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1、XX市XX賓館裝飾裝修項目投資可行性分析報告編制日期：2011年5月15日目 錄前 言2第一章 項目概括2第二章 項目提出背景3一、地理優(yōu)勢：3二、政治因素：3三、市場定位：4第三章 項目建設(shè)的必要性6一、中斷經(jīng)營分析6二、修善投資分析7三、改變經(jīng)營模式、增加服務(wù)項目分析7（二）經(jīng)濟效益分析：9第四章 可行性研究結(jié)論11前 言XX公寓位于XX市中心，交通方便，服務(wù)設(shè)施完善。自1998年建成以來，接待了數(shù)以千計的賓客。經(jīng)營十幾年來，歷屆管理人員和員工的艱苦拼搏，創(chuàng)下了一頁頁壯麗的輝煌史，打造了XX市酒店業(yè)市場中有較高知名度的賓館品牌，在XX市民心目中樹立了良好的口碑。隨著城市的建設(shè)與開發(fā)，如今的2、XX公寓與其他新建的賓館酒店相比，已顯得有些陳舊。但目前城市的發(fā)展又為XX公寓帶來了新的機遇與挑戰(zhàn)，如何審時度勢，把握機會，利用這一有利時機，重塑對外形象，提高自身品牌，進一步穩(wěn)固和擴大消費群體，扭轉(zhuǎn)目前的經(jīng)營現(xiàn)狀，獨樹一幟地創(chuàng)造一種與賓館有關(guān)的文化空間和美好生活的觀念，已成為當(dāng)務(wù)之急。為提高企業(yè)的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展能力，XX市XX賓館擬實施賓館改擴建項目。第一章 項目概括XX市XX賓館始辦于1998年，位于黑龍江省XX市北林區(qū)黃河北路。是較早期XX市具有相當(dāng)規(guī)模的賓館之一，裝飾裝修迎合時代風(fēng)格，在當(dāng)?shù)芈曌u較好。建筑規(guī)模7000平方米，7層框架結(jié)構(gòu)，一層為大堂，七層為賓館辦公區(qū)，二至六層為客3、房，客房總數(shù)量80間，客房平均使用面積32平方米，客房容量為160人左右。員工總數(shù)25人，其中管理人員2人，維修工人2人，接待2人，其余為樓層經(jīng)理及衛(wèi)生、服務(wù)人員。電腦間總數(shù)為12間，空調(diào)間數(shù)量為8間，公寓間5間，豪華套間1間，標準客房54間。第二章 項目提出背景一、地理優(yōu)勢：XX市地處黑龍江省中部，南倚北國冰城哈爾濱，北望黑河口岸，東鄰伊春林海，西接大慶油田。清同治元年開發(fā)設(shè)鎮(zhèn)，1956年設(shè)立XX地區(qū)行政公署，1999年12月經(jīng)國務(wù)院批準撤銷XX行署設(shè)立地級XX市，撤銷縣級XX市設(shè)立縣級北林區(qū)。是全省的重要交通樞紐，哈爾濱以北的區(qū)域性中心城市。市區(qū)輻射面積2743平方公里，總?cè)丝?5萬，距離4、省城哈爾濱91公里。境內(nèi)有哈綏高速公路、哈伊和哈黑兩條國道及6條高等級公路形成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，哈佳、濱北兩條鐵路貫穿交匯，XX站是客貨運綜合的一級編組站。具有國內(nèi)先進水平的客運中心和貨運樞紐工程，是全省六大客貨運中轉(zhuǎn)中心之一。XX是哈爾濱以北重要的商品集散地，上連全國各大城市，輻射周邊50余個市縣。年輕的XX市正處于百業(yè)待興、百事待舉的發(fā)展時期。二、政治因素：新世紀，新發(fā)展，新形象。XX立足以綠色生態(tài)城市為標志，致力建設(shè)哈北地區(qū)重要的交通樞紐、商貿(mào)集散中心、綠色物產(chǎn)業(yè)基地。始終堅持優(yōu)勢互補、利益共享的原則，積極推進與各方的經(jīng)貿(mào)交流與合作。XX市委、市政府和北林區(qū)委、區(qū)政府將努力創(chuàng)造良好的發(fā)5、展環(huán)境，在用地、金融、收費、保護投資者合法權(quán)益等方面，提供優(yōu)質(zhì)、快捷、高效的服務(wù)。加大第三產(chǎn)業(yè)和社會事業(yè)的發(fā)展。