房管拆2023808號）關于北京市城市房屋拆遷補貼費有關規定的批復（京政函2023109號）關于印發的告知（京房地評字1999656號）4、拆遷補償款構成 住宅拆遷補償費用該項費用為區位補償價、重置成新價、區位補差價及補貼獎勵費用，具體補償標準如下：a. 區位補償價：1510元/平米區位補償價=基準地價*容積率系數+基準房價本項目位于拆遷房屋評估土地級別的九類地區，但現有的基準地價標準已不能滿12、足現在的市場狀況，所以參照門頭溝以往拆遷慣例，以及本項目實際情況，擬定本項目基準地價為650元/平米，容積率系數按1.4計算，基準房價按600元/平米取值，則區位補償價為650*1.4+600=1510元/平米。重置成新價：400800元/平米區位補差價：1200元/平米；依據北京市人民政府關于北京市城市房屋拆遷補貼費有關規定的批復，再根據門頭溝區情況，擬定住宅拆遷的相關補貼費標準。b.補貼獎勵費：搬家補貼費：15元/平方米；移機費：1185元/戶； 工程配合獎（在獎勵期內完畢搬遷的被拆遷戶享受）：35000元/戶； 提前搬家獎勵費（在獎勵期內完畢搬遷的被拆遷戶享受）：15000元/戶(按實際13、產權戶計算)。按照上述補償標準進行計算，需拆遷住宅233戶，拆除住宅面積為2.96萬平米，則住宅拆遷補償費為11267.61萬元。非住宅拆遷補償費用該項費用為區位補償價、重置成新價及補貼獎勵費用，具體補償標準如下：a.區位補償價：1000元/平米本項目非住宅拆遷分為國有公司拆遷及集體公司拆遷，考慮到區域內公平解決的原則，為加快項目進展，依據門頭溝拆遷慣例，集體公司拆遷按照北京市房屋土地管理局、北京市物價局關于印發的告知（京房地評字1999656號）的有關規定，同樣給予區位補償價。依據656號文，再根據項目地塊區域擬定區位價格為730元/平米，K1取1.37、K2取1、K3取1，區位補償價=區位價格K1K2K3，為1000元/平米。重置成新價：600-1000元/平米；b.補貼獎勵費：搬家補貼費：25元/平方米；停產停業補貼費：按照800元/平米進行補償； 工程配合獎（在獎勵期內完畢搬遷的被拆遷產權戶享受）：共計1525萬元；按照上述補償標準進行計算，需拆遷非住宅305戶，拆除非住宅面積為4.07萬平米，則非住宅拆遷補償總費用為13028.4萬元。5、拆遷服務費拆遷評估費，按拆遷評估額的1%計算。拆遷服務費，按拆遷補償費用的1%計算。拆除、清運費，按35元/平方米（拆除面積）計算。