午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、某公寓項目定價方案實戰文本某公寓項目定價方案實戰文本 摘要：本文運用房地產估價理論中的市場比較法、成本法技術中的技術模型，通過對成都市府南河邊某電梯公寓的項目狀況、市場背景、競爭性項目狀況等情況進入深入的分析，針對項目的開發狀況、施工進度，開發商目標等具體情況，選擇適宜的評估技術路線，對項目的分戶預售價格進行了詳細的推算和制訂，本文將房地產評估理論、技術與房地產項目開發實踐有機地結合起來，對房地產項目營銷組合中價格策略的設計具有較強的可操作性和實踐指導意義。一商品房價格特征及項目訂價問題的提出房地產定價策略是指如何根據產品的生產成本和使用價值，應對市場的反應，進行合理的價格組合，使利潤的實現和2、利潤的多少控制在一個合理的時間和數量范圍之內。與其他產品有區別的是，房地產價格的表現要豐富的多。對一套房屋價格的評判，往往要考慮它的單價、總價和付款方式三個方面的構成。其中，房屋單價是人們對樓盤的地點遠近和品質高低等綜合因素的判斷指標。如成都的住宅消費存在典型的區域偏好，房地產界的“南富、西貴、東窮、北惡”的住宅消費偏好就很說明問題，以二環路外的樓盤單價而言，南門屬傳統的富人居住區，商品房單價在25600元平方米一3000元平方米之間；西門屬貴人區，商品房單價在2000元平方米一2500元平方米之間；東門因大型國有企業較集中，商品房住宅單價為1500元平方米一2000元平方米之間；北門因鄰火車3、北站、荷花池市場、五塊石、駟馬橋等區域，治安環境較差，商品住宅價格相對低一些，單價在1000元平方米一1500元平方米之間。這一例子說明了住宅單價是房地產地理位置和環境品質的判斷指標。商品房價格具有以下三大特征：特征之一：高總價與付款方式房地產的高總價是商品房區別于其他商品最顯著的特征，一套普通商品房住宅，它的總價也往往高達二十多萬人民幣，需要工薪階層奮斗十幾年才可能如愿以償。從郊區到市中心，商品房的價格從十幾萬到幾十萬不斷地向上攀升，甚至上百萬、幾百萬的商品房也屢見不鮮，不同總價對應的客源層也如同一座金字塔，總價越往上，范圍越窄，數量越小，客源層區隔也越明顯。巨額的總價不僅剝離著客源而且影響4、著他們的購買行為。他們不可能象購買香煙肥皂一樣隨意自如，也不可能像購買冰箱彩電那樣，僅注意產品的品牌與質量，他們猶豫不決，開始注意能否爭取到銀行貸款，或者其他什么輕松自如的付款方式。因為對大多數人來說，要一次性付清房款，是十分困難的事，即使是一個有較強購買力的人，從投資角度考慮，也會選擇靈活的付款方式。為了避開商品房高總價所帶來的不利因素，以最大限度減輕購房者的資金承受力，更大范圍地擴大目標客源層，發展商在考慮其成本利潤的條件下往往會悉心研究價格策略。綜觀成都房地產市場，商品房銷售中對價格進行精心設計的不多，但采用銀行按揭方式進行銷售的發展商占90以上。良性的分期付款和按揭方式其實不過是商品房5、在時間上的變通，其本身對價格并無什么影響，但為了適應和刺激低迷的市場需求，它們充當了價格修正的一種手段，其最終目的，是為了削弱高總價所帶來的產品抗性，以促進銷售率的提高。特征之二：群體產品與差價系數商品房買賣在房地產的三級市場中，多是以獨立的銷售單元推向市場的，但是在房地產二級市場，商品房銷售往往不是一套兩套而是整標或以一個組團、一個小區的形式一起推出的，其銷售單元往往是幾十套上百套甚至上千套，屬一種群體產品，這是商品尤其是預售房區別于其他商品的第二個顯著特征。商品房這一特征，影響到定價策略上，便產生了差價系數。作為統一于一個項目的各個單元，因為地點一樣，建筑造價一樣，公攤一樣，營銷費用一樣，6、所以它們是“相同”的，它們的基本價格保持一致，作為每個相對獨立的銷售單元，它們的層次、朝向、景觀、配套不一樣，房型、面積不一樣，因此它們又是不“相同”的，在基價的基礎上，整個價格體系也適當地予以微調，每個單元也有其相應的差價系數。