重點建設(shè)一批規(guī)模大、輻射功能強的大型商業(yè)網(wǎng)點、綜合性專業(yè)批發(fā)市場、物資集散中心、三星級以上賓館及大型飲食娛樂場所。 企業(yè)目前經(jīng)營狀況：XX賓館曾經(jīng)有過一時段的輝煌業(yè)績，但到今天越來越多強有力的竟爭者掘地而起，XX賓館面對市場競爭，其優(yōu)勢地位岌岌可危。產(chǎn)生這種狀況的原因如下：1、經(jīng)營項目單一，僅局限在住宿項目上。2、硬件配備不充足，比如電腦間和空調(diào)間已經(jīng)是行業(yè)中必備設(shè)施。3、住宿環(huán)境中檔。由于酒店的部分功能、裝修、布局、設(shè)施、設(shè)備因多年的運營，或老化失修，或已不能適應(yīng)日益提高的客人需求6、，也不能適應(yīng)同行業(yè)激烈競爭之需要。由于市區(qū)及外圍酒店和餐飲點供給量的不斷增加，導(dǎo)致市場競爭激烈，使經(jīng)營環(huán)境越來越惡劣。4、經(jīng)營狀況利潤較少。公寓的經(jīng)營結(jié)構(gòu)已不適應(yīng)市場形勢的變化。突出表現(xiàn)在客房的種類、數(shù)量、風(fēng)格和服務(wù)上，很多時候不能滿足客人的需求。5、大部分客房需要維修，維修成本較高。6、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不符合行業(yè)發(fā)展需要，路線不明確。7、需要提高員工綜合素質(zhì)。形成主動、熱情、親切的服務(wù)意識，及時洞察顧客的需求，避免提供服務(wù)的時候比較呆板和被動。三、市場定位： 確定XX公寓的市場定位時，考慮問題的基本出發(fā)點應(yīng)該從酒店本身的硬件條件出發(fā)。XX公寓的硬件條件帶來的制約因素非常明顯：規(guī)模偏小，只有八十間客房7、；沒有專用寬敞的大堂前廳；缺乏配套的餐飲娛樂和商務(wù)服務(wù)設(shè)施等等。巧婦難為無米之炊，這些無法消除的“硬傷”決定了公寓的賣價很低，經(jīng)營效益難以提高。因此，XX公寓的改造經(jīng)營必須有新的思路，必須確定新的市場定位。 考察當(dāng)今的賓館市場我們可以發(fā)現(xiàn)，中國城市居民現(xiàn)已進入大規(guī)模休閑度假旅游消費階段。調(diào)查表明，中國老百姓對住宿環(huán)境和服務(wù)的主要要求是安全、衛(wèi)生、價廉和較為完善的服務(wù)，能睡個好覺。中國老百姓要的還是實惠，做酒店不能脫離這個基本的現(xiàn)實。 隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，商務(wù)旅行近年來也呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的趨勢，其中包括從事采購、推銷、市調(diào)、調(diào)試、維修和售后服務(wù)等各種業(yè)務(wù)的工作人員，他們?nèi)藬?shù)很多，差旅費用預(yù)8、算較低、沒有顯示身份地位的要求，一般選擇住在城市中心區(qū)，要求交通和生活方便，他們工作非常辛苦，工作之余最大的希望是能夠休息好和找足面子。據(jù)調(diào)查，我國目前絕大多數(shù)中小企業(yè)的差旅人均住宿標準都在120元以內(nèi)，這是一個非常龐大的市場。 基于市場分析，我們對XX公寓提出經(jīng)濟型酒店的定位。什么叫經(jīng)濟型酒店？所謂經(jīng)濟型酒店，從理論上講，就是按照普通度假旅游者和商務(wù)旅行者選擇飯店的評價要素，重新建造或者改造的一種酒店類型。經(jīng)濟型酒店要求交通方便，人流量大，一般設(shè)于城市的中心地區(qū)或者商務(wù)區(qū)。通常經(jīng)濟型酒店以優(yōu)惠房價和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最大賣點，特點是“安全、清潔、舒適、實惠、方便”。目標消費群體主要是工薪階層、一般商9、務(wù)人士、普通自費旅游者、學(xué)生群體等。經(jīng)濟型酒店對于中國消費者來說目前也許還有些陌生，但在歐美及日本等發(fā)達國家，經(jīng)濟型酒店是一種發(fā)展得非常成熟的酒店經(jīng)營模式，一般占有70%以上的市場份額。