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1、 *民俗旅游項目招商方案招商運營管理中心2015年12月一、 招商思路二、 商業定位修正三、 商業業態規劃四、 招商政策五、 招商定價及保證金策略六、 收益測算評估七、 招商時間節點任務分解八、 運營及物業建議九、 項目優勢梳理一、 招商思路:根據市場狀況和招商時間節點來看，由于時間緊迫,需在合理范圍內，盡可能提供一切便利條件確保2016年月*日順利開業，所以，本著人氣為先的原則，盡可能確保最短的時間內達到應有的市場效果.在未來具備開業條件后，相繼調整經營思路，逐漸提高業態品質,從而實現應有的社會效應.二、 商業定位修正:1、 根據目前項目業態，主旨還是要盡可能在完成項目招商進度的前提下，提高2、項目的文化層級同時有助于文化體驗和觀賞性的提升.2、 根據目前接待的客戶和蓄客情況,餐飲商戶占到了商戶總數的大多數，餐飲類商戶需要增加品牌類型中小型商戶數量，從而達到項目落位快速招滿的需求。3、 招商定位為,特色餐飲、休閑、文化類及日常類零售、互動娛樂業態.三、 商業業態規劃：1. 功能布局根據項目現狀及目標招商業態建議將整個園區根據商業功能的不同分為三大主題功能板塊，分別是文化體驗區，水系文娛區，民俗體驗區。雖然按功能劃分為三個區域,但業態并不會嚴格按照劃分布局,而是在三個不同區域內根據主題不同調整占比，這樣即可保證各自主題的實現也可避免相同業態在同一區域過于單一集中，給顧客代理消費疲勞。23、. 歷史文化體驗區該區域為項目主入口，區域內主要由冷兵器博物館，天下武侯祠，學業堂,古隆中等景觀節點構成,鑒于該區域歷史文化氛圍濃郁,建議該區域商業多以體現傳統文化特色的商業形式及業態，該區域內所經營的業態及商品全部都帶有文化所賦予的附加值,使顧客在體驗歷史文化熏陶的同時產生即興消費.3. 水系生態區該區域為三大板塊中的景觀亮點，區域內赤壁水系和孔明燈廣場構成了極強的延展性，所以在此基礎上合理運用景觀打造此區域的水系浪漫情懷，并且適當填充兒童娛樂和零售也可使項目客群得到延展，如此便可與之前區域較為嚴肅考究的歷史文化氛圍形成差異，同時也為較為市井的民俗文化區達成感官上的過渡,所以建議此區域多以休4、閑,兒童,娛樂主題餐飲等業態為主。4民俗體驗區該區域處于諸葛鎮故事主線的末端，主要景點為相府，七擒孟獲，空城計，五丈原廣場等，由于臨近次干道和次入口所以區域可相對獨立,該區域主要由特色餐飲，休閑娛樂，功能服務等業態組成,如特色小吃,咖啡，茶社，客棧，書吧等。四、 招商政策（一)區域及鋪位級別劃分：1、 整體區域分為三大區域,分別為：東部民俗體驗區、中部水系文娛區、西部文化體驗區。2、 所有商鋪分為五個等級:A+,A，B+，B,C ；租金價格按字母順序由高到低。3、 等級劃分原則：（1)主入口；（2）主干人流動線；(3）主景觀區域；（4)次入口；(5）次景觀區域；（6）次人流動線;(7)邊緣區域5、；(二）商戶品類劃分:1、特色餐飲類：餐飲類型以面積進行區分，大型餐飲（200平米以上）,主 體餐飲（100-200平米以上）、特色小吃（100平米以下) 三類。2、傳統文化類零售傳統零售類因其經營特征,加之面積基本為小面積經營， 所以按統一零售類招商標準執行。3、休閑娛樂類以品類業態及面積劃分執行.(三）招商簽約年限、免租期：為簡化政策并更好地招商執行，按承租面積進行劃分，分為三個等級：1、 承租500平米以上商戶，簽約年限為3-5年，免租期為承租3年免1-2年租金.2、 承租200-500平米商戶，簽約年限為35年，免租期為承租3年免12年租金。3、 承租100200平米商戶,簽約年限為36、年，免租期為承租3年免1年租金。4、 承租100平米以下商戶，簽約年限為3年，免租期為承租3年免1年租金。