差價系數來之于群體產品的差異性，遵循按質征價的基本原則，其最終目的是為了均衡銷售順序，有效地實施銷控，以避免各種條件占優勢的單元被搶購一空的同時，剩余大量的條件稍遜的單元無人問津。差價系數的確定并無一定程式。如成都錦江區某棟高層電梯公寓的南北單元差價朝向系數達到3，銷售結果是朝南的單元一掃而光，而朝北的紋絲不動。由此可見，差價系數的波動幅度確定要首先考慮顧客的感受程度7、，由有經驗的專業人員根據銷售順序反饋和市場化項目情況反饋加以修正，而不是對產品差異性的機械反應。另一方面，除了被動的均衡銷售順序，差價系數還反作用于群體產品，通過有意的和專業的大幅提升或降低某些銷售單元的差價系數，以達到促銷或現銷那些特定銷售單元的目的。此時，在產品的價格策略中，差價系數已從單純的價格微調方法，演變成為專業價格的簡潔有力的促銷手段特征之三：施工進度、營銷周期與階段性價格策略預售商品房區別于其他商品還有一個顯著的特點，那就是它是期貨，是一種有時間間隔性的商品，這種時間間隔來自于商品房的施工進度。預售房的施工進度，客觀上為階段性價格策略的形成提供了可能。為吸引購房者盡早進場，商品房8、預售時價格總低于現房價格，隨著施工進度的不斷深入，價格也逐步提高。價格微調的基礎一般高于銀行存款利率，但又還有升值空間，它既要給前期購房客戶產生信心，又能引導欲購者，使觀望者產生購買欲望，習慣上，在公開銷售、結構封頂、樓盤竣工、交房入住這四個主要的時間段，房屋的價格會結合市場狀況而作一定調整，結合其間若干個小的時間段里的價格微調，便形成了最為樸素的階段性價格策略。針對該電梯公寓的項目狀況、環境因素、個別因素以及競爭性樓盤的情況，采用專業的房地產評估技術對該項目進行價格設計。二、項目標用：某九層電梯公寓位于東城根街北延線與白馬寺路交點的東南轉角，三面臨街，西南面與市規劃局檔案館接壤。13.樓層分9、布：一、二層為商場、銀行，三層用于休閑娛樂；四一九層為公寓，每層6套，共36套；地下層為車庫及設備用房。2.總建筑面積12580平方米，總高度31.50平方米。3.建筑覆蓋率：53.26一層建筑面積：1541.02平方米二層建筑面積：1583.12平方米三層建筑面積：1583.12平方米公寓建筑面積：6 X 1004. 44平方米6026. 64平方米地下層建筑面積： 1845. 71平方米容積率：3.71綠化面積：600.70平方米綠地率：20.76建筑結構：框架4.裝修標準及設備外墻：面磚飾面底樓門廳：藝術裝修門窗：鋁合金窗臥室及廳：清水房廚衛：裝修到位三、區域因素分析：1.商服繁華度：距10、市級商業中心約3000米，屬騾馬市商圈的輻射范圍。周邊有云天商廈、國貿大廈，距火車北站貿易區約1000米，人流量一般，商服繁華度一般。2.交通便捷程度：該區域道路交通網發達，西體北路、內環路、東城根街北延線組成交通網絡，對外距火車站1000米，交通54路、57路、一環路27路，小公共汽車門路、12路，交通便捷。3.區域內分布的有鐵路中學、實驗外國語學校；市三醫院、鐵二局醫院、林業中心醫院也分布在區域內；文殊院、西郊體育場增添了歷史文化氛圍。樓盤一層的銀行、商場及周圍銀行、郵局、農貿市場、餐飲娛樂等公共服務設施配套程度較高。4.基礎設施配套：該區域城市水、電、氣、視、訊、道路等市政基礎設施配套完11、善。5.環境質量：區域內環境，空氣質量，治安狀況較好，加之府南河改造，使周邊綠化休閑環境較佳。四、區域格局（同一供求日內）：1.府南河沿線近期開工樓盤較多，與該電梯公寓：同處一個區域的高層電梯公寓有江波華城、萬福世家。水晶花園、上河城（二期）、興順花苑、景泰電梯公寓等。2.銷售價格高于高層電梯公寓平均銷售價格。目前銷售形勢較好，均屬中高檔樓盤。五、定價方法及技術路線競爭性樓盤銷售均價表按照定價目的，結合該電梯公寓的項目區域因素。個別因素，遵循房地產估價規范（GT 502911999），該區域內樓盤交易實例較多，可采用市場比較法，結合成本法進行定價。1.市場比較法定價測算過程2.確定可比交易實例12、為江波華城？A，萬福世家？B，興順花苑？C，北斗星花園？D3.