針對以上問題，我們必須果斷而又有針對性地采取相應(yīng)的措施，走出一條既適應(yīng)市場變化形勢又適合XX公寓自身客觀實際和特色的路子，增強公寓的可持續(xù)發(fā)展能力，使公寓經(jīng)營朝著良性、穩(wěn)定經(jīng)營的方向發(fā)展，適當(dāng)調(diào)整酒店的功能并進行改造裝修已很有必要，調(diào)整意義十分重大。第三章 項目建設(shè)的必要性在理解項目建設(shè)必要性之前，我們先做三個假設(shè)模式。第一中斷經(jīng)營；第二持續(xù)經(jīng)營，對項目進行維修改造；第三改變經(jīng)營模式和經(jīng)營思路。通過三種假設(shè)來理10、解項目建設(shè)的必要性，我們做如下分析：一、中斷經(jīng)營分析依據(jù)目前XX市的房地產(chǎn)市場以及XX賓館所處地理位置，我們與當(dāng)?shù)胤课莩鲎庀啾容^，計算年房屋出租收入，暫定收入價格應(yīng)在100萬左右，使用平面積每天每平方米出租價格=1,000,000元70001.49365天=0.2626元年收益100萬元根據(jù)現(xiàn)在經(jīng)營狀況，使用平面積每天每平方米價格=(月平均收入-各項支出)使用面積30天=（6000元-3700元）469730天=0.0092元年收益=日收入1300元365天=47.45萬元 由以上2組數(shù)據(jù)對比可以看出，維持現(xiàn)狀的持續(xù)經(jīng)營收入遠遠低于房屋租賃收入。充分利用空間面積，爭取較大效益是值得考慮的。二、11、修善投資分析根據(jù)XX賓館現(xiàn)狀，客房衛(wèi)生間、客房墻面以及走廊部分環(huán)境，已經(jīng)影響正常使用和客戶源，必需要進行維修改造。計算修善投資收益并對其評價。計算需要修善的客房暫定50間、共5層走廊：單個房間修善項目數(shù)量及價格：（此評估價格主材中低檔）6500元50間=32.5萬元走廊修善估算價格10萬元， 合計金額42.5萬元 此項投資較少，能夠解決現(xiàn)有的地面和跑冒露現(xiàn)場，但從經(jīng)營項目和經(jīng)濟效益并沒有得到改善，維修人員工資沒有減少，卻減少了工作量。此薦投資相當(dāng)于無用投資，評價投資風(fēng)險“較高”。三、改變經(jīng)營模式、增加服務(wù)項目分析（一）經(jīng)營模式調(diào)整根據(jù)XX賓館現(xiàn)有建筑情況，二至七層單層使用面積為700平方米，整12、體布局重新規(guī)劃，如下：室外樓體： 一層：大堂重新改造，打造出氣派、盡顯尊貴身份的氛圍。人的第一感覺非常重要，要營造出一種賓至如歸的溫馨氛圍，盡顯客戶的高貴身份和企業(yè)經(jīng)營理念。迎賓總臺需要重新設(shè)計，提高迎賓員引導(dǎo)客戶的入住率。以上二個部分應(yīng)重點投入資金進行裝修布置，所謂將好鋼用在刀刃上，力求達到畫龍點睛的效果。二層：為500平方米餐區(qū)和200平方米廚房。在滿足入住客戶和大型會議需要同時，也可對外營業(yè)，打造自有品牌和餐飲特色，達到效益提升雙盈目的。三層：一半可用做酒店包房，另一半做休閑娛樂區(qū)。娛樂區(qū)部分可設(shè)置倉買、商務(wù)中心、休閑網(wǎng)吧、臺球、乒乓球、休閉茶吧以及健身區(qū)。提升服務(wù)標準，加大服務(wù)力度，滿13、足各類入住賓館人員的各項商務(wù)活動。這也是做為商務(wù)活動中心的必備條件。四層：以現(xiàn)代賓館“主流”為主的快捷式賓館，以禧龍、蘋果假日酒店風(fēng)格，打造大、中、小房間55間左右，此次改造已經(jīng)是現(xiàn)有規(guī)模的一多半，滿足賓館以“賣房間”為主的經(jīng)營方式。同時也迎合現(xiàn)今主流的快捷酒店模式。在不設(shè)餐飲娛樂設(shè)施的前提下，我們將改造的重點放在客房內(nèi)部，做到冷暖空調(diào)、電視、電話、寬帶上網(wǎng)、舒適床具、配套家具、獨立衛(wèi)生間、小時開水熱水等基本設(shè)施應(yīng)一一俱全。衛(wèi)生間均設(shè)淋浴，原有衛(wèi)生間全部按新標準重新改造。