（四）聯營扣點政策:對于特殊條件客戶，比如承租面積在500平米以上，或國內知名品牌，可適當放寬優惠政策,進行聯營扣點經營,抽成比例范圍為15-25%，并根據客戶實際情況，在政策區間內進行適當上下調整五、 招商定價及保證金策略1、 租金策略:級別劃分租金價格定位：A+ 每月每平米*元；A 每月每平米元；B+ 每月每平米元；B 每月每平米*元；C 每月每平米元；2、 保證金策略：保證金收取標準按照500元每平方米收取,原則上最高不超過50萬。3、 詳細價格標參見附件：租金價格表六、 收益測算評7、估按目前租金五個等級：A+，A，B+，B，C ;平均租金每月每平米*元，此均價為開業起步均價，則頭三年免租期內租金收益為每年*萬元,按目前招商租金采取租金前三年租金不變，第四年上浮5%第五年上浮5,第六年按每年10保守上浮的動態算法來計算,15年收回成本。在商業投資回報的合理范圍之內,不排除日后經營有道租金大幅提升的可能,那時回報的年限可能更短，可以達到十二年至十三年收回成本。七、招商時間節點任務分解 招商工作周期自2015年12月07日起至2015年3月26日止,共計完成項目80%面積的簽約。流程安排:1、2015。12.07-12.17 招商籌備期根據項目定位，制定業態規劃、鋪，位分割和租8、戶組合,項目的招商計劃及招商策略的制定、討論和確定， 項目周邊同類項目情況的熟悉、了解、調查、研究、分析等各項工作準備, 項目相關合同文本及協議的制定、討論、確定(包括租賃合同、物業協議等）， 項目各類合同及協議相關會簽流程的制定、討論、確定.2、2015.12。1712。31 招商工作啟動及意向簽約根據定位尋找主力店客戶（知名品牌及面積需求在200以上的商戶)資源并進行商務洽談，期間完成項目總體量20%的意向簽約(本地、外地、外聯等客戶資源對接）3、2016。01。01-02.02 正式簽約階段 確定主力店（知名品牌及面積需求在200以上的商戶）及次主力店(面積需求在100-200左右的商戶9、)的意向轉簽工作，期間完成項目總體量40的正式簽約。4、2016。02。0303.26 招商工作收尾（繼續后續部分招商）根據項目規劃填充空余鋪位,及安排部分已簽約商戶的進場、裝修、施工、驗收等階段。期間完成總體量20%的正式簽約。八、 運營及物業建議商場物業管理費用測算匯總表序號名 稱比例標準總面積(平米） 小計(元) 備 注1服務、服務人員的工資和按規定提取的福利費;39。72%9。49 18000含服務、保安、保潔人員工資2公共設施、設備日常運行、維修及保養費33。478.00 180003綠化服務費6.191.48 180004清潔衛生費2。29%0.55 180005物業服務區域秩序維10、護費用1.500.36 180006辦公費2。100。50 180007物業服務單位固定資產折舊費0。90%0.21 180008服務酬金8.62%2。06 180009法定稅費5。21%1。25 1800010合計100%23。90 18000 九、項目優勢梳理：項目優勢總體歸納為四項:文化背景：1、 收納三國最深文化精髓2、 體現國內最具代表諸葛文化3、 中西部最具特色主題旅游文化體驗4、 歷史與現代的文化交織互動5、 深度傳承三國文化精髓區位與環境優勢:1、 陜南三國文化要塞2、 武侯祠腹地3、 漢江沿岸大型文化旅游體驗重鎮4、 毗鄰馬超墓、陽平關，扼守武侯墓、定軍山5、 公路、鐵路、航空四通八達6、 人文及自然環境得天獨厚產品優勢：1、 八卦陣布局，體現諸葛智慧2、 十大重點文化建筑、六種民居形態3、 12個景觀節點、21組雕塑小品、9個中國武侯祠印象4、 中國最完整的諸葛生平文化展示5、 特色餐飲、娛樂、體驗、兒童游樂體驗、文化民俗住宿等一應俱全項目運營優勢：1、 *全面主導2、 政府項目，國企運營3、 陜西省十大重點文化旅游項目4、 政府主導合作運營5、 國內先進運營團隊及理念招商運營管理中心 2015年12月10日星期四