進行因素修正交易情況修正可比實例A、B、C、D，均屬正常交易情況，無須進行修正，修正系數為100100.交易日期修正可比實例A、B、C、D，均屬期房預售或認購期，與該項目銷售交易日期相同，修正系數取 100100.4.市場比較法定價結果為：該電梯公寓5樓起價為3001.5元平方米，考慮消費者心理，可定為2988元平方米起價。六、連商住樓經閉關析：采用市場比較法確定的樓盤售價，是從市場可比實例和特定消費群體的接受度方面進行考慮，但從開發商的角度而言，其關注的是開發的利潤率。所以，在此采取開發成本加成法的技術路線和市場比較結果進行驗證。13、1.成本法的數據來源：開發部、財務部、營銷部2.基本參數：（1）土地：5152.159平方米，代征地2260，征地：2892.15 土地費：4.3382畝X 280萬元畝二1214.696萬元（2）出讓金：（2892.15平方米X400元平方米）57.84萬元（3）契稅：減免（4）土地管理費：2892.15平方米 X 2元平方米5784. 3元（5）文物古跡勘探費：2892.15平方米X 20元平方米二5. 7843萬元（6）保證金： 12470平方米 X 800元平方米 X 3 29. 93元（7）投調稅：49.88萬元（減免）（8）市政配套費： 12470平方米 X 80元平方米99.7614、萬元（9）墻改基金： 12470平方米 X 10元平方米12.47萬元（10）人防工程費： 12470平方米 X 15元平方升18.705萬元（11）消防設施費：12470平方米X3元平方米3.741萬元（12）白蟻預防費： 12470平方米 X 2. 3元平方米2.8681萬元（13）中小學危改： 12470平方米 X 800元平方米X 7c 6. 9832元注（8）（13）項總額減免40萬元。（14）地勘費：3萬元（15）工程設計費： 12470平方米 X 8元平方米9.98萬元（l6）土建安裝費： 12470平方米 X 1000元平方米1247萬元（17）水、電、氣集資費： 12470平15、方米 X 160元平方米199.52萬元（18）不可預見費： 1371. 7萬元 XZ27. 43 萬元（19）室外工程費： 12470平方米 X 25元平方米31.18萬元（20）視、訊、綠化費：30萬元（21）貸款利息： 1000萬元 X 6 X 0. 5 30萬元（22）消防設施：65萬元（23）設備購置、安裝費：客梯 2臺 40 X 2 80萬元（扶梯取消）（24）管理費：3141.486萬元XZ62.83萬元合計總成本：3204.316萬元總建筑面積：12580平方米每平方米綜合造價：2550元平方米3.按房地產開發企業的預期利潤率，綜合考慮取18，則得銷售底價定為3009元平方米七16、比較兩種定價技術路線所得銷售定貨市場比較后：P13001.5元平方米成本加成法：P23009元平方米平均值P（P1P2）2（3001. 5 3009）23005.2元平方米標準方差&1（3005.23001.5）3005.2 X1000.12&2（3009 3005.2）3005.2 X 1000.13八、結論：經對P1、P2和P1、&1、&2數據分析修正，可將該電梯公寓定價為2988元平方米起價（5樓靠東城根北延線）P2988元平方米八、根據樓盤起價P2988元平方米，對該電梯公寓48層共計38套進行逐一定價樓層差價：考慮電梯公寓定價原理和消費心理，樓層差價取每上一層加價100元平方米。四樓均價定價：四層均有退臺式屋頂花園，考慮以7樓均價為基數，每平方建筑面積加價400元平方米，即四樓均價為3188元平方米400元平方米3588元平方米。十、按月份定價：九層修改設計為躍層式，并在屋頂建筑戶均50平方米的陽光房，考慮屋頂防光房能否辦產權兩種方案。1.屋頂陽光房不能辦理產權：每平方米在8樓均價基礎上加價500元平方米，定價為3288元平方米500元平方米2.屋頂陽光房可辦理產權：每平方米在8樓均價基礎上加價300元平方米，即3288元平方米300元平方米3588元平方米。