客房室內(nèi)裝修布置簡約舒適，以家居、精致、簡潔為目標，突出重點，刪繁就簡，不鋪地毯，用復(fù)合地板，不貼墻紙，刷環(huán)保型的乳膠漆。雖14、然不用豪華材料，但處處要體現(xiàn)酒店對客人的尊重和關(guān)心，每個房間收拾得清清爽爽，干凈整潔。作為重點的臥具要按星級酒店配置，讓客人能睡個好覺，給人以“自然自在，輕松舒緩”的感受。五層：將設(shè)置雙人標準間19間，三人間2套，標準套房2間，豪華套2間。滿足各類客戶的商務(wù)客房需求。六層：開設(shè)大型會議室400平方米一間，中型會議室100平方米2間，小型會議室1間。滿足各項會議使用要求?？梢灾苯咏o賓館帶來人脈的效應(yīng)，被關(guān)注的機會就越大。七層：為集團綜合辦公區(qū)，也可根據(jù)實際情況與其他各層做整體調(diào)整，使使用空間更加合理化。（二）經(jīng)濟效益分析：1、室外和大堂的形象包裝帶來的經(jīng)濟效益是無形的，本身并無價值，只有虧損。但15、他是客戶選擇與否的直接的效益來源。2、現(xiàn)今特色酒店層出不窮，品味、特色和味道決定著酒店的生存與發(fā)展，但餐飲業(yè)帶來的經(jīng)濟效益是有目共睹的，他的利潤價值一般在30%左右。XX賓館在服務(wù)好內(nèi)部客戶需求同時，也滿足外部市場需要，也是提升“XX”品牌的另一途徑。達到三豐收。效益估算：餐廳大廳區(qū)域按50臺計算，每臺6人，可容納300人同時就餐。在不翻臺情況下，按每桌平均利潤30元計算，一個飯口的收入是1500元，一天的收入是3000元左右。按60%臺使用率計算：年收入是65.7萬元。（此價值沒有計算包房收入和婚慶收入）3、休閑娛樂區(qū)形式的設(shè)入，部分收費，部分免費，僅供客房客戶使用，不對外開放，提升服務(wù)標準16、等級，滿足和提升入住率和星級標準。以無形價值體現(xiàn)。也是滿足現(xiàn)代酒店服務(wù)的基本標準和條件。4、55個快捷式賓館，每間房入住按2人計算，可容納110人。按扣除成本平均房間價格80元計算，每天收益4400元。根據(jù)目前同種形式賓館的入住情況，基本都維持在83%以上，計算年收益價值：134萬元。5、5樓客房扣除成本價值按140元計算，共25間，可容納52人，按年平均80%入住情況計算，年收益價值：102萬元。6、大會議室1個,可容納150人；中會議室2個,可容納80人；小會議室1個,可容納18人；會議室總計接納人數(shù):248人；大會議室出租價1500元/日,平均每月出租3天，1500元3天12個月5.4萬17、；中會議室出租價1000元/日,平均每月出租8天，1000元8天12個月9.6萬；小會議室出租價400元/日,平均每月出租10天，600元10天12個月7.2萬以上所述，是根據(jù)賓館類行業(yè)特點及規(guī)律保守數(shù)據(jù)價值，也是對賓館經(jīng)營管理人員的硬性要求和最低標準。配合先進的管理和經(jīng)營策劃，經(jīng)營效益還會大幅度提升，否則行業(yè)內(nèi)將無人開辦賓館酒店類行業(yè)。以上年經(jīng)濟效益總額為323.9萬元，行業(yè)投資回收期一般為1.5-2年之間。以下為各項投資比較：項目投入資金（萬元）投資回收期（年）年收益額（萬元）面積使用日價值（元）中斷經(jīng)營模式001000.2626修善經(jīng)營模式42.5147.450.0092改變經(jīng)營模式7018、01.5-2323.91.8900注：哈爾濱市的租賃房屋價格為2.7元（最低）。隨著人民生活水平的不斷提高，人們的物質(zhì)生活條件不斷改善，可支配的收入大幅度增加，人們對精神生活的需要和質(zhì)量有了新的選擇和更高要求。項目的實施在一定程度上緩解了XX市客源的住宿緊張問題，而且賓館的重新裝修越來越注重運用適應(yīng)時代潮流的裝飾設(shè)計新理念，突出賓館經(jīng)營的主體性和個性，滿足客人在快節(jié)奏的社會中追求完善舒適的心理需要。項目投資方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策，與地方經(jīng)濟形成互動，促進地方經(jīng)濟發(fā)展。