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1、東關商城期錦繡苑項目的前期營銷策劃方案前言一、東關大街二期錦繡苑項目的swot分析strengths（優勢）：1、錦繡苑地處宿州市老城區。2、商超：金茂商城、東仙橋批發市場、家樂福超市（在建）、安廈時代廣場（在建）等。3、二中廣場、環城河公園等；4、向東火車站、汽車站、1、7、9、10、13、15、19、20、28路市內公交及周邊城市大巴等5、教育資源：宿州學院、十一中等高質量的教育資源。Weakness(l劣勢） ：1、小區較小，內部設施和綠化率幾乎沒有。2、雖然錦繡苑項目地處老城區，周邊擁有較為成熟完善的基礎配套，但是相對陳舊。3、與綠化率和小區內部設施配套較為齊全的其他樓盤相比較并沒有競2、爭優勢。opportunities(機會) ：在宿州的城市建設規劃中，對老城區的改造是未來一段時間宿州城市建設的一項重要的工作。錦繡苑項目地處老城區的核心地帶是未來老城改造建設的重點區域。隨著舊城改造工作的持續進行，此地的基礎設施勢必進行現代化的改進；1、 threats（威脅 ）：目前宿州市房地產市場在建、在售的樓盤有幾十處，不論是建設規模還是樓盤內部的設施安排及設計理念相對于錦繡苑項目而言對購房群體具有更大的以引力。三、目前存在的問題1、工程進度較慢，難以確定何時可以開盤，不好把握營銷推廣各階段推廣主題的時間分配。2、項目的知名度不高。四、營銷目的擴大項目知名度、積累客戶，以求開盤當天取得3、銷售的轟動效應，為后續的銷售工作打好基礎。五、營銷推廣的策略通過對2010年9月22日到現在的客戶來訪信息分析，我們可以發現來訪客戶大多為附近路過居民，很少存在專門來訪的客戶。對此前期的項目的推廣工作應以擴大樓盤知名度和對附近居民進行重點走訪推介為重點。1、 東關大街東西兩側設立醒目廣告牌。現在項目所在的東關大街的兩側入口處，只有東側宿懷路與東關大街交匯處保留著一期銷售時所保留的廣告牌和指示牌，東關大街與環城河東路的交匯處的東仙橋附近并沒有對錦繡苑項目介紹的廣告牌。由于首因效應對人的行為影響很大，建議東西兩側廣告牌必須要突出項目特色。2、 售樓處外部發光字體晚上必須打開。由于晚上東關大街人流量4、比較大，結合售樓處相對隱僻，夜晚的發光字體可以起到白天所不具備的轉播效果。3、 二中廣場電子顯示屏。二中廣場由于地處市商業中心地段，不論白天還是晚上人流量都非常大，而且休閑娛樂的固定人群占有很大的比例。電子廣告屏的使用能夠起到很好的宣傳效果。4、 華夏立交橋廣告牌。人流量較大且是眾多樓盤信息的廣告宣傳所在地。5、 市內公交內部廣告。選擇市內公交的主要線路，特別是經過市繁華商業地段的線路，以確保廣告宣傳取得最佳的效果。6、 市內主干道兩側的燈箱廣告。具備24小時不間斷的宣傳優勢。7、 宿州市老百姓每天必看的報紙刊物。（后開盤前一周每天不間斷的發布開盤信息）。8、 宿州市內主要網站。在宿州信息網、5、宿州房產網、宿州人論壇根據樓盤的建設進度適時發布相關的信息，以網絡傳播速度快、范圍廣的特點迅速獲取具有潛在購房欲望的客戶對錦繡苑項目的認知。六、錦繡苑項目預設的推廣活動方案由于錦繡苑項目相對較小且處于較為成熟住宅社區的內部，我們可以通過以下幾個方面的推介工作來積累潛在的購房客源。1、以情感牌聚攏客戶錦繡苑項目所在地是較為成熟的居住社區，居民對于東關大街具有很強的歸屬感。我們可以在東關大街內部針對東關大街內部社區內的居民開展一次推介會。由于很多內部社區相對陳舊，應該具有一部分改善性購房群體。同時東關大街很多商戶的子女現在也都跟隨父母經商，考慮到經商和生活便利性，這部分年輕的經商群體具備潛在的購房6、欲望。我們可以大打情感牌，抓住居民的歸屬感采取內認購的方式銷售房源。2、周邊重點單位走訪相對于宿州房產市場上的其他樓盤，錦繡苑項目相對較小房源較少。針對這種情況我們可以采取對項目周邊的重點單位進行重點推介。周邊的十一小、實驗中學、市立醫院工作人員特別是年輕的群體考慮到生活和工作的便利具備潛在購房群體的條件。同時由于工作性質相同的原因，這部分購房群體具有很強的連帶效應。七、各階段推廣主題 1、2月3月底擴大項目的知名度，推廣主題： “城市中心居享繁華”通過媒介配合宣傳，以地段優勢激發人們的購買欲，聚攏客戶。 “錦繡苑家就在我們身邊”抓出人們對居住環境歸屬感的情懷和在居享繁華之時能夠享受一份家的寧7、靜的期望，以“錦繡苑家就在我們身邊”為宣傳主題，同時結合項目本身大隱于市的地段優勢進行重點宣傳，以迅速拉近客戶和項目的距離，最終獲得客戶對該項目的認可。2、4月初4月底根據天氣轉暖，人們戶外活動增多的特點，進一步跟進相關的宣傳活動。宣傳主題： “錦繡苑萬綠叢中一點紅” 八、二中廣場五一東關商城期錦繡苑盛大開盤根據目前的工程進度，十號樓的封頂開盤日期應該在五月中旬。根據多層樓房建成2層便可以申請房產預售許可證，正常情況下現在是具備開盤條件的，但由于前期工作存在不足，目前并不是開盤發售的最佳時期。我們可以抓住五一黃金周期間的大量的人群和購房高峰期在二中廣場舉行錦繡苑項目盛大的開盤活動。 通過前期的8、客戶積累，置業顧問在開盤前一周以電話的形式、對購房意向非常明確的附近居民甚至可以以當面通知的方式告知開盤的信息，以表示我們的重視。以求在開盤當天取得轟動的銷售業績，以利于后續的銷售工作的展開。九、甲方需配合完成的工作1、保證營銷推廣工作各方面所需物料能夠及時跟進。2、最好能夠提供工程建設的進度表，以便合理安排各階段推廣工作的時間分配。3、希望甲方將產品梳理細節盡快回復我們 2011-2-24 5771001803090012095 5790368228596330825771001803090012386 5761373997357606965771001803090013594 5780779、5799025155125771001803090012387 5771649826018180515771001803090012138 5721311921589183265771001803090012359 5790368223610760535771001803090012356 5761352861437917425771001803090012355 57508786970469327917088100343355274 10122994432583337917088100343355275 10186673293883200817088100343356107 1015811510、250150052217088100343356108 10100018005987173217088100343354295 10107419414268701717088100343356184 10187866086962880217088100343356185 10177583117408667417088100343356109 10108601437357284617088100343356110 10115220721601491617088100343355237 10102704160570270917088100343355238 10122936486142541417088100343356169 10186220440263571817088100343354928 101760654089788804