解決社會就業(yè)問題。項目建設(shè)符合構(gòu)建和諧社會的目標，具有較強的社會意義項目經(jīng)營成本和經(jīng)營收入的對比，直接影響著項目的投資風(fēng)險。在經(jīng)營19、工作中，控制經(jīng)營成本和提高經(jīng)營收入是保證較好經(jīng)濟收益的前提。充分進行投資風(fēng)險分析后，那么重點就應(yīng)放在經(jīng)營收入和經(jīng)營成本方面上。精心策劃細節(jié)、提高管理人員素質(zhì)，在細節(jié)上無紕漏，在人員上絕不估惜和將就。把加強各項經(jīng)營管理放在首位，增加經(jīng)營收入，降低經(jīng)營成本，打造“不開門都盈利”的高水平管理理念和團隊，這也本項目實施過程中的重點。目前，XX市地區(qū)以致全世界各國，賓館市場業(yè)的發(fā)展?jié)摿Χ即嬖谳^大的上升空間，賓館業(yè)競爭也日益激烈，誰是本行業(yè)的領(lǐng)軍人，誰在該區(qū)域理念先進，誰就是100%的勝利者。因此該項目風(fēng)險分析的結(jié)果是“該項目市場前景較好，經(jīng)營理念、高素質(zhì)管理團隊和商業(yè)策劃是經(jīng)營成敗的重點”。 近幾年的賓20、館業(yè)投資熱，是此行業(yè)最直接的驗證。第四章 可行性研究結(jié)論XX賓館重新改造項目具有較強的社會效益和較好的投資收益。通過我們的精心策劃，加強企業(yè)內(nèi)部管理，會為集團企業(yè)帶來新的利潤增長點。成為地方行業(yè)和連鎖產(chǎn)業(yè)的帶頭人，引領(lǐng)地方行業(yè)的發(fā)展。重新樹立“XX集團”的品牌形象，正面的影響集團其他產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展。也為地方人民和地方經(jīng)濟發(fā)展做出較大貢獻。綜上所述，本項目具有較強可行性。哈爾濱市新陽建筑工程有限公司2011年5月15日星期日目 錄第一章 總論. .11、項目名稱及承辦單位.12、編制依據(jù). .43、編制原則.54、項目概況. .65、結(jié)論.6第二章 項目提出的背景及必要性.81、項目提出的背景.21、82、項目建設(shè)的必要性.9第三章 項目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模.131、項目性質(zhì).132、建設(shè)規(guī)模.13第四章 項目建設(shè)地點及建設(shè)條件.171、項目建設(shè)地點.172、項目建設(shè)條件.17第五章 項目建設(shè)方案.251、建設(shè)原則.252、建設(shè)內(nèi)容.253、工程項目實施.33第六章 節(jié)水與節(jié)能措施.371、節(jié)水措施.372、節(jié)能措施.38第七章 環(huán)境影響評價.391、項目所在地環(huán)境現(xiàn)狀.392、項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響分析.393、環(huán)境保護措施.404、環(huán)境影響評價結(jié)論. 42第八章 勞動安全保護與消防.441、危害因素和危害程度.442、安全措施方案. .443、消防設(shè)施.45第九章 組織機構(gòu)與人力資源配置.461、組織機構(gòu).462、組織機構(gòu)圖.46第十章 項目實施進度.481、建設(shè)工期. .482、項目實施進度安排.483、項目實施進度表. .48第十一章 投資估算及資金籌措.491、投資估算依據(jù).492、建設(shè)投資估算.493、資金籌措方案.50第十二章 經(jīng)濟分析.521、國民經(jīng)濟評價.52第十三章 社會評價.541、項目對社會的影響分析.542、互適性分析.553、社會風(fēng)險分析.554、社會評價結(jié)論.56第十四章 工程招標.571、發(fā)包方式.572、招標組織形式.573、招標方式.584、本項目招標形式和招標內(nèi)容.58第十五章 結(jié)論與建議.6012.1結(jié)論.6012.2 建議.60